Alquiler y vivienda en España: desahucio, okupas y burofax (2026)

La ley española de vivienda da a los inquilinos una protección legal prolongada, da al arrendador una vía judicial específica para recuperar el piso y da a ambas partes un arma de papel, el burofax, cuyo peso legal sorprende a mucha gente. Esta sección traza el mapa de todas las piezas y enlaza con la página específica de cada una.

Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información legal general sobre la legislación española y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto.

El marco del alquiler: la LAU

El alquiler de vivienda se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su protección central es la duración: sea cual sea el plazo que fije el contrato, el inquilino puede permanecer hasta que el arrendamiento alcance los cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica), mediante prórrogas anuales obligatorias, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que se marcha (art. 9). Cuando ese periodo termina sin que ninguna de las partes avise, el contrato se prorroga hasta tres años más (art. 10).

El dinero también está regulado. La fianza es de una mensualidad para vivienda y de dos para otros usos, y cualquier garantía adicional en un contrato ordinario está limitada a dos mensualidades más (art. 36). Y la renta solo se actualiza anualmente si el contrato incluye una cláusula que lo prevea, con el incremento limitado por referencia a un índice (art. 18); la Ley de Vivienda de 2023 encargó al INE definir un índice de referencia específico para la actualización de alquileres. La página del contrato de alquiler explica el contrato en la práctica, la página de la subida del alquiler la mecánica de actualización, y la página de la Ley de Vivienda la reforma de 2023.

Cuando la relación se rompe: la vía del desahucio

El impago lleva al arrendador a un procedimiento civil específico y rápido, el juicio verbal de desahucio, con un requerimiento judicial que da al inquilino diez días para pagar, marcharse u oponerse, y con una fecha de desahucio ya fijada de antemano si no hace nada. El inquilino cuenta con una carta poderosa, utilizable una sola vez: pagar todo lo que debe detiene el procedimiento (enervación). La página del desahucio recorre todo el calendario, incluida la comprobación de vulnerabilidad que puede suspender un desahucio hasta dos o cuatro meses.

Okupas: dos delitos, no uno

El debate público habla de «okupas»; el Código Penal habla de dos cosas muy distintas. Ocupar la vivienda de otra persona es allanamiento de morada (art. 202 CP), castigado con prisión. Ocupar un inmueble vacío que no es morada de nadie es usurpación (art. 245.2 CP), castigada con multa.

Desde el 3 de abril de 2025 los dos delitos están en la lista del juicio rápido, un cambio real que la cobertura popular exagera constantemente. La página de okupas separa los delitos, los procedimientos y los mitos.

El burofax: el papel que cambia el resultado

La legislación española asocia repetidamente consecuencias jurídicas a las comunicaciones que se pueden acreditar fehacientemente, con contenido y entrega certificados. El vehículo habitual es el burofax de Correos. Un ejemplo verificado de su fuerza: un requerimiento de pago fehaciente enviado por el arrendador al menos 30 días antes de presentar la demanda elimina el derecho del inquilino a detener el desahucio pagando tarde (art. 22.4 LEC). La página del burofax explica cuándo enviarlo, qué acredita y qué cuesta, y su utilidad va mucho más allá del alquiler, desde las reclamaciones de deuda hasta los conflictos de comunidad.

Esta página ofrece información legal general sobre la legislación española y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto. Los textos que rigen son las versiones vigentes publicadas en el BOE.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo puede quedarse un inquilino en un piso alquilado en España?

Sea cual sea el plazo firmado, el inquilino puede prorrogar un contrato de alquiler de vivienda habitual año a año hasta los cinco años, o siete si el arrendador es una empresa (art. 9 LAU). Si ninguna de las partes avisa al terminar ese periodo, el contrato se prorroga hasta tres años más (art. 10 LAU).

¿Qué fianza puede pedir un arrendador en España?

La fianza legal es de una mensualidad de renta para vivienda y de dos mensualidades para otros usos (art. 36 LAU). En los contratos ordinarios de hasta cinco años (siete con un arrendador empresa), cualquier garantía adicional que pacten las partes está limitada al equivalente a dos mensualidades más.

¿Puede mi arrendador subir la renta cada año en España?

Solo si el contrato incluye una cláusula de actualización: sin un pacto expreso, no se aplica ninguna actualización anual (art. 18 LAU). Cuando existe esa cláusula, el incremento anual está limitado por referencia a un índice según el mismo artículo.

¿Es legal okupar una casa en España?

No. Ocupar la vivienda de otra persona es el delito de allanamiento de morada (art. 202 CP), castigado con prisión, y ocupar un inmueble vacío que no es morada de nadie es usurpación (art. 245.2 CP), castigada con multa. Desde abril de 2025 los dos delitos están en la lista del juicio rápido penal, aunque eso es un procedimiento penal más rápido, no un desahucio automático en 48 horas.