Expulsion locataire en France : la procédure et le piège des six semaines

Presque tout ce qui est écrit en français sur l'expulsion locataire commence par la même phrase : depuis la loi Kasbarian de 2023, le locataire dispose de six semaines pour payer après un commandement de payer. Pour une grande partie des personnes qui la lisent, cette phrase est fausse, et elle est fausse dans le sens qui leur coûte le plus cher. Si le bail était déjà en cours le 29 juillet 2023, le délai applicable est celui inscrit dans sa propre clause résolutoire, qui dans presque tous les baux rédigés avant cette date est de deux mois, et quelqu'un qui agit selon la version des six semaines abandonne soit du temps dont il dispose encore, soit rate une échéance qu'il pensait avoir.

Ce qui suit reprend la procédure dans l'ordre, depuis le premier acte formel jusqu'au moment où un commissaire de justice peut effectivement faire sortir quelqu'un du logement, et signale où les deux versions de la règle divergent. La séquence est la même quel que soit le délai applicable. Seule la durée d'une étape change, et seulement pour certains baux.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un conseil juridique.

La règle des six semaines ne s'applique pas à tous les baux

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit la résiliation d'un bail d'habitation pour loyers impayés. L'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, texte généralement appelé loi Kasbarian ou Kasbarian Bergé, l'a réécrit de sorte qu'une clause résolutoire produit ses effets six semaines après un commandement de payer resté infructueux, au lieu des deux mois qui s'appliquaient depuis 1989.

La loi est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. La question qui s'est immédiatement posée était de savoir ce qu'il advenait des millions de baux déjà en cours à cette date, chacun contenant une clause résolutoire rédigée autour de l'ancien délai de deux mois.

La Cour de cassation y a répondu le 13 juin 2024 dans son avis n° 24-70.002, rendu à la demande du tribunal de proximité de Trévoux. Sa position est étroite et précise : les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668, en ce qu'elles modifient le délai minimal accordé au locataire pour payer après la signification d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi.

En pratique, cela signifie que le délai applicable est celui inscrit dans le bail. Un bail conclu avant le 29 juillet 2023, avec une clause résolutoire prévoyant deux mois, conserve ces deux mois. Un bail conclu ou renouvelé après cette date, rédigé selon le texte actuel, applique les six semaines. Le document à vérifier est le bail, pas un article de presse sur la réforme.

Cela compte dans les deux sens. Un locataire à qui l'on a dit qu'il disposait de six semaines pourrait cesser deux semaines trop tôt de chercher à réunir la somme due. Un bailleur qui fait délivrer une assignation en comptant six semaines sur un bail ancien risque de voir la procédure contestée sur ce délai.

Étape un : le commandement de payer

La procédure pour impayés commence par un commandement de payer, délivré par un commissaire de justice, la profession qui a remplacé les huissiers de justice en 2022. Une lettre du bailleur, aussi ferme soit-elle, n'est pas un commandement de payer et ne fait courir aucun délai.

L'article 24 précise ce que le document doit contenir, à peine de nullité. Il doit indiquer le délai accordé au locataire pour payer, détailler les sommes réclamées en distinguant loyer et charges, reproduire les dispositions légales applicables, et informer le locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander une assistance.

Le commissaire de justice doit également en informer la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, lorsque le locataire accuse au moins deux mois de retard. Cette notification n'est pas une formalité que le lecteur peut ignorer : c'est elle qui déclenche la mise en contact du ménage avec le dispositif départemental de prévention, et c'est généralement la voie la plus rapide vers une solution qui évite l'audience.

Étape deux : le délai d'attente, et ce qui y met fin

Pendant les six semaines ou les deux mois, la situation est simple. Payer intégralement tout ce que couvre le commandement empêche la clause résolutoire de produire effet et met fin à l'affaire. Un paiement partiel ne le fait pas.

Deux points méritent d'être notés. D'abord, les sommes réclamées sont parfois erronées, et un commandement fondé sur un solde inexact peut être contesté. Des retenues sur le dépôt de garantie, des charges jamais régularisées et des réparations contestées se retrouvent souvent dans ces montants. Les règles sur ce qu'un bailleur peut retenir sont exposées sur la page consacrée au dépôt de garantie.

Ensuite, c'est durant cette fenêtre que l'intervention sociale fonctionne réellement. Le fonds de solidarité pour le logement, la CCAPEX et l'ADIL locale existent précisément pour cela, et un plan négocié à ce stade évite tout ce qui suit.

Étape trois : l'assignation et l'audience

Si le délai expire sans paiement, le bailleur charge un commissaire de justice de délivrer une assignation, une citation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent pour le logement. Ce juge, créé en 2020, traite les litiges locatifs et le surendettement.

L'article 24 exige que l'assignation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience, afin que les services préfectoraux puissent réaliser une enquête sociale et saisir la CCAPEX du dossier. Lorsque le bailleur est une personne morale, autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré, l'assignation ne peut être délivrée que deux mois après la notification à la CCAPEX.

L'audience est le moment décisif. Le locataire doit s'y présenter ou s'y faire représenter. Le jugement peut être rendu en l'absence du locataire, et les arguments qui pèsent, un solde inexact, un commandement irrégulier, un défaut grave du logement, une capacité de remboursement, sont des arguments que personne ne présente pour une partie absente.

Étape quatre : les délais de grâce et la suspension de la clause

Le juge ne se limite pas à constater la résiliation du bail. En vertu de l'article 24 de la loi de 1989, qui applique le mécanisme de l'article 1343-5 du Code civil aux arriérés de loyer avec son propre plafond, plus long, le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à un maximum de trois ans, et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution de cet échéancier.

La loi n° 2023-668 a durci cette possibilité. La suspension n'est plus accordée aussi facilement d'office par le juge, et elle exige normalement que le locataire soit en mesure d'apurer la dette et qu'il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. Reprendre le paiement du loyer courant, même sans toucher aux arriérés, est donc la démarche la plus utile qu'un locataire puisse faire avant l'audience.

Si l'échéancier est respecté, l'article 24 prévoit que la clause de résiliation de plein droit est réputée n'avoir jamais joué. Le bail survit. Si une seule échéance est manquée, la résiliation reprend effet et le dossier suit son cours.

Étape cinq : le jugement et le commandement de quitter les lieux

Lorsque le juge ordonne le départ du locataire, la décision ne s'exécute pas d'elle-même. Un commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux, et l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que l'expulsion d'un logement habité ne peut intervenir avant deux mois à compter de ce document.

Ces deux mois ne sont pas garantis. Le même article permet au juge de réduire ou de supprimer ce délai, notamment lorsque les occupants sont entrés dans les lieux par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, ou lorsqu'une procédure de relogement a échoué du fait de l'occupant. À l'inverse, l'article L412-3 permet au juge d'accorder un délai supplémentaire, de trois mois à trois ans, lorsqu'un relogement ne peut être trouvé dans des conditions normales.

Étape six : le concours de la force publique

Si l'occupant est toujours présent à l'expiration du délai, le commissaire de justice ne peut pas forcer l'entrée seul. Une demande est adressée au préfet pour obtenir le concours de la force publique.

L'article L153-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que l'État est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et autres titres exécutoires, et qu'un refus ouvre droit à réparation. Un silence de deux mois vaut refus. Le bailleur peut alors engager la responsabilité de l'État, via le préfet et, si nécessaire, le tribunal administratif, mais l'occupant demeure dans le logement pendant ce temps. C'est à cette étape que les dossiers d'expulsion français passent le plus de temps.

La place de la trêve hivernale

Entre le 1er novembre et le 31 mars, l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution suspend l'exécution des mesures d'expulsion. Elle ne suspend que cette dernière étape. Le commandement de payer peut être délivré, l'audience tenue, le jugement rendu et le commandement de quitter les lieux notifié tout au long de l'hiver, et les arriérés continuent de s'accumuler. Les exceptions, et celle le plus souvent mal résumée, sont exposées sur la page consacrée à la trêve hivernale.

Ce que la loi n° 2023-668 a changé, et ce qui a été censuré

Au-delà du délai de six semaines, la loi de 2023 a créé un délit consistant à s'introduire dans le logement d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et à s'y maintenir, puni de deux ans d'emprisonnement et de 30 000 euros d'amende. Elle a également rendu la clause résolutoire obligatoire dans les baux d'habitation et généralisé la CCAPEX.

Une disposition n'a pas survécu. Dans sa décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023, le Conseil constitutionnel a validé l'essentiel de la loi mais a censuré son article 7, qui avait modifié l'article 1244 du Code civil pour exonérer le propriétaire d'un bâtiment occupé illicitement de ses obligations d'entretien et de sa responsabilité pour les dommages causés par sa ruine. Le Conseil a jugé cette exonération disproportionnée car elle privait aussi les tiers lésés d'un recours contre le propriétaire, ne leur laissant qu'un occupant parfois non identifié et non assuré. Le droit commun de la responsabilité liée à l'entretien des bâtiments s'applique donc toujours.

Les expulsions qui ne concernent pas des impayés

Toutes les expulsions ne font pas suite à des impayés. Un bailleur peut aussi mettre fin à un bail à son terme par un congé pour vente, pour occupation personnelle ou familiale, ou pour motif légitime et sérieux, sous réserve des règles de préavis exposées sur la page consacrée au préavis du locataire. Un congé irrégulier dans sa forme ou son motif ne met fin à rien, et un occupant qui reste après un congé valide est traité par la même voie judiciaire décrite ci-dessus, et non par une procédure plus rapide.

Plus d'informations générales sur le logement et le droit français sont regroupées sur le hub d'informations juridiques France, notamment sur la façon dont le loyer peut légalement être augmenté en cours de bail et sur l'usage de l'état des lieux d'entrée lorsque le litige porte sur l'état du logement.

Avertissement

Cette page fournit des informations générales sur la procédure d'expulsion française à des fins pédagogiques. Elle ne constitue pas un conseil juridique et ne constitue pas une évaluation de la situation locative, des impayés ou de la procédure propres à un lecteur. Le délai applicable dépend de la rédaction de la clause résolutoire du bail concerné et de sa date, et l'issue de toute audience dépend des faits. Vérifiez les règles en vigueur auprès de service-public.gouv.fr ou de Légifrance, ou consultez un conseiller ADIL ou un avocat français qualifié, avant d'agir sur la base de ce qui est exposé ici.

Questions fréquentes

Le délai après un commandement de payer est-il de six semaines ou de deux mois ?

Cela dépend du bail. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, fixe six semaines. Mais dans son avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, la Cour de cassation a jugé que l'article 10 n'a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au moment de l'entrée en vigueur de la loi. Un bail en cours le 29 juillet 2023 dont la clause résolutoire indique deux mois conserve donc ces deux mois. Il faut lire la clause du bail lui-même plutôt que de se fier à un résumé général.

Un bailleur en France peut-il expulser un locataire sans passer par la justice ?

Non. La résiliation pour loyers impayés doit être constatée ou ordonnée par un juge, et l'expulsion physique ne peut être réalisée que par un commissaire de justice agissant sur décision de justice, avec le concours de la force publique autorisé par le préfet si l'occupant ne part pas. Changer les serrures, retirer les affaires du locataire, couper les fluides ou faire pression pour qu'il parte constituent des infractions pénales au titre de l'article 226-4-2 du Code pénal, quel que soit le montant du loyer dû.

Que se passe-t-il si les arriérés sont payés avant l'audience ?

Le paiement de tout ce que couvre le commandement de payer dans le délai applicable empêche la clause résolutoire de produire effet, et le bail se poursuit. Si le paiement intervient plus tard, le juge peut néanmoins accorder un échéancier de remboursement allant jusqu'à trois ans en vertu de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui applique le mécanisme de l'article 1343-5 aux arriérés de loyer avec son propre plafond, plus long, et suspendre les effets de la clause. Si le locataire respecte alors cet échéancier, l'article 24 prévoit que la clause de résiliation de plein droit est réputée n'avoir jamais joué.

La trêve hivernale annule-t-elle une expulsion ?

Non. L'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution suspend l'exécution d'une expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars, mais la procédure sous-jacente se poursuit : l'affaire peut être introduite, plaidée et jugée, et les arriérés continuent de s'accumuler. La suspension ne s'applique pas non plus dans toutes les situations, en particulier lorsque l'occupation a commencé par voies de fait. La page consacrée à la trêve hivernale détaille les exceptions.

Qu'est-ce que le concours de la force publique et combien de temps cela prend-il ?

Une fois les deux mois suivant le commandement de quitter les lieux écoulés et si l'occupant est toujours présent, le commissaire de justice demande au préfet d'autoriser le concours de la force publique. L'article L153-1 du Code des procédures civiles d'exécution impose à l'État de prêter son concours à l'exécution des jugements, et un silence de deux mois vaut refus. Un refus ouvre droit à réparation de la part de l'État, évaluée selon la procédure des articles R154-1 et suivants, mais cela ne raccourcit rien pour les parties.