Interdiction de location DPE en France (passoire thermique) : dates G, F et E et qui est concerné

Un locataire qui regarde un G sur une étiquette énergétique et un bailleur qui regarde un devis de rénovation posent la même question, chacun de son côté : que fait réellement l'interdiction de location, et à partir de quand. La réponse est plus limitée que ne le laissent penser les gros titres, et plus lourde de conséquences que ne l'imaginent la plupart des bailleurs, car la règle ne fonctionne pas comme une interdiction assortie d'une sanction. Elle fonctionne par le biais du droit au logement décent, que le locataire en place peut invoquer à tout moment.

Les dates elles-mêmes sont fixées, et le sont depuis 2021. Ce qui crée la confusion, c'est le déclencheur. Le calendrier ne retire pas les logements du marché locatif du jour au lendemain. Il se rattache au moment où un bail est conclu, renouvelé ou tacitement reconduit, ce qui explique pourquoi des logements classés G restaient visiblement occupés bien après le début de 2026, sans que personne n'enfreigne la règle.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un conseil juridique.

Le calendrier

L'article 160 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 a rattaché la définition d'un logement décent aux classes énergétiques définies à l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cet article classe les bâtiments d'habitation existants de A à G par ordre décroissant de performance, mesurée en kilowattheures d'énergie primaire par mètre carré et par an et en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, les seuils étant fixés par arrêté.

En France métropolitaine, le niveau minimal est la classe F à compter du 1er janvier 2025, ce qui revient à dire que la classe G ne peut plus être louée. Il devient la classe E à compter du 1er janvier 2028, excluant la classe F, puis la classe D à compter du 1er janvier 2034, excluant la classe E.

Une règle antérieure, plus rudimentaire, demeure en dessous. Depuis le 1er janvier 2023, un logement consommant 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré et par an ou plus est considéré comme indécent en France métropolitaine, indépendamment de sa lettre de classement.

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : la classe G est exclue à compter du 1er janvier 2028 et la classe F à compter du 1er janvier 2031.

Quels baux sont réellement concernés par l'interdiction

C'est le point que la plupart des résumés comprennent mal, dans les deux sens. L'obligation s'applique aux baux conclus après la date concernée, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Elle ne résilie pas un bail déjà en cours, ne rend pas le bailleur rétroactivement en infraction, et n'oblige pas le locataire en place à partir.

Service-public.gouv.fr énonce clairement la règle pour la classe G : depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement dont le DPE est classé G, et cela couvre aussi le renouvellement du bail et sa reconduction tacite.

Ainsi, un bail signé en 2023 sur un appartement classé G a continué normalement jusqu'en 2025. L'obligation l'a rattrapé au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite. Les bailleurs qui pensent qu'il ne se passe rien tant qu'ils ne choisissent pas de relouer oublient la reconduction tacite, mode habituel de poursuite d'un bail d'habitation français, qui intervient sans que personne ne signe quoi que ce soit.

La voie distincte de la décence est ouverte au locataire en place à tout moment et n'attend pas le renouvellement, comme exposé ci-dessous.

Que se passe-t-il si un logement non conforme est loué

Il n'y a ni amende ni infraction pénale. Louer un logement en dessous du niveau de performance minimal le rend non décent au sens de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et la sanction réside dans le recours en décence prévu par l'article 20-1 de la même loi.

En vertu de cet article, le locataire peut demander au bailleur de mettre le logement en conformité, sans que cette demande n'affecte la validité du bail en cours. Si les parties ne s'entendent pas, ou si le bailleur ne répond pas dans un délai de deux mois, l'une ou l'autre partie peut saisir la commission départementale de conciliation, bien que son avis ne soit pas une condition préalable à la saisine du juge.

Le juge des contentieux de la protection peut alors déterminer la nature des travaux à réaliser et le délai pour les exécuter, et peut réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'achèvement des travaux, ainsi qu'accorder des dommages et intérêts.

Une limite est inscrite dans l'article. Le juge ne peut pas ordonner des travaux pour atteindre le niveau de performance minimal lorsque le logement est situé dans une copropriété et que le propriétaire démontre que, malgré ses diligences, la décision relevait du syndicat des copropriétaires, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales rendent ce niveau inatteignable. Cette exception concerne spécifiquement l'ordre de travaux, et non une amnistie générale.

Le gel des loyers F et G, un dispositif distinct déjà en vigueur

Une mesure distincte, souvent confondue avec l'interdiction de location, est le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, en vertu de l'article 159 de la loi Climat et résilience, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent pas être augmentés : aucune indexation annuelle sur l'IRL même si le bail contient une clause de révision, et aucune augmentation entre deux locataires. Il n'a pas de date d'expiration et il s'applique aujourd'hui, partout, y compris dans les communes sans aucun encadrement des loyers.

Il s'agit d'un mécanisme différent du plafond temporaire de 3,5 % sur l'inflation des révisions de loyer, qui a expiré après le premier trimestre 2024 et ne s'applique plus. Le fonctionnement de l'indexation lorsqu'elle est permise est traité sur la page consacrée à l'augmentation de loyer, et le système distinct du loyer de référence, applicable dans une poignée de villes, est traité sur la page consacrée à l'encadrement des loyers.

Le calcul du DPE a changé le 1er janvier 2026

Le classement lui-même n'est pas figé pour toujours, car la méthode qui le sous-tend évolue. Deux changements comptent pour quiconque se trouve près d'un seuil.

La réforme du 1er juillet 2024 a introduit une pondération sur la surface de référence utilisée pour l'eau chaude sanitaire, corrigeant une distorsion qui pénalisait les petites surfaces de moins de 40 mètres carrés et les faisait basculer en F et G du seul fait du calcul de l'eau chaude.

Puis un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9, conformément à la valeur européenne actualisée, avec effet au 1er janvier 2026. Avec l'ancien chiffre, un kilowattheure d'électricité comptait pour 2,3 kilowattheures d'énergie primaire ; il compte désormais pour 1,9. Le ministère indique qu'aucun logement ne verra son étiquette se dégrader du fait de ce changement.

Des estimations du nombre de logements sortant des classes F et G en raison de ces changements ont largement circulé et varient considérablement selon le parc de référence et l'année retenue, si bien qu'il vaut mieux les considérer comme des ordres de grandeur plutôt que comme des chiffres exacts. Ce qui ne fait aucun doute, c'est le mécanisme : tout DPE émis à compter du 1er janvier 2026 utilise le nouveau coefficient, les DPE émis antérieurement restent valables pour leur durée de dix ans, et lorsque le nouveau calcul améliorerait le classement, le propriétaire peut obtenir une mise à jour gratuite via l'observatoire DPE Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite d'un diagnostiqueur.

Pour un locataire, cela signifie qu'une étiquette vue sur une annonce en 2024 n'est pas nécessairement celle que porte aujourd'hui le même logement, et la date figurant sur le DPE mérite d'être lue en parallèle de la lettre. C'est l'un des documents qu'il vaut la peine de vérifier attentivement en même temps que l'état des lieux d'entrée.

Le DPE collectif dans les copropriétés

Parallèlement au diagnostic individuel, un DPE collectif est obligatoire pour les immeubles d'habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Il a été mis en place progressivement selon la taille : immeubles à propriétaire unique et copropriétés de plus de 200 lots à compter du 1er janvier 2024, de 50 à 200 lots à compter du 1er janvier 2025, et jusqu'à 50 lots à compter du 1er janvier 2026. Dans les cinq départements d'outre-mer, l'obligation débute le 1er janvier 2028.

Le DPE collectif est valable dix ans, sauf lorsqu'un diagnostic réalisé après le 1er juillet 2021 classe le bâtiment en A, B ou C. Une fois qu'il existe, le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. Pour un copropriétaire individuel confronté à un mauvais classement, le diagnostic collectif détermine souvent si la solution relève de travaux individuels ou d'un chantier collectif, ce qui alimente à son tour l'exception de l'article 20-1 décrite plus haut.

Un projet de loi au Parlement pourrait rouvrir la location des logements mal classés

Ce point doit être surveillé, mais ne doit pas être considéré comme acquis. Une proposition de loi visant à clarifier les obligations de rénovation énergétique et à sécuriser leur application dans les copropriétés a été adoptée par le Sénat en première lecture le 1er avril 2025 et transmise à l'Assemblée nationale, et un projet de loi gouvernemental sur le logement examiné en 2026 poursuit une logique similaire, en autorisant la location de logements mal classés lorsque le propriétaire s'engage à réaliser des travaux de rénovation, avec des exceptions pour les contraintes techniques et les travaux bloqués par la copropriété.

Rien de tout cela n'est encore la loi. Un texte adopté en première lecture par une chambre peut être fortement amendé ou ne jamais aboutir à un vote définitif, et tant qu'un texte n'est pas adopté et publié, c'est le calendrier exposé en haut de cette page qui s'applique. Toute source qui décrit la réouverture de la location des logements G comme une règle actuelle décrit en réalité une proposition.

D'autres informations juridiques françaises sont regroupées sur le hub d'informations juridiques France. Les questions locatives connexes, notamment la durée du préavis dû par chaque partie, sont traitées sur la page consacrée au préavis du locataire, et ce qu'un bailleur peut retenir à la fin du bail sur la page consacrée au dépôt de garantie. Lorsqu'un litige portant sur un logement non décent se transforme en litige d'impayés, la procédure est exposée sur la page consacrée à l'expulsion.

Avertissement

Cette page fournit des informations générales sur les règles françaises de performance énergétique applicables au logement locatif, à des fins pédagogiques. Elle ne constitue pas un conseil juridique et ne constitue pas une évaluation du logement, du bail ou du projet de rénovation propres à un lecteur. La question de savoir si un logement donné est concerné dépend de son classement, de la date de son DPE et de la date à laquelle le bail a été conclu, renouvelé ou reconduit. Vérifiez les règles et dates en vigueur auprès de service-public.gouv.fr, de Légifrance ou d'ecologie.gouv.fr, ou consultez un conseiller ADIL ou un avocat français qualifié, avant d'agir sur la base de ce qui est exposé ici.

Questions fréquentes

L'interdiction de location de la classe G met-elle fin à un bail déjà en cours ?

Non. L'obligation s'applique aux baux conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après la date concernée. Un bail signé avant le 1er janvier 2025 se poursuit, et le locataire n'a pas à partir du seul fait que le logement est classé G. L'effet pratique intervient au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite, et séparément par le biais des règles de décence, que le locataire en place peut invoquer à tout moment en vertu de l'article 20-1 de la loi n° 89-462.

Que peut faire un locataire si le logement est classé G et est loué malgré tout ?

L'article 20-1 de la loi n° 89-462 permet au locataire de demander au bailleur de mettre le logement en conformité sans affecter la validité du bail. En l'absence d'accord, ou de réponse dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, bien que son avis ne soit pas une condition préalable à la saisine du juge. Le juge des contentieux de la protection peut alors fixer la nature des travaux et un délai, et réduire ou suspendre le loyer jusqu'à leur réalisation. Le juge ne peut pas ordonner des travaux pour atteindre le niveau de performance minimal lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales, ou une décision de copropriété échappant au contrôle du propriétaire, le rendent impossible.

Qu'est-ce qui a changé dans le calcul du DPE le 1er janvier 2026 ?

Un arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 a abaissé le coefficient de conversion en énergie primaire de l'électricité de 2,3 à 1,9, l'alignant sur la valeur européenne actualisée, avec effet au 1er janvier 2026. Tout DPE émis à compter de cette date utilise le nouveau coefficient. Les DPE émis antérieurement restent valables pour leur durée de dix ans, et lorsque le nouveau calcul améliorerait le classement, le propriétaire peut obtenir une mise à jour gratuite via l'observatoire DPE Audit de l'ADEME, sans nouvelle visite sur place.

Les mêmes dates s'appliquent-elles dans les départements d'outre-mer ?

Non. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : la classe G devient non louable à compter du 1er janvier 2028 et la classe F à compter du 1er janvier 2031. L'obligation de DPE collectif pour les copropriétés y débute également le 1er janvier 2028, plutôt qu'aux dates métropolitaines.

Une copropriété est-elle obligée d'avoir un DPE collectif ?

Oui, lorsque l'immeuble est à usage d'habitation et que le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. L'obligation a été mise en place progressivement selon la taille : immeubles de plus de 200 lots à compter du 1er janvier 2024, immeubles de 50 à 200 lots à compter du 1er janvier 2025, et immeubles jusqu'à 50 lots à compter du 1er janvier 2026. Le DPE collectif est valable dix ans et le syndic doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question d'un plan de travaux énergétiques ou d'un contrat de performance énergétique.