Leyes de arrendador e inquilino por estado (2026): depósitos, aviso y derechos del inquilino

La ley de arrendador e inquilino regula cuánto depósito de garantía puede retener un arrendador, cuándo debe devolverlo, cuánto aviso previo se exige antes de entrar y cuándo cualquiera de las partes puede terminar un contrato mes a mes. Las reglas también cubren la habitabilidad, los aumentos de renta, los cargos por pago atrasado y si se permite el control de renta. Cada estado tiene sus propias reglas, y muchas ciudades agregan requisitos adicionales.

Depósitos de garantía: límites y plazos de devolución

Un depósito de garantía es dinero que el inquilino paga por adelantado para cubrir renta impaga o daño más allá del desgaste normal. La ley estatal fija el máximo que el arrendador puede cobrar y con qué rapidez debe devolverlo una vez que termina el arrendamiento.

Los límites van desde no tener límite alguno en estados como Florida, Texas, Illinois y Ohio, hasta un tope estricto de 1 mes en California (desde el 1 de julio de 2024 bajo la AB 12), Hawai, Nueva York, Massachusetts, Nebraska, Dakota del Norte, Rhode Island y DC. Colorado se unió recientemente a este grupo: bajo la HB 25-1249, vigente desde el 1 de enero de 2026, el depósito máximo en Colorado ahora es de 1 mes de renta. Nevada permite el tope legal más alto, de 3 meses.

Los plazos de devolución importan tanto como el límite. Si un arrendador incumple el plazo, la mayoría de los estados otorgan al inquilino el doble o el triple de los daños. Los plazos cortos incluyen 14 días en Hawai, Nueva York, Nebraska, Vermont y Dakota del Sur (si no hay deducciones). La mayoría de los estados se ubican entre 21 y 30 días. Alabama, Arkansas y Virginia Occidental dan al arrendador 60 días. Georgia exige la devolución dentro de 30 días y agregó el tope de depósito de 2 meses mediante la Safe at Home Act (HB 404, julio de 2024).

Al comparar estados, observe juntos el límite y el plazo de devolución. Un estado sin límite pero con una regla de devolución de 14 días todavía puede favorecer mucho a los inquilinos si un arrendador no detalla las deducciones a tiempo.

Cuándo puede entrar un arrendador

Cada estado reconoce que el inquilino tiene derecho al disfrute tranquilo de la propiedad alquilada. Los arrendadores deben dar aviso previo antes de entrar por motivos que no sean de emergencia, como reparaciones, inspecciones o mostrar la propiedad.

El periodo de aviso más común es de 24 horas, usado por estados como Alaska, Arizona, California, Iowa, Maryland, Minnesota, Montana, Nebraska, Nevada, Nuevo Mexico, Ohio, Oregon, Carolina del Sur, Dakota del Sur, Tennessee y Utah. Un grupo de estados exige 48 horas: Alabama, Arizona (también listado en 48h), Delaware, Hawai, Rhode Island, Vermont, Virginia (72 horas para mantenimiento) y DC. Florida y Wisconsin fijan un mínimo más corto de 12 horas.

Varios estados no tienen un periodo legal fijo y se apoyan en un vago estándar de aviso razonable. Estos incluyen Arkansas, Connecticut, Georgia, Idaho, Indiana, Kansas, Luisiana, Maine, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, Carolina del Norte, Dakota del Norte, Pensilvania, Virginia Occidental y Wyoming. En esos estados, 24 horas se cita ampliamente como el mínimo práctico, pero nada en la ley obliga al arrendador a esperar.

Las emergencias son distintas en todas partes. En una emergencia genuina (incendio, inundación, tubería rota), un arrendador puede entrar sin aviso alguno en todos los estados.

Terminar un arrendamiento mes a mes

Un arrendamiento mes a mes puede terminarlo el arrendador o el inquilino, pero la mayoría de los estados exigen un aviso por escrito entregado al menos 30 días antes de la próxima fecha de pago de la renta.

Excepciones clave: Delaware exige 60 días. Hawai exige 45 días del arrendador y 28 días del inquilino. Vermont exige 60 días para arrendamientos de dos años o menos y 90 días para arrendamientos más largos. Oregon exige 30 días para arrendamientos de un año o menos y 60 días para los más largos. Nueva York escalona el aviso según la duración del arrendamiento: 30 días (menos de 1 año), 60 días (1 a 2 años) o 90 días (más de 2 años). Pensilvania usa solo 15 días. El estado de Washington exige justa causa del arrendador pero solo 20 días del inquilino.

Connecticut usa un sistema completamente distinto. No hay un aviso continuo de 30 días; en cambio, el arrendador debe entregar un aviso legal para desalojar, que inicia el proceso formal de desalojo.

Para el desalojo por falta de pago o una violación del contrato, aplican periodos de aviso distintos. Consulte el generador de aviso de desalojo para conocer los plazos específicos de pagar o desalojar y de subsanación en su estado.

La garantía de habitabilidad y las reparaciones

La garantía implícita de habitabilidad exige que un arrendador mantenga una unidad de alquiler en condiciones seguras y habitables durante todo el arrendamiento. Esto significa calefacción, plomería y electricidad en funcionamiento; un techo y paredes a prueba de intemperie; ausencia de plagas graves; y cumplimiento de los códigos de construcción locales.

Esta garantía existe prácticamente en todos los estados, aunque Georgia solo agregó una versión legal vigente desde el 1 de julio de 2024 (la Safe at Home Act), y Arkansas creó su primera garantía legal de habitabilidad mediante la Act 1052 de 2021.

Cuando un arrendador no realiza una reparación requerida, las opciones del inquilino dependen del estado. En muchos estados, incluidos California, Texas, Oregon, Iowa, Minnesota, Montana, Nebraska, Delaware, Hawai, Vermont, Rhode Island y Virginia, el inquilino puede usar el método de reparar y descontar: contratar a alguien para arreglar el problema y restar el costo razonable del siguiente pago de renta, hasta un tope legal y después de dar el aviso por escrito adecuado.

En otros estados, incluidos Alabama, Indiana, Ohio, Massachusetts, Michigan, Wisconsin, Virginia Occidental y Carolina del Sur (limitado), reparar y descontar no está disponible. Los recursos del inquilino son el depósito de renta en garantía judicial (pagar la renta al tribunal hasta que se hagan las reparaciones), buscar una reducción de renta mediante un tribunal de vivienda o, en casos graves, terminar el contrato.

Control de renta: dónde existe y dónde está prohibido

Las leyes de control de renta y de estabilización de renta limitan cuánto puede subir la renta un arrendador durante un arrendamiento. Son genuinamente raras a nivel estatal, y la mayoría de los estados han aprobado leyes que impiden que las ciudades las promulguen.

Estados que permiten alguna forma de regulación de renta: California (tope estatal de la AB 1482 del 5% más el CPI, máximo 10%, más ordenanzas locales más fuertes en ciudades como Los Angeles y San Francisco), Oregon (tope estatal bajo la SB 608, actualmente 9.5% para 2026), Washington (tope estatal bajo la HB 1217, firmada en mayo de 2025, limitado a lo menor entre 7% más CPI o 10%), Nueva York (estabilización y control de renta locales en la ciudad de Nueva York y municipios bajo la Emergency Tenant Protection Act), Nueva Jersey (cerca de 100 municipios tienen control de renta local sin preempción estatal), Maryland (localidades como Takoma Park, el condado de Montgomery y el condado de Prince George tienen estabilización de renta), Minnesota (estabilización de renta local aprobada por votantes; actualmente activa en St. Paul y Minneapolis), Maine (Portland tiene control de renta local) y el Distrito de Columbia (la Rental Housing Act of 1985 limita los aumentos anuales al CPI-W más 2%, con un techo del 10%).

Los estados con una preempción o prohibición estatal explícita incluyen Arizona, Colorado, Florida, Georgia, Idaho, Illinois, Indiana, Kentucky, Massachusetts, Michigan, Missouri, Nuevo Mexico, Carolina del Norte, Ohio, Oklahoma, Texas, Utah, Virginia y Wisconsin, entre otros. En esos estados, ninguna ciudad o condado puede promulgar control de renta.

El control de renta no afecta la capacidad del arrendador de subir la renta entre inquilinos (descontrol por vacancia) en la mayoría de las jurisdicciones reguladas, y los edificios más nuevos suelen quedar exentos.

Cargos por pago atrasado y aumentos de renta

Un cargo por pago atrasado es un cobro adicional que se aplica cuando la renta no se paga en la fecha de vencimiento. Muchos estados permiten un periodo de gracia antes de que el cargo pueda aplicarse.

Los estados con un tope fijo de cargo por atraso incluyen: Colorado (lo menor entre $50 o 5% después de un periodo de gracia de 7 días), Connecticut ($5 por día hasta $50 o 5% de la renta; periodo de gracia de 9 días), Delaware (5% de la renta mensual; gracia de 5 días), Hawai (8% de la renta adeudada), Illinois (lo mayor entre $20 o 20% de la renta vencida; gracia de 5 días), Iowa (escalonado según el nivel de renta), Kansas (lo mayor entre $20 o 20% de la renta vencida), Minnesota (8%), Nueva York (lo menor entre $50 o 5%), Maine (4% de un mes de renta; periodo de gracia de 15 días), Carolina del Norte (lo mayor entre $15 o 5% después de una gracia de 5 días) y Virginia (10% de la renta periódica; gracia de 5 días). Muchos otros estados no imponen límite legal y permiten cualquier monto detallado en el contrato.

El aviso de aumento de renta es distinto de una renovación de contrato. La mayoría de los estados exigen un aviso de 30 días antes de que un aumento de renta entre en vigor para un arrendamiento mes a mes. Colorado exige un aviso de 60 días para cualquier aumento superior al 10% en el año anterior. Washington exige un aviso de 90 días para cualquier aumento de renta bajo la HB 1217.

Cambios recientes (2023-2026)

La ley de arrendador e inquilino ha estado inusualmente activa. Cambios clave que afectan las reglas en la tabla comparativa a continuación:

California AB 12 (vigente el 1 de julio de 2024) redujo el tope estándar del depósito de garantía de 2 meses a 1 mes. Los arrendadores pequeños que poseen no más de dos propiedades residenciales y no más de cuatro unidades en total todavía pueden cobrar 2 meses.

Colorado HB 25-1249 (vigente el 1 de enero de 2026) redujo el tope del depósito a 1 mes de renta y el plazo de devolución a 30 días. Los arrendadores ahora pueden aceptar el depósito en pagos a plazos.

Georgia Safe at Home Act (HB 404) (vigente el 1 de julio de 2024) creó la primera garantía legal de habitabilidad de Georgia, limitó los depósitos a 2 meses de renta por primera vez y agregó un periodo de subsanación de 3 días antes de que un arrendador pueda presentar un desalojo.

Connecticut Public Act 23-207 (vigente el 1 de octubre de 2023) acortó el plazo de devolución del depósito de 30 a 21 días. Una reforma de 2024 agregó un tope de cargo por atraso ($5 por día hasta $50) y un periodo de gracia de 9 días.

Florida modificó el Fla. Stat. 83.57 (vigente el 1 de julio de 2023) para elevar el aviso de terminación mes a mes de 15 a 30 días.

Maryland HB 1076 (vigente el 1 de octubre de 2025) redujo el periodo de aviso de entrada de 48 horas a 24 horas.

Washington HB 1217 (firmada en mayo de 2025) promulgó el primer tope de renta estatal del estado, limitando los aumentos anuales a lo menor entre 7% más CPI o 10%. Los arrendadores deben dar un aviso de 90 días antes de cualquier aumento. Los edificios con menos de 15 años quedan exentos. La ley tiene una expiración automática a los 15 años.

Illinois eliminó el umbral de 5 unidades de la Security Deposit Return Act (vigente el 1 de enero de 2024), lo que significa que la ley ahora aplica a todos los arrendadores residenciales sin importar el tamaño de su cartera.

Tabla comparativa estado por estado

La tabla a continuación cubre los 50 estados y el Distrito de Columbia. Los límites de depósito y los plazos de devolución provienen directamente de la ley principal de cada estado. "Control de renta" muestra si el estado impide las ordenanzas locales o permite alguna forma de regulación. Haga clic en el nombre de cualquier estado para leer la página completa del estado.

Este artículo es información jurídica general, no asesoramiento legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian con frecuencia, y muchas ciudades agregan sus propias ordenanzas sobre la ley estatal. Para asesoramiento sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

Para su estado específico, haga clic en el enlace del estado en la tabla anterior o consulte el generador de aviso de desalojo y el centro de derechos de ocupantes para conocer herramientas relacionadas de la ley estatal.