Leyes de arrendador e inquilino de California (2026): depósitos, aviso y derechos del inquilino

Los arrendadores de California pueden retener un depósito de garantía máximo de un mes de renta (desde el 1 de julio de 2024, bajo la AB 12) y deben devolverlo dentro de 21 días de la mudanza. Los arrendadores deben dar a los inquilinos 24 horas de aviso por escrito antes de entrar, excepto en emergencias genuinas.

Depósitos de garantía en California

Las reglas de depósito de garantía de California se endurecieron significativamente con la AB 12, que entró en vigor el 1 de julio de 2024. Para la mayoría de los arrendamientos residenciales, los arrendadores no pueden cobrar más de un mes de renta como depósito de garantía. Una excepción estrecha aplica a los arrendadores pequeños que califiquen (aquellos que poseen no más de dos propiedades residenciales con un total combinado de cuatro o menos unidades de vivienda), quienes aún pueden cobrar hasta dos meses de renta.

Los arrendadores deben devolver el depósito, con un estado escrito detallado de cualquier deducción, dentro de 21 días calendario de que el inquilino desocupa la unidad. Las deducciones permitidas incluyen renta impaga, costos de limpieza más allá del desgaste ordinario y reparación de daños causados por el inquilino. California no exige que los arrendadores mantengan los depósitos en una cuenta separada que genere intereses, pero el depósito sigue siendo dinero del inquilino y, como cuestión práctica, no puede mezclarse con los fondos personales del arrendador.

Los inquilinos que no reciban su depósito o una contabilidad detallada dentro de 21 días pueden demandar en el tribunal de reclamos menores. Bajo Cal. Civ. Code 1950.5, un arrendador que actúa de mala fe pierde el derecho a cualquier deducción y puede deber al inquilino el doble del monto retenido indebidamente.

¿Cuándo puede entrar un arrendador? Reglas de aviso

El California Civil Code 1954 exige que los arrendadores den al menos 24 horas de aviso por escrito antes de entrar a una unidad de alquiler por motivos que no sean de emergencia. El aviso debe indicar la fecha, la hora aproximada y la razón de la entrada. Los arrendadores solo pueden entrar durante el horario laboral normal (8 a.m. a 5 p.m. entre semana) a menos que el inquilino acuerde un horario distinto.

En una emergencia genuina (incendio, inundación, fuga de gas u otra amenaza inmediata a la vida o la propiedad), el arrendador puede entrar sin aviso previo. Lo mismo aplica si el inquilino ha abandonado la unidad o si una orden judicial autoriza la entrada. Las entradas repetidas sin el aviso adecuado, o las entradas en horas irrazonables, pueden constituir acoso bajo la ley de California y pueden dar al inquilino motivos para reclamar daños o para la terminación anticipada.

El aviso adecuado puede darse por escrito, colocándolo en la entrada principal o entregándolo al inquilino en persona. El aviso por correo electrónico o mensaje de texto es aceptable si el inquilino ha acordado previamente recibir avisos de esa manera. Si el inquilino y el arrendador tienen un acuerdo escrito existente sobre los procedimientos de entrada, ese acuerdo controla.

Terminar un arrendamiento: aviso para desalojar

Para terminar un arrendamiento mes a mes en California, cualquiera de las partes debe dar aviso por escrito. El periodo de aviso requerido depende de cuánto ha durado el arrendamiento. Para arrendamientos de menos de un año, 30 días de aviso son suficientes para cualquiera de las partes. Para arrendamientos de un año o más, el arrendador debe dar al inquilino 60 días de aviso, mientras que el inquilino aún solo necesita dar 30 días.

Estos plazos aplican a las terminaciones sin culpa y a voluntad de arrendamientos mes a mes. Un arrendador que quiera terminar un arrendamiento porque el inquilino no ha pagado la renta o ha violado el contrato debe seguir un proceso distinto, comenzando con un aviso formal para desalojar. Para obtener ayuda con ese proceso, consulte el generador de aviso de desalojo de California.

Si la unidad está cubierta por las protecciones de desalojo por justa causa bajo la AB 1482 (generalmente unidades residenciales que tienen más de 15 años y no están ocupadas por el propietario), el arrendador debe tener una razón calificada para terminar y puede deber asistencia de reubicación por las terminaciones sin culpa.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

Cada arrendador residencial en California está obligado por la garantía implícita de habitabilidad bajo Cal. Civ. Code 1941. Los arrendadores deben mantener las unidades de alquiler en condiciones aptas para la habitación humana, incluidos plomería y calefacción en funcionamiento, impermeabilización, sistemas eléctricos seguros y ausencia de plagas. No mantener estas condiciones puede constituir un desalojo constructivo.

California otorga a los inquilinos un recurso de autoayuda significativo llamado reparar y descontar, regido por Cal. Civ. Code 1942. Si un arrendador no aborda un problema de habitabilidad dentro de un tiempo razonable (la jurisprudencia generalmente trata 30 días como el límite exterior, o menos para riesgos urgentes), el inquilino puede contratar a un contratista o proveedor de servicios con licencia y descontar el costo razonable de la renta del mes siguiente. La deducción se limita a un mes de renta y puede usarse no más de dos veces en cualquier periodo de 12 meses. Los inquilinos deben documentar todas las solicitudes de reparación por escrito, guardar copias y conservar los recibos del trabajo realizado.

Para reparaciones más grandes o incumplimiento persistente del arrendador, los inquilinos también pueden buscar el depósito de renta en garantía judicial en el tribunal (pagando la renta al tribunal mientras la disputa está pendiente), demandar por daños o, en casos graves, invocar el derecho a terminar el contrato.

Renta, cargos por pago atrasado y control de renta

California no limita los cargos por pago atrasado por ley, pero los tribunales han sostenido que un cargo por atraso debe guardar una relación razonable con los costos reales del arrendador por el pago tardío. Un cargo fijo excesivo que funciona como una penalidad en lugar de una estimación de daños liquidados corre el riesgo de ser anulado. Las cláusulas del contrato que especifican un cargo por atraso deben estar claramente etiquetadas como tales.

El control de renta en California opera en dos vías. La ley estatal AB 1482, vigente desde el 1 de enero de 2020, limita los aumentos anuales de renta al 5% más la tasa local de inflación, con un techo absoluto del 10% por año. La AB 1482 aplica a la mayoría de los edificios de apartamentos que tienen al menos 15 años y no son casas unifamiliares ni condominios propiedad de un arrendador persona natural. Los edificios más nuevos, las casas unifamiliares (a menos que sean propiedad de una entidad corporativa) y los condominios generalmente están exentos.

Además del piso de la AB 1482, muchas ciudades de California mantienen sus propias ordenanzas de control de renta más fuertes (Los Angeles, San Francisco, Oakland, Berkeley, Santa Monica y otras). Estas leyes locales pueden fijar topes de porcentaje más bajos y se conservan por la Costa-Hawkins, que limita las ordenanzas locales a los edificios construidos antes de una fecha determinada (típicamente 1980 o antes, según la ciudad). Si una unidad está cubierta tanto por la AB 1482 como por una ordenanza local, aplica la regla más protectora para el inquilino.

Para cualquier aumento de renta, los arrendadores deben dar a los inquilinos al menos 30 días de aviso previo por escrito. Si el aumento supera el 10%, se requieren 90 días de aviso.

Si tiene una disputa de arrendador e inquilino en California

El primer paso en cualquier disputa es la documentación. Guarde todas las comunicaciones por escrito con su arrendador en una carpeta dedicada. Fotografie cualquier problema de habitabilidad con marcas de tiempo. Envíe todos los avisos formales (solicitudes de reparación, demandas de depósito, aviso para desalojar) por correo certificado para tener un registro de entrega.

Para disputas de depósito de garantía, el tribunal de reclamos menores de California atiende reclamos de hasta $12,500 (para individuos), y el proceso está diseñado para que la mayoría de las personas puedan representarse sin un abogado. Las tarifas de presentación son modestas y el caso típicamente se resuelve en 30 a 70 días. Lleve su contrato, los informes de inspección de entrada y salida, fotos y cualquier correspondencia por escrito.

Para problemas de habitabilidad, contacte al departamento de aplicación de códigos de su ciudad o condado. Un informe de inspección de códigos que documente una violación fortalece considerablemente un reclamo de reparar y descontar o de reducción de renta. El California Department of Consumer Affairs proporciona guías de arrendador e inquilino sin costo. Las organizaciones locales de ayuda legal atienden a inquilinos de bajos ingresos con asesoramiento gratuito o de costo reducido.

Para disputas complejas, incluidas la defensa contra el desalojo, las violaciones de justa causa de la AB 1482 o las demandas de habitabilidad que buscan daños sustanciales, vale la pena consultar a un abogado de derechos del inquilino. Muchos abogados de California ofrecen consultas iniciales gratuitas y manejan casos de inquilinos por contingencia.

Este artículo es información jurídica general, no asesoramiento legal. Las reglas de arrendador e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoramiento sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

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