Augmentation du loyer en France : la formule de l'IRL, les limites et les délais (2026)

Votre bailleur vous a écrit pour annoncer une hausse de loyer, ou bien le montant prélevé sur votre compte a discrètement changé, et vous voulez savoir deux choses : s'il en avait le droit, et si le chiffre est exact. Ces deux questions ont des réponses précises en droit français, car la révision annuelle du loyer ne se négocie pas. C'est une formule, et les données qui l'alimentent sont publiées.

En résumé, une augmentation en cours de bail n'est licite que si le bail la prévoit, et même alors, son ampleur est plafonnée par un indice national que l'INSEE publie chaque trimestre. Cette page présente la condition, la formule, l'indice actuel, un calcul détaillé que vous pouvez appliquer à votre propre loyer, le délai qui rend une augmentation tardive inopposable, et les deux situations dans lesquelles aucune augmentation n'est permise.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un conseil juridique.

L'augmentation n'existe que si le bail le prévoit

L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la révision du loyer en cours de bail, et la première chose qu'il fait est de conditionner cette révision. Lorsque le contrat prévoit une révision, celle-ci intervient une fois par an, à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

Si le bail ne contient aucune clause de révision, il n'y a pas d'augmentation annuelle. Ce n'est pas un détail technique que l'on néglige dans la pratique. Les baux rédigés de façon informelle, ou les baux plus anciens, omettent parfois entièrement cette clause, et dans ce cas le loyer est simplement fixe pour toute la durée de la location.

La première étape est donc toujours la même : ouvrez le bail et cherchez une clause de révision, parfois intitulée révision du loyer ou indexation. Si elle y figure, elle doit aussi préciser le trimestre de référence de l'indice. Si elle n'y figure pas, rien de ce qui suit ne vous concerne.

La formule

La révision est plafonnée par l'indice de référence des loyers, l'IRL, publié trimestriellement par l'INSEE. L'indice reflète la variation moyenne, sur les douze mois précédents, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

Le calcul est un rapport, et non un pourcentage appliqué à la main :

nouveau loyer = loyer actuel x (IRL du trimestre de référence, année en cours) / (IRL du même trimestre, année précédente)

Deux précisions de l'article 17-1 jouent un rôle important. La comparaison porte toujours sur le même trimestre à un an d'écart, si bien que mélanger les trimestres donne un résultat erroné. Et lorsque le bail ne fixe pas de date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du bail.

L'indice actuel

Le chiffre le plus récent est l'IRL du deuxième trimestre 2026. Il s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an, après 0,78 % au trimestre précédent. L'INSEE l'a publié le 10 juillet 2026.

Des séries distinctes existent pour la Corse, à 146,22 pour le même trimestre, et pour les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, à 146,94. Les deux ont évolué de la même façon, 1,15 % sur un an.

Pour le calcul, il vous faut deux chiffres, pas un seul. Le chiffre du deuxième trimestre 2025, point de comparaison pour une révision fondée sur ce trimestre cette année, était de 146,68.

Un exemple chiffré

Prenons un appartement non meublé loué 850 euros par mois hors charges, sur un bail dont la clause de révision désigne le deuxième trimestre comme trimestre de référence, avec une date de révision en septembre.

Multipliez le loyer par l'indice actuel : 850 x 148,37 = 126 114,50. Divisez par l'indice du même trimestre un an plus tôt : 126 114,50 / 146,68 = 859,79.

Le loyer révisé est de 859,79 euros par mois hors charges. Il s'agit d'une augmentation de 9,79 euros par mois, soit 117,48 euros sur une année complète. En appliquant le même calcul à un loyer de 1 200 euros, on obtient 1 213,83 euros, soit une augmentation de 13,83 euros par mois.

Remarquez que le multiplicateur, 148,37 divisé par 146,68, vaut environ 1,0115, ce qui n'est que le taux publié de 1,15 % exprimé sous forme de facteur. Appliquer directement le pourcentage donne le même résultat, et c'est la forme du rapport que retient la loi. Remarquez aussi ce qui n'entre pas dans ce calcul. Les charges sont régularisées séparément en fonction des dépenses réelles du bailleur et ne sont pas régies par l'indice, si bien qu'une facture qui augmente fortement relève généralement d'une question de charges plutôt que de loyer.

Le délai d'un an

L'article 17-1 contient un délai qui se révèle souvent décisif. Si le bailleur ne manifeste pas son intention d'appliquer la révision dans le délai d'un an suivant la date à laquelle elle a pris effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée.

En pratique, cela signifie qu'un bailleur ne peut pas revenir sur plusieurs années de révisions manquées et présenter une facture cumulée. Lorsque la révision est demandée dans le délai d'un an, elle prend effet à la date de la demande, et non rétroactivement à la date anniversaire.

Les dates anniversaires ont donc de l'importance, et il vaut la peine de noter la vôtre. La révision n'est pas automatique au sens où elle s'appliquerait d'elle-même : elle doit être demandée.

Le plafond de 3,5 % ne s'applique plus

Entre 2022 et 2024, la variation annuelle de l'IRL a été plafonnée à 3,5 % en France métropolitaine, une mesure largement désignée sous le nom de bouclier loyer. Elle résultait de la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 et a été prolongée par la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023.

Cette prolongation a maintenu le plafond pour les révisions fondées sur les trimestres d'indice jusqu'au premier trimestre 2024, et pas au-delà. Ce n'est plus une protection actuelle, et tout simulateur ou guide qui applique encore un plafond de 3,5 % se fonde sur une règle expirée.

Actuellement, cette distinction a peu d'effet pratique sur les chiffres, car la variation publiée de 1,15 % se situe très en dessous du niveau auquel opérait l'ancien plafond. Elle prendra de l'importance si l'inflation évolue, car rien n'a remplacé ce plafond.

Logements classés F et G : le loyer est gelé

Il existe une situation dans laquelle aucune révision n'est possible, quelle que soit la rédaction du bail. Le paragraphe III de l'article 17-1 dispose que la révision et l'augmentation de loyer prévues aux paragraphes I et II ne peuvent pas s'appliquer aux logements classés F ou G au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation.

Cela couvre à la fois la révision annuelle indexée et l'augmentation convenue en contrepartie de travaux d'amélioration. Cette règle a été introduite par l'article 159 de la loi Climat et Résilience et précisée par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, et elle s'applique depuis le 24 août 2022 en France métropolitaine aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de cette date, avec une entrée en vigueur plus tardive, le 1er juillet 2024, en outre-mer.

Ce gel n'a pas de date d'extinction. Si le diagnostic de performance énergétique de votre logement indique F ou G, le bailleur ne peut pas appliquer d'augmentation annuelle tant que ce classement subsiste.

Les augmentations qui ne sont pas une révision annuelle

Plusieurs autres voies permettant d'obtenir un loyer plus élevé existent, et elles suivent des règles différentes de celles exposées ci-dessus.

Le paragraphe II de l'article 17-1 autorise une augmentation lorsque les parties ont expressément convenu dans le bail ou dans un avenant que le bailleur réalisera des travaux d'amélioration déterminés. Lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, le bailleur peut proposer un loyer plus élevé lors du renouvellement du bail, en suivant la procédure et les obligations de notification prévues à l'article 17-2, et un désaccord est porté devant la commission départementale de conciliation.

Lorsqu'un logement est reloué à un nouveau locataire dans une commune classée en zone tendue, le loyer ne peut généralement pas dépasser celui du locataire précédent, ajusté au maximum de l'IRL. Cette règle est renouvelée chaque année par décret en vertu de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989, actuellement le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, couvrant les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026.

Enfin, dans la poignée de territoires qui appliquent le système du loyer de référence, le loyer de base est en outre plafonné par un plafond préfectoral. Ce dispositif est plus restreint que ne le pensent la plupart des lecteurs, et notre page sur l'encadrement des loyers indique précisément où il s'applique et où il ne s'applique pas.

Si l'augmentation vous semble incorrecte

Commencez par les documents. Vérifiez que le bail contient une clause de révision, identifiez le trimestre de référence, recherchez les deux valeurs de l'indice pour ce trimestre, et effectuez la multiplication. La plupart des augmentations contestées s'expliquent par un trimestre mal identifié, un pourcentage appliqué à une mauvaise base, une augmentation réclamée plus d'un an trop tard, ou des charges présentées comme du loyer.

Lorsqu'un échange écrit avec le bailleur ne permet pas de résoudre le désaccord, la commission départementale de conciliation du département peut être saisie gratuitement, et le juge des contentieux de la protection est la juridiction compétente pour les litiges relatifs aux baux d'habitation. Les actions relatives à un bail se prescrivent généralement par trois ans en vertu de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Des conseils gratuits et indépendants sur une situation précise sont disponibles auprès de l'ADIL locale, l'agence départementale d'information sur le logement, et des informations générales sur les démarches sont publiées sur service-public.gouv.fr. Notre hub d'informations juridiques France regroupe nos autres pages de droit français.