Rénovictions et évictions de mauvaise foi au Canada

Une rénoviction survient lorsqu'un propriétaire met fin à un bail au motif qu'une rénovation, une réparation ou une démolition exige que le logement soit vacant, parfois dans le but de relouer le logement à un prix plus élevé une fois le locataire parti. L'Ontario et la Colombie-Britannique ont chacun resserré leurs règles concernant ce type d'éviction ces dernières années, en ajoutant des exigences de permis, des préavis plus longs et des pénalités financières pour les propriétaires qui ne donnent pas suite aux travaux annoncés.

Cet article porte sur les évictions fondées sur des rénovations en vertu de la Residential Tenancies Act, 2006 de l'Ontario (l'avis N13) et de la Residential Tenancy Act de la Colombie-Britannique, y compris les réformes de 2024 touchant les préavis et les pénalités de mauvaise foi. Les autres provinces encadrent les évictions pour rénovation en vertu de leur propre législation sur la location résidentielle, avec des formulaires, des délais et des tribunaux différents; pour un aperçu plus large des règles de préavis à travers le pays, voir avis d'éviction, et pour le motif distinct d'un propriétaire ou d'un acheteur qui emménage personnellement, voir l'avis N12 et l'usage personnel du propriétaire. Pour un aperçu général des protections offertes aux locataires, voir droits des locataires au Canada.

Qu'est-ce qu'une rénoviction?

« Rénoviction » n'est un terme défini dans aucune loi canadienne. Il décrit un scénario : un propriétaire signifie un avis affirmant qu'une rénovation, une réparation, une conversion ou une démolition exige que le locataire quitte les lieux, mais la véritable raison, ou l'ampleur des travaux, n'exige pas réellement que le logement soit vacant.

Les rénovations majeures authentiques, celles qui nécessitent un permis de construction et des travaux structurels dans tout le logement, constituent un motif légal pour mettre fin à un bail dans la plupart des provinces. Le problème juridique survient lorsqu'un propriétaire invoque ce motif sans réelle intention de mener à bien les travaux annoncés, souvent pour contourner le contrôle des loyers applicable à un locataire en place et relouer au prix du marché. L'Ontario et la Colombie-Britannique ont toutes deux réagi en resserrant les exigences documentaires et en imposant des conséquences financières aux propriétaires qui agissent ainsi.

Ontario : l'avis N13 pour rénovation, réparation ou démolition

En vertu de l'article 50 de la Residential Tenancies Act, 2006, un propriétaire peut mettre fin à un bail au moyen du formulaire N13 si les réparations ou les rénovations sont si importantes qu'elles exigent à la fois un permis de construction et la possession vacante du logement. La démolition et la conversion à un usage non résidentiel sont également visées par l'avis N13. Le propriétaire doit démontrer les deux éléments, soit l'exigence du permis et le besoin de vacance, avant que la Landlord and Tenant Board (LTB) n'accorde une ordonnance d'éviction.

La date de résiliation indiquée sur un avis N13 doit être d'au moins 120 jours après la remise de l'avis (un an pour un parc de maisons mobiles ou une communauté à bail foncier), et elle doit correspondre au dernier jour d'une période de location ou à la fin d'un bail à durée déterminée. Ce préavis est plus long que celui exigé pour la plupart des autres motifs d'éviction en Ontario.

Les locataires déplacés pour des réparations ou des rénovations disposent généralement d'un droit de premier refus : le droit de réintégrer le logement au même loyer une fois les travaux terminés, à condition d'avoir avisé le propriétaire par écrit de cette intention avant de quitter les lieux. Un propriétaire ne peut refuser une demande de retour valide ni exiger un loyer supérieur au loyer précédent d'un locataire qui exerce ce droit.

Une indemnisation s'applique également. Dans un immeuble de moins de cinq logements, le propriétaire doit l'équivalent d'un mois de loyer, ou un autre logement locatif acceptable. Dans un immeuble de cinq logements ou plus, un locataire qui souhaite réintégrer le logement a droit au versement du loyer pour la période pendant laquelle le logement est en rénovation, jusqu'à concurrence de trois mois, et un locataire qui ne souhaite pas réintégrer le logement a droit à trois mois de loyer ou à un logement comparable. Il s'agit d'un motif d'avis distinct de celui d'un propriétaire ou d'un acheteur qui emménage personnellement; voir l'avis N12 et l'usage personnel du propriétaire pour le fonctionnement de ce processus.

Toronto a ajouté une couche municipale par-dessus les règles provinciales. Depuis le début de l'application de ce règlement le 31 juillet 2025, un propriétaire qui signifie un avis N13 à Toronto doit aussi obtenir une licence municipale de rénovation locative (Rental Renovation Licence), ce qui exige la déclaration d'un professionnel agréé attestant que la vacance est réellement nécessaire, la preuve des permis requis, ainsi que des engagements d'indemnisation ou de relogement envers le locataire, en plus de tout ce qu'exige déjà le processus de la LTB.

Ontario : les rénovictions de mauvaise foi et la demande T5

Un locataire qui a quitté les lieux après avoir reçu un avis N12 ou N13, et qui croit que le propriétaire n'a pas agi de bonne foi, peut déposer le formulaire T5 auprès de la LTB pour lui demander de déterminer que l'avis a été donné de mauvaise foi. Cela comprend les situations où le propriétaire n'a jamais eu l'intention de réaliser les travaux annoncés, n'avait pas réellement besoin que le logement soit vacant, ou a reloué le logement à un loyer plus élevé au lieu de mener à bien de véritables rénovations.

Si la LTB conclut à la mauvaise foi, elle peut ordonner au propriétaire de payer la différence entre l'ancien loyer du locataire et le loyer d'un logement comparable pendant une période pouvant atteindre un an, les frais de déménagement et d'entreposage, des dommages-intérêts généraux, ainsi qu'un montant pouvant atteindre l'équivalent de 12 mois du loyer que le locataire payait auparavant. Le montant de 12 mois est un maximum que la LTB peut accorder, et non un droit automatique, et il s'applique que le locataire puisse ou non documenter des pertes précises.

Colombie-Britannique : les évictions pour rénovation depuis les réformes de 2024

La Residential Tenancy Act de la Colombie-Britannique énonce ses propres conditions pour mettre fin à un bail en raison de rénovations ou de réparations. En vertu de l'article 49.2, le propriétaire doit présenter une demande à la Residential Tenancy Branch (RTB) pour obtenir une décision de règlement des différends, plutôt que de simplement signifier un avis qui prend effet de lui-même. Pour obtenir gain de cause, le propriétaire doit démontrer qu'il a l'intention, de bonne foi, de rénover ou de réparer le logement, qu'il détient déjà tous les permis et approbations gouvernementales nécessaires, que les travaux sont nécessaires pour prolonger ou maintenir l'utilisation du logement ou de l'immeuble, et que mettre fin au bail est le seul moyen raisonnable d'obtenir la vacance qu'exigent les travaux.

Un directeur (arbitre) de la RTB doit être convaincu que toutes ces conditions sont réunies avant d'accorder une ordonnance mettant fin au bail et une ordonnance de possession. Les propriétaires présentent leur demande par le portail en ligne Additional Landlord Intake de la RTB, qui les oblige à documenter les permis et la portée des travaux dès le départ plutôt qu'après coup.

Une fois l'ordonnance accordée, le préavis effectif habituel est de quatre mois, une augmentation par rapport aux deux mois qui s'appliquaient avant les changements de 2024. Le locataire a droit à une indemnisation équivalente à un mois de loyer en vertu de l'article 51.4(1) de la Loi. Dans un immeuble de cinq logements locatifs ou plus, un locataire déplacé dispose d'un droit de premier refus pour réintégrer le logement, exercé au moyen du formulaire 28 de la RTB, et le propriétaire doit donner un préavis de disponibilité de 45 jours avant que le logement ne soit prêt.

Colombie-Britannique : la pénalité de mauvaise foi de 12 mois

La Residential Tenancy Act de la Colombie-Britannique appuie l'exigence de bonne foi par une pénalité financière précise. En vertu de l'article 51.4(4), si le propriétaire ne réalise pas les rénovations ou les réparations dans un délai raisonnable après la date d'effet de l'ordonnance, il doit verser au locataire un montant additionnel équivalant à 12 fois le loyer mensuel, en plus du mois de loyer déjà dû.

L'article 51.4(5) permet au directeur de dispenser le propriétaire de ce paiement additionnel si des circonstances atténuantes ont empêché la réalisation des travaux dans un délai raisonnable. En pratique, cela impose au propriétaire le fardeau de démontrer ce qu'il est advenu du plan de rénovation annoncé; le locataire n'a pas besoin de prouver l'état d'esprit du propriétaire au moment où l'avis a été donné, seulement que les travaux n'ont pas réellement été réalisés dans un délai raisonnable.

Les autres provinces

L'Alberta, le Québec, le Manitoba, la Saskatchewan, la Nouvelle-Écosse et les autres provinces encadrent chacune la fin d'un bail pour cause de réparations majeures, de rénovation, de démolition ou de changement d'usage en vertu de leur propre législation sur la location résidentielle, avec leurs propres formulaires, délais et tribunaux. Les particularités diffèrent suffisamment des règles de l'Ontario et de la Colombie-Britannique pour ne pas être résumées en détail ici. Un locataire ou un propriétaire dans une autre province devrait confirmer le processus actuel directement auprès du bureau de la location résidentielle de cette province plutôt que de présumer que les règles de l'Ontario ou de la Colombie-Britannique s'appliquent. Pour une comparaison des délais de préavis d'éviction généraux par province, voir avis d'éviction.

Que faire si vous recevez un avis d'éviction pour rénovation

• Confirmez que l'avis est rédigé sur le bon formulaire officiel et qu'il précise le motif invoqué, comme la rénovation, la réparation, la démolition ou la conversion.
• Demandez si le propriétaire détient les permis exigés par la loi et, en Ontario, si un permis de construction a réellement été délivré pour les travaux annoncés.
• Vérifiez que le préavis respecte le minimum légal pour ce motif et cette province, soit actuellement 120 jours en Ontario et 4 mois en Colombie-Britannique pour un motif de rénovation.
• Si vous souhaitez réintégrer le logement, mettez par écrit votre intention d'exercer votre droit de premier refus avant de quitter les lieux, et conservez-en une copie.
• Conservez des documents, y compris l'avis lui-même, toute correspondance et les dates, au cas où le propriétaire ne donnerait pas suite aux travaux annoncés et qu'une plainte de mauvaise foi devienne nécessaire plus tard.
• Si quoi que ce soit dans l'avis semble incorrect, contestez-le devant le tribunal provincial de la location plutôt que de présumer qu'il doit être suivi tel quel.

Pour les règles générales sur le fonctionnement des avis d'éviction à travers le pays, voir avis d'éviction. Pour d'autres protections des locataires selon la province, voir le droit canadien par province.

Avis de non-responsabilité

Cet article fournit des renseignements généraux sur les règles d'éviction fondées sur des rénovations en Ontario et en Colombie-Britannique. Il ne constitue pas un avis juridique et ne crée pas de relation avocat-client. Les règles applicables aux rénovictions dépendent de la province, des faits précis de la rénovation ou de la réparation et de l'étape du processus, et elles évoluent avec le temps, notamment par des règlements municipaux comme l'exigence de licence de rénovation locative de Toronto. Un locataire ou un propriétaire faisant face à un avis d'éviction pour rénovation réel devrait confirmer les règles en vigueur auprès du tribunal provincial de la location applicable, et consulter un avocat ou un parajuriste autorisé lorsque les montants ou les enjeux en cause sont importants.