Droit de la propriété, du voisinage et des condos au Canada

Le droit de la propriété est de compétence provinciale au Canada, de sorte que l'issue d'une hypothèque en défaut (vente sous seing privé du prêteur ou forclusion judiciaire complète), le droit de clôturer votre propre terrain et le fonctionnement d'un certificat d'information de condo dépendent tous de la province où se trouve l'immeuble.

Le droit de la propriété au Canada est provincial, pas national

Il n'existe pas de code de la propriété unique pour tout le Canada. L'article 92(13) de la Loi constitutionnelle de 1867 attribue « la propriété et les droits civils » aux provinces, de sorte que les recours hypothécaires, la gouvernance des condominiums, l'enregistrement foncier, les clôtures et les différends de voisinage sont chacun régis par dix corpus législatifs distincts (et trois territoriaux). Une règle vraie en Ontario peut être fausse en Colombie-Britannique, et une règle qui était vraie quelque part peut avoir changé à une date d'entrée en vigueur précise.

Cette page centrale rassemble les guides individuels du groupe portant sur le défaut hypothécaire, la possession acquisitive, les clôtures mitoyennes, le bruit, la gouvernance des condominiums et des strata, l'intrusion et les différends de voisinage, et commence par la comparaison qui déroute le plus de lecteurs: ce qui se passe réellement lorsqu'une hypothèque n'est plus payée.

Vente sous seing privé ou forclusion judiciaire: votre lieu de résidence détermine le processus

Le Canada n'a pas un seul système de forclusion. Les provinces se répartissent en deux familles, et cette répartition change à la fois le processus et la possibilité pour le prêteur de vous poursuivre personnellement pour l'argent encore dû après la vente de l'immeuble.

Dans une province à vente sous seing privé, le contrat hypothécaire lui-même donne au prêteur le droit de vendre l'immeuble après un délai de préavis prévu par la loi, sans devoir d'abord s'adresser à un juge. La vente doit tout de même être menée de bonne foi et à un prix raisonnable, et tout surplus au-delà de la dette, des intérêts et des frais doit être remis à l'emprunteur. Fait important, l'inverse est également vrai: si le prix de vente ne suffit pas, l'emprunteur demeure responsable du solde déficitaire et peut être poursuivi pour celui-ci.

Dans une province à forclusion judiciaire, le prêteur doit s'adresser aux tribunaux. Le processus de la Colombie-Britannique s'articule autour d'une ordonnance nisi (order nisi), qui fixe une période de rachat pendant laquelle l'emprunteur peut payer les arrérages et conserver l'immeuble avant que le tribunal ne finalise la forclusion. L'Alberta et la Saskatchewan ajoutent une protection supplémentaire: en vertu de la Law of Property Act de l'Alberta et de la Limitation of Civil Rights Act de la Saskatchewan, un prêteur qui forclôt une hypothèque résidentielle typique est généralement limité à la prise de l'immeuble lui-même et ne peut pas poursuivre personnellement l'emprunteur pour le solde qui subsiste. Le Manitoba et la Nouvelle-Écosse utilisent aussi la forclusion judiciaire, mais sans ce même bouclier contre le solde déficitaire, de sorte qu'un prêteur là-bas peut tout de même poursuivre l'emprunteur pour le solde. Le Québec n'utilise pas du tout la terminologie de forclusion; son Code civil donne au créancier hypothécaire un éventail de recours hypothécaires, dont la prise en paiement de la dette ou la vente forcée sous autorité de justice, et le recours choisi détermine si un solde peut être réclamé.

Pour la ventilation complète, y compris les délais de préavis et les mécanismes de rachat, consultez le guide dédié vente sous seing privé ou forclusion judiciaire.

Défaut hypothécaire: que se passe-t-il après un paiement manqué

Manquer un paiement ne déclenche une vente immédiate dans aucune province. Les prêteurs doivent envoyer un avis de défaut officiel et respecter un délai de préavis prévu par la loi avant d'entamer une vente sous seing privé ou une action en forclusion, et durant cette période l'emprunteur peut généralement remédier au défaut en payant les arrérages, les intérêts et les frais raisonnables. Les règles provinciales d'enregistrement foncier (système Land Titles par rapport à l'ancien système Registry) influencent aussi la manière exacte dont un prêteur enregistre et fait valoir sa garantie, ce qui explique en partie pourquoi le même contrat hypothécaire peut se dérouler différemment selon l'endroit où se trouve le terrain.

Les emprunteurs en défaut devraient lire attentivement les clauses de défaut et de recours de leur contrat hypothécaire, puisque le contrat lui-même, et pas seulement la loi sous-jacente, fixe plusieurs des délais précis que le prêteur doit respecter.

Possession acquisitive et squatteurs: une doctrine en voie de disparition

La possession acquisitive, parfois appelée « droits du squatteur », permet à une personne qui a occupé un terrain de façon ouverte, exclusive et continue, sans la permission du propriétaire, pendant une période déterminée, de finir par en réclamer le titre. En Ontario, cette doctrine ne subsiste plus que dans un coin de plus en plus restreint du droit de la propriété. Elle ne peut être invoquée contre un terrain enregistré dans le système Land Titles, qui couvre maintenant presque tout le territoire ontarien, et n'est possible que contre l'ancien système Registry, avec une exigence de 10 ans de possession ouverte, notoire, exclusive, continue et incompatible avec le droit du véritable propriétaire.

La plupart des provinces qui ont converti leur registre foncier au modèle Land Titles sont allées plus loin et ont aboli la doctrine en pratique, y compris l'Alberta, la Saskatchewan et la Colombie-Britannique pour les terres de la Couronne et la plupart des parcelles détenues par des particuliers. Cela signifie que, dans la grande majorité du Canada aujourd'hui, le simple fait d'occuper un terrain qui ne vous appartient pas n'est pas une voie réaliste ou légale pour l'acquérir, et cette page ne suggère rien de tel. Quiconque fait face à un empiétement de limite ou à un différend d'occupation de longue date devrait obtenir un avis juridique propre à sa province et à son système d'enregistrement foncier avant de présumer l'existence d'une réclamation possessoire.

Le détail complet des règles province par province, y compris celles qui permettent encore une réclamation possessoire, se trouve dans le guide possession acquisitive et squatteurs.

Limites de propriété, clôtures et différends de bornage

L'emplacement exact d'une limite de propriété, et la question de savoir qui doit payer la clôture qui la marque, relèvent en grande majorité d'une question municipale au Canada, et non provinciale ou fédérale. Les règlements locaux fixent généralement les limites de hauteur, les matériaux et les règles de recul des clôtures, et le service du bâtiment ou des règlements d'une municipalité est habituellement le premier interlocuteur pour un différend de bornage.

L'Ontario fait partiellement exception. Sa Line Fences Act crée un mécanisme précis et peu connu: lorsque des voisins ne s'entendent pas sur une clôture mitoyenne, l'une ou l'autre partie peut demander à la municipalité locale de nommer des inspecteurs de clôtures (fence-viewers), qui inspectent la propriété et rendent une décision exécutoire sur l'emplacement de la clôture, son type et le partage des coûts. C'est une voie plus rapide et moins coûteuse qu'une poursuite civile, et la plupart des propriétaires ontariens n'en ont jamais entendu parler.

Plus de détails, y compris comment demander concrètement un inspecteur de clôtures et ce que font les autres provinces à la place, se trouvent dans le guide limites de propriété et clôtures.

Règlements sur le bruit et différends de voisinage

Les plaintes pour bruit, comme les clôtures, sont traitées par des règlements municipaux sur le bruit plutôt que par une loi nationale ou provinciale unique. Les niveaux de décibels permis, les heures de silence et les exemptions pour le bruit de construction varient selon la ville, voire selon le zonage du quartier. Lorsqu'une plainte réglementaire ne règle pas un problème persistant, et que le bruit ou la nuisance est grave et continu, un voisin peut aussi intenter un recours civil en nuisance, souvent devant la cour des petites créances étant donné les montants généralement modestes en jeu.

Le guide règlements sur le bruit et le guide différends de voisinage du groupe expliquent à la fois la voie de la plainte réglementaire et celle du recours civil en nuisance, et la cour des petites créances au Canada par province explique les plafonds monétaires et les étapes de dépôt si un différend se rend devant les tribunaux.

Condos et strata: certificats d'information et formulaire B

Les syndicats de condominium et de strata sont régis par leur propre loi dédiée dans chaque province, et les documents sur lesquels s'appuient acheteurs et propriétaires ont un réel poids juridique.

En Ontario, l'article 76 de la Condominium Act, 1998 exige qu'un syndicat de condominium fournisse un certificat d'information dans les 10 jours suivant la réception d'une demande écrite et des frais prescrits, et ces frais sont plafonnés à 100 $, TVH incluse. Le certificat divulgue les finances du syndicat, l'état du fonds de réserve, les assurances, toute procédure judiciaire et les arrérages propres à l'unité, et il s'agit d'une condition standard dans la plupart des reventes de condos en Ontario. Le Condominium Authority Tribunal de l'Ontario entend actuellement un ensemble défini de différends liés aux condos, et il y a eu des discussions publiques sur l'élargissement de sa compétence, mais cet élargissement demeure une proposition, non une loi en vigueur, et ne doit pas être traité comme déjà applicable.

L'équivalent en Colombie-Britannique est le certificat d'information formulaire B (Form B) en vertu de la Strata Property Act. La Colombie-Britannique a aussi modifié en profondeur la gouvernance des strata en 2022: le Bill 44, en vigueur depuis le 24 novembre 2022, a éliminé les règlements restreignant la location, ce qui signifie que les strata ne peuvent plus interdire aux propriétaires de louer leur unité, et il a restreint les règlements de restriction d'âge aux immeubles qui répondent aux critères de logement 55 ans et plus. Un règlement de strata prétendant interdire la location n'est généralement plus applicable après cette date.

Consultez le guide certificat d'information de condo en Ontario et le guide formulaire B et règles des strata en Colombie-Britannique pour tous les détails, y compris ce que les acheteurs devraient vérifier avant de renoncer à une condition de certificat d'information.

Intrusion et droit de premier refus

L'intrusion sur un terrain est elle aussi établie par une loi provinciale plutôt que par une loi nationale unique; la plupart des provinces ont leur propre loi sur l'intrusion précisant les restrictions d'accès, les règles de signalisation et les pénalités pour avoir ignoré un avis clair d'interdiction d'entrer. Le guide lois sur l'intrusion explique en quoi ces régimes provinciaux diffèrent et ce qu'un propriétaire peut et ne peut pas faire pour faire respecter une limite contre un intrus indésirable.

Un droit de premier refus est une clause contractuelle, courante dans les transferts de terrain familiaux, les conventions de copropriété et certains baux commerciaux, qui donne à une personne précise la première occasion d'acheter un immeuble avant que le propriétaire ne le vende à quelqu'un d'autre. C'est une question de droit contractuel qui se superpose au droit de la propriété provincial, et le guide droit de premier refus explique comment ces clauses sont rédigées, déclenchées et appliquées.

Explorez le groupe propriété, voisinage et condos

• Vente sous seing privé ou forclusion judiciaire au Canada
• Possession acquisitive et squatteurs au Canada
• Limites de propriété et clôtures au Canada
• Règlements sur le bruit au Canada
• Certificats d'information de condo en Ontario
• Formulaire B et règles des strata en Colombie-Britannique
• Lois sur l'intrusion au Canada
• Différends de voisinage au Canada
• Droit de premier refus au Canada
• Droits des locataires au Canada par province
• Cour des petites créances au Canada par province
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Avis: Cette page est fournie à titre informatif général seulement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles relatives à la propriété, aux hypothèques, aux condominiums et aux règlements municipaux varient selon la province et la municipalité et changent avec le temps. Consultez un avocat autorisé dans la province concernée, ou le bureau d'enregistrement foncier, l'autorité des condominiums ou la municipalité applicable, pour un avis sur une propriété ou un différend particulier.