Droits des locataires au Québec : le bail et le TAL expliqués

La location au Québec obéit à des règles différentes du reste du Canada. Le Code civil du Québec régit le bail résidentiel, appelé « bail », et les litiges sont tranchés par un tribunal spécialisé, le Tribunal administratif du logement (TAL), plutôt que par une commission de la location comme ailleurs au pays. Les dépôts de garantie sont carrément interdits, le bail se reconduit automatiquement à moins que le propriétaire n'agisse, et un propriétaire qui souhaite mettre fin à un bail doit invoquer l'un des motifs prévus par une liste restreinte de la loi.

Ce guide présente les protections essentielles que tout locataire québécois devrait connaître : ce qu'un propriétaire peut exiger à l'entrée dans les lieux, le fonctionnement réel des augmentations de loyer, le droit automatique au maintien dans les lieux, et les voies restreintes, reprise de logement, éviction et non-paiement, par lesquelles un propriétaire peut mettre fin à un bail. Pour un portrait plus large du Canada, voir droits des locataires au Canada.

Portée juridictionnelle : Cet article traite de la location résidentielle dans la province de Québec en vertu du Code civil du Québec et des litiges devant le Tribunal administratif du logement. Il ne couvre pas les baux commerciaux, les règles des coopératives ou du logement subventionné, ni le droit de la location d'une autre province canadienne. Renseignements vérifiés en dernier lieu en juillet 2026.

Le bail : comment fonctionne un bail au Québec sous le Code civil

Le Québec est la seule province canadienne où les baux résidentiels sont régis par le droit civil plutôt que par une loi sur la location résidentielle inspirée de la common law. Les règles se trouvent dans le Code civil du Québec, dans le chapitre consacré spécifiquement au bail d'un logement. Un bail écrit n'est pas requis pour qu'une location soit valide; une entente verbale, ou simplement le fait d'emménager et de payer le loyer, crée un bail bénéficiant des mêmes protections légales qu'un bail signé.

Tout bail écrit doit utiliser le formulaire de bail obligatoire prescrit par le Tribunal administratif du logement, qui intègre déjà les clauses exigées par le Code civil. Un propriétaire qui utilise un formulaire différent n'est pas exempté de ces clauses obligatoires simplement parce que les documents ont une autre apparence.

Les litiges relatifs à un bail, qu'il s'agisse du loyer, des réparations, des dépôts ou de la fin de la location, sont tranchés par le Tribunal administratif du logement, et non par les tribunaux de droit commun. Le TAL a remplacé la Régie du logement en 2020 sans que son mandat fondamental ne change : informer les locataires et les propriétaires de leurs droits et trancher les litiges qui les opposent.

Aucun dépôt de garantie permis au Québec

La règle québécoise sur les dépôts est la plus stricte au Canada : un propriétaire ne peut exiger absolument aucun dépôt de garantie, dépôt pour dommages, dépôt pour animal, chèque postdaté ou frais de clé. L'article 1904 du Code civil limite ce qu'un propriétaire peut exiger d'avance à une période de versement de loyer, généralement le premier mois, et rien de plus.

Cela signifie qu'un propriétaire ne peut exiger « le loyer du dernier mois » à titre de dépôt distinct, ne peut demander une somme pour couvrir d'éventuels dommages, et ne peut conditionner le bail au paiement d'un montant supplémentaire. Présenter un dépôt comme une option parmi d'autres rend tout de même le bail conditionnel à son paiement, ce qui est interdit. Un locataire à qui l'on demande un dépôt illégal peut refuser de le payer et peut soulever la question auprès du TAL; un propriétaire qui en a déjà perçu un peut être condamné à le rembourser.

La seule exception étroite reconnue en pratique est un paiement que le locataire offre entièrement de sa propre initiative, sans demande ni condition de la part du propriétaire, le plus souvent lorsqu'un locataire propose une garantie supplémentaire pour rassurer un propriétaire sur ses antécédents de crédit. Même dans ce cas, le propriétaire ne peut conserver unilatéralement cette somme après coup pour couvrir des dommages sans une ordonnance du TAL. Pour voir comment les règles sur les dépôts se comparent dans le reste du Canada, voir dépôts de garantie.

Augmentation de loyer : aucun plafond, mais un processus défini

Le Québec n'a pas de contrôle des loyers au sens d'un plafond légal annuel qui s'appliquerait automatiquement à chaque logement. Un propriétaire qui souhaite augmenter le loyer doit plutôt envoyer un avis écrit proposant le nouveau montant, et le locataire dispose d'un mois pour répondre. Si le locataire refuse l'augmentation et ne quitte pas les lieux, le dossier peut être soumis au TAL, qui fixe le loyer selon sa propre méthode plutôt que selon le chiffre proposé par l'une ou l'autre partie.

Pour 2026, le TAL a révisé sa méthode de calcul pour la première fois en plus de 40 ans. Les ajustements de loyer pour les baux se renouvelant entre le 2 avril 2026 et le 1er avril 2027 utilisent comme composante principale une moyenne mobile sur trois ans de l'Indice des prix à la consommation, publiée à environ 3,1 %, avec des ajouts distincts seulement pour la portion de la hausse des taxes municipales ou de l'assurance de l'immeuble qui dépasse ce taux de base. Le TAL publie chaque année un calculateur en ligne et des pourcentages détaillés, et ces chiffres changent annuellement; il faut donc vérifier les chiffres actuels du TAL avant de se fier à un pourcentage précis.

Le moment de l'avis dépend de la durée du bail. Pour un bail de 12 mois ou plus, le propriétaire doit envoyer l'avis d'augmentation entre trois et six mois avant la date de reconduction du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, ou un bail à durée indéterminée, l'avis doit être donné de un à deux mois avant la date de reconduction. Un locataire qui ne répond pas dans le mois suivant la réception de l'avis est réputé avoir accepté les nouvelles conditions, de sorte que le délai de réponse compte autant que l'augmentation elle-même. Voir règles d'augmentation de loyer pour voir comment l'approche du Québec se compare à celle des provinces à plafond légal.

Le droit au maintien dans les lieux : la reconduction automatique du bail

Un bail québécois n'expire pas simplement à la fin de son terme. Le Code civil accorde à chaque locataire un droit au maintien dans les lieux, et le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions à moins que le propriétaire ne propose validement une modification, comme une augmentation de loyer, ou n'ait des motifs pour mettre fin carrément à la location. Un locataire ne peut renoncer d'avance à ce droit, même par une clause du bail qui tenterait de prévoir le contraire.

Comme la reconduction est automatique, un propriétaire ne peut simplement refuser de reconduire un bail à la fin de son terme, contrairement à un propriétaire dans la plupart des autres provinces qui peut refuser d'offrir un nouveau terme fixe. Le bail se poursuit indéfiniment, par des reconductions automatiques répétées, jusqu'à ce que le locataire choisisse de partir, que le locataire et le propriétaire s'entendent pour y mettre fin, ou que le propriétaire ait l'un des motifs légaux précis décrits ci-dessous.

Quand un propriétaire peut mettre fin à un bail

Comme un bail québécois se reconduit automatiquement, un propriétaire qui veut qu'un locataire quitte les lieux a besoin d'un motif légal précis, et non simplement de l'argument que le terme du bail est échu. Le Code civil reconnaît un ensemble limité de motifs, chacun assorti de son propre délai d'avis, et chacun pouvant être contesté devant le TAL.

La reprise de logement

Un propriétaire peut reprendre un logement pour y loger lui-même, un parent, un enfant, ou un autre proche parent dont il assure principalement le soutien. L'avis doit être donné au moins six mois avant la fin d'un bail de 12 mois ou plus, un mois avant la fin d'un bail de moins de 12 mois, et six mois avant la date prévue pour un bail à durée indéterminée.

Le locataire dispose d'un mois pour refuser la reprise. En cas de refus, ou d'absence de réponse, le propriétaire doit s'adresser au TAL et prouver que la reprise est authentique, et non un prétexte pour évincer le locataire et relouer le logement à un prix plus élevé. Les locataires de 65 ans ou plus qui occupent le logement depuis au moins 10 ans et dont le revenu ne dépasse pas 125 % du seuil applicable à l'habitation à loyer modique sont protégés contre la reprise, sauf dans un ensemble restreint de situations impliquant un propriétaire ou un bénéficiaire lui-même âgé de 65 ans ou plus.

Éviction pour subdivision, agrandissement substantiel ou changement d'affectation

Un propriétaire peut aussi évincer un locataire, sans avoir besoin d'y loger qui que ce soit, pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation. Cela exige la même catégorie d'avis préalable et donne droit à une indemnité, généralement un mois de loyer par année d'occupation ininterrompue, avec un minimum de trois mois de loyer et un maximum de 24 mois de loyer, plus les frais de déménagement raisonnables. Un locataire qui refuse ce type d'éviction peut lui aussi forcer le renvoi de l'affaire au TAL, où le propriétaire porte le fardeau de la preuve.

Une modification de 2024 a instauré un moratoire sur cette catégorie d'éviction, lié au taux d'inoccupation des logements locatifs au Québec, sous réserve d'exceptions limitées. Comme un tel moratoire est par nature limité dans le temps et dépend des conditions du marché locatif, il faut en confirmer le statut actuel directement auprès du TAL plutôt que de présumer qu'il s'applique toujours.

Non-paiement de loyer et autres manquements au bail

Un propriétaire peut aussi chercher à mettre fin à un bail devant le TAL pour non-paiement sérieux ou répété du loyer, ou pour un manquement sérieux causant un préjudice réel, comme des dommages matériels importants ou une conduite qui trouble les autres occupants. Contrairement à la reprise ou aux catégories d'éviction ci-dessus, ces demandes sont soumises directement au TAL plutôt que par un processus personnel d'avis et de refus, et le Tribunal tranche selon la preuve présentée par chaque partie.

Céder ou sous-louer son bail

Un locataire québécois qui doit quitter les lieux avant la fin du terme du bail dispose de deux options en plus de simplement le rompre : la sous-location, où le locataire conserve la responsabilité ultime du bail, et la cession de bail, où un nouveau locataire prend entièrement en charge le bail et le locataire d'origine est libéré. Les deux options exigent un avis écrit au propriétaire nommant le nouvel occupant proposé, et le propriétaire ne peut refuser sans motif raisonnable de consentir à une sous-location.

Une réforme de 2024 a spécifiquement modifié les règles sur la cession de bail. Un propriétaire peut désormais refuser une cession proposée pour un motif qui ne constitue pas un motif sérieux au sens de l'article 1978.2 du Code civil, mais un tel refus met fin carrément au bail à la date indiquée dans l'avis du locataire, libérant le locataire sortant sans pénalité. Un refus fondé sur un motif sérieux, à l'inverse, garde simplement le locataire d'origine lié au bail. En pratique, cette réforme a changé les incitatifs entourant la cession, puisqu'un propriétaire qui ne souhaite pas maintenir un loyer sous le prix du marché a maintenant une raison de refuser et de mettre fin à la location plutôt que d'approuver un nouveau locataire au même loyer.

Régler un litige devant le TAL

Le Tribunal administratif du logement est le forum d'à peu près tous les litiges de location résidentielle au Québec, ayant remplacé la Régie du logement en 2020 sans que son rôle ne change. Il entend les demandes de fixation de loyer, de reprise et d'éviction, les plaintes concernant les dépôts et les frais illégaux, les réparations, ainsi que la résiliation du bail pour non-paiement ou manquement, et il offre aussi un service de conciliation gratuit pour aider propriétaires et locataires à régler un différend avant l'audience.

Le TAL a des bureaux dans les régions administratives du Québec où des préposés à l'information répondent aux questions générales sur le bail, et son site Web publie le formulaire de bail obligatoire, les pourcentages de fixation de loyer en vigueur et des modèles d'avis. Déposer une demande ne requiert pas d'avocat, bien que chaque partie puisse choisir de se faire représenter par un. Pour en savoir plus sur le fonctionnement du processus, voir le Tribunal administratif du logement; pour voir comment le système québécois se compare aux commissions de la location des autres provinces, voir le droit canadien par province.

Avertissement

Cet article présente des renseignements généraux sur le droit de la location résidentielle au Québec en date de juillet 2026. Il ne constitue pas un avis juridique et ne remplace pas les formulaires de bail, les avis et les pourcentages de fixation de loyer en vigueur publiés par le Tribunal administratif du logement. Les règles et les chiffres relatifs à la location peuvent changer; il faut donc confirmer les détails actuels auprès du TAL ou d'un avocat autorisé à exercer au Québec avant d'agir selon sa propre situation.