Ley de Vivienda: gran tenedor, zonas tensionadas y quién paga la agencia (2026)

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, es la norma detrás de la mayor parte de lo que ha cambiado en el arrendamiento en España en los últimos tres años: la etiqueta de gran tenedor, las zonas tensionadas y quién paga a la agencia. Es un marco estatal, pero buena parte de lo que hace solo se activa cuando una comunidad autónoma o una administración local lo pone en marcha. Esta página separa lo que se aplica en todas partes de lo que depende de dónde esté la vivienda.

Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.

Quién cuenta como gran tenedor

Un gran tenedor, en el sentido que utiliza la ley a lo largo de su articulado, es la persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida de uso residencial, quedando excluidos de ese cómputo los garajes y los trasteros (art. 3.k Ley 12/2023).

Dentro de una zona que haya sido efectivamente declarada zona de mercado residencial tensionado, la comunidad autónoma responsable de la declaración puede concretar esa definición a titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en esa zona, siempre que el umbral inferior se justifique en la propia memoria justificativa de la declaración. Fuera de una zona declarada, se aplica el umbral general de 10 inmuebles o 1.500 metros cuadrados.

El estatus importa porque varios de los otros mecanismos de la ley dependen directamente de él: la prórroga extraordinaria obligatoria del contrato para inquilinos vulnerables prevista en las reglas del contrato de alquiler se aplica específicamente a los arrendadores que son gran tenedor, y las demandas de desahucio han venido incorporando la obligación de declarar si el demandante es gran tenedor, un requisito de admisión que a su vez ha sido parcialmente anulado por el Tribunal Constitucional, como se explica más abajo.

Zonas de mercado residencial tensionado: qué activa la etiqueta

El art. 18 de la ley permite a la administración de vivienda competente en cada caso, que en la práctica suele ser la comunidad autónoma o una entidad local dentro de sus propias competencias, declarar una zona de mercado residencial tensionado allí donde exista un riesgo especial de que la oferta de vivienda no sea suficiente o asequible para la población residente.

Una declaración no es un simple anuncio. Debe ir precedida de un procedimiento preparatorio que recopile datos sobre los precios de alquiler y venta y su evolución, junto con indicadores de renta de los hogares que permitan medir qué parte de la renta de una familia supone realmente la vivienda en esa zona. La declaración debe someterse después a un trámite de información pública, durante el cual se hacen públicos los datos y estudios que la sustentan antes de que la declaración entre en vigor.

Esta página no enumera qué comunidades han declarado zonas ni dónde, porque ese mapa cambia constantemente a medida que cada región actúa según su propio calendario. Los criterios de activación sí son estatales (art. 18.3): la declaración debe documentar que el coste medio de la vivienda más los suministros básicos supera el 30 % de la renta media de los hogares de la zona, o que los precios crecieron al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC autonómico en los cinco años anteriores. Si necesitas saber si una dirección concreta está dentro de una zona declarada, la respuesta fiable la da la consejería de vivienda de esa comunidad.

Los gastos de agencia pasan al arrendador

Un cambio se aplica en toda España y sin condiciones: los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato de arrendamiento corren ahora a cargo del arrendador, no del arrendatario (art. 20 LAU, modificado por las disposiciones finales de la ley). Antes de la reforma, era práctica común que el inquilino pagara a la agencia que encontraba y gestionaba la vivienda; el artículo modificado reasigna ese coste concreto al arrendador con independencia de lo que las partes pacten en sentido contrario.

Esto no afecta a las reglas independientes sobre los gastos generales, los gastos corrientes de la propia vivienda, que las partes pueden seguir pactando que asuma el inquilino en las condiciones que recoge la página sobre el contrato de alquiler. La regla de los gastos de agencia es más estrecha y específica de quién paga al intermediario y el papeleo de formalizar el contrato.

Cómo conecta esto con el desahucio

El concepto de gran tenedor y las protecciones de vulnerabilidad que esta ley reforzó vuelven a aparecer en el juzgado. Las demandas de desahucio por impago deben indicar ahora si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si el demandante es gran tenedor, y el juez puede suspender el procedimiento de dos a cuatro meses mientras los servicios sociales valoran la vulnerabilidad. Parte del requisito documental original fue declarado inconstitucional por el Tribunal Constitucional a principios de 2025 (STC 26/2025). El mecanismo completo se explica en la página sobre el desahucio.

El nuevo índice de referencia de alquileres

La ley también encargó al INE, el instituto nacional de estadística, definir un índice de referencia para las actualizaciones anuales de renta, pensado para sustituir la vieja práctica de vincular las subidas a la inflación general y frenar incrementos desproporcionados. Ese encargo ya está en marcha y produce una cifra mensual publicada que se aplica a los contratos firmados tras la entrada en vigor de la ley. Como esa cifra cambia cada mes, tiene su propia explicación, con el valor actual, en la página sobre la subida del alquiler.

Qué significa esto en la práctica

Dos piezas de esta ley alcanzan a todo alquiler en España, sea cual sea la zona: la definición de gran tenedor y el traslado de los gastos de agencia al arrendador. El resto, las declaraciones de zona y las medidas que se derivan de ellas, solo tienen efecto donde una comunidad autónoma haya declarado realmente una zona y mientras esa declaración siga vigente. Cualquier afirmación sobre si una calle o un barrio concretos son o no tensionados debe consultarse a la consejería de vivienda de esa comunidad, no darse por respondida solo con el texto estatal.

Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto. Los textos de referencia son las versiones vigentes publicadas en el BOE.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la Ley de Vivienda en España?

Es la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, una ley marco estatal que introdujo la categoría de gran tenedor, el mecanismo para declarar zonas de mercado residencial tensionado, trasladó los gastos de agencia al arrendador y encargó un nuevo índice de referencia para las actualizaciones de renta. Varias de sus medidas solo entran en vigor cuando una administración regional o local las activa.

¿Quién cuenta como gran tenedor según la ley española?

La persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de más de 1.500 metros cuadrados de superficie construida de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros. Dentro de una zona tensionada declarada, la comunidad autónoma puede rebajar ese umbral a 5 o más inmuebles en la zona si justifica el umbral inferior.

¿Qué es una zona de mercado residencial tensionado?

Es un área residencial que una administración de vivienda competente ha declarado formalmente en riesgo especial de que la oferta de vivienda sea insuficiente o inasequible, tras un estudio preparatorio de precios y renta de los hogares y un trámite de información pública. Sus efectos prácticos, como los límites de renta y las prórrogas reforzadas del contrato, solo se aplican dentro de zonas efectivamente declaradas.

¿Quién paga ahora la comisión de la inmobiliaria en España?

El arrendador. Desde la reforma del art. 20 LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son por ley a cargo del arrendador, con independencia de cualquier pacto en contrario.

¿Se aplica la Ley de Vivienda igual en toda España?

No. La definición de gran tenedor y la regla de los gastos de agencia se aplican en toda España. Las declaraciones de zona, y todo lo que depende de ellas, solo se aplican donde una comunidad autónoma o una entidad local haya declarado efectivamente una zona tensionada, una decisión regional que varía según la zona y el momento.