Droits du locataire en France : guide de la location sous la loi de 1989

Le droit français de la location résidentielle est étonnamment concentré. Plutôt qu'un code du logement assemblé à partir de nombreuses sources, l'essentiel tient dans un seul texte, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et presque toutes les questions qu'un locataire se pose, sur le préavis, le dépôt de garantie, l'état des lieux, la révision du loyer ou les motifs permettant au bailleur de mettre fin au bail, trouvent leur réponse dans un article de cette même loi. Quelques règles connexes se trouvent ailleurs, notamment la procédure d'expulsion dans le Code des procédures civiles d'exécution et la présomption de bon état dans le Code civil, mais la loi de 1989 reste la colonne vertébrale. Tout ce qui figure sur cette page en relève, sauf mention contraire.

Deux autres réalités structurantes déterminent chaque réponse. La première est la distinction meublé/non meublé, qui n'est pas un détail mais une bifurcation qui traverse tout le texte : les résidences principales meublées relèvent de leurs propres articles, avec une durée de bail différente, un préavis différent et un plafond de dépôt de garantie différent. La seconde est la juridiction compétente. Les litiges de location résidentielle en France relèvent du juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire, un juge spécialisé dans le contentieux protecteur, et beaucoup d'entre eux passent d'abord par une commission départementale de conciliation, gratuite et souvent plus rapide qu'une audience. Savoir dans laquelle des deux catégories se situe votre bail, et savoir où un litige serait effectivement jugé, dissipe plus de confusion que n'importe quelle règle isolée.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un avis juridique.

Comment cette section est organisée

Les guides ci-dessous sont regroupés selon l'ordre dans lequel un locataire rencontre réellement ces règles, plutôt que par numéro d'article. Le début d'un bail est dominé par deux documents, l'état des lieux et le dépôt de garantie, qui compteront encore des années plus tard. Le milieu du bail est surtout une question d'argent, c'est-à-dire ce que le loyer peut faire et les limites qui l'encadrent. La fin du bail est une question de procédure, c'est-à-dire qui doit donner quel préavis, sous quelle forme, et ce par quoi un bailleur doit passer avant de pouvoir faire partir qui que ce soit.

Ce regroupement compte parce que les règles sont liées entre elles. Le litige sur le dépôt de garantie que vous aurez en partant est tranché par l'état des lieux que vous avez signé en arrivant. Le préavis dont vous pouvez bénéficier dépend de la localisation du logement et de votre situation professionnelle. Lire une règle isolément est la façon la plus courante d'aboutir à une mauvaise réponse, c'est pourquoi chaque guide ci-dessous signale la règle voisine dont il dépend.

Si vous vous intéressez plus largement au droit français plutôt qu'à la location en particulier, le guide juridique de la France rassemble les autres sections du site.

Le début du bail : l'état des lieux et le dépôt de garantie

Un bail français commence juridiquement par l'état des lieux d'entrée. Il est obligatoire, il doit être établi contradictoirement, les deux parties étant présentes, et chacune en conserve un exemplaire. Ce n'est pas une formalité : le constat de sortie est comparé ligne par ligne au constat d'entrée, et c'est cette comparaison qui détermine si quelque chose est retenu sur le dépôt de garantie à la fin. Un locataire qui signe un état des lieux d'entrée vague ou bâclé a déjà perdu une grande partie de l'argument qu'il fera valoir en sortant.

Il existe ici un piège que beaucoup de locataires comprennent à l'envers. Si aucun état des lieux n'a été établi, l'article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre dans cet état, ce qui joue à l'avantage du bailleur et non du locataire. Une véritable exception existe lorsqu'une partie a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux, mais s'en prévaloir suppose d'avoir accompli une démarche précise et documentée. Notre guide sur l'état des lieux et l'inventaire d'entrée explique la présomption, l'exception, le délai de dix jours pour demander une rectification du constat, et les règles sur qui paie lorsqu'une agence réalise l'état des lieux.

Le second document est le dépôt de garantie. Son plafond dépend entièrement du caractère meublé ou non meublé de la location, tout comme les conséquences d'une restitution tardive. La loi fixe aussi une pénalité légale à la charge du bailleur qui restitue le dépôt en retard, calculée par période mensuelle de retard, avec une règle sur les mois entamés qui surprend souvent. Notre guide sur le dépôt de garantie traite des plafonds, des délais de restitution, du point de départ réel du délai, de la pénalité de retard et du délai de prescription pour agir en justice.

Lisez ces deux guides ensemble plutôt que séparément. Les règles du dépôt de garantie ne prennent tout leur sens qu'une fois compris que l'état des lieux constitue la preuve, et l'état des lieux ne semble digne d'être défendu qu'une fois compris ce que les règles du dépôt de garantie en font.

Pendant le bail : ce que le loyer peut faire

La règle par défaut sur le loyer en cours de bail est plus restrictive que ce à quoi la plupart des locataires s'attendent. Un bailleur ne peut augmenter le loyer en cours de bail que si le bail lui-même comporte une clause de révision, et en l'absence de clause, il n'y a aucune augmentation annuelle, quelle que soit l'ancienneté du bail. Lorsqu'une clause existe, l'augmentation n'est pas discrétionnaire non plus : elle suit une formule fixée par la loi et fondée sur l'indice de référence des loyers de l'INSEE, et des délais encadrent la possibilité de la réclamer.

Notre guide sur les augmentations de loyer et la formule de l'IRL présente la formule, la met en œuvre avec des chiffres d'indice réellement publiés, explique le délai pour réclamer une révision, et écarte un plafonnement que beaucoup de sites présentent encore comme du droit en vigueur alors qu'il a en réalité expiré.

Un dispositif distinct et beaucoup plus restreint, l'encadrement des loyers, plafonne le niveau du loyer lui-même plutôt que son évolution annuelle. C'est là que se loge la confusion la plus persistante du droit locatif français. Se trouver en zone tendue est un statut large, partagé par des milliers de communes, qui ne signifie pas en soi que votre loyer est plafonné. L'encadrement des loyers est une expérimentation facultative en vigueur dans un nombre restreint de territoires participants, où un préfet fixe des loyers de référence et un plafond au-dessus de ceux-ci. Notre guide sur l'encadrement des loyers et les endroits où le plafonnement s'applique réellement recense les territoires concernés, explique le loyer de référence, le plafond et le complément de loyer, et indique la date à laquelle l'expérimentation doit actuellement prendre fin, sauf prolongation par le Parlement.

La troisième règle touchant à l'argent concerne l'énergie, et elle se comporte désormais comme une règle locative plutôt que comme une simple norme du bâtiment. Le diagnostic de performance énergétique attaché à un logement détermine à la fois si le loyer peut évoluer, et, selon un calendrier de dates fixes, si le logement peut légalement être loué. Notre guide sur les règles de performance énergétique et l'interdiction de louer les passoires thermiques présente ces dates et, surtout, quels baux chaque date concerne réellement, car l'interdiction s'applique aux nouveaux baux et aux renouvellements plutôt qu'à un bail déjà en cours.

La fin du bail : préavis, expulsion et trêve hivernale

Mettre fin à un bail n'est pas symétrique en France. Un locataire peut donner congé à tout moment, à condition que le préavis respecte la bonne forme et la bonne durée. Un bailleur ne peut mettre fin à un bail de résidence principale meublée ou non meublée qu'à son terme et pour des motifs limités, avec un préavis bien plus long, ce qui explique pourquoi la question, côté locataire, est surtout affaire de délais, et côté bailleur, surtout affaire de motifs.

Le préavis du locataire est là où se posent la plupart des questions pratiques. Sa durée par défaut dépend du caractère meublé ou non meublé du bail, et elle peut être réduite dans une liste de situations définies. La réduction n'est jamais automatique : le motif doit être énoncé et justifié dans la lettre de congé elle-même, et un congé qui l'omet retombe sur la durée par défaut. Cette seule formalité est la façon la plus courante dont les locataires perdent une réduction à laquelle ils avaient pourtant droit. Notre guide sur le préavis du locataire et l'exception d'un mois recense les motifs, explique quelles preuves joindre à la lettre, présente les modes de remise acceptés et précise le point de départ du délai.

Lorsqu'un bail se termine mal, la procédure est judiciaire de bout en bout. Un bailleur ne peut ni changer les serrures, ni enlever les affaires du locataire, ni couper les fournitures pour forcer un départ. La séquence passe par une signification formelle par un commissaire de justice, un délai, une audience devant le juge des contentieux de la protection, un jugement, et alors seulement un commandement de quitter les lieux, suivi si nécessaire de l'intervention de la préfecture. Notre guide sur la procédure d'expulsion et ses étapes détaille cette séquence dans l'ordre, y compris une règle transitoire qui fait coexister actuellement deux délais différents selon la date de conclusion ou de renouvellement du bail.

Au-dessus de tout cela se trouve la trêve hivernale, la suspension hivernale des expulsions. Elle est largement perçue à tort comme une pause générale sur les problèmes locatifs, ce qui est faux. Elle suspend l'exécution d'une expulsion pendant des mois d'hiver définis ; elle n'annule pas un jugement, n'efface pas les arriérés, et n'empêche pas qu'une procédure soit engagée ou poursuivie entre-temps. Il existe aussi des situations définies où elle ne s'applique pas du tout. Notre guide sur la trêve hivernale et ce qu'elle n'arrête pas donne les dates, les exceptions et la protection connexe contre les coupures d'énergie.

Où va réellement un litige locatif

Deux instances comptent. La commission départementale de conciliation est un organisme gratuit et non judiciaire qui traite de nombreuses catégories de litiges locatifs résidentiels et peut aboutir à un accord sans audience. Pour certaines catégories de litiges, elle constitue une étape normale et non simplement facultative, et elle est mentionnée dans plusieurs des guides ci-dessus.

Le juge des contentieux de la protection, au sein du tribunal judiciaire, est le juge compétent pour le contentieux locatif résidentiel, y compris l'expulsion. Il s'agit d'une juridiction spécialisée et protectrice, ce qui explique en partie pourquoi l'expulsion résidentielle ne peut être traitée comme une simple action en recouvrement de créance. Pour un conseil gratuit, indépendant et non commercial sur une situation individuelle, le réseau ADIL coordonné par l'ANIL existe spécifiquement pour les questions de logement et constitue le point d'orientation habituel en France.

Avant de vous fier à un chiffre

Le droit locatif français change fréquemment, et plusieurs de ses chiffres les plus cités sont des valeurs d'indice ou des dates de dispositif qui évoluent. Certains d'entre eux, notamment un plafonnement de loyer expiré et la date de fin de l'expérimentation d'encadrement des loyers, sont largement reproduits sous une forme obsolète sur le web francophone. Chaque guide de cette section indique ce qui a été vérifié et à quelle date, et renvoie vers la source officielle afin qu'un chiffre puisse être revérifié directement plutôt que pris pour argent comptant.