Encadrement des loyers en France : où le plafonnement du loyer s'applique réellement (2026)

Vous êtes probablement ici parce qu'on vous a dit que votre loyer était plafonné, et vous voulez maintenant savoir si c'est réellement vrai là où vous habitez. Ce n'est très souvent pas le cas. L'expression encadrement des loyers est employée de façon approximative dans les médias immobiliers français pour désigner plusieurs règles différentes à la fois, et la version à laquelle la plupart des gens pensent, un plafond publié au mètre carré que le bailleur ne peut pas dépasser, n'existe que dans une dizaine de territoires du pays.

Cette confusion a une origine précise, qu'il vaut mieux nommer d'emblée : zone tendue et encadrement des loyers sont deux statuts juridiques distincts. Des milliers de communes sont en zone tendue. Très peu d'entre elles disposent d'un loyer de référence. Cette page distingue les deux, indique où le plafond s'applique réellement et depuis quand, explique comment le plafond est construit et ce qu'un locataire peut faire face à un loyer qui le dépasse, et signale la date d'expiration inscrite dans le dispositif lui-même.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 21 juillet 2026. Cette page présente des informations juridiques générales, et non un conseil juridique.

Ce qu'est réellement l'encadrement des loyers

L'encadrement des loyers, au sens strict, est un dispositif expérimental créé par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN. Il n'est automatique nulle part. Un établissement public de coopération intercommunale doit se porter volontaire, le gouvernement doit donner son accord par décret, et c'est seulement alors que le préfet prend un arrêté fixant les loyers de référence pour ce territoire.

Là où il est en vigueur, le préfet publie chaque année un tableau des loyers de référence. Les tableaux sont ventilés par secteur géographique, par nombre de pièces principales, selon que le logement est loué meublé ou non meublé, et selon la période de construction du bâtiment. Les chiffres sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable.

Parce que le dispositif est expérimental, il comporte une date de fin légale plutôt que de courir indéfiniment. Cette date est traitée plus loin dans cette page, et elle importe davantage en 2026 qu'à aucun autre moment depuis le début du dispositif.

La zone tendue est un statut différent, et c'est la source de la confusion

Une zone tendue est une commune appartenant à une agglomération de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements. La liste figure en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, et cette annexe a été remplacée et modifiée à plusieurs reprises, la plus récente étant le décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, en vigueur depuis le 24 décembre 2025. L'annexe comporte deux tableaux. Le premier recense les communes appartenant à une agglomération continue de plus de 50 000 habitants, environ 1 430 aujourd'hui, et c'est cette liste qui entraîne les conséquences sur le bail : le préavis réduit d'un mois pour le locataire et le décret annuel de relocation. Le second tableau ajoute environ 2 259 communes touristiques, uniquement pour la taxe sur les logements vacants, et ces communes ne bénéficient ni du préavis réduit ni du plafond de relocation.

Le statut de zone tendue produit des effets réels. Il raccourcit le préavis du locataire à un mois, il fait entrer la commune dans le champ de la taxe annuelle sur les logements vacants, et il déclenche le décret de relocation décrit plus loin. Ce qu'il ne fait pas, à lui seul, c'est créer un loyer de référence ou un quelconque plafond publié au mètre carré.

Un bailleur situé dans une commune en zone tendue sans dispositif d'encadrement est donc généralement libre de fixer le loyer d'une première location, sous réserve de la règle de relocation lorsqu'il y avait un locataire précédent. Pour vérifier le statut de votre propre commune, le gouvernement publie un outil de vérification officiel sur service-public.gouv.fr, qui répond uniquement à la question de la zone tendue. Il ne vous indique pas si l'encadrement s'applique.

Où l'encadrement des loyers est en vigueur, et depuis quand

Les territoires appliquant actuellement le dispositif, avec la date de démarrage de chacun, sont les suivants.

• Paris, depuis le 1er juillet 2019
• Lille et les communes voisines au sein de la Métropole Européenne de Lille, depuis le 1er mars 2020
• Plaine Commune, au sein de la Métropole du Grand Paris, depuis le 1er juin 2021
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021
• Est Ensemble, au sein de la Métropole du Grand Paris, depuis le 1er décembre 2021
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022
• L'agglomération du Pays Basque, 24 communes, depuis le 25 novembre 2024
• Grenoble-Alpes Métropole, 21 de ses 49 communes, depuis le 20 janvier 2025

Deux points de cette liste sont faciles à mal comprendre. Le dispositif grenoblois est partiel : 13 communes sont couvertes sur l'ensemble de leur territoire et 8 autres seulement sur une partie de celui-ci, et les loyers de référence sont actualisés chaque année, le plus récemment par un arrêté préfectoral du 6 janvier 2026 s'appliquant aux baux signés ou renouvelés à compter du 20 janvier 2026. Par ailleurs, plusieurs territoires présentés dans la presse comme couverts, dont l'agglomération d'Annemasse et Marseille, sont en réalité candidats ou font l'objet de débats, mais ne sont pas des territoires où un plafond est en vigueur.

Un cadre distinct et plus récent existe pour les départements d'outre-mer. La loi n° 2025-534 du 13 juin 2025 y a ouvert sa propre expérimentation d'encadrement, avec des candidatures ouvertes jusqu'en 2027. Elle fonctionne selon la même logique : un territoire doit candidater, puis un décret suivi d'un arrêté préfectoral doivent intervenir avant qu'un plafond n'existe.

Comment le plafond est construit

Trois chiffres résultent de l'arrêté préfectoral pour chaque combinaison de secteur, de taille, de type de location (meublée ou non) et de période de construction.

Le loyer de référence est le loyer médian pour cette combinaison, calculé à partir des données de l'observatoire local des loyers. Le loyer de référence majoré est cette médiane augmentée de 20 %, et c'est le plafond opérationnel : le loyer de base hors charges ne peut pas le dépasser. Le loyer de référence minoré est la médiane réduite de 30 %, et il joue dans le sens inverse, en faveur du bailleur, en permettant de relever un loyer anormalement bas lors du renouvellement du bail.

Tout ceci porte sur le loyer de base, le loyer hors charges. Les provisions pour charges, le dépôt de garantie et un éventuel complément de loyer sont traités séparément, ce qui explique pourquoi le montant mensuel total d'une annonce vous renseigne assez peu à lui seul.

Le complément de loyer

Le complément de loyer est le point de tension dans la plupart des litiges. Il permet à un bailleur de facturer au-delà du loyer de référence majoré, mais uniquement lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort véritablement exceptionnelles pour son secteur, qui ne sont pas déjà reflétées dans les loyers de référence, et qui ne sont pas simplement les caractéristiques ordinaires d'un appartement comparable à proximité.

Il doit figurer séparément dans le bail, avec son montant et sa justification. Il ne peut pas servir à maquiller un défaut, et il est exclu lorsque le logement présente des problèmes tels qu'une mauvaise isolation thermique, de l'humidité, des infiltrations, des installations électriques défectueuses ou un classement énergétique F ou G.

Un locataire qui estime le complément injustifié dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. Si la conciliation échoue ou si le bailleur ne se conforme pas à l'avis de la commission, le locataire dispose alors de trois mois à compter de la réception de cet avis pour saisir le juge des contentieux de la protection. Devant le juge, c'est au bailleur de démontrer que le complément est justifié.

Ce que le bail et l'annonce doivent indiquer

Dans un territoire soumis à l'encadrement, le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement. Les annonces de location doivent également les afficher. Une annonce qui les omet est un signal d'alerte, et cette omission constitue elle-même un manquement qui peut être signalé.

Si le loyer indiqué dans votre bail dépasse déjà le plafond, la première étape consiste généralement en une mise en demeure écrite adressée au bailleur, envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception, demandant la mise en conformité du loyer et le remboursement du trop-perçu. La conciliation devant la commission départementale de conciliation est gratuite. Le juge des contentieux de la protection est la juridiction qui tranche ces litiges si la conciliation ne les résout pas.

Il existe aussi une voie administrative qui ne dépend pas d'une action du locataire en justice. Le préfet peut mettre en demeure le bailleur de mettre le contrat en conformité et de rembourser le trop-perçu dans un délai de deux mois. Si cette mise en demeure n'est pas suivie d'effet, le préfet peut infliger une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 euros pour un bailleur particulier et jusqu'à 15 000 euros pour une société, selon la procédure fixée par le décret n° 2019-437 du 13 mai 2019.

Les actions relatives à un bail d'habitation se prescrivent généralement par trois ans en vertu de l'article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si bien que tarder a un coût réel.

L'expiration du 24 novembre 2026

Le dispositif a été autorisé pour cinq ans par l'article 140 de la loi ELAN, puis prolongé à huit ans par la loi 3DS n° 2022-217 du 21 février 2022. En comptant à partir de la publication de la loi ELAN au Journal officiel le 24 novembre 2018, cela situe la fin de l'expérimentation au 24 novembre 2026.

Une proposition de loi visant à pérenniser le dispositif, à le renforcer et à l'ouvrir à d'autres territoires a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale en décembre 2025 et est actuellement examinée par le Sénat. Une prolongation plus limitée de deux ans pour les territoires déjà participants a également été évoquée. Aucune des deux n'a été adoptée. À la date indiquée en haut de cette page, aucune n'avait été promulguée, et aucune prolongation ne peut être considérée comme du droit tant qu'elle ne l'est pas. Toute source décrivant l'encadrement des loyers comme un élément permanent du droit locatif français décrit un dispositif dont le texte fondateur comporte actuellement une date de fin.

Notez ce qui disparaîtrait et ce qui ne disparaîtrait pas. Le décret de relocation en zones tendues, le gel des loyers F et G, et les règles ordinaires de révision annuelle du loyer figurent dans des textes distincts et ne dépendent pas de l'expérimentation ELAN.

Les règles qui limitent le loyer en dehors de l'encadrement

Deux autres mécanismes sont fréquemment confondus avec l'encadrement des loyers, et tous deux s'appliquent bien plus largement.

Le premier est la règle de relocation. Dans toute commune en zone tendue, lorsqu'un logement est reloué à un nouveau locataire, le loyer ne peut généralement pas dépasser celui payé par le locataire précédent, ajusté au maximum de l'IRL si aucune révision n'a eu lieu au cours des douze mois précédents. Cette règle est renouvelée par décret chaque année en vertu de l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Le texte actuellement en vigueur est le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025, qui couvre les baux conclus ou renouvelés entre le 1er août 2025 et le 31 juillet 2026. Des exceptions limitées existent, notamment une première location, un logement resté vacant plus de dix-huit mois, ou des travaux d'amélioration importants.

Le second est le gel lié à la performance énergétique. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté du tout, que ce soit par révision annuelle, par clause travaux, lors du renouvellement ou lors d'une relocation. Cette règle découle de l'article 159 de la loi Climat et Résilience et a été précisée par le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022, et, contrairement à l'expérimentation ELAN, elle n'a pas de date de fin. Notre page sur le calcul d'une augmentation de loyer explique comment ce gel interagit avec la révision annuelle de l'IRL, et le hub d'informations juridiques France regroupe nos autres pages de droit français.