Avis d'éviction au Canada : règles selon la province

Chaque province et territoire du Canada établit ses propres règles en matière de location résidentielle, y compris la façon et le moment où un propriétaire peut évincer un locataire. Il n'existe pas de loi fédérale unique sur l'éviction. L'Ontario, la Colombie-Britannique, l'Alberta, le Québec et les autres provinces ont chacune leur propre législation sur la location résidentielle et leur propre tribunal.

Ce qui demeure constant partout au pays, c'est la structure de base du processus. Un propriétaire ne peut pas simplement changer les serrures ou retirer les biens d'un locataire. Mettre fin à un bail exige généralement un motif valable, un avis écrit sur le bon formulaire officiel et, dans la plupart des cas, une ordonnance du tribunal du logement de la province ou d'un tribunal judiciaire avant qu'une personne puisse réellement être expulsée.

Ce guide compare les délais de préavis et les tribunaux dans les provinces où les règles sont clairement documentées par des sources gouvernementales : l'Ontario, la Colombie-Britannique, l'Alberta, le Québec, le Manitoba, la Saskatchewan et la Nouvelle-Écosse. Pour un survol plus large des droits des locataires au Canada, ou pour une province non traitée en détail ci-dessous, communiquez directement avec l'office de la location résidentielle de cette province plutôt que de vous fier à un délai de préavis d'une autre juridiction.

Comment fonctionne le processus d'éviction partout au Canada

Les formulaires et les délais diffèrent d'une province à l'autre, mais le processus suit généralement le même schéma partout.

1. Le propriétaire a besoin d'un motif reconnu par la loi sur la location de cette province, comme le non-paiement du loyer, des dommages à la propriété, le fait de troubler la jouissance des autres locataires ou un projet réel d'occuper le logement.
2. Le propriétaire signifie un avis écrit sur le formulaire officiel du gouvernement, indiquant le motif invoqué et une date de résiliation qui respecte le délai de préavis minimal.
3. Le locataire peut souvent arrêter le processus en payant le loyer en retard, en corrigeant le problème ou en contestant l'avis devant le tribunal.
4. Si le locataire ne quitte pas les lieux et que le problème n'est pas résolu, le propriétaire doit s'adresser au tribunal ou à un tribunal judiciaire pour obtenir une ordonnance mettant fin au bail.
5. Ce n'est qu'une fois cette ordonnance rendue, et habituellement seulement par l'entremise d'un shérif, d'un huissier ou d'un autre agent d'exécution, qu'un locataire peut réellement être expulsé du logement.

Un avis de résiliation de bail n'est pas la même chose qu'une éviction. Dans chaque province résumée ci-dessous, un propriétaire qui signifie un avis valable a tout de même besoin d'une ordonnance du tribunal ou d'un tribunal judiciaire si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux.

Délais de préavis et tribunaux par province

Le tableau résume le tribunal et certains des délais de préavis les plus courants dans chaque province. Les règles exactes dépendent du motif précis et du type de bail; considérez donc ceci comme un point de départ, et non un substitut à la vérification de l'avis officiel en vigueur.

Ontario

La Commission de la location immobilière de l'Ontario (Landlord and Tenant Board, ou LTB) entend toutes les demandes d'éviction. Un propriétaire qui souhaite évincer un locataire pour non-paiement du loyer doit d'abord signifier un N4, accordant 7 jours pour payer avant de s'adresser à la Commission. Ce délai de 7 jours s'applique à tous les types de location pour les avis remis à compter du 21 septembre 2026; les avis remis avant cette date exigeaient 14 jours pour une location mensuelle ou annuelle.

Pour la reprise du logement par le propriétaire ou par un acheteur, l'Ontario exige un N12 avec un préavis d'au moins 60 jours, et le propriétaire doit également indemniser le locataire d'un mois de loyer ou lui offrir un logement de remplacement acceptable, sauf qu'aucune indemnité n'est due pour un avis pour usage personnel du propriétaire signifié à compter du 21 septembre 2026 dont la date de résiliation tombe au moins 120 jours après sa remise. Seule la Commission peut délivrer une ordonnance d'éviction, et seul le bureau du shérif peut l'exécuter. Un propriétaire ne peut pas expulser un locataire par ses propres moyens.

Pour en savoir plus sur ce motif en particulier, voir le N12 et la reprise du logement par le propriétaire et la rénoviction et l'éviction de mauvaise foi.

Colombie-Britannique

En Colombie-Britannique, la Residential Tenancy Branch (RTB) traite les différends. Un avis de 10 jours s'applique au non-paiement du loyer, tandis que les évictions fondées sur une cause, comme des retards de paiement répétés ou des dommages à la propriété, exigent un préavis de 1 mois.

Les règles concernant la reprise du logement par le propriétaire ou par un acheteur ont changé en 2025, passant à un préavis de 3 mois, et le propriétaire ou un proche parent doit ensuite occuper le logement pendant au moins 12 mois. Un propriétaire doit obtenir une ordonnance de possession (Order of Possession) de la RTB avant d'expulser un locataire.

Alberta

La Residential Tenancies Act de l'Alberta permet à un propriétaire de donner un préavis de 14 jours francs, tant pour le non-paiement du loyer que pour un manquement important, comme un dommage ou un trouble de jouissance. Un locataire ne peut pas contester un avis de non-paiement de 14 jours signifié correctement, mais le paiement de tout montant dû avant la date de résiliation maintient le bail en vigueur.

Pour la reprise du logement par le propriétaire, le préavis habituel est de 3 mois pour une location au mois, ou de 90 jours avant la fin d'une année de location pour un bail annuel. Si le locataire ne quitte pas les lieux, le propriétaire doit s'adresser à la Residential Tenancy Dispute Resolution Service (RTDRS) ou aux tribunaux judiciaires; changer les serrures n'est pas un raccourci légal.

Québec

Le système québécois fonctionne différemment du reste du Canada. Les baux sont régis par le Code civil du Québec, et les différends sont tranchés par le Tribunal administratif du logement (TAL). Il n'existe pas de préavis fixe de quitter les lieux pour non-paiement du loyer. Une fois que le locataire accuse un retard de plus de 3 semaines, le propriétaire peut s'adresser directement au TAL pour recouvrer le loyer et résilier le bail, et le locataire peut encore éviter la résiliation en payant tout ce qui est dû avant que le TAL ne rende sa décision.

Pour reprendre un logement pour usage personnel, un propriétaire doit donner un avis écrit 6 mois avant la fin d'un bail de plus de 6 mois, 1 mois avant la fin d'un bail plus court, ou 6 mois avant la date de reprise prévue si le bail est à durée indéterminée. Le locataire dispose ensuite de 1 mois pour répondre, et le silence équivaut à un refus, ce qui renvoie l'affaire au TAL.

Manitoba

La Residential Tenancies Branch du Manitoba supervise les différends locatifs à l'aide de ses propres formulaires numérotés. Pour le non-paiement du loyer, un propriétaire peut donner un avis, à l'aide du formulaire 8, dès le 5e jour de la période de location visée par le loyer.

Pour la reprise du logement par le propriétaire, une démolition, une rénovation ou un changement d'usage, le préavis requis va généralement de 3 à 5 mois, selon le taux d'inoccupation local. Les familles ayant des enfants d'âge scolaire qui reçoivent l'un de ces avis ne peuvent généralement pas être obligées de déménager avant la fin de l'année scolaire, même si l'avis lui-même a été signifié plus tôt.

Saskatchewan

L'Office of Residential Tenancies (ORT) administre la loi sur la location de la Saskatchewan. Une fois le loyer en retard de 15 jours ou plus, un propriétaire peut signifier un Immediate Notice to Vacate and Notice of Arrears (avis immédiat de quitter les lieux et avis d'arriérés), puis s'adresser à l'ORT pour obtenir une ordonnance de possession. Malgré le mot « immédiat », un locataire demeure généralement dans le logement jusqu'à la fin de l'audience de l'ORT.

La plupart des autres motifs exigent un préavis d'au moins 1 mois, et un propriétaire qui souhaite mettre fin à un bail afin d'y emménager lui-même ou d'y loger un proche parent doit donner un préavis de 2 mois.

Nouvelle-Écosse

Le Residential Tenancies Program de la Nouvelle-Écosse utilise le formulaire D pour les arriérés de loyer. Des règles entrées en vigueur en 2025 ont raccourci les délais. Un propriétaire peut signifier le formulaire D dès que le loyer est en retard d'au moins 3 jours, et le locataire dispose alors de 10 jours à partir de la signification pour payer l'arriéré en entier, sans quoi le bail prend fin.

Si le locataire ne paie pas ou ne quitte pas les lieux, le propriétaire s'adresse au directeur à l'aide du formulaire J pour une audience, ou du formulaire K pour une ordonnance d'arriérés sans audience. Pour les autres motifs, les délais de préavis varient selon le bail; communiquez donc avec le Residential Tenancies Program pour connaître le chiffre à jour.

Autres provinces et territoires

Le Nouveau-Brunswick, l'Île-du-Prince-Édouard, Terre-Neuve-et-Labrador et les territoires ont chacun leur propre législation sur la location et leur propre tribunal ou directeur. Communiquez avec l'office de la location résidentielle de cette juridiction pour connaître les délais de préavis en vigueur, plutôt que de vous fier à un chiffre provenant d'une autre province.

Les augmentations de loyer suivent un processus différent

Un avis d'augmentation de loyer n'est pas un avis d'éviction. Les deux suivent des règles distinctes et des formulaires distincts dans chaque province. Voir les règles d'augmentation de loyer pour connaître le préavis qu'un propriétaire doit donner avant d'augmenter le loyer, et en quoi cela diffère de la résiliation d'un bail.

L'éviction par ses propres moyens n'est légale nulle part au Canada

Aucune province ne permet à un propriétaire d'expulser un locataire en changeant les serrures, en coupant les services publics, en retirant ses biens ou en lui disant simplement de partir avant une certaine date. Dans chaque juridiction résumée ci-dessus, un avis d'éviction non résolu doit être soumis au tribunal ou à un tribunal judiciaire, et seul un shérif, un huissier ou un agent d'exécution semblable peut procéder à une expulsion une fois l'ordonnance rendue.

Un locataire qui reçoit un avis n'est pas tenu de quitter les lieux immédiatement simplement parce que l'avis le dit. Lire l'avis attentivement, confirmer quel formulaire et quel motif le propriétaire a utilisés, et communiquer avec le tribunal compétent sont des premières démarches raisonnables dans toutes les provinces.

Pour un avis en vertu de la loi ontarienne en particulier, le calculateur de préavis de location de l'Ontario (en anglais) détermine la date de résiliation valide la plus proche pour des formulaires comme N4, N5, N7, N8, N9, N12 et N13, ainsi que si une indemnité N12 s'applique.

Que faire si vous recevez un avis d'éviction

• Confirmez que l'avis utilise le bon formulaire officiel pour ce motif et cette province.
• Vérifiez la date de résiliation par rapport au délai de préavis minimal applicable à ce motif.
• Si l'avis concerne le non-paiement du loyer, vérifiez si le paiement du montant dû arrête le processus. Dans plusieurs provinces, c'est le cas.
• Communiquez avec le tribunal provincial, comme la LTB, la RTB, le TAL, la RTDRS, la Residential Tenancies Branch du Manitoba, l'ORT ou le Residential Tenancies Program de la Nouvelle-Écosse, pour vous informer sur la façon de contester l'avis.
• Ne quittez pas les lieux uniquement parce qu'un avis a été signifié. Dans la plupart des provinces, seule une ordonnance du tribunal ou d'un tribunal judiciaire met réellement fin au bail.

Pour un survol plus large des protections offertes aux locataires partout au pays, voir droits des locataires au Canada. Pour d'autres sujets juridiques organisés par juridiction, voir le droit canadien par province.

Avis de non-responsabilité

Cet article fournit des renseignements généraux sur les règles relatives aux avis d'éviction dans les provinces canadiennes. Il ne constitue pas un avis juridique et ne crée pas de relation avocat-client. Les règles d'éviction dépendent de la province, du motif précis invoqué et des faits propres à chaque location, et elles évoluent avec le temps. Un locataire ou un propriétaire faisant face à un avis d'éviction réel devrait confirmer les règles en vigueur auprès du tribunal provincial du logement compétent et consulter un avocat ou un parajuriste autorisé lorsque les sommes ou les enjeux en cause sont importants.

Questions fréquentes

Combien de préavis un propriétaire doit-il donner pour évincer un locataire au Canada?

Cela dépend de la province et du motif de l'éviction. Parmi les provinces résumées ici, le préavis pour non-paiement du loyer va d'environ 3 à 15 jours avant qu'un propriétaire puisse agir, tandis que le préavis pour la reprise du logement par le propriétaire va généralement de 2 à 6 mois. Il n'existe pas de délai de préavis unique valable partout au Canada.

Un propriétaire peut-il évincer un locataire sans s'adresser à un tribunal?

Généralement non. Signifier un avis n'est que la première étape. Si le locataire ne quitte pas volontairement les lieux, le propriétaire, dans chaque province traitée ici, doit s'adresser à un tribunal ou à un tribunal judiciaire et obtenir une ordonnance avant que le locataire puisse réellement être expulsé.

Est-il légal pour un propriétaire de changer les serrures pour évincer un locataire?

Non. L'éviction par ses propres moyens, y compris changer les serrures, retirer les biens du locataire ou couper les services publics sans ordonnance du tribunal ou d'un tribunal judiciaire, n'est un moyen légal de mettre fin à un bail nulle part au Canada.

Puis-je contester un avis d'éviction?

Oui. Chaque tribunal provincial du logement traité ici, y compris la LTB, la RTB, le TAL, la RTDRS, la Residential Tenancies Branch du Manitoba, l'ORT et le Residential Tenancies Program de la Nouvelle-Écosse, permet à un locataire de contester un avis ou une demande avant qu'une ordonnance ne soit rendue.

Le paiement du loyer en retard arrête-t-il une éviction pour non-paiement?

Dans plusieurs provinces, oui, du moins jusqu'à un certain point. L'Ontario, l'Alberta et le Québec permettent généralement à un locataire d'arrêter une éviction pour non-paiement en payant tout ce qui est dû avant qu'une décision ou une ordonnance du tribunal ne soit rendue, bien qu'un historique de retards répétés puisse parfois être traité comme un motif distinct.

Quelle est la différence entre un avis d'éviction et un avis d'augmentation de loyer?

Ce sont des processus distincts, avec des règles distinctes. Un avis d'éviction met fin à un bail. Un avis d'augmentation de loyer ne met fin à rien en soi. Voir les règles d'augmentation de loyer pour savoir comment ces délais de préavis fonctionnent dans chaque province.