Congé pour vente en France : délais de préavis, droit de préemption et protection des plus de 65 ans

Un bailleur en France qui souhaite vendre un logement loué dispose d'un outil précis pour cela : le congé pour vente, un préavis qui met fin au bail à son terme et qui, dans la même lettre, propose le bien en priorité au locataire en place. C'est l'un des trois seuls motifs pour lesquels un bailleur peut refuser de renouveler un bail non meublé, et il s'accompagne d'un droit de préemption ainsi que d'un ensemble de protections pour les locataires âgés qu'une lettre rédigée trop rapidement peut facilement méconnaître.

Cette page explique le délai de préavis, le droit du locataire d'acheter au prix indiqué, et la règle qui empêche un bailleur de déloger un locataire âgé aux ressources modestes sans le reloger. Elle est rédigée du point de vue du locataire. Pour le préavis que donne un locataire lorsqu'il choisit de quitter les lieux, voir notre page sur le préavis du locataire ; pour ce qui se passe si un locataire se maintient dans les lieux après un congé valable, voir la page consacrée à l'expulsion.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 22 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un conseil juridique personnalisé.

Six mois pour vendre vide, trois mois si le logement est meublé

Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail en cours à sa guise. L'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ne permet à un bailleur de mettre fin à un bail non meublé qu'à son terme, et seulement pour l'un des trois motifs suivants : vendre le bien, le reprendre pour y loger le bailleur ou un proche, ou pour un motif légitime et sérieux tel qu'un manquement du locataire lui-même. Pour vendre, le bailleur doit donner un préavis d'au moins six mois avant le terme du bail, signifié par lettre recommandée, par un commissaire de justice, ou remis en main propre contre signature.

Un logement meublé fonctionne selon un délai plus court. L'article 25-8 fixe le préavis du bailleur à trois mois avant le terme d'un bail meublé, pour les trois mêmes motifs. Dans les deux cas, le congé n'est valable qu'au terme du bail ; il ne peut pas être utilisé pour interrompre un bail en cours de route.

Si le congé est irrégulier dans sa forme ou signifié trop tard, il ne met fin à rien, et le bail se renouvelle simplement. Un locataire qui reçoit un congé pour vente doit donc d'abord vérifier qu'il respecte l'intégralité du délai et qu'il atteint bien le terme du bail, avant de s'intéresser à l'offre qu'il contient.

La lettre de congé vaut aussi offre de vente

Ce qui distingue le congé pour vente, c'est le droit de préemption du locataire. En vertu de l'article 15-II de la loi n° 89-462, un congé pour vente vaut offre de vente au locataire, au prix et aux conditions indiqués par le bailleur. Le locataire est prioritaire pour acheter son propre logement.

L'offre reste ouverte pendant les deux premiers mois du préavis de six mois. Si le locataire accepte dans ce délai, il dispose alors de deux mois pour réaliser l'achat, porté à quatre mois s'il a indiqué dans son acceptation qu'il compte financer l'achat par un prêt. Le silence pendant les deux premiers mois vaut refus, et le locataire doit alors quitter les lieux à l'issue du préavis. Un locataire qui accepte et achète ne doit aucune commission d'agence sur cette acquisition.

Le droit de préemption ne s'applique pas à toute vente. En particulier, il ne joue pas lorsque l'acheteur est un proche du bailleur, jusqu'au troisième degré inclus, qui prend possession du logement pour en faire sa résidence principale pendant au moins deux ans après la fin du congé. La vente de l'immeuble entier, plutôt que du seul logement loué, obéit encore à des règles différentes.

Si le bailleur vend ensuite moins cher à un tiers

Le droit de préemption comporte un second volet qui protège le locataire contre le fait de se voir proposer un prix élevé puis d'être finalement lésé. Si le locataire refuse la première offre et que le bailleur vend ensuite à un tiers à un prix inférieur, ou à des conditions plus favorables, la vente ne peut pas simplement se poursuivre en l'état.

L'article 15-II impose au notaire chargé de la vente de notifier au locataire le prix et les conditions inférieurs, et cette notification vaut elle-même nouvelle offre. Le locataire dispose alors d'un mois pour l'accepter. Cette règle empêche un bailleur de fixer un prix gonflé pour évincer le locataire, puis de vendre discrètement moins cher à un acheteur qui attendait en coulisses.

La protection des locataires de plus de 65 ans

Le droit français protège les locataires âgés aux ressources modestes contre le fait d'être délogés par une vente. En vertu de l'article 15-III de la loi n° 89-462, un bailleur ne peut pas délivrer valablement un congé pour vente (ou un congé pour reprise) à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé pour l'accès au logement social, à moins de lui proposer un logement de remplacement adapté à ses besoins et à ses moyens, dans le même secteur géographique.

Cette protection ne se limite pas au seul locataire. Elle s'applique également lorsque le locataire héberge dans son foyer une personne de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au même plafond, de sorte qu'une famille prenant soin d'un proche âgé est également couverte. L'âge s'apprécie au terme du bail, et le test de ressources compare le montant annuel au plafond du logement social en vigueur.

Un contrepoids délibéré évite que cette règle ne pénalise les petits bailleurs. La protection ne s'applique pas lorsque le bailleur est une personne physique elle-même âgée de plus de 65 ans, ou dont les ressources propres sont inférieures au même plafond. La loi met alors en balance un locataire âgé et un propriétaire âgé ou aux ressources modestes, et dans ce cas, c'est la faculté de vendre du propriétaire qui prévaut.

Congé pour vente, congé pour reprise et motif légitime

Les trois motifs de congé du bailleur prévus à l'article 15 sont faciles à confondre mais emportent des obligations différentes. Le congé pour vente met fin au bail afin que le bailleur puisse vendre, et déclenche le droit de préemption décrit plus haut. Le congé pour reprise met fin au bail afin que le bailleur, ou un proche déterminé, puisse s'y installer, et il doit désigner le bénéficiaire ainsi que le motif réel. Le congé pour motif légitime et sérieux, le plus souvent un manquement du locataire lui-même tel que des retards de paiement répétés, n'ouvre aucun droit d'achat puisque rien n'est vendu.

Ce que ces trois congés ont en commun, c'est qu'ils ne peuvent jouer qu'au terme du bail et seulement avec le préavis complet. Aucun d'eux ne constitue un raccourci pour évincer un locataire en cours de bail. Lorsqu'un locataire cesse simplement de payer, la voie du bailleur n'est pas un congé mais la procédure de recouvrement des impayés décrite sur la page consacrée à l'expulsion.

Ce qu'un locataire doit vérifier en recevant un congé pour vente

Un locataire qui reçoit un congé pour vente a plusieurs points à vérifier avant toute chose. Le congé doit respecter l'intégralité du délai de six mois (trois en meublé) et expirer au terme du bail ; il doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, puisque c'est là l'offre ; et il doit parvenir au locataire par l'une des voies admises. Un congé trop court, prématuré, ou dépourvu de prix peut être contesté.

Le locataire n'est jamais obligé d'acheter. Refuser l'offre signifie simplement que le bail prend fin au terme et que le locataire quitte les lieux, après avoir eu la priorité. Un locataire qui souhaite rester, qui estime le congé irrégulier, ou qui relève de la protection des plus de 65 ans peut obtenir un conseil gratuit auprès de l'ADIL locale ou saisir la commission départementale de conciliation avant l'échéance du terme.

Pour le préavis donné par le locataire lui-même, le dépôt de garantie, et l'ensemble des règles applicables au logement, voir nos pages sur le préavis du locataire, le dépôt de garantie, et le hub des droits des locataires en France.

Questions fréquentes

Quel préavis un bailleur français doit-il donner pour vendre un logement loué ?

Six mois avant le terme d'un bail non meublé, en application de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et trois mois avant le terme d'un bail meublé, en application de l'article 25-8. Le congé ne peut prendre effet qu'au terme du bail, jamais en cours de route, et il doit être signifié par lettre recommandée, par un commissaire de justice, ou remis en main propre contre signature. Un congé trop court ou signifié trop tard ne met pas fin au bail, qui se renouvelle alors.

Le locataire dispose-t-il d'un droit d'achat prioritaire sur le logement ?

Oui. En vertu de l'article 15-II, le congé pour vente vaut lui-même offre de vente au locataire, au prix indiqué. Le locataire dispose des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter. S'il accepte, il a deux mois pour réaliser l'achat, ou quatre mois s'il a indiqué avoir besoin d'un prêt. Un locataire qui achète ainsi son propre logement ne paie aucune commission d'agence. Ce droit ne s'applique pas lorsque l'acheteur est un proche du bailleur, jusqu'au troisième degré inclus, qui s'installe pour en faire sa résidence principale.

Que se passe-t-il si le bailleur vend ensuite à un tiers moins cher ?

Le locataire est protégé contre le risque d'être lésé par une baisse ultérieure du prix. Si le locataire a refusé la première offre et que le bailleur accepte ensuite de vendre à un tiers à un prix inférieur ou à des conditions plus favorables, l'article 15-II impose au notaire de notifier ces nouvelles conditions au locataire. Cette notification vaut nouvelle offre, et le locataire dispose d'un mois pour l'accepter. Cette règle empêche un bailleur d'annoncer un prix élevé pour évincer le locataire, puis de vendre moins cher à un autre acheteur.

Un bailleur peut-il vendre et expulser un locataire de plus de 65 ans ?

Pas librement. En vertu de l'article 15-III, un bailleur ne peut pas délivrer valablement un congé pour vente à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond du logement social, sans lui proposer un logement de remplacement adapté dans le même secteur. Cette protection couvre également un locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à ce plafond. Elle ne s'applique cependant pas lorsque le bailleur est une personne physique elle-même âgée de plus de 65 ans, ou dont les ressources sont inférieures au même plafond.

Un congé pour vente équivaut-il à une reprise du logement par le bailleur ?

Non. Le congé pour vente met fin au bail afin que le bailleur puisse vendre, et confère au locataire un droit de préemption. Le congé pour reprise met fin au bail afin que le bailleur ou un proche désigné puisse s'y installer, et ne confère aucun droit d'achat puisque rien n'est vendu. Le congé pour motif légitime et sérieux, tel qu'un manquement du locataire, constitue un troisième motif, distinct des deux premiers. Les trois ne peuvent prendre effet qu'au terme du bail et avec le préavis légal complet.