Leyes de arrendador e inquilino por estado (2026): depósitos, aviso y derechos del inquilino

La ley de arrendador e inquilino regula cuánto depósito de garantía puede retener un arrendador, cuándo debe devolverlo, cuánto aviso previo se exige antes de entrar y cuándo cualquiera de las partes puede terminar un contrato mes a mes. Las reglas también cubren la habitabilidad, los aumentos de renta, los cargos por pago atrasado y si se permite el control de renta. Cada estado tiene sus propias reglas, y muchas ciudades agregan requisitos adicionales.

Depósitos de garantía: límites y plazos de devolución

Un depósito de garantía es dinero que el inquilino paga por adelantado para cubrir renta impaga o daño más allá del desgaste normal. La ley estatal fija el máximo que el arrendador puede cobrar y con qué rapidez debe devolverlo una vez que termina el arrendamiento.

Los límites van desde no tener límite alguno en estados como Florida, Texas, Illinois y Ohio, hasta un tope estricto de 1 mes en California (desde el 1 de julio de 2024 bajo la AB 12), Hawai, Nueva York, Massachusetts, Nebraska, Dakota del Norte, Rhode Island y DC. Colorado se ubica un peldaño por encima de ese grupo: el C.R.S. 38-12-102.5 ha prohibido cualquier depósito superior a dos pagos mensuales de renta desde el 7 de agosto de 2023. Nevada permite el tope legal más alto, de 3 meses.

Los plazos de devolución importan tanto como el límite. Si un arrendador incumple el plazo, la mayoría de los estados otorgan al inquilino el doble o el triple de los daños. Los plazos cortos incluyen 14 días en Hawai, Nueva York, Nebraska, Vermont y Dakota del Sur (si no hay deducciones). La mayoría de los estados se ubican entre 21 y 30 días. Alabama, Arkansas y Virginia Occidental dan al arrendador 60 días. Georgia exige la devolución dentro de 30 días y agregó el tope de depósito de 2 meses mediante la Safe at Home Act (HB 404, julio de 2024).

Al comparar estados, observe juntos el límite y el plazo de devolución. Un estado sin límite pero con una regla de devolución de 14 días todavía puede favorecer mucho a los inquilinos si un arrendador no detalla las deducciones a tiempo.

Cuándo puede entrar un arrendador

Cada estado reconoce que el inquilino tiene derecho al disfrute tranquilo de la propiedad alquilada. Los arrendadores deben dar aviso previo antes de entrar por motivos que no sean de emergencia, como reparaciones, inspecciones o mostrar la propiedad.

El periodo de aviso más común es de 24 horas, usado por estados como Alaska, Arizona, California, Florida, Iowa, Maryland, Minnesota, Montana, Nebraska, Nevada, Nuevo Mexico, Ohio, Oregon, Carolina del Sur, Dakota del Sur, Tennessee y Utah. Un grupo de estados exige 48 horas: Alabama, Arizona (también listado en 48h), Delaware, Hawai, Rhode Island, Vermont, Virginia (72 horas para mantenimiento) y DC. Wisconsin fija el mínimo más corto, de 12 horas. Florida también solía estar ahí, pero una enmienda de 2022 al Fla. Stat. 83.53(2) elevó su aviso de entrada para reparaciones a 24 horas.

Varios estados no tienen un periodo legal fijo y se apoyan en un vago estándar de aviso razonable. Estos incluyen Arkansas, Connecticut, Georgia, Idaho, Indiana, Kansas, Luisiana, Maine, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Pensilvania, Virginia Occidental y Wyoming. En esos estados, 24 horas se cita ampliamente como el mínimo práctico, pero nada en la ley obliga al arrendador a esperar.

Las emergencias son distintas en todas partes. En una emergencia genuina (incendio, inundación, tubería rota), un arrendador puede entrar sin aviso alguno en todos los estados.

Terminar un arrendamiento mes a mes

Un arrendamiento mes a mes puede terminarlo el arrendador o el inquilino, pero la mayoría de los estados exigen un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la próxima fecha de pago de la renta.

Excepciones clave: Delaware exige 60 días. Hawai exige 45 días del arrendador y 28 días del inquilino. Vermont exige 60 días para arrendamientos de dos años o menos y 90 días para arrendamientos más largos. Oregon exige 30 días para arrendamientos de un año o menos y 60 días para los más largos. Nueva York escalona el aviso según la duración del arrendamiento: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1 a 2 años) o 90 días (más de 2 años). Pensilvania usa solo 15 días. El estado de Washington exige justa causa del arrendador pero solo 20 días del inquilino.

Connecticut usa un sistema completamente distinto. No hay un aviso continuo de 30 días; en cambio, el arrendador debe entregar un aviso legal para desalojar, que inicia el proceso formal de desalojo.

Para el desalojo por falta de pago o una violación del contrato, aplican periodos de aviso distintos. Consulte el generador de aviso de desalojo para conocer los plazos específicos de pagar o desalojar y de subsanación en su estado.

La garantía de habitabilidad y las reparaciones

La garantía implícita de habitabilidad exige que un arrendador mantenga una unidad de alquiler en condiciones seguras y habitables durante todo el arrendamiento. Esto significa calefacción, plomería y electricidad en funcionamiento; un techo y paredes a prueba de intemperie; ausencia de plagas graves; y cumplimiento de los códigos de construcción locales.

Esta garantía existe prácticamente en todos los estados, aunque Georgia solo agregó una versión legal vigente desde el 1 de julio de 2024 (la Safe at Home Act), y Arkansas creó su primera garantía legal de habitabilidad mediante la Act 1052 de 2021.

Cuando un arrendador no realiza una reparación requerida, las opciones del inquilino dependen del estado. En muchos estados, incluidos California, Massachusetts, Texas, Oregon, Iowa, Minnesota, Montana, Nebraska, Delaware, Hawai, Vermont, Rhode Island y Virginia, el inquilino puede usar el método de reparar y descontar: contratar a alguien para arreglar el problema y restar el costo razonable del siguiente pago de renta, hasta un tope legal y después de dar el aviso por escrito adecuado.

Massachusetts tiene una de las versiones más amplias: bajo el M.G.L. c. 111, s. 127L, una vez que un consejo de salud o un tribunal certifica una violación y el propietario no cumple con el plazo legal de reparación, el inquilino puede reparar y descontar hasta cuatro meses de renta en cualquier periodo de doce meses. En otros estados, incluidos Alabama, Indiana, Ohio, Michigan, Wisconsin, Virginia Occidental y Carolina del Sur (limitado), reparar y descontar no está disponible. Los recursos del inquilino son el depósito de renta en garantía judicial (pagar la renta al tribunal hasta que se hagan las reparaciones), buscar una reducción de renta mediante un tribunal de vivienda o, en casos graves, terminar el contrato.

Control de renta: dónde existe y dónde está prohibido

Las leyes de control de renta y de estabilización de renta limitan cuánto puede subir la renta un arrendador durante un arrendamiento. Son genuinamente raras a nivel estatal, y la mayoría de los estados han aprobado leyes que impiden que las ciudades las promulguen.

Estados donde alguna forma de regulación de renta está realmente vigente: California (tope estatal de la AB 1482 del 5% más el CPI, máximo 10%, más ordenanzas locales más fuertes en ciudades como Los Angeles y San Francisco), Oregon (tope estatal bajo la SB 608, actualmente 9.5% para 2026), Washington (tope estatal bajo la HB 1217, firmada en mayo de 2025, limitado a lo menor entre 7% más CPI o 10%), Nueva York (estabilización y control de renta locales en la ciudad de Nueva York y municipios bajo la Emergency Tenant Protection Act), Nueva Jersey (cerca de 100 municipios tienen control de renta local sin preempción estatal), Maryland (localidades como Takoma Park, el condado de Montgomery y el condado de Prince George tienen estabilización de renta), Minnesota (estabilización de renta local aprobada por votantes; actualmente activa en St. Paul y Minneapolis), Maine (Portland tiene control de renta local) y el Distrito de Columbia (la Rental Housing Act of 1985 limita los aumentos anuales al CPI-W más 2%, con un techo del 10%).

Los estados con una preempción o prohibición estatal explícita incluyen Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Missouri, Nuevo Mexico, Carolina del Norte, Ohio, Oklahoma, Texas, Utah, Virginia y Wisconsin, entre otros. En esos estados, ninguna ciudad o condado puede promulgar control de renta.

Un tercer grupo se encuentra en un punto intermedio. Alaska, Connecticut, Delaware, Hawai, Kansas, Luisiana, Mississippi, Montana, Nebraska, Nevada, Nuevo Hampshire, Pensilvania, Rhode Island y Vermont no tienen un estatuto de preempción estatal ni regulación de renta vigente, por lo que una ciudad en cualquiera de esos estados no tiene impedimento para actuar. Un espacio en blanco en la columna de control de renta puede significar entonces una prohibición o simplemente un poder sin usar, así que lea la entrada de su propio estado en lugar de asumir una prohibición.

El control de renta no afecta la capacidad del arrendador de subir la renta entre inquilinos (descontrol por vacancia) en la mayoría de las jurisdicciones reguladas, y los edificios más nuevos suelen quedar exentos.

Cargos por pago atrasado y aumentos de renta

Un cargo por pago atrasado es un cobro adicional que se aplica cuando la renta no se paga en la fecha de vencimiento. Muchos estados permiten un periodo de gracia antes de que el cargo pueda aplicarse.

Los estados con un tope fijo de cargo por atraso incluyen: Colorado (lo mayor entre $50 o 5% de la renta vencida, y ningún cargo hasta que la renta tenga al menos 7 días de atraso), Connecticut ($5 por día hasta $50 o 5% de la renta; periodo de gracia de 9 días), Delaware (5% de la renta mensual; gracia de 5 días), Hawai (8% de la renta adeudada), Illinois (lo mayor entre $20 o 20% de la renta vencida; gracia de 5 días), Iowa (escalonado según el nivel de renta), Kansas (lo mayor entre $20 o 20% de la renta vencida), Minnesota (8%), Nueva York (lo menor entre $50 o 5%), Maine (4% de un mes de renta; periodo de gracia de 15 días), Carolina del Norte (lo mayor entre $15 o 5% después de una gracia de 5 días) y Virginia (10% de la renta periódica; gracia de 5 días). Muchos otros estados no imponen límite legal y permiten cualquier monto detallado en el contrato.

El aviso de aumento de renta es distinto de una renovación de contrato. La mayoría de los estados exigen un aviso de 30 días antes de que un aumento de renta entre en vigor para un arrendamiento mes a mes. Colorado exige un aviso de 60 días para cualquier aumento superior al 10% en el año anterior. Washington exige un aviso de 90 días para cualquier aumento de renta bajo la HB 1217.

Cambios recientes (2023-2026)

La ley de arrendador e inquilino ha estado inusualmente activa. Cambios clave que afectan las reglas en la tabla comparativa a continuación:

California AB 12 (vigente el 1 de julio de 2024) redujo el tope estándar del depósito de garantía de 2 meses a 1 mes. Los arrendadores pequeños que poseen no más de dos propiedades residenciales y no más de cuatro unidades en total todavía pueden cobrar 2 meses.

Colorado HB 25-1249 (vigente el 1 de enero de 2026) redujo el plazo de devolución del depósito en el C.R.S. 38-12-103(1)(a) de un mes a 30 días, a menos que el contrato especifique un plazo más largo, limitado a 60 días. La ley no cambió el tope del depósito, que ha sido de dos pagos mensuales de renta desde el 7 de agosto de 2023 bajo el C.R.S. 38-12-102.5. La ley también amplió la definición de desgaste normal, prohibió a los arrendadores cobrar a los inquilinos por daños anteriores al arrendamiento, agregó inspecciones de recorrido y creó una presunción de que retener el 125 por ciento o más de los daños reales es irrazonable.

Georgia Safe at Home Act (HB 404) (vigente el 1 de julio de 2024) creó la primera garantía legal de habitabilidad de Georgia, limitó los depósitos a 2 meses de renta por primera vez y agregó un periodo de subsanación de 3 días antes de que un arrendador pueda presentar un desalojo.

Connecticut Public Act 23-207 (vigente el 1 de octubre de 2023) acortó el plazo de devolución del depósito de 30 a 21 días. Una reforma de 2024 agregó un tope de cargo por atraso ($5 por día hasta $50) y un periodo de gracia de 9 días.

Florida modificó el Fla. Stat. 83.57 (vigente el 1 de julio de 2023) para elevar el aviso de terminación mes a mes de 15 a 30 días.

Maryland HB 1076 (vigente el 1 de octubre de 2025) redujo el periodo de aviso de entrada de 48 horas a 24 horas.

Washington HB 1217 (firmada en mayo de 2025) promulgó el primer tope de renta estatal del estado, limitando los aumentos anuales a lo menor entre 7% más CPI o 10%. Con nuestra calculadora de tope de aumento de renta, puede ver a cuánto equivale este límite para una renta específica. Los arrendadores deben dar un aviso de 90 días antes de cualquier aumento. Una unidad cuyo primer certificado de ocupación se emitió 12 años o menos antes del aviso de aumento está exenta bajo la RCW 59.18.710. El tope de renta en sí expira en 2040.

Illinois eliminó el umbral de 5 unidades de la Security Deposit Return Act (vigente el 1 de enero de 2024), lo que significa que la ley ahora aplica a todos los arrendadores residenciales sin importar el tamaño de su cartera.

Tabla comparativa estado por estado

La tabla a continuación cubre los 50 estados y el Distrito de Columbia. Los límites de depósito y los plazos de devolución provienen directamente de la ley principal de cada estado. "Control de renta" muestra si el estado impide las ordenanzas locales o permite alguna forma de regulación. Haga clic en el nombre de cualquier estado para leer la página completa del estado.

La tabla siguiente cubre 9 estados del Noreste.

La tabla siguiente cubre 12 estados del Medio Oeste.

La tabla siguiente cubre 16 estados del Sur, además del Distrito de Columbia.

La tabla siguiente cubre 13 estados del Oeste.

Este artículo es información jurídica general, no asesoramiento legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian con frecuencia, y muchas ciudades agregan sus propias ordenanzas sobre la ley estatal. Para asesoramiento sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

Para su estado específico, haga clic en el enlace del estado en la tabla anterior o consulte el generador de aviso de desalojo y el centro de derechos de ocupantes para conocer herramientas relacionadas de la ley estatal.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene un arrendador para devolver un depósito de garantía?

Los plazos de devolución van de 14 días en Hawai, Nueva York, Nebraska, Vermont y Dakota del Sur (casos sin deducciones) a 60 días en Alabama, Arkansas y Virginia Occidental. La mayoría de los estados exigen la devolución dentro de 21 a 30 días después de que termina el arrendamiento y el inquilino desocupa. Colorado cambió su plazo a 30 días a partir del 1 de enero de 2026, a menos que el contrato especifique un plazo más largo, que no puede exceder los 60 días. Si el arrendador incumple el plazo, la mayoría de los estados permiten al inquilino demandar por el doble o el triple del monto retenido.

¿Cuál es el depósito de garantía máximo que puede cobrar un arrendador?

El límite depende enteramente del estado. California (desde julio de 2024), Hawai, Nueva York, Massachusetts, Nebraska, Dakota del Norte, Rhode Island y DC limitan los depósitos a 1 mes de renta. Arizona lo limita a 1.5 meses, Michigan a 1.5 meses, Alabama a 1 mes. Nevada permite hasta 3 meses. Texas, Florida, Illinois, Ohio y muchos otros estados no tienen límite legal alguno, dejando el monto a la negociación. Colorado limita los depósitos a dos pagos mensuales de renta.

¿Cuánto aviso debe dar un arrendador antes de entrar?

La mayoría de los estados exigen 24 o 48 horas de aviso por escrito. Los estados que exigen 24 horas incluyen California, Alaska, Iowa, Maryland, Minnesota, Montana, Nebraska, Nevada, Nuevo Mexico, Ohio, Oregon, Carolina del Sur, Dakota del Sur, Tennessee y Utah. Wisconsin exige solo 12 horas, y Florida exige 24 horas antes de entrar para reparaciones. Estados como Arkansas, Georgia, Texas, Pensilvania y Wyoming no tienen periodo fijo y usan un vago estándar de aviso razonable. La entrada de emergencia (incendio, inundación) siempre se permite sin aviso.

¿Qué estados tienen control de renta?

El control de renta o la estabilización de renta existe en California (tope estatal AB 1482 más reglas locales), Oregon (tope estatal SB 608, actualmente 9.5% para 2026), Washington (tope estatal HB 1217, firmado en mayo de 2025), Nueva York (ciudad de Nueva York y localidades ETPA), Nueva Jersey (cerca de 100 municipios), Maryland (Takoma Park, condado de Montgomery, condado de Prince George), Minnesota (St. Paul y Minneapolis, aprobado por votantes), Maine (Portland) y el Distrito de Columbia. Aproximadamente la mitad de los demás estados impide explícitamente el control de renta local. La otra mitad, incluidos Alaska, Connecticut, Delaware, Hawai, Kansas, Luisiana, Mississippi, Montana, Nebraska, Nevada, Nuevo Hampshire, Pensilvania, Rhode Island y Vermont, no tiene un estatuto de preempción pero tampoco ha promulgado ninguna regulación de renta.

¿Puede un inquilino retener la renta por reparaciones?

En los estados que reconocen reparar y descontar, un inquilino puede contratar a alguien para arreglar un problema de habitabilidad y restar el costo de la renta, hasta un tope legal, después de dar al arrendador el aviso por escrito adecuado. Este recurso está disponible en California (hasta 1 mes), Texas (hasta $500 o 1 mes), Massachusetts (hasta cuatro meses de renta en cualquier periodo de doce meses), Oregon, Iowa, Minnesota, Montana, Nebraska, Delaware, Hawai, Vermont, Rhode Island y Virginia, entre otros. NO está disponible en Alabama, Indiana, Ohio, Michigan, Wisconsin y Virginia Occidental. En esos estados el inquilino debe usar el depósito de renta en garantía judicial o acudir al tribunal.

¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes?

El estándar es de 30 días, pero hay muchas excepciones. Delaware exige 60 días. Hawai exige 45 días del arrendador y 28 días del inquilino. Vermont exige 60 días (arrendamiento de 2 años o menos) o 90 días (más de 2 años). Nueva York exige 30, 60 o 90 días según cuanto tiempo haya vivido el inquilino allí. Oregon exige 30 o 60 días según la duración del arrendamiento. Pensilvania exige solo 15 días. Washington exige justa causa del arrendador y 20 días del inquilino.

¿Qué es la garantía de habitabilidad?

La garantía de habitabilidad es una promesa implícita en cada contrato de arrendamiento residencial de que el arrendador mantendrá la unidad en condiciones habitables. Esto cubre calefacción, agua caliente, plomería y electricidad en funcionamiento; un techo y paredes estructuralmente sólidos; y la ausencia de plagas graves o riesgos para la salud. Existe en los 50 estados y DC, aunque Georgia solo agregó una versión legal en julio de 2024 y Arkansas agregó una en 2021. Un arrendador que viole la garantía puede enfrentar reducción de renta, depósito de renta en garantía judicial o reparar y descontar, según el estado.

¿Sigue mi estado la Uniform Residential Landlord and Tenant Act (URLTA)?

La URLTA es una ley modelo que muchos estados han adoptado en su totalidad o en parte. Los adoptantes totales o sustanciales incluyen Alabama, Alaska, Arizona, Florida, Hawai, Iowa, Kansas, Kentucky (en jurisdicciones que la adoptan), Montana, Nebraska, Nuevo Mexico, Carolina del Norte, Oregon, Rhode Island, Carolina del Sur, Tennessee (en condados más grandes), Virginia y Washington. Otros estados han desarrollado sus propias leyes integrales de forma independiente. Incluso en los estados con URLTA, las reglas locales y las decisiones judiciales pueden agregar requisitos sobre el texto base.

¿Puede un arrendador cobrar un cargo por pago atrasado, y hay un tope?

Los cargos por pago atrasado se permiten en la mayoría de los estados si se especifican en el contrato. Muchos estados los limitan: Colorado limita los cargos al mayor entre $50 o 5% de la renta vencida, y prohíbe cualquier cargo hasta que la renta tenga al menos 7 días de atraso, Connecticut lo limita a $5 por día hasta $50 o 5% de la renta, Delaware lo limita a 5%, Hawai a 8%, Illinois permite lo mayor entre $20 o 20%, Minnesota e Iowa ambos usan un tope de 8% o escalonado, Carolina del Norte lo limita a lo mayor entre $15 o 5%, Nueva York lo limita a lo menor entre $50 o 5%, y Virginia lo limita a 10%. Los estados sin tope incluyen Texas, Florida, Ohio, Indiana y muchos otros, sujeto a lo que diga el contrato.

¿Qué sucede si un arrendador retiene indebidamente un depósito de garantía?

La mayoría de los estados permiten al inquilino demandar en el tribunal de reclamos menores por el monto retenido más una penalidad. La penalidad varía: Texas otorga daños triples por retención de mala fe. Nueva York exige un estado detallado dentro de 14 días o el arrendador pierde el derecho a hacer deducciones. Pensilvania otorga daños dobles por retención intencional. California exige que el arrendador envíe un estado detallado y cualquier depósito restante dentro de 21 días o arriesga perder el derecho a deducir. Presentar en el tribunal de reclamos menores suele costar menos de $100 y no requiere abogado.