Possession acquisitive et squatteurs au Canada

Dans presque tout le Canada, le terrain est maintenant enregistré dans un système qui bloque légalement les réclamations de possession acquisitive, de sorte que la façon la plus rapide de répondre à « un squatteur peut-il prendre mon terrain » est de vérifier d'abord sous quel système d'enregistrement se trouve votre titre.

Si vous êtes aux prises avec une personne qui occupe réellement votre propriété en ce moment, plutôt qu'avec une question de bornage ou de titre, consultez Droits des squatteurs au Canada pour savoir comment l'expulsion fonctionne réellement.

Cette page fait partie du portail du droit de la propriété au Canada de RecordingLaw, qui couvre la propriété, les différends de voisinage et les enjeux de condo par province.

Pourquoi la possession acquisitive dépend de la façon dont votre terrain est enregistré

La possession acquisitive est la doctrine juridique qui permet à un possesseur de longue date d'acquérir la propriété d'un terrain qui appartient légalement à quelqu'un d'autre, sans payer et sans la permission du propriétaire. Cela semble simple, mais dans la majeure partie du Canada aujourd'hui, elle existe à peine, car elle dépend entièrement d'un fait technique auquel la plupart des propriétaires ne pensent jamais: sous quel système d'enregistrement foncier se trouve leur titre.

L'Ontario exploite deux systèmes parallèles. L'ancien système Registry enregistre les actes et permet à un tribunal d'examiner qui a réellement possédé le terrain, au-delà du seul document. Le système Land Titles moderne garantit que le nom inscrit au titre est le propriétaire légal concluant. L'article 51 de la Land Titles Act de l'Ontario énonce qu'une fois qu'un terrain est enregistré sous ce système, personne ne peut en acquérir le titre « par quelque durée de possession ou par prescription que ce soit », peu importe la durée de l'occupation.

L'Ontario a passé des décennies à convertir les terrains du système Registry au système Land Titles, et cette conversion est maintenant presque complète dans toute la province. Cela signifie qu'une nouvelle réclamation de possession acquisitive en Ontario aujourd'hui n'est théoriquement possible que sur la poche restreinte de terrain encore sous l'ancien système Registry, et même alors seulement si le délai de 10 ans s'est écoulé avant que la parcelle ne soit convertie. En pratique, une réclamation moderne véritablement réussie est rare, et la plupart des affaires ontariennes rapportées concernent une possession commencée il y a des décennies.

Le test classique, là où il s'applique encore

Là où la possession acquisitive peut encore être invoquée en Ontario, les tribunaux appliquent le même test fondamental en vertu de la Real Property Limitations Act. Le réclamant doit démontrer une possession qui est:

• Ouverte et notoire - suffisamment visible pour qu'un propriétaire raisonnablement attentif l'ait remarquée
• Exclusive - c'est le réclamant, et non le véritable propriétaire, qui utilise le terrain
• Continue - ininterrompue pendant toute la période prévue par la loi
• Incompatible avec le droit du véritable propriétaire (adverse) - sans la permission du propriétaire; un locataire, un titulaire de permission, ou quiconque utilise le terrain avec consentement ne peut pas prétendre plus tard qu'elle était incompatible

La période prévue par la loi est de 10 ans en vertu de l'article 4 de la Real Property Limitations Act. Une fois cette période écoulée contre le véritable propriétaire sans action en recouvrement du terrain, le titre du propriétaire est éteint.

Les tribunaux ontariens ajoutent un obstacle supplémentaire connu sous le nom de test de l'usage incompatible, développé dans une trilogie de décisions de la Cour d'appel: Keefer c. Arillotta, Fletcher c. Storoschuk et Masidon Investments Ltd c. Ham. Selon ce test, l'usage que fait le réclamant du terrain doit être incompatible avec l'usage actuel ou raisonnablement prévisible que le véritable propriétaire compte lui-même en faire. Dans Keefer c. Arillotta, stationner sur une bande de terrain n'a pas fait échec au titre du véritable propriétaire parce que celui-ci pouvait tout de même faire l'usage occasionnel ou saisonnier qu'il prévoyait. Dans Masidon, à l'inverse, construire et entretenir des pistes d'aéroport sur un terrain que le propriétaire conservait pour un développement futur était suffisamment incompatible pour appuyer une réclamation. Ce test fait échouer bien des réclamations autrement plausibles, car un usage occasionnel ou intermittent du terrain excédentaire d'un voisin n'est habituellement pas incompatible avec ce que le propriétaire prévoit encore d'en faire.

Province par province: une réclamation est-elle même possible?

La voie différente du Québec: la prescription acquisitive

Le Québec est un ressort de droit civil et n'utilise pas du tout la possession acquisitive. Le Code civil du Québec prévoit plutôt la prescription acquisitive. Un possesseur qui a détenu un immeuble « à titre de propriétaire », paisiblement, continûment, publiquement et sans équivoque pendant 10 ans, peut en acquérir la propriété, en vertu des articles 2910 à 2921 du Code civil.

La différence pratique clé avec le reste du Canada est que la règle québécoise ne s'exécute pas d'elle-même. Le possesseur doit intenter une demande judiciaire, et le jugement qui en résulte est considéré comme confirmant simplement un droit que le passage du temps avait déjà créé, et non comme la chose qui le crée. Personne au Québec ne devient propriétaire simplement en survivant à un délai de prescription sur papier; un tribunal doit le déclarer.

Possession acquisitive vs servitude de prescription vs squatteur dans un logement

Ces trois situations sont constamment confondues, et elles sont réglées par des processus juridiques complètement différents.

Si la question porte sur une personne qui vit dans un logement locatif sans permission, il s'agit presque toujours d'une affaire de bail et de logement, pas d'un différend de propriété réelle. Voir le portail des droits des locataires au Canada de RecordingLaw pour la procédure d'expulsion et d'occupation par province.

Le scénario réel: les empiétements de limite

La situation qui survient réellement pour la plupart des propriétaires ne ressemble en rien à un étranger s'installant sur un terrain vacant. C'est un empiétement de limite: une clôture construite un pied ou deux au-delà de la ligne, une entrée de cour qui déborde sur le lot voisin, ou une remise assise en partie du mauvais côté, habituellement découverte lors d'un arpentage effectué pour une vente, un refinancement ou un permis de construction.

Ces situations se règlent généralement dans un ordre assez prévisible:

1. Faites faire un arpentage légal. Bien des « empiétements » se révèlent n'être rien du tout une fois qu'un arpenteur-géomètre licencié confirme où se trouve réellement la limite, car les vieilles clôtures sont notoirement peu fiables comme preuve de la véritable ligne.
2. Négociez directement. La plupart des voisins règlent un petit empiétement de façon informelle, ou conviennent que la structure empiétante peut rester pour une période définie ou jusqu'à ce qu'elle doive être remplacée.
3. Mettez-le par écrit. Une entente de bornage, une servitude ou une entente d'empiétement inscrite au titre protège les propriétaires actuels et futurs acheteurs, et évite que le différend ne resurgisse à la prochaine vente.
4. Adressez-vous au tribunal, si nécessaire. Lorsque l'entente échoue, un propriétaire peut présenter une demande en vertu de la loi de prescription ou de bornage applicable pour faire déterminer la limite ou le statut de l'empiétement.

Pour en savoir plus sur les règles de hauteur des clôtures, les différends d'arbres et de haies, et qui paie pour une clôture mitoyenne, voir le guide de RecordingLaw sur les limites de propriété et les clôtures au Canada.

La Line Fences Act de l'Ontario: ce qu'elle fait et ne fait pas

L'Ontario a une loi précise et peu connue pour les différends de clôture entre voisins: la Line Fences Act. L'un ou l'autre propriétaire peut demander à sa municipalité de nommer des inspecteurs de clôtures, habituellement des fonctionnaires locaux ou des personnes approuvées, qui tiennent une audience et rendent une décision.

Il est important d'être précis sur ce que cette décision peut et ne peut pas faire. Les inspecteurs de clôtures décident comment le coût de construction ou de réparation d'une clôture mitoyenne est réparti entre les deux propriétaires voisins. Ils n'ont aucune autorité pour déterminer où se trouve réellement la limite de propriété. Un propriétaire qui veut faire déterminer la limite elle-même, et non seulement la facture de la clôture, a besoin d'un arpentage et, si nécessaire, d'une demande au tribunal, pas d'une audience d'inspecteurs de clôtures. Certaines municipalités, y compris la ville de Toronto, ont choisi de ne pas appliquer la Loi et de s'en remettre à leur propre autorité réglementaire, il vaut donc la peine de confirmer la disponibilité locale avant de s'y fier.

Au-delà des clôtures, la plupart des frictions de voisinage quotidiennes, le bruit, les branches d'arbre, les cours mal entretenues, sont régies par des règlements municipaux, et non par une loi provinciale ou fédérale. Le bon premier interlocuteur pour la plupart de ces différends est la municipalité locale, pas un avocat.

Squatter n'est pas une stratégie

Rien de ce qui précède ne doit être lu comme un guide pour occuper un terrain qui appartient à quelqu'un d'autre. S'installer sur un terrain vacant, une maison inoccupée ou un chantier de construction sans la permission du propriétaire constitue de l'intrusion, et dans la plupart des provinces, cela expose l'occupant à une expulsion et à une possible responsabilité criminelle, peu importe la durée de son séjour. Les circonstances étroites et techniques dans lesquelles la possession peut un jour se transformer en propriété exigent un système d'enregistrement précis, une durée précise et une conduite précise que les tribunaux canadiens ont délibérément rendue difficile à satisfaire. Ce n'est pas un raccourci vers un logement gratuit, et le traiter comme tel est bien plus susceptible de mener à une expulsion et une poursuite pour intrusion qu'à un titre de propriété.

Cette page s'adresse à deux publics: les propriétaires qui veulent comprendre comment protéger leur titre et réagir s'ils découvrent quelqu'un d'autre sur leur terrain, et les voisins qui essaient de régler correctement un désaccord honnête de bornage ou de clôture. Si l'enjeu est un occupant résidentiel qui refuse de partir, il s'agit d'une affaire de bail, pas de droit de la propriété, et elle relève de l'autorité provinciale du logement ou des tribunaux.

Avis: Cet article est fourni à titre informatif général seulement et ne constitue pas un avis juridique. La possession acquisitive, la servitude de prescription et les différends de bornage dépendent des faits précis d'un immeuble et de son historique d'enregistrement. Consultez un avocat en droit immobilier ou de la propriété autorisé dans la province concernée avant de vous fier à une réclamation ou une défense fondée sur la possession.