Le formulaire N12 : la reprise de logement en Ontario

Cet article porte sur le formulaire N12 prévu par la Residential Tenancies Act, 2006 de l'Ontario, l'avis qu'un propriétaire utilise lorsque lui-même, un proche parent, un aidant naturel ou un acheteur prévoit emménager dans un logement loué. Il traite aussi de la règle de bonne foi qui protège les locataires et présente brièvement comment fonctionne la reprise de logement pour usage personnel en Colombie-Britannique, en Alberta et au Québec. Il ne porte pas sur l'avis N13 de l'Ontario, qui vise la démolition, la conversion ou des réparations majeures, et qui est traité séparément.

Un propriétaire qui veut reprendre un logement pour que lui-même, son conjoint, un enfant, un parent, un aidant naturel ou un acheteur puisse y emménager doit signifier le formulaire N12 en vertu de l'article 48 ou de l'article 49 de la Residential Tenancies Act, 2006 (RTA). L'avis exige un préavis d'au moins 60 jours et, dans la plupart des cas, une indemnité équivalant à un mois de loyer, et la personne qui emménage doit avoir l'intention sincère d'occuper le logement pendant au moins un an.

Ce que couvre le formulaire N12

Le formulaire N12 est l'avis officiel de la Commission de la location immobilière de l'Ontario (LTB) intitulé « Avis de résiliation de la location parce que le logement locatif est requis par le propriétaire, un acheteur ou un membre de la famille ». Un propriétaire le signifie lorsqu'il met fin à une location pour l'un des deux motifs prévus par la RTA : l'usage personnel du propriétaire en vertu de l'article 48, ou l'usage personnel d'un acheteur en vertu de l'article 49.

L'article 48 ne s'applique que lorsque le propriétaire est une personne physique. Depuis le 1er septembre 2017, un propriétaire constitué en société ne peut pas signifier un N12 pour usage personnel. Il s'agit d'une erreur fréquente qu'il vaut la peine de vérifier sur tout N12 reçu d'une société à numéro ou d'une société de gestion immobilière.

Qui peut emménager dans le logement

En vertu de l'article 48(1) de la RTA, la personne qui emménage doit figurer sur une liste précise et fermée : le propriétaire, le conjoint du propriétaire, un enfant ou un parent du propriétaire ou de son conjoint, ou un aidant naturel qui fournit des soins de santé, des soins de réadaptation, des soins thérapeutiques ou une aide à la vie quotidienne à l'une de ces personnes. Un frère, une sœur, un cousin ou tout autre proche du propriétaire qui ne figure pas sur cette liste n'est pas admissible, peu importe la façon dont l'avis est rédigé.

Pour l'usage personnel d'un acheteur en vertu de l'article 49, les mêmes catégories de personnes s'appliquent à l'acheteur plutôt qu'au propriétaire. Le formulaire N12 comporte des cases distinctes pour chaque motif, et la personne précise qui prévoit emménager doit être nommée dans l'avis.

Délai de préavis et indemnité

Un N12 doit accorder au locataire un préavis d'au moins 60 jours, la date de résiliation devant correspondre au dernier jour d'une période de location ou, pour un bail à durée déterminée, au dernier jour du terme. Le propriétaire ne peut pas choisir une date plus rapprochée simplement parce que le locataire pourrait être disposé à partir plus tôt.

Le propriétaire doit aussi indemniser le locataire, au plus tard à la date de résiliation, d'un montant équivalant à un mois de loyer, ou lui offrir un autre logement locatif que le locataire juge acceptable. Si le propriétaire ne verse pas cette indemnité ou n'offre pas de logement de remplacement, la Commission ne rendra pas d'ordonnance mettant fin à la location, même si toutes les autres exigences sont respectées.

Un propriétaire qui dépose la demande de suivi (formulaire L2) doit y joindre un affidavit ou une déclaration signée par la personne précise qui prévoit emménager, confirmant qu'elle a besoin du logement pour son usage personnel pendant au moins un an. Cette exigence s'applique dès le dépôt de la demande, et non seulement à l'audience, depuis le 1er septembre 2021. Le propriétaire doit également divulguer tout autre avis N12 ou N13 donné pour un logement locatif au cours des deux années précédentes, afin que la Commission puisse déceler un éventuel comportement répétitif.

L'exigence de bonne foi

La bonne foi est l'enjeu central dans presque toutes les audiences contestées portant sur un N12. Dans Salter v. Beljinac, 2001 CanLII 40231 (ON SCDC), la Cour divisionnaire a jugé que le critère de la bonne foi consiste uniquement à déterminer si le propriétaire a l'intention sincère d'occuper le logement à des fins résidentielles, et non si cette intention est raisonnable ou bien motivée. Le motif sous-jacent du propriétaire qui souhaite reprendre le logement, par exemple vouloir se rapprocher de sa famille ou éviter une relation difficile avec un locataire, ne fait généralement pas obstacle à une intention sincère.

Cela dit, la Commission peut tout de même examiner la conduite et les antécédents du propriétaire pour déterminer si l'intention déclarée est réelle. Une utilisation occasionnelle ou peu fréquente du logement ne constitue pas une occupation résidentielle, et un logement qui demeure vacant après la fin de la location est un signal d'alarme que la Commission prend en compte. Un profil récurrent d'avis N12 suivis d'une relocation à un loyer plus élevé, sans que le membre de la famille n'emménage jamais, indique une absence de bonne foi.

Les évictions de mauvaise foi et la demande T5

Un locataire qui quitte les lieux à la suite d'un N12 conserve un recours si l'éviction s'avère ne pas avoir été authentique. Dans l'année suivant son départ, l'ancien locataire peut déposer une demande T5 (Tenant Application About Tenant Rights) alléguant que le propriétaire a signifié l'avis de mauvaise foi.

La RTA considère certains comportements comme des preuves de mauvaise foi, notamment le fait d'annoncer le logement à louer, de le louer à quelqu'un d'autre, de le mettre en vente, de le démolir ou de le convertir à un usage non résidentiel, à tout moment entre l'avis et l'année suivant le départ du locataire. Si la Commission conclut à la mauvaise foi, elle peut ordonner au propriétaire de verser une indemnité majorée, les frais de déménagement et d'entreposage, une amende administrative, ainsi qu'une compensation générale pouvant atteindre douze mois de loyer, et elle peut ordonner que le locataire soit autorisé à réintégrer les lieux si le logement est disponible. C'est pourquoi le N12 est un vecteur fréquent de ce que les locataires et les défenseurs des droits appellent les rénovictions et autres évictions de mauvaise foi, où un motif déclaré sert à écarter un locataire sans réelle intention d'y donner suite. Voir rénoviction et éviction de mauvaise foi pour un examen plus approfondi de ce phénomène et de la façon d'y réagir.

Un changement à venir : le projet de loi 60 et le préavis de 120 jours

Le projet de loi 60 de l'Ontario, la Fighting Delays, Building Faster Act, 2025, a reçu la sanction royale en novembre 2025 et ajoute un nouveau paragraphe 48.1(2) à la RTA. En vertu de cette disposition, l'obligation de verser une indemnité d'un mois ne s'appliquera pas à un avis fondé sur l'article 48 si celui-ci accorde au locataire un préavis d'au moins 120 jours avant la date de résiliation, une fois que cette annexe de la loi sera proclamée en vigueur.

Au moment de la rédaction, la Commission de la location immobilière avait confirmé que certains changements découlant du projet de loi 60 entreraient en vigueur au cours de 2026, mais n'avait pas encore publié tous les détails de cette exception précise à l'indemnité. L'exigence de bonne foi, les règles relatives à l'affidavit et les recours pour mauvaise foi décrits plus haut ne sont pas touchés par ce changement. Quiconque se fie à la règle sur l'indemnité liée au N12, que ce soit du côté du propriétaire ou du locataire, devrait confirmer l'exigence actuelle directement auprès de Tribunals Ontario avant d'agir.

Les règles de reprise de logement pour usage personnel hors de l'Ontario

Chaque province canadienne établit ses propres règles pour un propriétaire qui veut reprendre un logement locatif pour usage personnel, et aucune ne correspond exactement au processus ontarien du N12. Pour un portrait complet de la comparaison des avis d'éviction au Canada, voir avis d'éviction.

Colombie-Britannique

En Colombie-Britannique, la Residential Tenancy Branch (RTB) exige qu'un propriétaire ou un proche parent qui emménage donne un préavis de trois mois, au moyen du formulaire RTB-32L, qui ne peut être généré que par le portail Web en ligne de la RTB. Le locataire a droit à une indemnité équivalant à un mois de loyer, ou peut plutôt retenir ce montant sur le dernier mois de loyer.

La personne qui emménage doit occuper le logement pendant au moins douze mois. Si ce n'est pas le cas, la RTB peut ordonner au propriétaire de verser au locataire jusqu'à douze mois de loyer, et il incombe au propriétaire de prouver que le logement a réellement été utilisé aux fins déclarées. La Residential Tenancy Compliance and Enforcement Unit de la Colombie-Britannique enquête également, séparément de la demande d'indemnisation du locataire, sur les cas de non-conformité répétés ou graves.

Alberta

En vertu de la Residential Tenancies Act de l'Alberta, un propriétaire qui met fin à une location au mois parce que lui-même ou un proche veut emménager doit donner un préavis écrit de trois mois. L'Alberta définit le terme « proche » de façon large, incluant les personnes liées par le sang, le mariage, l'adoption ou une relation d'interdépendance adulte. Les directives provinciales ne prévoient pas d'obligation d'indemnisation pour ce motif, contrairement à l'Ontario et à la Colombie-Britannique. Les litiges sont soumis à la Residential Tenancy Dispute Resolution Service ou aux tribunaux.

Québec

Au Québec, ce processus s'appelle la reprise de logement, et il fonctionne encore différemment. Un propriétaire qui est propriétaire de l'immeuble peut reprendre un logement pour y résider lui-même, ou pour un proche parent si le propriétaire est la principale source de soutien de cette personne, en donnant un préavis de six mois avant la fin d'un bail de plus de six mois, ou un préavis d'un mois avant la fin d'un bail plus court.

Le locataire dispose ensuite d'un mois pour répondre, et le silence équivaut à un refus, ce qui porte l'affaire devant le Tribunal administratif du logement (TAL). Le TAL peut ordonner au propriétaire de payer les frais de déménagement du locataire et une autre indemnité raisonnable, et un locataire qui découvre par la suite que le propriétaire a agi de mauvaise foi dispose d'un délai maximal de trois ans pour demander une indemnisation supplémentaire.

Si vous recevez un N12

La première étape consiste à lire attentivement le formulaire. Vérifiez que l'avis cite l'article 48 ou 49, nomme la personne précise qui emménage, accorde un préavis d'au moins 60 jours et indique correctement la date de résiliation. Vérifiez que l'indemnité, soit un mois de loyer ou un logement de remplacement acceptable, a réellement été offerte ou versée.

Un N12 ne met pas fin à une location à lui seul. Le propriétaire doit tout de même présenter une demande à la Commission au moyen du formulaire L2, et seule la Commission peut rendre une ordonnance, que seul le bureau du shérif peut faire exécuter. Un locataire peut contester la demande à l'audience et soulever directement l'absence de bonne foi. Pour un survol plus large des protections offertes aux locataires dans la province, voir droits des locataires en Ontario, et pour les droits des locataires à l'échelle du pays, voir droits des locataires au Canada ou le droit canadien par province.

Avis de non-responsabilité

Cet article fournit des renseignements généraux sur le processus du formulaire N12 en Ontario en vertu de la Residential Tenancies Act, 2006, ainsi qu'une brève comparaison avec les règles de reprise de logement pour usage personnel en Colombie-Britannique, en Alberta et au Québec. Il ne constitue pas un avis juridique et ne crée aucune relation avocat-client. Les règles d'éviction évoluent avec le temps, y compris les modifications du projet de loi 60 décrites plus haut, qui n'étaient pas pleinement en vigueur au moment de la dernière vérification de cet article. Un locataire ou un propriétaire faisant face à un véritable avis N12 devrait confirmer les exigences actuelles auprès de la Commission de la location immobilière ou du bureau provincial compétent en matière de location, et consulter un avocat autorisé ou un parajuriste pour obtenir des conseils adaptés à sa situation.