Leyes de Arrendador y Arrendatario de Colorado (2026): Depósitos, Aviso y Derechos del Inquilino

Los propietarios en Colorado pueden retener un depósito de seguridad máximo equivalente a dos meses de renta bajo C.R.S. 38-12-102.5, y deben devolverlo dentro de los 30 días posteriores a la mudanza, salvo que el contrato especifique un plazo mayor de hasta 60 días. El estado no fija un plazo mínimo fijo de aviso para entrar en visitas de rutina, pero el acceso para reparaciones de habitabilidad requiere un aviso escrito de 24 horas y las inspecciones de chinches requieren 48 horas, salvo que el contrato fije un mínimo distinto.

Depósitos de seguridad en Colorado

Colorado limita los depósitos de seguridad por ley. Bajo C.R.S. 38-12-102.5, un propietario no puede exigir que el inquilino entregue un depósito de seguridad en un monto que exceda dos pagos mensuales de renta bajo el contrato de arrendamiento. Ese límite está vigente desde el 7 de agosto de 2023, cuando entró en vigor la SB 23-184, y se aplica sin importar la duración del contrato o el tipo de unidad. La SB 26-054, firmada el 20 de abril de 2026, agrega una excepción limitada a partir del 1 de enero de 2027: el límite no se aplica cuando el arrendador le compró la vivienda al inquilino y ambos firmaron un acuerdo de ocupación posterior al cierre conforme al contrato de compraventa.

Las reglas para recuperar el depósito sí cambiaron el 1 de enero de 2026, cuando entró en vigor la HB 25-1249. El plazo de devolución ahora se expresa como 30 días en lugar de un mes, el propietario debe entregar documentación de respaldo como fotografías, formularios de inspección, recibos, facturas o presupuestos dentro de los 14 días posteriores a una solicitud escrita del inquilino, y el inquilino puede pedir una inspección conjunta antes de la mudanza para dejar constancia por escrito de los daños. La HB 25-1249 no modificó el límite del depósito ni creó ningún derecho a pagarlo en cuotas. Aun así, es uno de los cambios recientes más significativos a los derechos del inquilino en Colorado.

El depósito debe devolverse, junto con un desglose escrito y detallado de cualquier descuento, dentro de los 30 días posteriores a que termine el contrato o el inquilino entregue la posesión, lo que ocurra después. El contrato puede especificar un plazo mayor, pero no más de 60 días. Los descuentos permitidos se limitan a la renta impaga, los cargos impagos por servicios públicos, otros cargos legales enumerados en el contrato y la reparación de daños que superen el desgaste normal por uso; el propietario no puede retener el depósito por desgaste normal ni por una condición defectuosa que existía antes del inicio del contrato. Si el propietario retiene el depósito de forma indebida, el inquilino puede recuperar el triple del monto retenido indebidamente más honorarios razonables de abogado y costas judiciales bajo C.R.S. 38-12-103, pero primero debe enviar al propietario un aviso escrito de la reclamación y de la intención de demandar, con al menos siete días de anticipación.

¿Cuándo puede entrar un propietario? Reglas de aviso

Colorado no tiene una única ley estatal que fije un plazo mínimo fijo de aviso previo para todos los tipos de acceso de rutina del propietario. Dos leyes sí fijan uno para fines específicos. Cuando el propietario debe entrar para corregir un problema de habitabilidad, C.R.S. 38-12-503(6) exige un aviso escrito con al menos 24 horas de anticipación, salvo que la condición amenace de forma inminente la vida, la salud o la seguridad, y el inquilino puede rechazar de manera razonable la hora propuesta y pedir otra. Para las inspecciones o tratamientos de chinches, C.R.S. 38-12-1004 exige un aviso escrito o electrónico con al menos 48 horas de anticipación, salvo que el contrato fije un plazo mínimo distinto. Para cualquier otra entrada, el plazo de aviso lo determina su contrato.

Los propietarios pueden entrar por motivos legítimos: reparaciones, inspecciones, mostrar la unidad a posibles inquilinos o compradores, y necesidades similares. Ninguna ley de Colorado fija el horario para el acceso de rutina, así que revise su contrato. Para reparaciones de habitabilidad, C.R.S. 38-12-503(6) elimina el requisito de aviso previo cuando la condición amenaza de forma inminente la vida, la salud o la seguridad, o amenaza con causar daños sustanciales al inmueble. Muchos contratos en Colorado especifican un requisito de aviso de 24 o 48 horas; esas cláusulas del contrato son exigibles y representan el estándar más claro para la mayoría de los inquilinos.

Si un propietario entra repetidamente sin el aviso adecuado o en horas irrazonables, esa conducta puede constituir acoso. En la mayoría de los alquileres de Colorado, un contrato escrito no puede renunciar al convenio implícito de goce pacífico del inquilino (C.R.S. 38-12-801), y un inquilino que enfrenta entradas no autorizadas repetidas podría reclamar que el propietario lo incumplió.

Terminar un contrato: aviso para desocupar

Colorado ya no permite que un propietario termine la mayoría de los arrendamientos residenciales con solo dar aviso. Bajo C.R.S. 38-12-1303, añadido por la HB 24-1098 en 2024, un propietario no puede notificar la terminación del arrendamiento, exigir la posesión ni iniciar una acción de desalojo a menos que exista una causa justificada. Ese requisito alcanza a todo inmueble residencial del estado, salvo las categorías enumeradas en C.R.S. 38-12-1302: alquileres de corto plazo, viviendas unifamiliares, dúplex y tríplex ocupados por el propietario, espacios de casas móviles arrendados a propietarios de casas móviles o sujetos a un contrato de arrendamiento con opción de compra, vivienda proporcionada por el empleador, arrendamientos que llevan menos de 12 meses, y ocupantes que el propietario no sabe que son inquilinos.

Cuando aplica el requisito de causa justificada y no hay una violación del contrato que señalar, el propietario debe encuadrar el caso en uno de los seis motivos sin culpa de C.R.S. 38-12-1303(3): demolición o conversión del inmueble, reparaciones o renovaciones sustanciales, que el propietario o un familiar del propietario se mude a la unidad, retiro del mercado de alquiler para vender la propiedad, negativa del inquilino a firmar un nuevo contrato con términos razonables, o un historial de falta de pago de renta. Cada uno de estos motivos requiere al menos 90 días de aviso escrito que indique el fundamento legal y fáctico del desalojo. Solo para el motivo de mudanza del propietario, un propietario en servicio militar activo, o el cónyuge de esa persona, puede dar un aviso de 45 días en su lugar.

Los inquilinos, y los propietarios de los tipos de propiedad exentos mencionados arriba, salvo los espacios de casas móviles (que se rigen por la Mobile Home Park Act), terminan el arrendamiento bajo C.R.S. 13-40-107, que vincula el aviso a «la duración del arrendamiento aplicable» en lugar de fijarlo en 30 días. La ley no define esa frase, por lo que una parte que no sepa qué escalón aplica evita una disputa dando el aviso más largo. Esa ley exige al menos 91 días para un arrendamiento de un año o más, 28 días para uno de seis meses o más pero menos de un año, 21 días para uno de un mes o más pero menos de seis meses, 3 días para uno de una semana o más pero menos de un mes o un arrendamiento a voluntad, y 1 día para uno de menos de una semana. No se necesita aviso escrito de un inquilino cuyo contrato a plazo fijo esté programado, por acuerdo, para terminar en una fecha determinada.

Para las terminaciones por falta de pago de renta, una violación del contrato u otras causas justificadas, aplica un proceso de aviso formal aparte bajo la ley de desalojo de Colorado. Consulte el generador de aviso de desalojo de Colorado para los formularios de aviso y los plazos específicos que se requieren para cada tipo de desalojo. Para inquilinos que se quedan sin autorización u ocupantes ilegales, consulte derechos de ocupantes en Colorado.

Reparaciones y la garantía de habitabilidad

La garantía de habitabilidad de Colorado está codificada en C.R.S. 38-12-503 y cubre todas las unidades de alquiler residencial del estado. Los propietarios deben mantener la unidad en una condición apta para la habitación humana, lo que incluye calefacción, plomería y sistemas eléctricos que funcionen, aislamiento contra la intemperie y estar libre de condiciones que representen una amenaza material a la salud o la seguridad. El estándar exige que la unidad cumpla con los códigos locales de construcción y vivienda en la medida en que esos códigos afecten la habitabilidad.

Los inquilinos de Colorado sí cuentan con un recurso de reparar y descontar, pero está regulado en C.R.S. 38-12-507(1)(c), la sección de recursos del inquilino, y no en la sección de la garantía misma. El inquilino debe dar al propietario al menos 10 días de aviso escrito previo de su intención de contratar a un profesional con licencia u otra calificación adecuada para corregir la condición. Solo se requieren 48 horas de aviso si el inquilino cree de buena fe que la condición interfiere materialmente con su vida, salud o seguridad. Si el propietario no repara suficientemente la condición dentro de ese plazo, el inquilino puede descontar el costo de uno o más pagos de renta.

La ley impone condiciones que determinan si el descuento es válido, y son fáciles de pasar por alto. El profesional no puede ser un familiar del inquilino y debe entregar un presupuesto razonablemente acorde con los estándares de la industria; el inquilino debe efectivamente contratar a ese profesional en lugar de hacer el trabajo por su cuenta; y el inquilino debe entregar al propietario un recibo, factura o comprobante de pago dentro de un plazo razonable después de terminado el trabajo o dentro de los 30 días posteriores a que el propietario lo solicite. Un inquilino que hace el descuento sin cumplir sustancialmente estas condiciones puede ser demandado, y un tribunal que determine que el descuento se hizo de mala fe debe ordenar que se pague al propietario el doble del monto descontado indebidamente. Una disposición aparte en C.R.S. 38-12-507(1)(c)(II) permite al inquilino reemplazar un electrodoméstico dañado o que no funciona con un aviso de 3 días. Los inquilinos siempre deben enviar las solicitudes de reparación por escrito, guardar copias y conservar los recibos de cualquier trabajo realizado.

Además de reparar y descontar, los inquilinos que enfrentan fallas persistentes de habitabilidad pueden demandar por daños, incluida la reducción del valor de alquiler, solicitar una orden de reparación a un tribunal de condado o de distrito, o terminar el contrato sin penalidad dando al propietario un aviso escrito de 10 a 60 días bajo C.R.S. 38-12-507(1)(a).

Renta, cargos por mora y control de rentas

Colorado establece reglas firmes y claras sobre los cargos por mora. Antes de que un propietario pueda cobrar cualquier cargo por mora, el inquilino debe tener al menos 7 días calendario de atraso en el pago de la renta. Ese periodo de gracia de 7 días es obligatorio y no puede acortarse mediante el texto del contrato. Una vez vencido el periodo de gracia, el cargo por mora no puede exceder el mayor entre $50 o el 5% del monto de la renta vencida, y el cargo debe estar declarado en el contrato de arrendamiento antes de poder cobrarse. Una cláusula del contrato que no cumpla con C.R.S. 38-12-105 es nula y no exigible. Si el propietario y el inquilino van a firmar el contrato a distancia, un editor de PDF de pago como PDFelement puede enviar el contrato en PDF a cada parte para que lo firme electrónicamente y dar seguimiento a su estado.

El control de rentas está prohibido por la ley estatal en Colorado. Las ciudades y los condados no pueden promulgar ordenanzas de estabilización de rentas ni fijar ningún límite al monto que los propietarios pueden cobrar o aumentar en el mercado privado. Las excepciones son voluntarias: una ciudad o un condado puede acordar con un desarrollador o propietario limitar las rentas, incluso mediante una restricción en la escritura, y la prohibición no afecta las propiedades que una ciudad o un condado administra a través de una autoridad de vivienda.

Colorado no limita el monto de un aumento de renta, pero sí limita con qué frecuencia puede ocurrir. Bajo C.R.S. 38-12-702, un propietario no puede aumentar la renta más de una vez en cualquier periodo de doce meses de ocupación continua del inquilino, sin importar si existe un contrato de arrendamiento escrito, cuánto tiempo lleva el arrendamiento, o si el arrendamiento es a plazo fijo, mes a mes o indefinido. Además, un propietario no puede aumentar la renta de manera discriminatoria, como represalia o de forma abusiva para eludir la ley de desalojo por causa justificada (C.R.S. 38-12-1307).

El aviso de un aumento se rige por C.R.S. 38-12-701. En un arrendamiento residencial en el que no existe un contrato escrito entre el propietario y el inquilino, el propietario solo puede aumentar la renta con al menos 60 días de aviso escrito, y no puede terminar dicho arrendamiento con el propósito principal de aumentar la renta de una manera que evite ese aviso. Cuando existe un contrato escrito, los propios términos del contrato y su calendario de renovación determinan cuándo puede entrar en vigor un aumento.

Si tiene una disputa entre propietario e inquilino en Colorado

Comience por crear un registro escrito claro. Envíe todas las comunicaciones a su propietario por escrito, preferiblemente por correo certificado o correo electrónico con confirmación de lectura. Fotografie cualquier problema de habitabilidad con fecha en cuanto aparezca. Para las solicitudes de reparación, guarde una copia de cada aviso que envíe y anote la fecha en que lo envió.

Para disputas por el depósito de seguridad, el tribunal de reclamos menores de Colorado atiende casos de hasta $7,500 y es un foro accesible y de menor costo. Bajo C.R.S. 38-12-103, un propietario que retiene indebidamente un depósito más allá del plazo puede deber el triple del monto retenido más honorarios razonables de abogado y costas judiciales, aunque el inquilino debe enviar primero una demanda escrita y un aviso de la intención de demandar con al menos siete días de anticipación. Lleve al tribunal su contrato, las listas de verificación de entrada y salida, las fotografías y cualquier correspondencia escrita.

Para problemas de habitabilidad, comuníquese con el departamento de cumplimiento de códigos de su ciudad o condado para solicitar una inspección. Un informe de inspección de código crea documentación oficial que fortalece significativamente un reclamo de reparar y descontar o de reducción de renta. El Colorado Department of Local Affairs y la oficina del Colorado Attorney General mantienen recursos sobre los derechos del inquilino y procesos para presentar quejas.

Si su disputa involucra un desalojo, daños sustanciales o un posible reclamo de desalojo ilegal, vale la pena consultar a un abogado especializado en derechos del inquilino. Colorado Legal Services brinda asistencia legal civil gratuita a residentes de bajos ingresos que califiquen en todo el estado.

Este artículo es información legal general, no asesoramiento legal. Las reglas entre propietarios e inquilinos varían según el estado y la ciudad y cambian, y algunas ciudades agregan sus propias ordenanzas. Para obtener asesoramiento sobre una situación específica, consulte a un abogado con licencia o a su agencia estatal de vivienda.

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Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene un propietario para devolver mi depósito en Colorado?

Desde el 1 de enero de 2026 (HB 25-1249), un propietario de Colorado debe devolver el depósito de seguridad con un desglose escrito y detallado dentro de los 30 días posteriores a que termine el contrato o el inquilino entregue la posesión, lo que ocurra después. El contrato puede especificar un plazo mayor, pero no más de 60 días. La retención indebida expone al propietario al triple del monto retenido más honorarios razonables de abogado y costas judiciales bajo C.R.S. 38-12-103, después de que el inquilino dé al menos siete días de aviso escrito de la reclamación y de la intención de demandar.

¿Cuál es el depósito de seguridad máximo en Colorado?

Dos meses de renta. C.R.S. 38-12-102.5 establece que, a partir del 7 de agosto de 2023, un propietario no puede exigir que un inquilino entregue un depósito de seguridad en un monto que exceda dos pagos mensuales de renta bajo el contrato. La HB 25-1249, vigente desde el 1 de enero de 2026, cambió las reglas de devolución del depósito, pero no redujo ese límite ni creó un derecho a pagar el depósito en cuotas.

¿Cuánto aviso debe dar un propietario para entrar en Colorado?

Colorado no tiene un único mínimo legal fijo para el acceso de rutina. La entrada para corregir un problema de habitabilidad requiere un aviso escrito de 24 horas bajo C.R.S. 38-12-503(6), y una inspección de chinches requiere un aviso de 48 horas bajo C.R.S. 38-12-1004, salvo que el contrato fije un plazo mínimo distinto. Para cualquier otra entrada, revise en su contrato los términos de aviso. Ninguna ley fija el horario para el acceso de rutina. Para reparaciones de habitabilidad, no se requiere aviso previo cuando la condición amenaza de forma inminente la vida, la salud o la seguridad, o amenaza con causar daños sustanciales al inmueble.

¿Cuánto aviso se necesita para terminar un contrato mes a mes en Colorado?

Depende de quién lo termina. En la mayoría de los alquileres residenciales, el propietario necesita una causa justificada bajo C.R.S. 38-12-1303 y no puede terminar el arrendamiento con solo dar aviso; un desalojo sin culpa basado en uno de los seis motivos legales requiere al menos 90 días de aviso escrito; la única excepción es el motivo de mudanza del propietario, en el cual un propietario en servicio militar activo, o el cónyuge de esa persona, puede dar 45 días. Un inquilino, o un propietario de una propiedad exenta bajo C.R.S. 38-12-1302, usa la escala de C.R.S. 13-40-107: al menos 91 días para un arrendamiento de un año o más, 28 días de seis meses a un año, 21 días de un mes a seis meses, y 3 días para un arrendamiento semana a semana o a voluntad.

¿Puede un propietario aumentar la renta en Colorado?

Sí. Colorado prohíbe el control de rentas local y no fija un límite al monto de un aumento. Sí limita la frecuencia: bajo C.R.S. 38-12-702, un propietario no puede aumentar la renta más de una vez en cualquier periodo de doce meses de ocupación continua, sin importar el tipo de contrato o la duración del arrendamiento. Cuando no hay un contrato de arrendamiento escrito, C.R.S. 38-12-701 exige al menos 60 días de aviso escrito antes de que el aumento entre en vigor.

¿Puedo retener la renta por reparaciones en Colorado?

Colorado permite un recurso de reparar y descontar bajo C.R.S. 38-12-507(1)(c), no bajo la sección de la garantía de habitabilidad misma. El inquilino debe dar al propietario un aviso escrito de 10 días, o 48 horas si la condición interfiere materialmente con la vida, la salud o la seguridad, y si el propietario no la repara, el inquilino puede contratar a un profesional con licencia u otra calificación adecuada que no sea un familiar, descontar el costo de la renta y entregar un recibo al propietario. Hacer el trabajo usted mismo u omitir esos pasos hace que el descuento sea indebido y permite que el propietario lo demande, y un descuento que se determine de mala fe cuesta el doble del monto descontado. Retener toda la renta sin intervención judicial es aún más riesgoso.