Droit de premier refus au Canada : DPR vs option

Un droit de premier refus (DPR) est une clause contractuelle qui oblige un propriétaire ayant décidé de vendre à offrir d'abord la propriété au titulaire du DPR, ou à lui permettre d'égaler une offre d'un tiers, avant de vendre à quiconque d'autre.

Ce que fait réellement un droit de premier refus

Un droit de premier refus est une promesse, pas un achat. Le propriétaire conserve le plein contrôle sur la question même de vendre. Le DPR ne prend son importance que lorsque le propriétaire décide de vendre et met en place une entente qu'il est prêt à accepter de quelqu'un d'autre. À ce moment-là, le contrat exige que le propriétaire donne au titulaire la chance de conclure l'entente à sa place, habituellement au même prix et selon les mêmes conditions que l'offre extérieure.

Cela rend le DPR fondamentalement réactif. Le titulaire ne peut pas forcer une vente, ne peut pas choisir le moment, et n'a aucun mot à dire sur la question de savoir si le propriétaire mettra un jour la propriété en vente. Tout ce que le titulaire obtient, c'est le droit de se substituer à une entente que le propriétaire a déjà accepté, en principe, de conclure avec quelqu'un d'autre.

En raison de cette structure, un DPR n'est fort que dans la mesure de sa rédaction. Deux clauses de DPR qui semblent similaires en apparence peuvent produire des résultats très différents.

DPR vs option d'achat vs droit de première offre

Ces trois droits sont constamment confondus, et cette confusion a de réelles conséquences juridiques, car les tribunaux canadiens les traitent différemment.

L'enjeu pratique : comme une option crée un intérêt immédiat dans le bien-fonds, elle peut automatiquement être inscrite au titre et lier les propriétaires subséquents, et c'est le type de droit le plus exposé à la règle contre les perpétuités traitée plus bas. Un DPR simple, en revanche, n'est qu'un droit contractuel personnel entre les parties d'origine, à moins que les parties ne prennent des mesures supplémentaires (une disposition légale d'assimilation, ou une inscription réelle lorsque le bureau local des titres fonciers le permet) pour le faire lier le bien-fonds lui-même.

Ce qui déclenche un DPR, et pourquoi les détails décident de tout

La plupart des différends relatifs à un DPR se résument à quatre questions de rédaction auxquelles la clause répond clairement ou qu'elle laisse en suspens :

1. Ce qui constitue une offre déclenchante

Certaines clauses ne se déclenchent que sur une offre signée et inconditionnelle d'un tiers que le propriétaire est disposé à accepter. D'autres se déclenchent dès que le propriétaire commence à mettre activement la propriété en marché, ou même sur une offre non sollicitée que le propriétaire n'a aucune intention d'accepter. Un déclencheur mal rédigé peut obliger un propriétaire à soumettre chaque demande sérieuse au titulaire, ou permettre à un propriétaire de contourner entièrement la clause en n'« acceptant » jamais formellement quoi que ce soit par écrit.

2. Le délai d'avis

Une fois déclenchée, la clause doit accorder au titulaire un délai défini, habituellement entre 10 et 30 jours, pour dire oui ou non. Un délai trop court peut être contesté comme étant illusoire ; un délai sans limite peut laisser une vente en suspens indéfiniment, ce qui fait notamment entrer en jeu la règle contre les perpétuités.

3. Égaler toutes les conditions, ou seulement le prix

De nombreux DPR exigent que le titulaire égale toutes les conditions de l'entente avec le tiers (date de clôture, conditions de financement, biens meubles inclus), et pas seulement le prix. Un titulaire capable d'égaler seulement le prix, mais pas, par exemple, une date de clôture rapide offerte par l'acheteur extérieur, pourrait constater qu'il ne peut pas réellement égaler l'offre même s'il est disposé à payer le même montant.

4. Le droit survit-il à un transfert, ou s'éteint-il

Un DPR rédigé comme un droit purement personnel s'éteint généralement si la propriété change de mains autrement que par la vente déclenchante elle-même (par exemple, lors d'un transfert à un membre de la famille, d'un décès, ou d'une réorganisation d'entreprise). La question de savoir si le droit suit le bien-fonds pour lier un futur propriétaire dépend de l'inscription, traitée plus bas, et de la question de savoir si la loi provinciale considère qu'un DPR peut créer un intérêt dans le bien-fonds.

Où les Canadiens rencontrent réellement un DPR

Baux commerciaux et agricoles

Un locataire commercial négocie souvent un DPR sur les lieux loués, ou un locataire agricole sur la terre qu'il exploite, afin que, si le locateur décide un jour de vendre, le locataire ait la première chance d'acheter plutôt que de faire face à un nouveau propriétaire. Les DPR agricoles sont courants entre exploitations agricoles familiales et font fréquemment l'objet de litiges lorsqu'une ferme est vendue à un acheteur extérieur sans que le locataire n'ait reçu la première option promise.

Conventions de copropriété et d'actionnaires

Lorsque deux personnes ou plus copossèdent une propriété, ou détiennent des actions d'une société qui possède un bien immobilier, la convention de copropriété ou d'actionnaires comprend habituellement un DPR (parfois jumelé à un mécanisme d'achat-vente de type « shotgun ») afin que, si un propriétaire souhaite vendre sa part, les autres aient la première chance de l'acheter avant qu'elle ne soit offerte à un tiers.

Terrains familiaux

Des parents qui transfèrent un chalet, une ferme ou une résidence familiale à un enfant y attachent parfois un DPR en faveur des autres frères et sœurs, afin que, si l'enfant qui a reçu la propriété souhaite un jour la vendre, les frères et sœurs aient la première occasion de la garder dans la famille. Ces clauses sont notoirement rédigées de façon informelle, sans délai d'avis défini ni norme d'égalisation, ce qui est exactement le type de lacune qui finit en litige.

Stationnement ou entreposage en condo et en strata

Certaines déclarations ou certains règlements de condo et de strata accordent aux propriétaires d'unité un droit de premier refus sur les places de stationnement ou les casiers d'entreposage qu'un autre propriétaire souhaite vendre ou transférer séparément de son unité. En Ontario, un différend sur la façon dont les propres règles de stationnement ou d'entreposage d'un syndicat de copropriété (y compris un DPR qui y est intégré) sont appliquées peut généralement être porté devant le Condominium Authority Tribunal, qui a compétence sur les différends relatifs aux règles de stationnement et d'entreposage depuis octobre 2020.

Inscrire un DPR au titre

Un DPR est un contrat. À lui seul, il ne lie que les personnes qui l'ont signé, pas un acheteur subséquent qui n'en a pas connaissance. Pour lier les acheteurs subséquents, le droit doit généralement être inscrit contre la propriété, et la façon dont cela fonctionne dépend du système d'enregistrement foncier de la province.

• L'Ontario permet d'inscrire un avis de DPR en vertu de l'article 71 de la Land Titles Act, ce qui permet à une personne de protéger un droit, un intérêt ou une equity non inscrits que le directeur des titres a autorisés à l'inscription.
• L'Alberta permet l'inscription par opposition (caveat) en vertu de la Land Titles Act, et la Law of Property Act assimile expressément un droit de premier refus visant l'acquisition d'un intérêt dans un bien-fonds à un intérêt equitable dans ce bien-fonds, ce qui est précisément ce qui donne au DPR l'assise nécessaire pour appuyer une opposition.
• La Colombie-Britannique, la Saskatchewan, le Manitoba et les autres provinces à régime de titres fonciers ont chacune leur propre instrument d'inscription (habituellement une opposition ou un avis/une charge équivalents) ; un avocat confirme l'instrument approprié auprès du bureau local des titres ou du registre foncier avant de se fier à un DPR non inscrit pour lier quiconque autre que le propriétaire d'origine.

Sans inscription, la seule véritable protection du titulaire d'un DPR est que le propriétaire d'origine demeure personnellement responsable de dommages-intérêts (ou, dans certains cas, susceptible d'une ordonnance d'exécution en nature) s'il viole la clause. Cela n'empêche en rien un acheteur de bonne foi qui n'avait pas connaissance du DPR d'obtenir un titre libre.

La règle contre les perpétuités, en bref

La règle contre les perpétuités est une ancienne doctrine de common law qui annule certains intérêts fonciers futurs s'ils pouvaient se concrétiser trop loin dans l'avenir, traditionnellement au-delà d'une vie existante plus 21 ans. Les provinces canadiennes ont adopté des approches différentes :

• L'Ontario et l'Alberta conservent une version modifiée de la règle (la Perpetuities Act de l'Ontario et la Perpetuities Act de l'Alberta ont chacune remplacé le sévère test de « possibilité » de common law par une approche légale du type « attendre et voir »), de sorte qu'un intérêt n'est pas automatiquement nul simplement parce qu'il pourrait théoriquement se concrétiser trop tard ; les tribunaux attendent de voir si c'est réellement le cas.
• La Saskatchewan et le Manitoba ont aboli la règle contre les perpétuités par voie législative.
• La Colombie-Britannique conserve une version légale de la règle en vertu de sa Perpetuity Act.

Comme la Cour suprême du Canada a statué qu'un simple DPR ne crée pas en soi un intérêt dans le bien-fonds, la règle contre les perpétuités ne s'applique pas automatiquement à lui de la même façon qu'à une option d'achat (qui crée bel et bien un intérêt immédiat). Mais une option d'achat, ou un DPR rédigé ou traité comme créant un intérêt foncier réel, conçu pour durer indéfiniment (« pour toujours », sans date de fin, liant tous les futurs propriétaires) est plus exposé à une contestation dans les provinces qui appliquent encore la règle. La leçon pratique est la même partout : donnez à un DPR (et surtout à toute option) une date de fin définie ou un événement défini qui y met fin, plutôt que de le laisser sans limite.

Recours en cas de violation d'un DPR

Si un propriétaire vend à un tiers sans respecter un DPR valide, le titulaire dispose généralement de trois recours qui se chevauchent, et en exerce souvent plus d'un à la fois :

1. L'exécution en nature - demander au tribunal d'ordonner que la vente se conclue avec le titulaire du DPR plutôt que, ou en plus de, défaire la vente au tiers. Les tribunaux sont plus disposés à accorder l'exécution en nature pour un bien immobilier que pour la plupart des autres contrats, car le bien-fonds est considéré comme unique.
2. Les dommages-intérêts - une indemnisation pour la valeur perdue par le titulaire du fait qu'on lui a refusé la chance d'acheter, calculée par rapport au prix auquel la propriété s'est réellement vendue.
3. Un certificat de litige en instance (appelé certificat de lis pendens dans certaines provinces) - un avis déposé contre le titre pendant que l'affaire est devant les tribunaux, qui ne tranche pas le différend mais empêche que la propriété soit revendue à un autre acheteur de bonne foi tant que le litige n'est pas résolu.

Le recours réaliste dépend fortement de la question de savoir si le DPR a été inscrit. Un DPR non inscrit permet tout de même une réclamation en dommages-intérêts contre le vendeur qui l'a violé, mais un tribunal est beaucoup moins susceptible de défaire une vente déjà conclue avec un acheteur tiers innocent qui n'avait pas connaissance du droit.

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Avis : Cet article explique des concepts juridiques généraux à titre d'information et ne constitue pas un avis juridique. Le droit de la propriété et le droit des contrats varient selon la province et le libellé précis de l'entente en cause. Toute personne qui rédige, exerce ou conteste un droit de premier refus devrait consulter un avocat autorisé à exercer dans la province concernée.