Squatters Rights en Ontario : le gel des réclamations lié à la conversion au régime Land Titles

En Ontario, la possession adversative (adverse possession) n'est pas simplement permise ou interdite : la conversion au régime Land Titles arrête le compteur pour les nouvelles réclamations et annule tout ce qui n'était pas déjà arrivé à échéance, mais une réclamation véritablement arrivée à échéance avant la conversion peut encore être formellement parachevée aujourd'hui en vertu de l'article 36 de la Land Titles Act. Sur les terres qui n'ont jamais été converties au régime Land Titles, la règle de dix ans prévue par la Real Property Limitations Act continue de courir sur ce reste de terres, et aucune réclamation de possession, quelle qu'elle soit, ne peut être faite contre les terres publiques de la Couronne ontarienne depuis qu'une modification de décembre 2021 a fermé cette porte définitivement.

Informations vérifiées le 2026-08-15. Cet article n'a pas encore été révisé par un avocat.

Deux systèmes fonciers, une seule réponse provinciale

Les terres ontariennes relèvent de l'un de deux systèmes d'enregistrement : le régime Land Titles, le système moderne garanti par le gouvernement, ou l'ancien système Registry, un registre public de documents sans garantie de titre. Le système dont relève une parcelle donnée détermine si une réclamation de possession de longue durée peut même y exister, et l'Ontario transfère administrativement des parcelles du système Registry vers le régime Land Titles depuis des décennies. Pour les mécanismes de cette distinction, la doctrine de la possession adversative en général, et la jurisprudence ontarienne sur les différends de bornage, voir la possession adversative et les squatteurs au Canada. Cette page traite de ce que cette distinction signifie précisément pour l'Ontario aujourd'hui, et de la façon dont un propriétaire peut agir face à quelqu'un qui occupe sa terre sans permission.

Le gel lié à la conversion, et sa nuance

L'article 51(1) de la Land Titles Act énonce qu'une fois une terre enregistrée sous le régime Land Titles, personne ne peut acquérir, ni être réputé avoir déjà acquis, un titre ou un intérêt sur celle-ci par quelque durée de possession que ce soit ou par prescription. Cette seule phrase fait deux choses : elle bloque toute nouvelle réclamation pour l'avenir, et elle efface rétroactivement tout compteur de possession adversative qui n'avait pas fini de courir avant la conversion de la terre.

Le propre guide client Land Titles Conversion Qualified de ServiceOntario l'énonce clairement : les exigences de la Limitations Act devaient être entièrement satisfaites avant la conversion du titre, et le temps cesse de courir lorsque les terres sont converties au système de titres fonciers (land titles). C'est le résumé général exact, et c'est pourquoi on dit souvent de l'Ontario qu'elle a gelé ou mis fin à la possession adversative.

Ce n'est toutefois pas toute l'histoire, et le présenter comme l'expiration pure et simple de toute réclamation inachevée serait exagéré. L'article 51(2) de la même loi préserve la réclamation d'un possesseur adversatif contre un premier propriétaire Land Titles qui n'avait lui-même été enregistré qu'avec un titre possessoire, et non un titre absolu garanti, lorsque la possession était déjà en cours au moment où ce premier propriétaire a été enregistré. Séparément, l'article 36 permet à quelqu'un de demander un premier enregistrement fondé sur la durée de possession, en étant inscrit comme propriétaire à part entière, à titre possessoire ou absolu, lorsque la réclamation de possession était déjà complète. Le guide client de la province décrit une procédure bien réelle et actuelle pour exactement cette situation : un possesseur dont le compteur s'était déjà écoulé avant une conversion administrative peut encore aujourd'hui formellement revendiquer et parachever ce droit, au moyen d'un processus qui comprend un plan de repérage établi par un arpenteur-géomètre ontarien titulaire d'un permis, un examen du titre par un avocat, et un avis aux parties concernées.

La distinction pratique est la suivante : la conversion arrête l'accumulation de tout nouveau temps de possession, et elle éteint toute réclamation qui n'était pas encore arrivée à échéance. Elle n'efface pas, à elle seule, une réclamation véritablement arrivée à échéance avant la conversion; cette réclamation peut encore être formellement faite valoir des années plus tard. Un propriétaire qui présume que la seule conversion a fait disparaître tout problème de possession sur sa terre devrait confirmer de quel côté de cette ligne se situe une réclamation donnée, idéalement avec un avocat ou un arpenteur-géomètre titulaire d'un permis, plutôt que de traiter le gel comme une réponse universelle.

Les terres jamais converties : la Real Property Limitations Act

Toutes les parcelles ontariennes n'ont pas été converties au régime Land Titles. ServiceOntario documente une catégorie de terres non converties, c'est-à-dire des terres pour lesquelles le processus de conversion automatisé du ministère a détecté une question de titre qu'il n'a pas pu résoudre sans travail supplémentaire, et qui demeurent régies par l'ancienne Registry Act, avec une chaîne de documents de 40 ans plutôt qu'un titre garanti. L'aperçu du registre foncier de ServiceOntario confirme par ailleurs que le registre couvre encore plus de 7,4 millions de parcelles à l'échelle provinciale, sans ventiler ce chiffre par système.

Sur les terres encore soumises au système Registry, le régime ordinaire de la Real Property Limitations Act s'applique. L'article 4 fixe le délai de prescription à dix ans, à compter du moment où le droit du véritable propriétaire d'intenter une action ou de faire une entrée a pris naissance. L'article 15 éteint le titre du véritable propriétaire une fois ce délai de dix ans écoulé; c'est là le véritable mécanisme juridique, soit la déchéance du titre du propriétaire inscrit, et non l'octroi d'un titre au possesseur. L'article 16 exclut entièrement de la Loi les terres incultes et vacantes de la Couronne, les emprises routières et les routes dévolues à la Couronne ou à une municipalité, de sorte qu'aucun de ces mécanismes ne joue contre ces catégories en premier lieu.

La province ne publie aucun chiffre actuel indiquant quelle proportion des terres ontariennes demeure dans ce reste du système Registry. Un chiffre souvent répété, selon lequel environ 99 % des terres ontariennes auraient été converties au régime Land Titles, n'apparaît que dans du contenu de marketing de cabinets d'avocats, jamais dans une publication gouvernementale, et ne devrait pas être traité comme une statistique officielle. L'énoncé exact, tiré des documents mêmes de ServiceOntario, est qualitatif : la grande majorité des propriétés ontariennes ont été converties, et une minorité définie, mais non chiffrée, ne l'a pas été.

Les terres de la Couronne : une interdiction distincte et plus récente

Les terres publiques forment une catégorie distincte, séparée des terres privées relevant du système Registry ou du régime Land Titles, et l'Ontario a resserré la règle applicable à ces terres plus récemment que pour les deux catégories précédentes. L'article 17.1 de la Public Lands Act, en vigueur depuis le 2 décembre 2021, prévoit que, malgré toute autre loi, y compris la Real Property Limitations Act, personne ne peut acquérir de droit, de titre ou d'intérêt dans les terres publiques ontariennes par l'usage, la possession ou l'occupation de ces terres, ni par prescription. L'article définit largement les terres publiques, incluant les terres que la Couronne a acquises à tout moment pour un programme ministériel, et non seulement les terres de la Couronne non concédées au sens traditionnel. Il s'applique également aux réclamations et aux instances en cours, réputant rejetée sans frais toute affaire non réglée au 2 décembre 2021, sous réserve d'une seule clause de sauvegarde : si le droit de la Couronne d'intenter une action en recouvrement de la terre était déjà prescrit en vertu de la Real Property Limitations Act avant cette date, c'est-à-dire qu'une réclamation de possession était déjà pleinement arrivée à échéance contre la Couronne, cette réclamation antérieure survit. Tout ce qui n'était pas pleinement arrivé à échéance au 2 décembre 2021 a été définitivement coupé.

Il s'agit d'une interdiction plus stricte et autonome que l'ancienne exception de la Real Property Limitations Act relative à la Couronne, décrite plus haut, et le législateur l'a rédigée spécifiquement pour l'emporter nommément sur cette loi antérieure. Le résultat concret : quiconque occupe aujourd'hui une terre publique ontarienne, une emprise routière, une terre de la Couronne non concédée, une terre de conservation, ou tout ce que la Couronne détient à des fins ministérielles, ne peut acquérir aucun intérêt dans cette terre par l'occupation, peu importe la durée de cette occupation, à moins qu'une réclamation n'ait déjà pleinement mûri avant décembre 2021.

La Trespass to Property Act : sanctions, le moyen de défense fondé sur l'apparence de droit, et la modification de 2025

La Trespass to Property Act de l'Ontario fixe les conséquences ordinaires pour quiconque se trouve sur une terre sans permission. Entrer alors que l'entrée est interdite, se livrer à une activité interdite, ou refuser de partir lorsque l'occupant en donne l'ordre, constitue une infraction passible d'une amende pouvant atteindre 10 000 $. La Loi offre à la personne accusée un moyen de défense si elle croyait raisonnablement avoir un titre ou un intérêt sur la terre lui donnant le droit de s'y trouver, ce qui concerne moins un véritable squatteur qu'un voisin réellement dans l'erreur quant à l'emplacement d'une limite ou d'une clôture; pour ce scénario précis, voir les limites de propriété et les clôtures au Canada et le cadre général présenté dans les lois sur l'intrusion au Canada.

Une modification de juin 2025 a ajouté deux facteurs aggravants qu'un tribunal doit prendre en compte une fois une personne déclarée coupable : le fait qu'elle soit demeurée sur la propriété plus de 24 heures, ou plus longtemps si une période plus longue avait été précisée, après avoir reçu l'ordre de partir, et le fait que le tribunal juge probable qu'elle récidive. Ces deux facteurs visent précisément le cas de quelqu'un qui refuse de partir et qui revient sans cesse, et ils sont assez récents pour que d'anciens résumés de la Loi n'en fassent pas état.

La Loi confère aussi à l'occupant d'une propriété, et non seulement à la police, le pouvoir d'arrêter quelqu'un sans mandat s'il a des motifs raisonnables et probables de croire que la personne commet une intrusion, que ce soit sur les lieux ou, en vertu d'une disposition distincte, en poursuite immédiate juste après les avoir quittés. L'occupant qui procède à une telle arrestation doit rapidement appeler la police et lui remettre la personne; il ne s'agit pas d'un pouvoir de détenir indéfiniment ou de régler l'affaire de façon privée.

Squatteur ou locataire? Pourquoi cette distinction change tout le processus applicable

Le fait qu'un occupant soit un intrus ou un locataire ne dépend pas de la durée pendant laquelle il s'est trouvé là; cela dépend de l'existence même d'une entente de location. La Residential Tenancies Act, 2006 définit l'entente de location comme une entente écrite, verbale ou implicite portant sur l'occupation, et définit largement le locataire comme quiconque paie un loyer, ou a le droit d'occuper les lieux, en contrepartie de cette entente. Une entente implicite peut découler d'un comportement, par exemple lorsqu'un propriétaire accepte sciemment un loyer d'une personne pendant un certain temps sans qu'aucun bail n'ait jamais été signé.

Un véritable squatteur, c'est-à-dire une personne entrée sans que le propriétaire le sache ou y consente, et dont aucun loyer n'a jamais été accepté ni aucune entente accordée, échappe entièrement à cette définition. Cela signifie que le Landlord and Tenant Board, le tribunal ontarien de la location, n'a aucune compétence à son égard; un propriétaire ne peut pas utiliser un avis d'expulsion ni une demande devant le Landlord and Tenant Board contre un véritable squatteur, puisque le processus prévu par la Loi ne régit que les locations réelles. Cette conclusion découle directement des définitions mêmes de la Loi; aucune décision du Landlord and Tenant Board ni aucun jugement des tribunaux tranchant carrément cette question précise n'a été trouvé, il faut donc la considérer comme la lecture claire de la loi plutôt que comme une issue jurisprudentielle établie.

L'enjeu pratique est réel : un occupant bénéficiant de quelque forme de location implicite, même informelle et qu'un propriétaire regrette d'avoir créée, doit être expulsé au moyen du processus d'expulsion du Landlord and Tenant Board, et non d'une accusation d'intrusion ou d'un serrurier. Pour ce processus, voir les droits des locataires en Ontario et les avis d'expulsion au Canada. Un occupant sans entente d'aucune sorte est un intrus, dont le cas relève de la Trespass to Property Act décrite plus haut ou des tribunaux, et non du Landlord and Tenant Board.

Comment retirer un véritable squatteur

Une fois qu'il est confirmé qu'un occupant est un intrus plutôt qu'un locataire, le droit ontarien ne permet pas à un propriétaire de simplement l'expulser par la force. Reprendre par la force un bien immeuble dont une personne a la possession effective et paisible, ou refuser de quitter un bien immeuble sans droit légal de s'y trouver, peut en soi constituer une infraction criminelle en vertu des dispositions du Code criminel sur la prise de possession par la force et la détention par la force, l'article 72, peu importe qui est réellement propriétaire de la terre, lorsque cela risque de causer une violation de la paix ou de faire raisonnablement craindre une violation de la paix. La voie réaliste combine l'intervention policière pour une intrusion en cours en vertu de la Trespass to Property Act décrite plus haut avec une procédure civile devant les tribunaux visant une ordonnance de possession lorsque l'occupant a une prétention quelconque, aussi ténue soit-elle, ou refuse simplement de partir. Pour le processus complet de retrait, le mythe général des « squatters rights », et le fonctionnement général de cette procédure civile et de son exécution, voir squatters rights au Canada; pour ce qui se passe une fois qu'une affaire est portée devant les tribunaux, voir les dossiers judiciaires en Ontario.

Avis de non-responsabilité

Cet article est fourni à titre informatif seulement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles ontariennes décrites ici reposent sur le texte actuel et en vigueur de la Land Titles Act, de la Real Property Limitations Act, de la Public Lands Act, de la Trespass to Property Act et de la Residential Tenancies Act, 2006, chacune vérifiée en date du 15 août 2026, mais les lois sont modifiées et leur application à une propriété ou à un occupant précis dépend de faits que cet article ne peut connaître. Deux éléments en particulier sont présentés avec prudence plutôt que comme des certitudes : la part exacte des terres ontariennes encore soumises à l'ancien système Registry n'est pas publiée par la province, et le fait qu'un occupant totalement dépourvu d'entente échappe catégoriquement à la compétence du Landlord and Tenant Board relève d'une lecture des définitions mêmes de la Residential Tenancies Act plutôt que d'une décision établie des tribunaux ou de la Commission. Quiconque doit composer avec un occupant de longue date, une possible réclamation de possession adversative, ou un retrait, devrait consulter un avocat ontarien titulaire d'un permis en droit immobilier ou en litige avant d'agir.