Strata en C.-B. : formulaire B et règles

En Colombie-Britannique, l'équivalent du certificat d'information est le certificat d'information de formulaire B, que la strata corporation doit remettre dans la semaine suivant une demande écrite et le paiement de frais modestes, plafonnés par règlement.

Qu'est-ce qu'un certificat d'information de formulaire B ?

En vertu de l'article 59 de la Strata Property Act de la Colombie-Britannique, la strata corporation doit délivrer un certificat d'information, connu sous son nom réglementaire de formulaire B, à un propriétaire, un acheteur ou toute personne autorisée par un propriétaire ou un acheteur qui en fait la demande par écrit. La strata corporation dispose d'une semaine à compter de la réception de la demande et des frais pour le fournir.

Le formulaire B est le document sur lequel s'appuie l'avocat ou le courtier immobilier de l'acheteur avant de conclure un achat, tout comme un acheteur en Ontario s'appuie sur un certificat d'information. C'est aussi le moyen qu'un propriétaire actuel peut utiliser pour vérifier l'état financier et juridique de son propre lot de strata et de la strata corporation dans son ensemble.

Les frais maximaux qu'une strata corporation peut exiger pour un formulaire B sont de 35 $, plus un maximum de 25 cents la page pour la photocopie de toute pièce jointe. La strata corporation peut refuser de délivrer le certificat tant que les frais ne sont pas payés, mais elle ne peut exiger davantage que ce que permet le règlement, et rien ne l'oblige à répondre à une demande urgente pour un délai plus court, bien que plusieurs stratas le fassent moyennant des frais d'urgence supplémentaires.

Ce que révèle le formulaire B

Un formulaire B dûment rempli indique à un acheteur ou à un propriétaire :

• Les frais de strata mensuels actuels du lot
• Toute somme due par ce lot précis, y compris les frais de strata impayés, les cotisations spéciales ou les amendes
• Le solde du fonds de réserve de prévoyance (CRF) de la strata corporation
• Si des cotisations spéciales ont été approuvées mais pas encore payées, ou sont anticipées
• La ou les places de stationnement et d'entreposage, le cas échéant, attribuées au lot
• Toute modification au lot que le conseil de la strata a approuvée par écrit, puisque ces ententes suivent la propriété et lient les futurs propriétaires

La strata corporation doit aussi joindre plusieurs documents au certificat : les règlements et règles en vigueur, le budget le plus récemment approuvé, et le rapport de dépréciation le plus récent, ou une confirmation écrite qu'aucun n'est requis ou qu'aucun n'existe. Lisez chaque pièce jointe. Un formulaire B qui ne révèle aucun arriéré mais omet le rapport de dépréciation, par exemple, donne un portrait incomplet des cotisations spéciales à venir.

Formulaire F : certificat de paiement

Le certificat de paiement de formulaire F, délivré en vertu de l'article 115 de la Strata Property Act, est un document plus restreint. Il confirme uniquement qu'aucune somme, comme les frais de strata, les cotisations spéciales, les amendes ou les refacturations, n'est due à la strata corporation par le propriétaire du lot. Le Land Title Office exige un formulaire F à jour avant d'enregistrer un transfert du lot de strata.

Les frais maximaux pour un formulaire F sont de 15 $, et comme pour le formulaire B, la strata corporation dispose d'une semaine pour le fournir. Un formulaire F n'est valide que 60 jours, de sorte qu'un certificat obtenu tôt dans une transaction de longue durée pourrait devoir être renouvelé avant la clôture.

Rapports de dépréciation : planifier les grosses réparations

Un rapport de dépréciation projette les coûts de réparation, d'entretien et de remplacement des parties communes et des biens communs d'une strata corporation sur un horizon de 30 ans, afin que les propriétaires et les acheteurs puissent voir si le fonds de réserve de prévoyance est réellement sur la bonne voie pour couvrir les travaux de toiture, d'ascenseur ou d'enveloppe du bâtiment à venir.

Des modifications réglementaires en vigueur depuis le 1er juillet 2024 ont resserré les règles. Les strata corporations comptant cinq lots ou plus doivent désormais obtenir un rapport de dépréciation au moins une fois tous les cinq ans, et ne peuvent plus reporter indéfiniment cette obligation par un vote annuel aux trois quarts, une pratique que plusieurs stratas utilisaient depuis des années pour contourner la règle. Seules les stratas de quatre lots ou moins demeurent exemptées. Les strata corporations n'ayant pas obtenu de rapport de dépréciation depuis le 31 décembre 2020 font face à des échéances progressives : le 1er juillet 2026 pour les stratas du Grand Vancouver et du district régional de la capitale, et le 1er juillet 2027 pour le reste de la province.

Règlements (bylaws) et règles : quelle est la différence ?

Les règlements et les règles lient tous deux les propriétaires, les locataires et les occupants, mais ils découlent de processus différents et couvrent des matières différentes.

Les règlements régissent les matières plus substantielles : les restrictions relatives aux animaux, les rénovations, la location (sous réserve des limites du Bill 44 ci-dessous) et l'usage des unités elles-mêmes. Ils doivent être déposés au Land Title Office pour être exécutoires, et l'adoption ou la modification d'un règlement exige un vote aux trois quarts des propriétaires lors d'une assemblée générale.

Les règles, en revanche, peuvent être établies unilatéralement par le conseil de la strata sans assemblée générale, mais uniquement pour régir l'usage, la sécurité ou l'état des parties communes et des biens communs. Une règle ne peut contredire un règlement ou la Loi, et elle ne demeure en vigueur que si les propriétaires la ratifient par un vote à la majorité simple lors de la prochaine assemblée générale annuelle ou extraordinaire. Une règle non ratifiée cesse de s'appliquer.

Bill 44 : plus d'interdictions de location, restrictions d'âge limitées à 55 ans et plus

Le paysage des restrictions de location et d'âge en C.-B. a changé radicalement le 24 novembre 2022, lorsque le Bill 44, la Building and Strata Statutes Amendment Act, 2022, est entré en vigueur. Le projet de loi a retiré aux strata corporations la possibilité de restreindre ou d'interdire la location par un règlement. Une strata ne peut plus interdire aux propriétaires de louer leurs lots, plafonner le nombre d'unités pouvant être louées, ni imposer une durée minimale de location par un règlement de restriction de location. Les règlements de restriction de location existants sont devenus inapplicables dès l'entrée en vigueur du projet de loi.

Les restrictions sur l'hébergement à court terme forment une catégorie distincte et n'ont pas été touchées. Une strata corporation peut toujours adopter un règlement restreignant ou interdisant les locations à court terme, comme les séjours de type Airbnb, et la Strata Property Regulation a été modifiée par la suite pour permettre des amendes plus élevées, voire quotidiennes, en cas d'infraction à ces règlements précis.

Le Bill 44 a également restreint les règlements de restriction d'âge. Tout règlement limitant l'occupation aux propriétaires ou résidents dépassant un âge minimal inférieur à 55 ans est désormais inapplicable. Une strata corporation peut toujours restreindre un immeuble aux résidents de 55 ans et plus, de sorte que les véritables immeubles 55 ans et plus ne sont pas touchés, mais un règlement fixant un seuil de 19 ans et plus ou de 40 ans et plus, par exemple, ne tient plus.

Amendes et application

Une strata corporation peut imposer une amende à un propriétaire ou à un locataire pour infraction à un règlement ou à une règle, mais la Strata Property Regulation plafonne le montant : jusqu'à 200 $ pour une infraction à un règlement et jusqu'à 50 $ pour une infraction à une règle. Pour une infraction continue, comme une plainte de bruit persistante, la strata ne peut généralement réimposer l'amende plus souvent qu'une fois tous les 7 jours, bien que les règlements restreignant les locations à court terme puissent prévoir des amendes plus élevées et plus fréquentes en vertu d'une modification réglementaire ultérieure.

Avant d'imposer une amende, la strata corporation doit fournir au propriétaire ou au locataire les détails écrits de la plainte et une occasion raisonnable de répondre, en personne ou par écrit, lors d'une réunion du conseil convoquée à cette fin. Une amende imposée sans cette occasion peut être annulée.

Résoudre les différends de strata : le Tribunal de résolution civile

La plupart des différends de strata en C.-B. sont soumis au Tribunal de résolution civile (Civil Resolution Tribunal), un tribunal en ligne compétent en matière d'application des règlements et des règles, d'amendes, de différends sur les parties communes et les réparations, de différends sur les rapports de dépréciation, de différends sur les frais de strata et les cotisations spéciales, et de réclamations pécuniaires contre une strata corporation jusqu'à 50 000 $. Les frais de dépôt sont modestes, généralement entre 125 $ et 175 $ selon le montant de la réclamation, et la majeure partie du processus se déroule en ligne, sans audience en personne.

Les différends dépassant la limite pécuniaire du Tribunal, ou certains recours qu'il ne peut accorder, doivent toujours être portés devant la Cour suprême de la Colombie-Britannique.

Ontario et la C.-B. en un coup d'œil

Pour le volet ontarien de cette comparaison, y compris ce que révèle un certificat d'information et le fonctionnement actuel de la compétence du CAT, voir Certificats d'information des condos en Ontario.

Quand obtenir de l'aide

Un propriétaire de strata qui conteste une amende, une cotisation spéciale ou un règlement de restriction de location ou d'âge commence généralement par le conseil de la strata, puis par le Tribunal de résolution civile si le différend ne se règle pas à l'interne. Les locataires touchés par les règles d'une strata, par opposition aux conditions de location propres à l'immeuble, voudront peut-être aussi consulter les droits des locataires au Canada. Les différends de propriété plus modestes entre voisins qui échappent à la gouvernance de la strata, comme une réclamation de limite ou de dommage contre un autre propriétaire personnellement, peuvent relever de la Cour des petites créances. Pour le reste de la couverture du droit de la propriété en C.-B. et au Canada, commencez par le carrefour du droit de la propriété.

Avis : Cet article est fourni à titre d'information générale seulement et ne constitue pas un avis juridique. Les règles de gouvernance de strata peuvent varier d'une strata corporation à l'autre et changer avec le temps ; confirmez les exigences actuelles auprès de votre strata corporation, d'un avocat de la C.-B. ou du Tribunal de résolution civile avant d'agir.