Différends de voisinage au Canada : vos options

La plupart des différends de voisinage au Canada sont traités au niveau municipal ou par une petite créance, et non en appelant d'abord un avocat, et choisir le mauvais forum est la principale raison pour laquelle ces différends s'éternisent pendant des mois.

D'abord : qui traite réellement ce problème ?

La façon la plus rapide de perdre des mois sur un différend de voisinage est de le porter devant le mauvais forum. Le Canada n'a pas de « loi du voisinage » unique ; la compétence est répartie entre les municipalités, les tribunaux administratifs provinciaux, les tribunaux civils et, dans un nombre restreint de cas, le droit criminel. Le tableau ci-dessous constitue une carte de départ. Utilisez-le pour déterminer où votre problème précis appartient réellement avant d'écrire une lettre, d'appeler quelqu'un ou de dépenser de l'argent pour un avocat.

Le reste de cette page passe en revue chaque ligne, puis présente les étapes de désescalade qui règlent la plupart des différends avant qu'un forum ne soit impliqué.

Bruit : le règlement municipal d'abord, la nuisance ensuite

Les plaintes de bruit, qu'il s'agisse d'un chien qui aboie, d'une fête tard le soir, de travaux de construction matinaux ou d'une thermopompe persistamment bruyante, sont régies par le règlement municipal sur le bruit, et non par une loi provinciale ou fédérale. La plupart des règlements municipaux sur le bruit fixent des heures de silence et une interdiction générale du bruit qui trouble la paix, et l'application se fait habituellement en appelant le service des règlements ou, après les heures normales, la police non urgente dans certaines municipalités. Vérifiez le règlement de votre municipalité précise pour connaître ses heures et son processus de plainte, car ces détails varient d'une ville à l'autre au Canada.

Si une plainte relative à un règlement ne règle pas un problème récurrent, le recours civil de repli est le délit de nuisance privée : une atteinte déraisonnable et importante à l'usage ou à la jouissance de votre propriété. Les tribunaux soupèsent le caractère du quartier, la gravité et la durée de l'atteinte, ainsi que la sensibilité de la plainte, par rapport aux concessions mutuelles habituelles attendues entre voisins. Une seule fête bruyante se qualifie rarement ; des mois de perturbations récurrentes et documentées pourraient toutefois se qualifier. Pour un examen plus approfondi du fonctionnement des règles municipales sur le bruit au Canada, voir les règlements sur le bruit au Canada.

Différends de limite et de clôture : obtenez d'abord un arpentage

Si vous et un voisin êtes en désaccord sur l'emplacement réel de votre limite de propriété, ou sur une clôture partagée, le point de départ est le même partout au Canada : un arpentage à jour effectué par un arpenteur-géomètre autorisé. Les anciens titres, les lignes de clôture et « l'endroit où le dernier propriétaire disait qu'elle était » ne constituent pas une preuve fiable d'une limite légale, et un nouvel arpentage est habituellement la façon la plus rapide de régler un désaccord factuel avant qu'il ne devienne juridique.

L'Ontario dispose d'un mécanisme légal que la plupart des propriétaires ne connaissent pas : la Line Fences Act. Lorsque des voisins ne parviennent pas à s'entendre sur la construction d'une nouvelle clôture mitoyenne ou la réparation d'une clôture existante, l'un ou l'autre propriétaire peut demander à la municipalité locale de nommer des inspecteurs de clôtures (fence-viewers), habituellement trois personnes qui inspectent la propriété, entendent les deux parties, et rendent une sentence exécutoire décrivant la clôture à construire et la répartition des coûts. Un propriétaire en désaccord avec la sentence dispose de 15 jours pour interjeter appel. La limite importante : les inspecteurs de clôtures ne tranchent que les différends de clôture. Ils n'ont aucune compétence sur l'emplacement réel de la limite de propriété elle-même ; cette question relève d'un arpentage et, si elle demeure contestée, des tribunaux.

Hors de l'Ontario, les désaccords de limite et de clôture qui ne peuvent être réglés à l'amiable sont généralement portés devant les petites créances ou la cour civile, sur la foi d'un arpentage et, le cas échéant, de la loi provinciale applicable sur la propriété ou les titres fonciers. Voir les limites de propriété et les clôtures au Canada pour un survol plus complet province par province.

Arbres et branches surplombantes

Une branche ou une racine qui traverse la limite depuis l'arbre d'un voisin ne vous donne généralement pas le droit d'entrer sur son terrain, mais elle vous permet généralement d'élaguer ce qui traverse votre propre limite, sans tuer ni endommager gravement l'arbre, et sans mettre le pied sur la propriété du voisin pour le faire. Si un élagage sain ne peut être effectué depuis votre propre côté, ou si l'arbre est assez grand pour que le travail soit risqué, faites appel à un arboriculteur professionnel plutôt que de le tenter vous-même.

L'exception importante est l'arbre limitrophe, c'est-à-dire un arbre dont le tronc pousse directement sur la limite de propriété. En Ontario, un arbre limitrophe est traité comme la propriété commune des deux propriétaires voisins, et aucun des deux ne peut l'abattre ni le modifier radicalement sans le consentement de l'autre. Endommager un arbre limitrophe sans consentement peut entraîner de véritables pénalités en Ontario, indépendamment de toute réclamation civile pour la valeur de l'arbre. Avant de faire quoi que ce soit à un arbre situé sur la limite ou à proximité, confirmez de quel côté de cette distinction il se trouve. Certaines municipalités protègent aussi certains arbres selon leur taille ou leur espèce par un règlement distinct de protection des arbres, qui peut s'appliquer peu importe à qui appartient le terrain où pousse l'arbre.

Empiétements : arpentage, puis négociation ou recours aux tribunaux

Un empiétement est une structure, ou une partie de celle-ci, un cabanon, une clôture, une entrée, un agrandissement, qui s'étend physiquement au-delà de la limite de propriété sur le terrain d'un voisin. Comme pour les différends de limite en général, la première étape est un arpentage pour confirmer si un empiétement existe réellement et dans quelle mesure.

Une fois confirmé, la plupart des empiétements se règlent de deux façons : une entente d'empiétement négociée (parfois inscrite au titre) qui permet à la structure de rester en place selon des conditions convenues, ou une demande devant les tribunaux si les parties ne s'entendent pas, ce qui peut mener à une ordonnance de retrait de la structure empiétante ou, dans certains cas, à une servitude. Les empiétements sont rarement simples, car le retrait peut être coûteux et perturbateur pour les deux parties, ce qui explique pourquoi la plupart se règlent par entente plutôt que par poursuite une fois qu'un arpentage établit les faits.

Eau, drainage et ruissellement

Les différends liés à l'eau entre voisins se situent au carrefour de la common law et de la législation provinciale ou municipale sur le drainage. Selon un principe général de common law reconnu partout au Canada, une propriété en contrebas doit accepter l'écoulement naturel et non capté de l'eau de surface provenant d'une propriété en amont, et le propriétaire en amont ne peut être poursuivi simplement parce que l'eau s'écoule naturellement vers le bas sur le terrain d'un voisin. Ce qui change l'analyse, c'est de capter l'eau, par exemple au moyen de gouttières, de descentes pluviales ou de modifications de nivellement, puis de la rejeter à un endroit qui cause des dommages ; cela peut engager la responsabilité.

Lorsque des voisins ne parviennent pas à s'entendre sur une solution de drainage, la Drainage Act de l'Ontario permet à un propriétaire de pétitionner la municipalité pour obtenir un drain municipal officiel, dont les coûts sont partagés entre les propriétés bénéficiaires selon un barème. Les autres provinces ont leur propre législation sur le drainage et leurs propres règlements municipaux régissant le nivellement et les eaux pluviales ; renseignez-vous auprès du service des travaux publics ou du génie de votre municipalité pour connaître le processus applicable là où vous habitez.

Chiens et autres animaux

Un chien qui se libère à répétition, aboie excessivement ou a mordu quelqu'un relève d'abord du service de contrôle animalier ou des règlements de votre municipalité, qui peut émettre des ordonnances, des amendes ou, dans les cas graves, exiger que l'animal soit confiné, muselé ou, rarement, ordonner sa destruction en vertu des pouvoirs réglementaires locaux.

En cas de blessure réelle, plusieurs provinces sont allées plus loin que le droit ordinaire de la négligence. La Dog Owners' Liability Act de l'Ontario rend un propriétaire strictement responsable des dommages ou des blessures causés par son chien, ce qui signifie que la victime n'a pas à prouver que le propriétaire savait que le chien était dangereux ou avait fait preuve d'imprudence. La responsabilité s'applique que la morsure survienne sur une propriété publique ou privée, bien qu'un tribunal puisse réduire les dommages-intérêts si la victime a provoqué le chien. Vérifiez si votre province dispose d'une loi semblable, car la norme n'est pas identique partout au Canada.

Différends de condo et de strata : utilisez le tribunal, pas la cour

Si le « voisin » est en fait un copropriétaire du même immeuble en copropriété ou en strata, la plupart des provinces dirigent maintenant ces différends vers un tribunal spécialisé plutôt que vers les tribunaux civils ordinaires.

En Ontario, le Condominium Authority Tribunal (CAT) entend les litiges relatifs aux dossiers de copropriété et, depuis l'élargissement de sa compétence, un ensemble défini de questions de type nuisance, y compris les animaux, les véhicules/le stationnement/l'entreposage, et le bruit, les odeurs, les vibrations, la lumière, la fumée et la vapeur, en plus de la conformité aux ententes de règlement du CAT. Le CAT ne peut généralement pas traiter les différends susceptibles de causer des dommages matériels ou des blessures corporelles ; ceux-ci relèvent toujours des tribunaux. Remarque : une expansion supplémentaire de la compétence du CAT a été proposée par le gouvernement de l'Ontario, mais elle n'est pas encore en vigueur, alors confirmez la portée actuelle du tribunal avant de présumer qu'il peut entendre un différend précis.

En Colombie-Britannique, le Civil Resolution Tribunal (CRT) a compétence obligatoire sur la plupart des réclamations liées à la propriété en strata, peu importe le montant, y compris les différends sur l'application des règlements (bruit, animaux, stationnement, location), la responsabilité des coûts de réparation, et les irrégularités de réunion ou de vote. Le CRT ne peut pas trancher des réclamations portant sur le terrain lui-même, comme ordonner la vente d'un lot, et il ne peut pas entendre les réclamations de harcèlement, d'intimidation ou de diffamation. Les autres provinces acheminent les différends de condo et de strata par une combinaison du processus propre au syndicat et des tribunaux civils ordinaires ; vérifiez la loi provinciale sur les condos ou les stratas pour connaître l'organisme applicable.

Problèmes de location avec un voisin

Si le voisin perturbateur est locataire, et que vous êtes aussi locataire ou que l'immeuble partagé a un locateur, le forum pertinent est habituellement le tribunal provincial du logement locatif (par exemple, la Commission de la location immobilière de l'Ontario), qui peut se pencher sur le manquement d'un locateur à intervenir contre un locataire causant une nuisance aux autres locataires. Voir les droits des locataires au Canada pour connaître le tribunal applicable dans votre province.

Harcèlement ou menaces : la police, puis un engagement de ne pas troubler l'ordre public

Lorsqu'un différend passe du simple désagrément à des menaces, de l'intimidation ou une crainte réelle pour votre sécurité ou vos biens, il ne s'agit plus d'une affaire de propriété civile. Contactez la police. Lorsqu'aucune accusation criminelle n'est portée, ou que quelqu'un craint raisonnablement un préjudice futur, le droit criminel canadien offre un outil préventif : une demande d'engagement de ne pas troubler l'ordre public en vertu de l'article 810 du Code criminel. Toute personne qui craint, pour des motifs raisonnables, qu'une autre personne lui cause des lésions corporelles ou endommage ses biens peut déposer une dénonciation devant un juge de paix. Si le tribunal est convaincu que la crainte est raisonnable, il peut ordonner à l'autre personne de contracter un engagement de ne pas troubler l'ordre public, assorti de conditions, pour une durée maximale de 12 mois. Un tel engagement ne crée ni casier judiciaire ni déclaration de culpabilité ; il est de nature préventive, et le manquement à ses conditions constitue lui-même une infraction. Voir les engagements de ne pas troubler l'ordre public au Canada pour savoir comment en faire la demande.

Quand la nuisance ou la cour des petites créances en vaut la peine

Pour un problème persistant qui a résisté à toutes les démarches informelles, deux options civiles méritent d'être comprises :

• Le délit de nuisance s'applique lorsque l'atteinte à votre propriété est importante et déraisonnable, et non simplement désagréable. Il peut donner lieu à une injonction (une ordonnance de cessation) ainsi qu'à des dommages-intérêts, mais les tribunaux soupèsent le caractère du quartier et la durée du problème, de sorte qu'un incident isolé réussit rarement.
• La cour des petites créances est le forum pratique pour des pertes modestes et quantifiables, des biens endommagés, le coût de travaux correctifs, ou une perte financière définie causée par un voisin, sans le coût d'un procès civil complet. Chaque province et territoire a sa propre cour ou tribunal des petites créances, sa propre limite pécuniaire et son propre processus de dépôt. Voir comment déposer une petite créance au Canada pour les étapes générales.

Les deux options fonctionnent mieux lorsque vous disposez déjà d'un historique documenté : notes datées, photos, correspondance et, si la limite est contestée, un arpentage.

La séquence de désescalade qui règle réellement la plupart des différends

La plupart des différends de voisinage ne nécessitent jamais aucun des forums ci-dessus, car ils se règlent grâce à une séquence simple d'étapes pratiques :

1. Parlez d'abord à votre voisin, calmement et précisément, avant de faire intervenir une autorité. De nombreux différends résultent d'un malentendu qu'une courte conversation permet de dissiper.
2. Mettez les choses par écrit si la conversation n'a rien réglé : une lettre ou un courriel court et factuel décrivant le problème, ses répercussions et ce que vous demandez.
3. Tenez un registre daté de chaque incident, y compris les dates, les heures, ce qui s'est passé, ainsi que toute photo ou tout enregistrement, afin d'avoir un véritable dossier si le différend se poursuit.
4. Obtenez un arpentage lorsque la limite elle-même est en cause, avant toute négociation au sujet d'une clôture, d'un empiétement ou d'un arbre.
5. Recourez à la médiation communautaire lorsqu'elle est offerte. De nombreuses municipalités et organismes de justice communautaire au Canada offrent une médiation gratuite ou à faible coût pour les différends de voisinage, et un médiateur neutre règle bien plus de ces cas, plus rapidement et à moindre coût, qu'une poursuite ne le fera jamais.
6. N'escaladez qu'après avoir tenté ce qui précède, en vous adressant au forum approprié indiqué dans le tableau en haut de cette page.

Enregistrer un différend : légal, mais gardez la caméra sur votre propre problème

Enregistrer un incident impliquant un voisin, une confrontation, une attaque animale, un acte de dommage matériel, est généralement légal au Canada. La loi fédérale canadienne sur l'écoute électronique suit une règle du consentement d'une seule partie : vous pouvez enregistrer une conversation à laquelle vous participez sans le consentement de l'autre personne. Voir les lois canadiennes sur l'enregistrement pour la règle complète et ses exceptions restreintes.

Une question différente se pose pour une caméra de sécurité ou de sonnette laissée en marche continuellement et braquée sur la cour, les fenêtres ou l'entrée d'un voisin. Ce type de surveillance persistante peut créer sa propre exposition distincte en matière de vie privée, indépendamment du différend qui l'a provoquée, y compris en vertu des lois provinciales sur la vie privée dans certaines provinces. Si un différend vous amène à envisager une caméra comme solution à long terme plutôt que comme enregistrement ponctuel d'un incident, voir les lois sur les caméras de sécurité et de sonnette au Canada avant d'en installer une braquée sur la propriété d'un voisin.

Une question de limite connexe, soit le fait pour quelqu'un d'entrer ou de rester sur votre terrain sans permission, est traitée séparément dans les lois sur l'intrusion au Canada.

Avis : Cet article fournit de l'information juridique générale sur le règlement des différends de voisinage au Canada et ne constitue pas un avis juridique. Les règles, les tribunaux et les limites pécuniaires varient selon la province, le territoire et la municipalité, et changent avec le temps. Pour un avis sur un différend précis, consultez un avocat ou un parajuriste autorisé à exercer dans votre province, ou communiquez directement avec votre municipalité.