Limites de propriété et lois sur les clôtures au Canada

Au Canada, une limite de propriété est fixée par un arpentage enregistré, pas par l'endroit où se trouve une clôture, une haie ou un vieux poteau, et une clôture construite au mauvais endroit ne déplace pas la ligne.

Comment une limite de propriété est réellement déterminée

Une limite de propriété légale est un ensemble de mesures et de bornes décrites dans un plan d'arpentage enregistré, établi sur le terrain par un arpenteur-géomètre licencié. Elle n'est pas déterminée par l'endroit où une clôture se dresse depuis des années, où une haie a poussé, ou ce qu'un ancien propriétaire a raconté au propriétaire actuel.

Cela compte parce que les clôtures dérivent avec le temps. Elles sont reconstruites un pied ou deux hors de la ligne d'origine, contournent un arbre ou une pente, ou sont placées à l'œil plutôt qu'à la mesure. Rien de tout cela ne change la limite légale sous-jacente. Seul un arpentage, ou dans de rares cas une décision de tribunal, peut établir ou déplacer l'endroit où une limite se trouve réellement.

Si vous voulez savoir exactement où se trouve votre ligne, que ce soit avant de construire une clôture, avant un différend, ou avant d'acheter une propriété, l'étape fiable est d'engager un arpenteur-géomètre licencié pour localiser ou rétablir la limite. Une vieille clôture, une carte satellite ou une carte de taxation municipale n'est assez précise pour aucune de ces fins.

Le rapport de localisation de l'arpenteur

En Ontario, le document standard qu'un arpenteur licencié prépare est un rapport de localisation (Surveyor's Real Property Report), souvent abrégé RPR ou SRPR. Il montre les limites mesurées de la propriété, l'emplacement de la maison et des autres structures, et la position des clôtures, haies et autres éléments par rapport à ces limites, ainsi que toute servitude visible. D'autres provinces utilisent des documents similaires sous d'autres noms, dont un certificat de localisation au Québec.

Un rapport de localisation est un document privé. Il est préparé pour le client qui l'a commandé et, contrairement à un acte ou à un plan de lotissement, il n'est pas déposé au registre foncier provincial. Cela signifie que chaque propriétaire devrait conserver sa propre copie, et un acheteur devrait demander la copie la plus récente du vendeur, car commander un nouvel arpentage complet coûte habituellement plus cher que de mettre à jour un arpentage existant.

Un arpentage fait plus que régler des différends. Il confirme aussi si une clôture, une remise, un pont ou une entrée de cour existante se trouve réellement à l'intérieur de la limite légale ou la franchit, ce qui est le premier fait dont quiconque a besoin avant de décider si un voisin a réellement empiété.

Une clôture n'est pas une limite

Rien de tout cela ne signifie qu'une clôture est dénuée de sens. Elle marque habituellement l'endroit où les voisins ont convenu de diviser l'usage de leur terrain, et déplacer une clôture de longue date peut elle-même causer un différend. Mais légalement, la clôture n'est pas la limite. Si un arpentage montre que la clôture se trouve à un mètre à l'intérieur de la vraie ligne, la vraie ligne prévaut toujours, à moins qu'un tribunal n'en décide autrement.

C'est aussi ici qu'intervient la possession acquisitive, et cela ne doit pas être lu comme une voie vers l'acquisition de terrain par une clôture mal placée. En Ontario, la possession acquisitive ne peut être invoquée contre un terrain enregistré dans le système Land Titles, qui est maintenant presque tout le territoire ontarien, et la plupart des provinces converties au système d'enregistrement par titres ont aussi effectivement fermé la porte à la doctrine. Voir notre article complémentaire sur la possession acquisitive et les squatteurs au Canada pour voir à quel point cette voie est étroite en réalité.

Si vous découvrez que votre clôture, ou celle de votre voisin, n'est pas sur la vraie ligne, la réponse n'est pas d'occuper la bande contestée en espérant que ça passe. Les voies réalistes sont l'entente, une servitude, un ajustement de limite par arpentage et enregistrement, ou l'un des processus formels décrits plus bas.

La Line Fences Act de l'Ontario: un outil peu connu

L'Ontario a une loi spécifiquement pour les différends de clôture mitoyenne: la Line Fences Act. En vertu de la Loi, le conseil de chaque municipalité locale nomme, par règlement, un certain nombre d'inspecteurs de clôtures pour appliquer les dispositions de la Loi et fixe leur rémunération. Les inspecteurs de clôtures sont habituellement des employés municipaux ou des personnes nommées par le conseil, pas des avocats, et le processus est conçu pour être utilisé sans en avoir besoin.

Le processus s'applique dans deux situations: lorsqu'aucune clôture n'existe actuellement sur la limite et qu'un propriétaire en veut une, ou lorsqu'une clôture mitoyenne existe déjà et qu'un propriétaire croit qu'elle doit être reconstruite ou réparée, et que les deux propriétaires ne peuvent s'entendre. L'un ou l'autre propriétaire présente une demande au greffier municipal, qui doit envoyer un avis de la visite aux deux propriétaires et aux inspecteurs de clôtures au moins une semaine avant la date prévue.

Lors de la visite, les inspecteurs de clôtures décident quel type de clôture est nécessaire et rendent une décision écrite répartissant le coût de construction ou de réparation entre les deux propriétaires. Si un propriétaire n'est pas d'accord avec la décision, il a 15 jours à compter de la réception d'une copie certifiée pour interjeter appel devant un arbitre nommé en vertu des règlements de la Loi, et l'arbitre peut confirmer, modifier, annuler ou corriger la décision. Un autre appel n'est possible que devant la Cour divisionnaire, sur une question de droit, ce qui est une escalade importante dont la plupart des différends n'ont jamais besoin.

La Line Fences Act est réellement utile parce qu'elle donne aux voisins un moyen peu coûteux et hors cour de forcer une résolution lorsque la discussion a échoué. Mais elle n'est pas universelle même en Ontario: certaines municipalités, dont la ville de Toronto, ont choisi de ne pas utiliser la Loi et orientent plutôt les résidents vers la médiation ou les tribunaux civils pour les différends de clôture. Vérifiez toujours auprès de votre propre greffier municipal avant de présumer que le processus est offert là où vous habitez.

Les autres provinces: règlements, common law et le Code civil du Québec

Aucune autre province canadienne n'a une loi tout à fait comme la Line Fences Act de l'Ontario. Cela ne signifie pas que les clôtures mitoyennes sont sans réglementation ailleurs. Cela signifie que les règles proviennent de sources différentes: des règlements municipaux fixant la hauteur, les matériaux et les exigences de permis, la common law ordinaire de la nuisance et de l'intrusion, et, au Québec, le Code civil.

Le Code civil du Québec traite directement des clôtures partagées. Tout propriétaire peut clôturer son terrain à ses frais, et un propriétaire peut aussi obliger un voisin à partager, en parts égales, le coût de construction d'une clôture mitoyenne adaptée au lieu et à son usage, une fois un avis en bonne et due forme donné. Une clôture déjà sur la limite entre deux propriétés est généralement présumée mitoyenne, ce qui signifie que les deux propriétaires partagent la responsabilité de son entretien, sauf preuve contraire de l'un d'eux. Un propriétaire ne peut pas simplement construire une clôture unilatéralement et exiger un remboursement après coup.

En Colombie-Britannique, en Alberta, en Saskatchewan, au Manitoba, en Nouvelle-Écosse, au Nouveau-Brunswick, à l'Île-du-Prince-Édouard et à Terre-Neuve-et-Labrador, il n'existe aucun régime provincial d'inspecteurs de clôtures. Les différends sur la nécessité d'une clôture, qui devrait payer, ou où elle devrait se trouver, se règlent généralement par entente entre voisins, par ce que prévoit le règlement municipal local, ou, à défaut, par la cour des petites créances.

Comment les règles de clôture mitoyenne se comparent à travers le Canada

Partage des coûts pour une clôture mitoyenne

En dehors du processus d'inspecteurs de clôtures de l'Ontario et de la présomption du Code civil du Québec, il n'existe généralement aucune obligation légale automatique pour un voisin de payer la moitié du coût d'une clôture que vous décidez de construire. Si vous construisez une clôture entièrement de votre propre initiative, vous pourriez simplement être seul propriétaire de cette clôture, même si elle se trouve sur la limite.

L'approche la plus sûre partout au Canada est de mettre l'entente par écrit avant le début de la construction: quel voisin paie pour quoi, qui en assurera l'entretien, et ce qui se passe si l'un des deux veut la remplacer plus tard. Une courte entente écrite, même un échange de courriels, évite la plupart des différends qui finissent devant des inspecteurs de clôtures ou la cour des petites créances.

Hauteur, type de clôture et règles d'enceinte de piscine

La hauteur, les matériaux et le recul par rapport à la limite de propriété d'une clôture sont fixés par règlement municipal, et les chiffres diffèrent réellement d'une ville ou d'un canton à l'autre. Le règlement sur les clôtures de Toronto, par exemple, limite généralement les clôtures de cour avant à 1,2 mètre si elles sont pleines, ou à 2,0 mètres si elles sont au moins à moitié ajourées, comme le fer forgé ou les piquets espacés, et limite les clôtures de cour latérale et arrière à 2,0 mètres, tout en interdisant le fil barbelé et les matériaux coupants. Une municipalité voisine peut fixer des chiffres entièrement différents, alors vérifiez toujours le règlement local avant de construire.

Les enceintes de piscine sont généralement régies par un règlement distinct et plus strict que la règle générale sur les clôtures, car l'objectif de sécurité est différent: garder les jeunes enfants hors de l'eau plutôt que marquer une limite ou offrir de l'intimité. Les règlements d'enceinte de piscine exigent couramment une cour entièrement clôturée, une hauteur de clôture minimale, et une porte à fermeture et verrouillage automatiques qu'un jeune enfant ne peut pas facilement ouvrir, sans accès direct non surveillé depuis la maison. Ne présumez pas qu'une clôture qui satisfait au règlement général de votre municipalité satisfait automatiquement à son règlement d'enceinte de piscine. Vérifiez les deux séparément, et confirmez si un permis est requis avant d'installer l'une ou l'autre.

Les arbres sur ou près de la limite

L'Ontario a une règle précise pour les arbres qui poussent sur une limite de propriété, et elle surprend bien des gens. En vertu de la Forestry Act, un arbre dont le tronc pousse sur la limite entre deux propriétés voisines est la propriété commune des deux propriétaires. Les tribunaux ontariens ont interprété le tronc de façon large, ce qui signifie que si une partie du tronc, même petite, franchit la propriété voisine, l'arbre est en copropriété.

L'effet pratique est qu'aucun des deux propriétaires ne peut enlever, étêter ou autrement blesser un arbre mitoyen sans le consentement de l'autre. Le faire sans consentement peut être une infraction en vertu de la Loi, distincte de toute réclamation civile que l'autre propriétaire pourrait intenter pour la valeur de l'arbre. Si vous et un voisin êtes en désaccord au sujet d'un arbre mitoyen, mettez le désaccord, et toute entente pour l'enlever, par écrit avant que quiconque n'y touche.

Hors de l'Ontario, une réflexion similaire sur la copropriété des arbres mitoyens peut découler de principes généraux de common law ou de droit civil même sans loi identique, alors ne présumez pas qu'un arbre vous appartient automatiquement simplement parce que la majeure partie se trouve de votre côté. En cas de doute, obtenez un avis indépendant, idéalement d'un arboriculteur local et, s'il y a un véritable désaccord, d'un avocat, avant de couper quoi que ce soit.

Branches surplombantes et racines empiétantes

Les branches ou racines d'un voisin qui franchissent votre terrain sont un irritant plus courant qu'un différend complet d'arbre mitoyen, et la règle générale à travers le Canada est plus indulgente. Un propriétaire peut habituellement tailler les branches et racines qui franchissent la limite, à ses propres frais, jusqu'à la ligne elle-même, sans la permission du voisin, tant qu'il n'entre pas sur la propriété du voisin pour effectuer la coupe et ne tue pas ni ne blesse gravement l'arbre.

Cette dernière condition compte. Si un arbre est un arbre mitoyen en vertu de la Forestry Act de l'Ontario, couper des racines ou des branches d'une manière qui le tue ou le blesse gravement peut tout de même exiger le consentement de l'autre propriétaire, car l'arbre lui-même demeure une propriété commune même si les parties empiétantes ont franchi la ligne. Pour un arbre précieux ou mature, ou tout véritable désaccord sur ce qui peut être enlevé sans danger, cela vaut la peine de payer un arboriculteur pour un avis avant de prendre une scie.

Lorsqu'un voisin construit au-delà de la limite

Commencez par un arpentage. Avant de présumer que la clôture, la remise, le pont ou l'entrée de cour d'un voisin a franchi votre terrain, confirmez-le avec un rapport de localisation à jour ou l'équivalent. Bien des différends se révèlent porter sur une vieille entente informelle de limite plutôt que sur un véritable empiétement, et un arpentage actuel règle la question dans un sens ou dans l'autre. Pour d'autres désaccords courants avec les voisins au-delà des limites, voir notre guide sur les différends de voisinage au Canada.

Si l'arpentage confirme un empiétement, soulevez-le auprès de votre voisin directement et par écrit, et proposez une solution pratique, que ce soit déplacer la structure, accorder une petite servitude, ou convenir d'un ajustement de limite. La plupart des différends d'empiétement se règlent à cette étape une fois que les deux parties peuvent voir le même arpentage.

Si les discussions informelles échouent, les voies formelles dépendent de ce qui est réellement en litige. Un désaccord précisément sur une clôture mitoyenne en Ontario peut aller devant des inspecteurs de clôtures en vertu de la Line Fences Act. Un différend sur les coûts, les dommages ou un empiétement mineur peut aller devant la cour des petites créances, qui traite les réclamations jusqu'à la limite monétaire de cette province sans nécessiter d'avocat. Un empiétement grave ou permanent, comme un garage construit en partie sur le mauvais lot, nécessite généralement une demande au tribunal pour une déclaration de la limite ou une ordonnance de retrait de la structure. Essayez d'abord l'étape la moins coûteuse: l'arpentage, puis la conversation, puis le processus formel qui convient réellement au différend.

Pour en savoir plus sur le droit de la propriété canadien en général, visitez notre portail du droit de la propriété.

Avis: Cet article est fourni à titre informatif général seulement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles sur les limites de propriété et les clôtures varient selon la province, le territoire et la municipalité et changent avec le temps. Confirmez les exigences actuelles auprès de votre municipalité, d'un arpenteur-géomètre licencié, ou d'un avocat avant de vous y fier.