État des lieux en France : les règles du constat d'entrée et pourquoi il décide de votre dépôt de garantie

Personne ne lit attentivement l'état des lieux le jour de l'emménagement. Vous êtes debout dans un appartement vide, un trousseau de clés à la main, un agent attend, et le constat comporte trois pages d'abréviations sur l'état des plinthes. Puis vous partez deux ans plus tard, et c'est ce document, et lui seul, qui décide si votre dépôt de garantie vous est restitué.

Le constat d'entrée est le document le plus déterminant de toute la location en France, et il fonctionne d'une manière que la plupart des locataires comprennent mal. Son absence ne vous protège pas. Selon le Code civil, en l'absence de constat, l'hypothèse par défaut est que vous avez reçu le logement en bon état, ce qui est précisément l'hypothèse que vous ne souhaitez voir consignée que si elle est vraie.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un avis juridique.

Ce que la loi exige réellement

L'article 3-2 de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989 exige un état des lieux lors de la remise des clés et un autre lors de leur restitution, établis selon la même forme et en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. La forme et le contenu sont fixés par le décret n 2016-382 du 30 mars 2016.

Il doit être contradictoire, ce qui signifie ici que les deux parties sont physiquement présentes, ou représentées par une personne qu'elles ont mandatée. Il peut être réalisé à l'amiable entre bailleur et locataire, ou par l'agence de location pour le compte du bailleur. Le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail, et l'inspection doit se dérouler dans un éclairage suffisant, ce qui paraît anodin jusqu'à ce que l'on vous remette un constat établi au crépuscule dans un couloir non éclairé.

Le document peut être établi sur papier ou sous forme électronique. Les deux constats peuvent figurer sur une seule feuille avec une colonne entrée et une colonne sortie, ou sur deux feuilles séparées présentées de la même façon. Quel que soit le format utilisé, un exemplaire est remis à chaque partie au moment de la signature, en main propre ou par voie électronique.

Lorsqu'une partie refuse de se présenter, refuse de réaliser l'inspection, ou refuse de signer, chacune des parties peut mandater un commissaire de justice pour établir un constat locatif. L'officier doit informer les deux parties par lettre recommandée au moins sept jours avant le rendez-vous, et le coût réglementé est partagé à parts égales entre le bailleur et le locataire.

L'article 1731 et à qui profite le silence

L'article 1731 du Code civil tient en une phrase et tranche la plupart des litiges de sortie : à défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, et doit les rendre dans cet état, sauf preuve contraire.

Lisez bien le sens de cette règle, car de nombreux guides l'inversent. La présomption par défaut joue contre le locataire. S'il n'y a pas de constat d'entrée et que le bailleur affirme que la cuisine était impeccable le premier jour, le point de départ en droit est que c'était le cas, et c'est à vous de prouver le contraire. Des photographies datées aident, mais une photographie est une preuve qu'il faut faire valoir, pas un aveu signé.

Le contrepoids se trouve dans l'article 3-2 lui-même. En l'absence de constat, ou si aucun exemplaire n'a été remis à l'une des parties, la présomption de l'article 1731 ne peut être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement du constat ou à sa remise. C'est cette disposition qui renverse la situation.

En pratique, cela signifie que l'issue dépend de la raison pour laquelle il n'y a pas de constat. Si le locataire a refusé de s'y présenter, ou si aucune des deux parties n'a simplement pris le temps de le faire, le locataire est traité comme ayant reçu le logement en bon état de réparations locatives. Si le bailleur a refusé, et que le locataire lui a adressé une mise en demeure formelle demandant l'inspection sans que le bailleur ne s'exécute, celui-ci devra prouver, à la fin du bail, que le logement a été remis en bon état avant de pouvoir réclamer quoi que ce soit au titre de dégradations.

C'est pourquoi la mise en demeure compte autant. Une lettre recommandée exigeant l'inspection, envoyée au moment des faits, est ce qui transforme l'inaction du bailleur en problème pour le bailleur. Sans elle, l'absence de constat reste plutôt un problème pour le locataire.

Le délai de dix jours et l'exception du chauffage

Signer ne clôt pas le dossier. Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de rectifier le constat d'entrée dans les dix jours suivant son établissement, pour tout ce qui concerne le logement. Formulez la demande par écrit et conservez une preuve d'envoi.

Le chauffage bénéficie d'un calendrier propre, pour la raison évidente qu'on ne peut pas tester un radiateur en juillet. Pour l'état des éléments de chauffage, le locataire peut formuler la même demande à tout moment pendant le premier mois de la période de chauffe. Si le logement dispose d'un chauffage ou d'une production d'eau chaude individuels, ou d'une fourniture collective avec comptage individuel, le bailleur doit également compléter le constat d'entrée, puis le constat de sortie, avec les relevés d'index pour chaque source d'énergie.

Si le bailleur refuse d'apporter une rectification, la voie gratuite est la commission départementale de conciliation du département où se situe le logement. Il vaut mieux l'utiliser avant la fin du bail plutôt que de garder l'argument pour la sortie.

Qui paie, et ce qui ne peut pas être facturé

Lorsque le bailleur et le locataire réalisent eux-mêmes l'inspection, aucun frais n'est dû. Lorsqu'une agence de location réalise l'état des lieux d'entrée, une partie du coût peut être répercutée sur le locataire, mais sous réserve de deux plafonds appliqués conjointement : la part du locataire ne peut dépasser la moitié du montant facturé, ni 3,03 euros par mètre carré de surface habitable. C'est le plus bas des deux montants qui est dû par le locataire.

L'état des lieux de sortie est différent. Lorsqu'il est réalisé par le bailleur ou son représentant en présence du locataire, ce dernier ne peut se voir facturer aucun frais. Toute clause du bail mettant le coût de l'état des lieux de sortie à la charge du locataire est abusive et réputée non écrite, ce qui signifie qu'elle peut simplement être ignorée plutôt que négociée. Le constat locatif établi par un commissaire de justice, ordonné parce qu'une partie refusait de coopérer, fait exception : son coût réglementé est partagé par moitié.

Le mythe de la grille de vétusté obligatoire

De nombreux guides sur la location en France affirment qu'une grille de vétusté est obligatoire. Ce n'est pas le cas. L'article 7 de la loi n 89-462 et le décret n 2016-382 du 30 mars 2016 permettent au bailleur et au locataire de convenir, au moment de la signature du bail, d'appliquer une grille établie à partir d'une norme nationale ou d'un accord collectif du secteur. C'est une option que les parties choisissent d'adopter, pas une obligation.

En l'absence de grille convenue, la vétusté est tout de même déduite, elle est simplement appréciée selon la jurisprudence ordinaire plutôt que par un barème. La règle de fond ne change pas pour autant : l'usure normale du logement ou de ses équipements ne peut jamais justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Seule une dégradation imputable au locataire le peut, et le bailleur doit en justifier le montant par un devis ou une facture.

Une grille aide surtout en supprimant le débat. Si une moquette de dix ans a une durée de vie théorique de cinq ans selon la grille, sa valeur résiduelle est nulle et aucune retenue ne se justifie. Si l'on vous propose un bail avec une grille annexée, la lire vaut bien dix minutes.

État des lieux de sortie, dépôt de garantie et délais

Le constat de sortie est comparé au constat d'entrée, poste par poste, ce qui explique pourquoi le levier se trouve dans le document d'entrée. Lorsque les deux concordent, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés. En cas de non-concordance, le bailleur dispose de deux mois, et toute retenue doit être justifiée par des pièces.

Une restitution tardive entraîne une pénalité automatique de dix pour cent du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé, un mois entamé comptant pour un mois entier. La pénalité ne s'applique pas lorsque le retard est causé par le fait que le locataire n'a pas communiqué sa nouvelle adresse au moment de la remise des clés. Une action pour un dépôt de garantie jamais restitué doit être portée devant le juge des contentieux de la protection dans les trois ans suivant la date à laquelle il était dû.

Notez aussi que lorsque le bailleur ne se présente pas et qu'aucun constat de sortie n'est établi, le locataire est généralement considéré comme ayant rendu le logement en bon état. Cela ne fonctionne que pour un locataire qui n'a pas fait obstacle à l'inspection : en vertu de l'article 3-2, la partie qui a bloqué le constat ne peut s'en prévaloir, si bien qu'un locataire qui ne se présente pas au rendez-vous de sortie n'y gagne rien.

Si vous en êtes encore à l'étape du préavis, le calendrier de remise des clés est fixé par les règles présentées dans notre guide sur le préavis du locataire en France. Le reste de nos guides juridiques sur la France est rassemblé sur la page guides juridiques France.

En cas de désaccord sur le constat

Commencez par une lettre recommandée au bailleur ou à l'agence exposant le désaccord de la manière la plus précise possible, avec photographies, factures et texte applicable joints. Cette lettre est en pratique un préalable, et met souvent fin au litige.

Si ce n'est pas le cas, l'étape amiable suit, par la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice, tous deux gratuits. Pour les litiges portant sur l'état des lieux et le dépôt de garantie, cette étape est généralement requise avant de saisir la justice. Le tribunal compétent est celui du juge des contentieux de la protection couvrant le logement. L'ADIL locale propose un conseil gratuit et indépendant en droit du logement, et constitue l'endroit raisonnable pour vérifier le bien-fondé d'une demande avant d'engager la moindre dépense.