Certificat d'information des condos en Ontario

Le certificat d'information d'un condo ontarien est la divulgation officielle, par le syndicat de copropriété, des arriérés d'une unité, de la santé du fonds de réserve de l'immeuble, de toute cotisation spéciale et des poursuites en instance ; c'est le document que l'avocat de l'acheteur examine avant que l'achat ne devienne final.

Qu'est-ce qu'un certificat d'information ontarien ?

Le certificat d'information est un ensemble de documents, accompagné d'un certificat signé, qu'un syndicat de copropriété ontarien doit produire au sujet d'une unité précise et du syndicat dans son ensemble. C'est le document le plus important dans la revente d'un condo en Ontario. Un acheteur de condo n'achète pas seulement une unité : il achète une part proportionnelle des finances du syndicat, de ses réserves, de ses règles et de ses passifs éventuels, et le certificat d'information est le moyen par lequel l'acheteur voit tout cela avant la clôture.

La règle des 10 jours et le plafond de frais de 100 $

L'article 76 de la Condominium Act, 1998 (Ontario) exige qu'un syndicat de copropriété remette un certificat d'information dans les 10 jours suivant la réception d'une demande écrite et des frais prescrits. Ces frais sont fixés par règlement et plafonnés à 100 $, y compris la TVH. Un syndicat ne peut exiger davantage, peu importe le temps de personnel ou le nombre de pages nécessaires pour assembler la demande.

En pratique, l'avocat de l'acheteur demande le certificat dès la signature de la convention d'achat-vente, de sorte que le délai de 10 jours court en parallèle des autres conditions de clôture. Si le syndicat manque ce délai, ou si le certificat omet une divulgation exigée, l'avocat de l'acheteur a des motifs de soulever le problème avant l'expiration de la période conditionnelle.

Ce que révèle le certificat d'information

Arriérés de charges communes (frais de condo)

Le certificat indique si les charges communes de l'unité concernée, c'est-à-dire les frais de condo mensuels, sont payées à jour, et si une hausse des frais est prévue et de quel ordre. Les arriérés comptent, car les charges communes impayées sont rattachées à l'unité elle-même ; un acheteur qui ne confirme pas que l'unité est à jour peut hériter d'un différend concernant une somme due par le propriétaire précédent.

Fonds de réserve et étude du fonds de réserve

Le fonds de réserve est l'épargne réservée du syndicat pour les réparations majeures, les toitures, les ascenseurs, la membrane du garage de stationnement, les travaux d'enveloppe du bâtiment et autres postes d'immobilisation semblables que les frais de condo courants ne sont pas censés couvrir. Le certificat indique le solde actuel du fonds et renvoie à la plus récente étude du fonds de réserve du syndicat, une évaluation technique qui projette les coûts futurs de réparations majeures et les niveaux de cotisation nécessaires pour les financer.

L'article 94 de la Condominium Act, 1998 exige qu'un syndicat mette à jour son étude du fonds de réserve au moins tous les trois ans, en alternant entre une mise à jour complète avec inspection sur place et une mise à jour sur dossier, après l'étude complète initiale du syndicat. Un fonds nettement inférieur à ce que recommande l'étude en vigueur, ou une étude en retard, constitue l'un des signaux d'alarme les plus nets que peut trouver un acheteur dans l'ensemble du dossier, car cela annonce généralement une cotisation spéciale ou une forte hausse des frais à venir.

Qui en fait la demande et qui paie

C'est le vendeur, l'acheteur ou, le plus souvent, l'avocat immobilier de l'acheteur qui présente la demande écrite et les frais une fois la convention d'achat-vente signée. Puisque les frais sont plafonnés à 100 $ incluant la TVH, le coût de la commande du certificat est modeste par rapport à l'information qu'il fournit, et les avocats la traitent généralement comme une étape incontournable plutôt qu'une option, même pour une revente simple.

Cotisations spéciales

Une cotisation spéciale est une charge supplémentaire ponctuelle imposée aux propriétaires d'unités lorsque le fonds de réserve et les frais courants ne suffisent pas à couvrir une réparation nécessaire. Le certificat indique si une cotisation a déjà été imposée ou fait l'objet de discussions au conseil, afin que l'acheteur ne soit pas surpris par une facture peu après la clôture.

Budget, états financiers et assurances

Le dossier comprend le budget de fonctionnement actuel du syndicat, ses états financiers les plus récents et un résumé de sa couverture d'assurance. Ensemble, ces éléments permettent à l'avocat ou au comptable de l'acheteur de juger si le syndicat est financièrement stable et adéquatement assuré contre les incendies, les dégâts d'eau et les réclamations en responsabilité.

Poursuites judiciaires en cours ou en instance

Le certificat divulgue les poursuites en cours ou en instance contre le syndicat, qu'il s'agisse d'une réclamation pour vice de construction contre le constructeur d'origine, d'un différend avec un propriétaire d'unité, ou d'un litige concernant des installations communes. Un litige important constitue en fait un passif non financé auquel chaque propriétaire, y compris un nouvel acheteur, pourrait devoir contribuer.

Déclaration, règlements (by-laws) et règles

Le certificat joint la déclaration, les règlements (by-laws) et les règles du syndicat, y compris toute restriction concernant les animaux, la location et le tabac. Un acheteur qui prévoit louer son unité, garder un animal ou fumer à l'intérieur doit confirmer que les règles le permettent réellement avant la clôture de la transaction, et non après.

Comment les acheteurs et les avocats utilisent le certificat

Les conventions de revente de condos en Ontario sont généralement rédigées de manière à rendre la transaction conditionnelle à l'examen satisfaisant du certificat d'information par l'avocat de l'acheteur, dans un délai fixe suivant sa remise par le syndicat. Si l'avocat relève un problème, des arriérés, un fonds de réserve sous-financé, une cotisation spéciale non divulguée, un litige actif, l'acheteur peut généralement se retirer pendant la période conditionnelle et récupérer son dépôt.

La véritable force du certificat vient de l'article 76 lui-même : le syndicat est lié, envers l'acheteur, par les énoncés que fait le certificat. Un syndicat qui tente ensuite de faire valoir un montant d'arriérés différent, ou qui prétend n'avoir jamais divulgué une cotisation spéciale pourtant discutée au conseil avant l'émission du certificat, part d'une position faible, car l'acheteur était en droit de se fier au certificat tel qu'il a été remis.

Signaux d'alarme dans un certificat d'information

La Condominium Authority of Ontario et le CAT

La Condominium Authority of Ontario (CAO) est l'organisme provincial qui supervise la gouvernance des copropriétés en Ontario, y compris la formation obligatoire des administrateurs, un service public d'information et des normes de tenue de dossiers. Son organe décisionnel, le Condominium Authority Tribunal (CAT), résout certains litiges de copropriété en ligne.

La compétence actuelle du CAT couvre les litiges relatifs aux dossiers (le droit d'un propriétaire d'examiner ou de recevoir les dossiers du condo), les litiges concernant les animaux, les litiges concernant les véhicules, le stationnement et l'entreposage, ainsi que des plaintes précises pour nuisance comme le bruit, les odeurs, la fumée, la vapeur, la lumière et les vibrations. Un désaccord sur l'exactitude d'un certificat d'information n'est pas en soi une affaire relevant du CAT. Ce type de différend est généralement traité par les conditions de la convention d'achat avant la clôture, ou par les tribunaux s'il survient par la suite.

L'Ontario a, à plusieurs reprises, proposé d'élargir la compétence du CAT à d'autres catégories de litiges de copropriété. Toute expansion de ce genre demeure une simple proposition tant que la province ne l'a pas concrètement mise en vigueur par règlement, et le lecteur ne doit pas présumer que le CAT peut entendre une catégorie de litige au-delà de celles énumérées ci-dessus.

Certificat d'information vs le formulaire B de la C.-B.

Le document de divulgation équivalent en Colombie-Britannique est le certificat d'information de formulaire B, émis par une strata plutôt que par un syndicat de copropriété. Les deux provinces appliquent des lois, des structures de frais et des délais différents. Voir notre page complémentaire sur le formulaire B et les règles de la strata en C.-B. pour comparer les régimes de divulgation des deux provinces.

Au-delà du certificat : différends de voisinage et affaires municipales

Le certificat d'information couvre les finances, l'exposition juridique et les règles du syndicat, mais les frictions quotidiennes avec un voisin, bruit dans le corridor, mur mitoyen ou différend de balcon, sont généralement traitées d'abord par les règles et le conseil du condo lui-même, et non par un examen du certificat d'information. À l'extérieur d'un immeuble en copropriété, la plupart des différends de voisinage, y compris le bruit et les clôtures mitoyennes, relèvent des municipalités. Voir les différends de voisinage au Canada pour savoir comment ces enjeux sont résolus lorsqu'une municipalité, plutôt qu'un syndicat de copropriété, est l'autorité compétente. Les locataires confrontés à des questions semblables de divulgation ou d'entretien dans une unité louée devraient consulter notre section droits des locataires au Canada, et le carrefour du droit de la propriété au Canada relie tous les sujets connexes de ce dossier.

Avis : Cet article est fourni à titre d'information générale seulement et ne constitue pas un avis juridique. Le droit de la copropriété et la compétence du Condominium Authority Tribunal peuvent changer ; consultez un avocat immobilier autorisé en Ontario avant de vous fier à un certificat d'information dans une décision d'achat.