Leyes de Propietario e Inquilino en Nueva York (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino

Nueva York limita los depósitos de seguridad a un mes de renta para unidades no reguladas (desde la HSTPA de 2019) y exige que los propietarios devuelvan el depósito dentro de los 14 días con una declaración detallada. Los cargos por mora están limitados a $50 o 5 por ciento de la renta mensual, lo que sea menor. Los propietarios deben dar un aviso previo escalonado (30, 60 o 90 días) para terminar un arrendamiento mes a mes según cuánto tiempo haya vivido el inquilino allí.

Depósitos de seguridad en Nueva York

La Housing Stability and Tenant Protection Act de 2019 (HSTPA) estableció un límite estatal de un mes de renta sobre los depósitos de seguridad para todos los arrendamientos residenciales no regulados. Antes de la HSTPA, Nueva York no tenía límite para las unidades a precio de mercado. El límite aplica a apartamentos estándar, casas y condominios rentados como residencia principal; las unidades con renta estabilizada y con renta controlada tienen sus propias reglas de depósito de seguridad bajo el código aplicable, que generalmente siguen el estándar de un mes.

Al desocupar, el propietario tiene 14 días desde la fecha en que el inquilino desocupa para devolver el depósito junto con una declaración escrita y detallada de deducciones. La regla de 14 días de Nueva York se aplica estrictamente: un propietario que no devuelve el depósito o no proporciona la lista detallada dentro de los 14 días pierde el derecho a reclamar cualquier deducción y debe devolver el depósito completo.

Las deducciones permitidas cubren renta no pagada, daños que superen el desgaste normal, cargos de servicios públicos impagos facturados directamente al propietario y el costo de mudar y almacenar las pertenencias del inquilino. El desgaste normal (rayones menores, pequeños agujeros de clavos, decoloración de la alfombra) no es deducible. Los tribunales de Nueva York interpretan el estándar de desgaste normal de manera amplia a favor de los inquilinos, particularmente en arrendamientos largos.

¿Cuándo puede entrar un propietario? Reglas de aviso

Nueva York no establece un número fijo de horas por estatuto para el aviso de entrada del propietario en la Real Property Law. En cambio, el estándar es un aviso razonable. En la práctica, los tribunales y las agencias de vivienda tratan las 24 horas como una base razonable para reparaciones, inspecciones y muestras de la unidad a posibles inquilinos o compradores.

La entrada debe ocurrir en un horario razonable, generalmente entendido como el horario laboral de días entre semana, a menos que el inquilino acuerde lo contrario. Un propietario que entra reiteradamente sin dar un aviso razonable puede ser responsable de hostigamiento bajo las leyes reforzadas de protección al inquilino de Nueva York, particularmente en la Ciudad de Nueva York, donde la NYC Human Rights Law y las NYC Tenant Protection Laws brindan recursos adicionales.

La entrada de emergencia se permite sin aviso previo cuando un peligro inmediato para las personas o la propiedad lo requiere, como un incendio, una fuga grave o una emergencia de gas. Después de una entrada de emergencia, el propietario debe notificar al inquilino tan pronto como sea posible.

Las cláusulas del contrato que pretenden autorizar la entrada ilimitada o sin aviso no son exigibles en los tribunales de Nueva York. Un inquilino que experimenta entradas repetidas sin aviso debe documentar cada incidente y consultar a un abogado o a una organización de asistencia legal.

Terminar un contrato de arrendamiento: aviso para desocupar

La HSTPA creó un periodo de aviso escalonado que el propietario debe respetar antes de terminar un arrendamiento, no renovarlo, u ofrecer una renovación con un aumento de renta del cinco por ciento o más (RPL 226-c). El aviso requerido depende de la duración del arrendamiento:

• 30 días si el inquilino ha ocupado la unidad por menos de un año.
• 60 días si el inquilino ha ocupado la unidad entre uno y dos años.
• 90 días si el inquilino ha ocupado la unidad por dos o más años.

Estos periodos escalonados obligan únicamente al propietario. Un inquilino que desee terminar un arrendamiento mes a mes fuera de la Ciudad de Nueva York solo necesita dar al menos un mes de aviso antes de que finalice el periodo, según RPL 232-b, sin importar cuánto tiempo haya durado el arrendamiento. RPL 232-a, que cubre los arrendamientos mes a mes dentro de la Ciudad de Nueva York, es igualmente un aviso que el propietario da antes de remover a un inquilino, no uno que el inquilino deba dar; el periodo de aviso propio de un inquilino de la Ciudad de Nueva York proviene del contrato de arrendamiento. El aviso del propietario debe ser por escrito e indicar claramente la fecha de terminación. Un propietario que envía un aviso insuficiente no puede proceder con un desalojo basado en la permanencia sin autorización hasta que se haya dado el aviso adecuado y haya expirado el periodo aplicable.

Para los contratos de plazo fijo, el arrendamiento termina en la fecha de vencimiento del contrato. Para las unidades reguladas en la Ciudad de Nueva York, aplican derechos de renovación adicionales bajo el código de estabilización de renta; los propietarios deben ofrecer un contrato de renovación a tarifas reguladas.

Por falta de pago de la renta y otras violaciones del contrato, la página de aviso de desalojo de Nueva York cubre los avisos previos específicos requeridos antes de presentar un procedimiento de desalojo en el Tribunal de Vivienda.

Protecciones de desalojo por causa justificada

La Good Cause Eviction Law de Nueva York, artículo 6-A de la Real Property Law (secciones 210 a 218), cambia el panorama para muchos inquilinos no regulados. RPL 212 aplica el artículo a la Ciudad de Nueva York, y RPL 213 permite que cualquier villa, pueblo o ciudad fuera de la ciudad lo adopte mediante ley local. El artículo está programado para ser derogado el 15 de junio de 2034.

Donde la ley aplica y la unidad está cubierta, RPL 216(1) prohíbe que un propietario remueva al inquilino excepto por uno de los motivos que el estatuto enumera como causa justificada, y lo indica expresamente incluso cuando el inquilino no tiene un contrato escrito o el contrato ha vencido. La secuencia ordinaria descrita anteriormente, en la que un propietario simplemente decide no renovar e inicia un caso de permanencia sin autorización, no está disponible entonces para una unidad cubierta.

Los aumentos de renta también están limitados. RPL 216(1)(a)(i) crea una presunción refutable de que un aumento por encima del estándar de renta local es injustificado, por lo que un inquilino puede alegar esa presunción como defensa ante un desalojo por falta de pago del aumento.

La cobertura no es universal. RPL 214 excluye las unidades ya sujetas a regulación de renta, los edificios ocupados por su propietario con no más de diez unidades, las unidades de condominio y cooperativa, las unidades que se rentan por encima del 245 por ciento de la renta justa de mercado del condado, los edificios con certificado de ocupación emitido después del 1 de enero de 2009 (por 30 años), ciertos propietarios pequeños, y la vivienda institucional y de casas manufacturadas, entre otras. Verifique si su unidad está cubierta antes de confiar en esta protección.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

La Real Property Law 235-b de Nueva York establece una garantía implícita e irrenunciable de habitabilidad para todos los alquileres residenciales. El propietario debe mantener la unidad en una condición habitable durante todo el arrendamiento: calefacción y agua caliente, condiciones estructuralmente seguras, un ambiente libre de plagas, plomería en funcionamiento y cumplimiento de los códigos de vivienda aplicables. Cualquier cláusula del contrato que intente renunciar a esta garantía es nula e inexigible.

Nueva York no proporciona un remedio legal de reparar y deducir. En cambio, si el propietario no atiende un defecto de habitabilidad, un inquilino tiene dos remedios principales. Primero, el inquilino puede presentar una acción de la Housing Part (HP) en el Tribunal de Vivienda, que puede resultar en una orden judicial que exija reparaciones y una reducción de renta para reflejar el periodo en que la unidad estuvo por debajo del estándar. Segundo, los inquilinos en edificios con renta estabilizada pueden presentar una queja de Disminución de Servicio ante la Division of Housing and Community Renewal (DHCR) para obtener una reducción de renta permanente hasta que se hagan las reparaciones.

No deje de pagar la renta por reparaciones sin una orden del tribunal o una resolución de la DHCR. Si bien los tribunales de Nueva York reconocen el concepto de reparar y retener en los procedimientos del Tribunal de Vivienda, la retención unilateral de la renta sin un procedimiento formal puede dar lugar a una presentación de desalojo por falta de pago.

Los propietarios en la Ciudad de Nueva York también deben cumplir con el Housing Maintenance Code, que establece estándares y plazos específicos para atender condiciones peligrosas. Un inquilino puede reportar condiciones al NYC Department of Housing Preservation and Development (HPD) para una inspección oficial.

Renta, cargos por mora y control de renta

La HSTPA limitó los cargos por mora a nivel estatal a $50 o 5 por ciento de la renta mensual, lo que sea menor. No se permite ningún periodo de gracia menor a 5 días; un propietario no puede cobrar un cargo por mora por la renta recibida dentro de los primeros 5 días después de su vencimiento. Las cláusulas del contrato que imponen un cargo por mora mayor o un periodo de gracia más corto son inexigibles bajo RPL 238-a.

Para los aumentos de renta en arrendamientos no regulados, Nueva York no exige un aviso previo más allá del aviso estándar escalonado; un propietario que desee aumentar la renta en un cinco por ciento o más debe dar el aviso aplicable de 30/60/90 días bajo RPL 226-c y ofrecer un nuevo contrato a la tarifa más alta. Un aumento menor al cinco por ciento no genera ninguna obligación de aviso bajo el 226-c. Rechazar la nueva tarifa equivale a no renovar, lo que activa el proceso de permanencia sin autorización para el propietario. Para una unidad cubierta por la Good Cause Eviction Law, eso no es el final del análisis: el propietario todavía necesita una causa justificada según el estatuto para negarse a renovar, y un aumento por encima del estándar de renta local se presume injustificado.

El control de renta y la estabilización de renta están permitidos en Nueva York bajo la Emergency Tenant Protection Act (ETPA) para los municipios que se adhieren. La Ciudad de Nueva York tiene tanto estabilización de renta (el programa más grande, que cubre aproximadamente un millón de apartamentos) como un programa más pequeño de control de renta heredado. Fuera de la Ciudad de Nueva York, cualquier localidad del estado puede adoptar la estabilización de renta, y no existe un umbral de población. El municipio primero debe revisar un análisis de la tasa de vacantes de vivienda en edificios de seis o más unidades construidos antes del 1 de enero de 1974; solo si ese estudio encuentra una tasa de vacantes por debajo del cinco por ciento la localidad puede declarar una emergencia de vivienda y adherirse. La HSTPA de 2019 eliminó la limitación anterior que restringía esta opción a los condados de Nassau, Rockland y Westchester. Kingston, en el condado de Ulster, adoptó la estabilización por esa vía, mientras que las adopciones en Newburgh y Poughkeepsie fueron declaradas nulas posteriormente por defectos en sus estudios de vacantes. En los edificios estabilizados, los aumentos de renta los establece anualmente la Rent Guidelines Board (RGB), y los propietarios deben ofrecer contratos de renovación a tarifas reguladas. En las localidades sin ETPA, los aumentos de renta se rigen solo por el contrato y los requisitos de aviso escalonado.

Si tiene una disputa entre propietario e inquilino en Nueva York

Comience por documentar todo por escrito. Envíe todas las solicitudes de reparación, quejas y comunicaciones a su propietario por correo electrónico o correo certificado para crear un registro con fecha. Fotografíe las condiciones con sello de fecha.

Para disputas de depósito, un inquilino puede presentar en el Tribunal de Reclamos Menores, pero el límite depende de qué tribunal cubre su dirección: $10,000 en el Tribunal Civil de la Ciudad de Nueva York, $5,000 en un tribunal municipal en el resto del estado, y $3,000 en un tribunal de justicia de pueblo o villa bajo UJCA 1801, que es la sede para la mayoría de las disputas fuera de una ciudad. Si su reclamo es mayor que el límite que le corresponde, consulte con el secretario de ese tribunal sobre presentar una acción civil regular en su lugar. El plazo de devolución de 14 días es firme, así que calcule el plazo con precisión y presente de inmediato si se incumple.

Para disputas de habitabilidad, presente una acción HP en la Housing Part de su Tribunal Civil local (Ciudad de Nueva York) o en el Tribunal local de la Ciudad, Pueblo o Villa (resto del estado). Los inquilinos en edificios con renta estabilizada también pueden presentar ante la DHCR (hcr.ny.gov) quejas de Disminución de Servicio o procedimientos por sobrecobro de renta.

La línea directa estatal de protección al inquilino de Nueva York se opera a través de la oficina de New York State Homes and Community Renewal (hcr.ny.gov). Los inquilinos de la Ciudad de Nueva York pueden contactar a la NYC Office of Tenant Advocate (nyc.gov/ota) o a la Legal Aid Society (legalaidnyc.org) para obtener representación legal gratuita en el tribunal de vivienda.

Fuera de la Ciudad de Nueva York, existen programas comunitarios de asistencia legal en la mayoría de los condados. Legal Services NYC y Empire Justice Center son recursos estatales para inquilinos que no pueden pagar un abogado.

Este artículo es información legal general, no asesoría legal. Las reglas entre propietario e inquilino varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para asesoría sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene un propietario para devolver mi depósito en Nueva York?

14 días después de que usted desocupe. El propietario también debe proporcionar una declaración escrita y detallada de cualquier deducción. Un propietario que incumple el plazo de 14 días pierde el derecho a reclamar cualquier deducción y debe devolver el depósito completo.

¿Cuál es el depósito de seguridad máximo que puede cobrar un propietario en Nueva York?

Un mes de renta para unidades no reguladas. Este límite lo estableció la Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) de 2019. Las unidades con renta estabilizada y con renta controlada siguen las reglas de sus respectivos códigos, que también generalmente siguen el límite de un mes.

¿Cuánto aviso debe dar un propietario para entrar en Nueva York?

La ley de Nueva York no establece un número fijo de horas, pero los tribunales tratan el aviso razonable como al menos 24 horas para la entrada que no sea de emergencia. La entrada debe ocurrir en un horario razonable. La entrada de emergencia (incendio, fuga grave) no requiere aviso previo.

¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Nueva York?

El aviso del propietario depende de cuánto tiempo haya vivido allí el inquilino: menos de 1 año requiere 30 días; de 1 a 2 años requiere 60 días; 2 o más años requiere 90 días (RPL 226-c). Esos periodos escalonados obligan únicamente al propietario. Un inquilino que termina un arrendamiento mes a mes fuera de la Ciudad de Nueva York da al menos un mes de aviso antes de que finalice el periodo, bajo RPL 232-b; el periodo de aviso propio de un inquilino de la Ciudad de Nueva York proviene del contrato de arrendamiento.

¿Puede un propietario aumentar la renta en Nueva York?

En las unidades no reguladas, un aumento del cinco por ciento o más requiere el aviso escalonado aplicable (30, 60 o 90 días) bajo RPL 226-c antes de que el contrato termine o se renueve; un aumento menor no genera esa obligación de aviso. Si la unidad está cubierta por la Good Cause Eviction Law, un aumento por encima del estándar de renta local se presume injustificado y el inquilino puede alegarlo como defensa. En los apartamentos con renta estabilizada en la Ciudad de Nueva York y los municipios bajo la ETPA, los aumentos están limitados por la orden anual de la Rent Guidelines Board y deben seguir las reglas de estabilización.

¿Puedo retener la renta por reparaciones en Nueva York?

Nueva York no proporciona un remedio legal de reparar y deducir. Las vías adecuadas son una acción HP en el Tribunal de Vivienda para una orden de reducción de renta, o una queja de Disminución de Servicio ante la DHCR para unidades con renta estabilizada. La retención unilateral de la renta sin un procedimiento judicial puede resultar en un caso de desalojo por falta de pago.

¿Cuál es el límite del cargo por mora en Nueva York?

Los cargos por mora están limitados a $50 o 5% de la renta mensual, lo que sea menor. Un propietario no puede cobrar un cargo por mora sobre la renta recibida dentro de los primeros 5 días después de su vencimiento. Las cláusulas del contrato que imponen un cargo mayor o un periodo de gracia más corto son inexigibles bajo RPL 238-a.