Dépôt de garantie en France : plafonds, délais et la pénalité de 10 % en cas de retard

Récupérer un dépôt de garantie en France se résume généralement à deux dates et un calcul. La première date est le jour de la remise des clés, car c'est elle qui déclenche le délai de restitution, et non la date de fin formelle du bail. La seconde est le jour où l'argent arrive effectivement, car chaque période mensuelle entamée entre l'échéance et ce jour donne lieu à une majoration légale.

C'est cette majoration qui fait perdre en précision la plupart des résumés du droit locatif français. La règle n'est pas 10 % pour chaque mois plein écoulé. C'est 10 % d'un mois de loyer hors charges pour chaque période mensuelle de retard commencée, si bien qu'un retard de deux mois et un jour compte pour trois. Cette page présente les plafonds, les délais, les retenues qu'un bailleur peut légalement effectuer, et la manière dont ce montant de retard est calculé, à titre d'information générale sur la loi et non de commentaire sur une location en particulier.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un avis juridique.

Le montant que peut exiger un bailleur

L'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu'un bail prévoit un dépôt de garantie destiné à couvrir les obligations du locataire, celui-ci ne peut excéder un mois de loyer en principal. Le loyer en principal s'entend hors charges, si bien que les provisions pour charges sont exclues du calcul.

Ce plafond n'a pas toujours été d'un mois. L'article 10 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat a remplacé le mot « deux » par le mot « un » à l'article 22, réduisant le plafond de deux mois à un mois pour les baux conclus à compter de la publication de cette loi. Des contenus anciens, toujours en circulation en ligne, citent le chiffre antérieur à 2008, ce qui explique en partie pourquoi certains locataires acceptent encore une demande de deux mois sur un logement non meublé.

Les locations meublées constituent la véritable exception. L'article 25-6 de la même loi prévoit que, par dérogation à l'article 22, le dépôt de garantie pour une résidence principale meublée est limité à deux mois de loyer en principal. Le bail mobilité est encore différent : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.

Deux autres limites passent souvent inaperçues. Lorsque le bail prévoit un paiement du loyer d'avance pour une période supérieure à deux mois, trimestrielle par exemple, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Une avance bimestrielle permet encore d'en exiger un. Et le dépôt de garantie ne peut être révisé en cours de bail ou lors du renouvellement, ni produire d'intérêts au profit du locataire.

Le délai de restitution : un mois ou deux

Le délai court à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, et non à compter de la date de fin du bail. Un locataire qui part avant terme mais conserve les clés n'a pas fait courir le délai.

Si l'état des lieux de sortie concorde avec l'état des lieux d'entrée, le bailleur dispose d'un délai maximal d'un mois pour restituer le dépôt de garantie. En cas de non-concordance, le délai maximal est de deux mois. Cette seule distinction détermine le délai applicable, ce qui explique pourquoi l'état des lieux de sortie compte bien au-delà de la question de savoir qui paie pour un mur éraflé.

Lorsque le logement se situe dans une copropriété, le bailleur peut établir un arrêté des comptes provisoire et conserver une provision jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble. Cette provision doit être justifiée par des pièces et plafonnée à 20 % du dépôt de garantie. La régularisation définitive doit intervenir dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes.

Service-public.gouv.fr apporte une précision qui joue en sens inverse, mais dans un cas défini seulement : lorsque le bailleur ne se présente pas au rendez-vous fixé par le commissaire de justice et qu'aucun état des lieux de sortie n'est établi, le locataire est considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Un locataire qui est lui-même à l'origine du blocage de l'inspection ne peut s'en prévaloir.

La pénalité de retard, et pourquoi un mois entamé compte en entier

L'article 22 prévoit que lorsque le dépôt de garantie n'est pas restitué dans le délai applicable, la somme restant due au locataire est majorée d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, par période mensuelle commencée en retard.

Deux expressions portent toute la règle. « Loyer mensuel en principal » fixe la base sur un mois de loyer hors charges, et non un pourcentage du dépôt de garantie, si bien que le montant est identique que le dépôt ait été d'un mois ou de deux. « Période mensuelle commencée » signifie qu'une période compte dès qu'elle débute. Un retard de six semaines représente deux périodes, et non une et demie.

Prenons un exemple chiffré. Un locataire paie 900 euros de loyer hors charges et un dépôt de garantie de 900 euros. Les clés sont rendues le 5 mars et l'état des lieux de sortie concorde, si bien que le délai d'un mois expire le 5 avril. Le bailleur vire l'argent le 20 juin.

La première période mensuelle de retard court à compter du 6 avril, la deuxième à compter du 6 mai, et une troisième a débuté le 6 juin et était toujours en cours le 20 juin. Trois périodes ont commencé, si bien que la majoration s'élève à trois fois 90 euros, soit 270 euros, pour un total dû de 1 170 euros. Un résumé qui ne compterait que les mois entiers aurait abouti à 180 euros, sous-estimant le montant de 90 euros.

La loi prévoit aussi une limite qui joue en faveur du bailleur. La majoration n'est pas due lorsque le retard résulte du fait que le locataire n'a pas communiqué au bailleur sa nouvelle adresse lors de la remise des clés. Laisser ses coordonnées de réexpédition au moment de la remise des clés n'est donc pas une simple courtoisie mais une condition de la pénalité.

Ce qu'un bailleur peut légalement déduire

Le dépôt de garantie existe pour couvrir les manquements du locataire à ses obligations locatives : loyers ou charges impayés, réparations locatives, et dégradations excédant l'usure normale. Un bailleur qui retient une partie de la somme doit pouvoir justifier le montant.

Service-public.gouv.fr énumère les pièces justificatives attendues par l'administration : les états des lieux d'entrée et de sortie, des photographies, un constat établi par un commissaire de justice, des factures ou devis pour les travaux, ou une lettre réclamant un loyer impayé restée sans réponse. La vétusté, c'est-à-dire l'usure normale des matériaux et des équipements, n'est pas une dégradation, et une retenue à ce titre est contestable.

Les deux états des lieux servent de point de comparaison pour tout cela. Sans constat d'entrée, le bailleur perd la référence qui rend une retenue prouvable, ce qui explique pourquoi l'état des lieux d'entrée mérite autant d'attention que celui de sortie.

La démarche générale lorsque le dépôt n'est pas restitué

Les démarches décrites par l'administration commencent par une mise en demeure, une demande formelle envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, réclamant à la fois le dépôt de garantie et la majoration légale.

Si cela ne donne rien, la commission départementale de conciliation instituée par l'article 20 de la loi n° 89-462 existe dans chaque département. Elle est gratuite, chaque partie peut la saisir, et elle rend un avis dans un délai de deux mois. Les litiges relatifs au dépôt de garantie et à l'état des lieux relèvent de sa compétence.

La procédure judiciaire se déroule devant le juge des contentieux de la protection du tribunal couvrant le logement. Pour les demandes inférieures à 5 000 euros, une tentative de résolution amiable est normalement requise avant de saisir le tribunal. Le temps est compté : l'article 7-1 de la loi n° 89-462 prescrit les actions nées d'un bail par trois ans à compter du jour où le demandeur a connu ou aurait dû connaître les faits.

Rien de tout cela ne constitue une feuille de route pour un litige individuel. Quelle étape convient à une situation donnée, et si elle vaut la peine d'être engagée, est une question qu'un conseiller ADIL ou un avocat français peut évaluer au regard des faits réels.

Ne pas compenser le dépôt de garantie avec le dernier loyer

La tentation est évidente et l'administration est directe à ce sujet : déduire le dépôt de garantie du dernier mois de loyer est illégal. Service-public.gouv.fr en expose les conséquences. Le bailleur n'est pas tenu de délivrer de quittance de loyer, ce qui compte car cette quittance est nécessaire pour les aides au logement. Le bailleur peut aussi demander une saisie conservatoire sur le compte du locataire sans passer d'abord par un juge, et peut demander au juge des contentieux de la protection de condamner au paiement du loyer impayé assorti de dommages et intérêts.

Lorsque des arriérés de loyer se sont déjà accumulés, le recours du bailleur n'est pas le dépôt de garantie mais la procédure d'expulsion, qui obéit à son propre calendrier. L'exécution est suspendue chaque hiver en vertu des règles présentées dans notre guide sur la trêve hivernale en France, bien que les arriérés eux-mêmes continuent de courir. Notre page des guides juridiques France rassemble le reste des contenus français.

Avertissement

Cette page fournit des informations générales à visée pédagogique sur le dépôt de garantie en France. Il ne s'agit pas d'un avis juridique ni d'une évaluation de la location ou du litige propre à un lecteur. Les délais, les plafonds et le traitement des retenues peuvent dépendre de la rédaction du bail et des faits propres à chaque situation. Vérifiez les chiffres en vigueur auprès de service-public.gouv.fr ou de Légifrance, ou consultez un conseiller ADIL ou un avocat français qualifié, avant d'agir sur la base de ce qui est exposé ici.

Questions fréquentes

Quel montant un bailleur en France peut-il demander au titre du dépôt de garantie ?

Pour un logement non meublé loué à titre de résidence principale, l'article 22 de la loi n° 89-462 plafonne le dépôt de garantie à un mois de loyer en principal, c'est-à-dire hors charges. Pour une résidence principale meublée, l'article 25-6 autorise jusqu'à deux mois hors charges. Un bail mobilité ne comporte aucun dépôt de garantie, et lorsque le bail prévoit un loyer payé trimestriellement d'avance, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le montant doit figurer dans le bail et ne peut être augmenté en cours de bail ou au renouvellement.

À partir de quand court le délai de restitution d'un mois ou de deux mois ?

Il court à compter du jour où les clés sont remises au bailleur ou à l'agence, en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception, et non à compter du dernier jour du bail. Si l'état des lieux de sortie concorde avec celui d'entrée, le délai est d'un mois. En cas de non-concordance, le délai est de deux mois. Service-public.gouv.fr précise ces deux délais et le déclenchement par la remise des clés sur sa page consacrée au dépôt de garantie.

Que signifie concrètement, en euros, la pénalité de 10 % par mois de retard commencé ?

La majoration légale est de 10 % d'un mois de loyer hors charges pour chaque période mensuelle de retard commencée, qu'elle soit ou non achevée. Pour un loyer de 900 euros hors charges, la majoration est de 90 euros par période. Un bailleur en retard de deux mois et deux semaines a entamé une troisième période, si bien que le calcul est trois fois 90 euros, et non deux. La majoration se calcule sur le loyer mensuel, et non sur le montant du dépôt de garantie, si bien que le chiffre est identique pour une location meublée où le dépôt de garantie est lui-même de deux mois.

Un bailleur peut-il conserver une partie du dépôt de garantie le temps que les comptes de l'immeuble soient arrêtés ?

Lorsque le logement se situe dans une copropriété, l'article 22 permet au bailleur d'établir un arrêté des comptes provisoire et de conserver une provision jusqu'à l'approbation des comptes annuels de l'immeuble. Cette provision doit être justifiée par des pièces et ne peut excéder 20 % du dépôt de garantie. Dans le mois suivant l'approbation définitive des comptes, le bailleur doit procéder à la régularisation définitive et restituer le solde. Les parties peuvent aussi convenir de tout régler immédiatement.

Est-il légal de simplement ne pas payer le dernier mois de loyer plutôt que d'attendre le dépôt de garantie ?

Non. Service-public.gouv.fr indique que compenser le dépôt de garantie avec le dernier loyer est illégal. Un locataire qui procède ainsi risque de ne pas recevoir de quittance de loyer, ce qui compte pour les aides au logement, et le bailleur peut demander une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire ou saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir le paiement du loyer impayé assorti de dommages et intérêts. Le dépôt de garantie et le loyer sont traités comme deux obligations distinctes.