Droits des squatteurs et possession acquisitive au Canada

Au Canada, les droits des squatteurs désignent presque toujours la possession acquisitive, la doctrine qui permet à une possession de longue durée de se transformer en propriété. La plupart des provinces l'ont abolie en faisant passer l'enregistrement foncier à un régime de titres fonciers (Torrens), de sorte que l'occupation d'un terrain enregistré par un squatteur, peu importe sa durée, ne peut généralement pas faire échec au titre du propriétaire.

Vérifié le 19 juillet 2026. Traite de la possession acquisitive et de l'expulsion des squatteurs dans l'ensemble des provinces et territoires du Canada, avec le plus de détails pour l'Ontario, où subsiste une exception étroite. Ne traite pas des États-Unis ni des autres pays. Renseignements juridiques généraux, et non un avis juridique.

Ce que signifient réellement les droits des squatteurs au Canada

Les droits des squatteurs ne constituent pas un terme juridique officiel. Dans l'usage courant, l'expression recouvre deux idées différentes qu'il faut garder distinctes.

Le sens le plus étroit et le plus exact est la possession acquisitive : une doctrine qui permet à une personne occupant un terrain sans la permission du propriétaire, de façon ouverte et continue pendant un nombre d'années déterminé, de demander à un tribunal d'être reconnue comme la véritable propriétaire. C'est ce sens que traite le présent article.

Le sens plus large et populaire est l'idée que le simple fait d'emménager dans une maison vide créerait un droit légal d'y rester. Cette version relève davantage du mythe que de la règle; elle est abordée plus loin sur cette page.

Une troisième situation, sans lien avec les deux premières, est souvent confondue avec elles : un locataire, ou un invité admis dans un logement, qui refuse maintenant de partir. Il s'agit alors d'une question d'éviction relevant de la loi provinciale sur la location résidentielle, traitée dans notre guide sur les droits des locataires au Canada, et non de possession acquisitive.

Pourquoi la possession acquisitive a été abolie dans la majeure partie du Canada

Les provinces canadiennes enregistrent les terrains selon l'un de deux régimes. Un régime d'enregistrement (Registry) se contente d'inscrire les actes, et c'est un avocat qui reconstitue la chaîne de titres à partir de l'historique de ces documents. Un régime de titres fonciers (Land Titles), aussi appelé régime Torrens, fonctionne différemment : c'est la province elle-même qui garantit l'exactitude d'un titre unique enregistré.

Sous un régime de titres fonciers, le titre du propriétaire enregistré est considéré comme opposable à tous. La Land Title Act de la Colombie-Britannique énonce qu'une fois un titre inattaquable (indefeasible title) enregistré, aucun titre contraire à celui du propriétaire enregistré ne peut être acquis par la durée de possession, et elle abolit par ailleurs toute autre méthode de common law permettant d'acquérir un terrain par prescription, y compris la doctrine du lost modern grant. L'occupation d'un squatteur ne peut l'emporter sur un titre que la province elle-même garantit, si bien que la possession acquisitive est, dans les faits, sans effet partout où s'applique le régime des titres fonciers.

Chaque province canadienne a maintenant fait passer la totalité ou la quasi-totalité de son territoire sous un régime de titres fonciers, et plusieurs sont allées plus loin en interdisant expressément, par voie législative, toute nouvelle réclamation de possession acquisitive. La Colombie-Britannique l'a abolie en 1975. L'Alberta a fermé la porte aux nouvelles réclamations le 15 décembre 2022, par la Property Rights Statutes Amendment Act, qui a ajouté à la Law of Property Act une nouvelle disposition intitulée No title by adverse possession. La Saskatchewan et le Manitoba appliquent des régimes Torrens à l'échelle de la province en vertu de leur propre Land Titles Act et Real Property Act, si bien que la possession acquisitive n'est théoriquement possible que contre la faible portion de terrain jamais intégrée à ces lois, ou contre des droits non enregistrés comme les domaines viagers (life estates).

Ontario : là où subsiste une exception étroite

L'Ontario illustre le mieux pourquoi l'ancienne distinction entre le régime Registry et le régime des titres fonciers demeure importante. Le paragraphe 51(1) de la Land Titles Act prévoit qu'aucun titre ou intérêt sur un terrain enregistré sous cette loi, contraire à celui du propriétaire enregistré, ne peut être acquis par quelque durée de possession que ce soit, ce qui ferme définitivement la porte à toute nouvelle réclamation une fois qu'une parcelle relève du régime des titres fonciers.

La Real Property Limitations Act, distincte, fixe encore un délai de prescription de 10 ans pour intenter une action en recouvrement d'un terrain, et c'est cette loi qui régit les terrains toujours soumis à l'ancien régime d'enregistrement. Pour réussir, le demandeur doit démontrer une possession ouverte et notoire, exclusive, continue et réelle, sans la permission du véritable propriétaire, pendant l'intégralité des 10 années.

L'Ontario a passé des décennies à convertir des parcelles du régime Registry vers celui des titres fonciers, si bien que la réserve de terrains où une nouvelle réclamation reste même possible continue de rétrécir. Le paragraphe 51(2) préserve une réclamation déjà arrivée à maturité avant la conversion de sa parcelle, mais une réclamation qui n'avait pas encore atteint 10 ans au moment de la conversion est coupée pour l'avenir. En pratique, cela rend une réclamation réelle et prouvable en Ontario rare, fortement tributaire des faits, et loin d'être courante.

La possession acquisitive dans le reste du Canada

Le même schéma se répète partout au pays : là où un régime de titres fonciers s'applique pleinement, la possession acquisitive est écartée. Elle ne subsiste, si tant est qu'elle subsiste, que sur la réserve décroissante de terrains toujours soumis à un ancien régime d'enregistrement.

Au Yukon et dans les Territoires du Nord-Ouest, la plus grande partie du territoire est constituée de terres de la Couronne, et les délais de prescription ne courent généralement pas contre la Couronne, sauf disposition législative contraire, ce qui correspond à la règle par défaut prévue par la loi d'interprétation de chaque territoire. Le Nunavut fait exception sur papier: sa Loi sur la législation de 2020 renverse cette règle par défaut et prévoit que tous les textes législatifs lient le gouvernement du Nunavut. En pratique, cela change moins de choses qu'il n'y paraît, car le transfert des terres de la Couronne au Nunavut vers l'administration territoriale n'a pas encore eu lieu; la date de transfert est actuellement visée pour le 1er avril 2027, de sorte que la plus grande partie du territoire nunavois demeure aujourd'hui des terres de la Couronne fédérale, où s'applique toujours la règle fédérale ordinaire selon laquelle la Couronne n'est pas liée. Cette règle par défaut explique en partie pourquoi une province qui permet une réclamation contre des terres de la Couronne, comme la Nouvelle-Écosse, prévoit une période de possession beaucoup plus longue que celle applicable aux terrains privés.

Squatteur ou locataire? Pourquoi la différence compte

Les droits des squatteurs sont constamment confondus avec le droit de la location, alors que les deux situations sont traitées par des processus complètement différents.

Un véritable squatteur, soit une personne qui occupe une propriété vacante sans avoir jamais eu la permission du propriétaire, est un intrus. Il n'a aucune tenance à bail, de sorte qu'un tribunal provincial de la location résidentielle, comme la Commission de la location immobilière de l'Ontario (Landlord and Tenant Board) ou le Residential Tenancy Branch de la Colombie-Britannique, n'a absolument aucune compétence à son égard. Le recours du propriétaire passe par la police et les tribunaux de droit commun, et non par le tribunal de la location.

Un locataire, c'est différent. Toute personne à qui a été accordé le droit d'occuper un logement locatif, que ce soit par un bail écrit, une entente verbale, ou une conduite ayant créé une location implicite, conserve ses droits de location même après la fin de cette entente ou le départ d'un colocataire. Expulser un locataire, ou un invité admis dans un logement qui refuse maintenant de partir, constitue une éviction, régie par la loi provinciale applicable sur la location résidentielle et tranchée par le tribunal de la location, et non une question de droits des squatteurs. Consultez notre guide sur les avis d'éviction pour connaître ce processus.

Comment un propriétaire expulse réellement un squatteur

Puisqu'un squatteur est un intrus et non un locataire, un propriétaire ne peut pas simplement changer les serrures ou retirer physiquement la personne et ses biens. L'article 72 du Code criminel érige en infraction le fait de pénétrer dans une propriété qui est en possession réelle et paisible d'une autre personne, d'une manière susceptible de causer une atteinte à la paix ou une crainte raisonnable d'une telle atteinte, ce qu'on appelle l'«entrée par la force». Il est tout aussi infractionnel d'être en possession réelle d'une propriété sans apparence de droit et de la retenir de la même manière contre une personne qui y a légalement droit, ce qu'on appelle la «détention par la force». Peu importe que la personne qui force la situation ait ou non le droit d'entrer, ou l'intention de prendre possession des lieux. Le fait de se faire justice soi-même peut transformer le véritable propriétaire en celui qui fait face à des accusations criminelles.

La voie la plus sûre commence par la police, puisqu'occuper une propriété sans permission constitue généralement une violation de propriété, et dans certains cas une introduction par effraction, au sens du Code criminel et des lois provinciales sur l'intrusion, comme la Trespass to Property Act de l'Ontario. Lorsque la police traite la situation comme un litige civil plutôt que comme un crime en cours, ce qui devient plus probable plus le squatteur est resté longtemps, le recours du propriétaire consiste à présenter une demande à la cour supérieure pour obtenir une ordonnance de possession, exécutée par un shérif ou un autre officier de justice, et non par le propriétaire lui-même.

Le mythe des droits des squatteurs

Le simple fait d'emménager dans une maison vide ou abandonnée ne crée, à lui seul, aucun droit de propriété. Même là où la possession acquisitive existe encore théoriquement, les tribunaux exigent des années de possession ouverte, exclusive et continue, et dans la majeure partie du Canada, un régime de titres fonciers écarte la réclamation avant même qu'elle puisse commencer.

Occuper la propriété d'autrui sans permission ne transfère pas non plus la responsabilité qui s'y rattache. Le propriétaire enregistré demeure redevable de l'impôt foncier, de l'assurance et de l'entretien, tout en assumant les coûts et les délais liés à l'intervention de la police ou à un processus judiciaire pour reprendre possession de son bien. Un critère juridique exigeant, superposé à une doctrine que la plupart des provinces ont carrément abolie, explique pourquoi les droits des squatteurs, au sens de la propriété, se déroulent rarement comme le laissent croire les récits qu'on trouve en ligne.

Cette page porte précisément sur la possession acquisitive et sur le processus d'expulsion d'un occupant non autorisé. Pour d'autres sujets liés à la propriété et à la location partout au pays, consultez notre guide plus large sur le droit canadien par province.

Guides provinciaux et territoriaux

Pour un examen plus approfondi des règles d'expulsion des squatteurs et de possession acquisitive dans une province ou un territoire en particulier, consultez les guides suivants.

• Droits des squatteurs en Ontario
• Droits des squatteurs en Colombie-Britannique
• Droits des squatteurs en Alberta
• Droits des squatteurs en Saskatchewan
• Droits des squatteurs au Manitoba
• Droits des squatteurs au Québec
• Droits des squatteurs en Nouvelle-Écosse
• Droits des squatteurs au Nouveau-Brunswick
• Droits des squatteurs à l'Île-du-Prince-Édouard
• Droits des squatteurs à Terre-Neuve-et-Labrador
• Droits des squatteurs dans les territoires

Avis de non-responsabilité

Cet article constitue des renseignements juridiques généraux sur la possession acquisitive et l'expulsion des squatteurs au Canada, vérifiés le 19 juillet 2026, et non un avis juridique. La possession acquisitive, l'enregistrement foncier et le droit de la location varient tous selon la province ou le territoire, et les résultats dépendent des faits, y compris du régime d'enregistrement foncier applicable à une parcelle donnée. Toute personne aux prises avec un squatteur, une réclamation de possession acquisitive ou un occupant qui refuse de partir devrait consulter un avocat autorisé à exercer dans sa province ou son territoire, communiquer avec son tribunal de la location, ou communiquer avec la police, avant d'agir.

Questions fréquentes

Un squatteur peut-il réellement réclamer la propriété d'une maison au Canada?

Dans la majeure partie du Canada, non. Une fois qu'un terrain est enregistré sous un régime de titres fonciers, qui couvre maintenant la totalité ou la quasi-totalité de chaque province, l'occupation d'un squatteur ne peut faire échec au titre du propriétaire enregistré, peu importe sa durée.

La possession acquisitive est-elle encore possible en Ontario?

Seulement sur les terrains toujours enregistrés sous l'ancien régime Registry, lorsque le demandeur prouve 10 années de possession ouverte, exclusive et continue, complétées avant que la parcelle ne soit convertie au régime des titres fonciers. La plupart des terrains ontariens ont déjà été convertis, de sorte que cela ne vise plus qu'une réserve décroissante d'anciennes parcelles.

Quelle est la différence entre un squatteur et un locataire qui refuse de partir?

Un squatteur n'a jamais eu la permission du propriétaire et constitue un intrus, expulsé par la police et les tribunaux. Un locataire, ou un invité admis dans le logement, conserve des droits de location et ne peut être expulsé que par le processus d'éviction approprié devant le tribunal provincial de la location.

Puis-je simplement changer les serrures pour faire sortir un squatteur?

Non. Pénétrer de force ou reprendre possession d'une propriété d'une manière susceptible de causer une atteinte à la paix constitue en soi une infraction en vertu de l'article 72 du Code criminel, que vous soyez ou non le véritable propriétaire. L'expulsion d'un squatteur doit passer par la police ou par une ordonnance de possession rendue par un tribunal.

Le Québec a-t-il des droits des squatteurs ou de la possession acquisitive?

Le Québec n'utilise pas la doctrine de common law de la possession acquisitive. Il a un concept de droit civil appelé prescription acquisitive, qui exige généralement 10 années de possession paisible, continue et publique à titre de propriétaire, confirmée par une demande judiciaire, peu importe la bonne ou la mauvaise foi.