Subida del alquiler: cuándo procede y el índice IRAV que la limita (2026)

Que un arrendador en España pueda subir la renta, y en cuánto, depende de lo que diga realmente el contrato y de cuándo se firmó. Desde 2023 existe además un nuevo índice publicado por la Administración, pensado específicamente para evitar que las actualizaciones de renta se adelanten a los ingresos de los hogares. Esta página explica las dos capas: la regla general del art. 18 LAU, y el índice IRAV que ahora limita las actualizaciones de los contratos más recientes.

Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.

Sin cláusula, no hay subida

La regla de partida del art. 18 LAU es más estricta de lo que la mayoría de los inquilinos espera: la renta solo se puede actualizar una vez al año, en la fecha de aniversario del propio contrato, y solo en los términos que hayan pactado las partes. Si el contrato escrito no dice nada sobre actualizar la renta, la regla por defecto no es «se aplica la inflación automáticamente». Es justo lo contrario: no se aplica ninguna actualización, salvo y hasta que las partes pacten una. El arrendador no puede introducir una subida a mitad de contrato que nunca se pactó al firmarlo.

Cuando las partes sí pactaron algún tipo de actualización pero la cláusula es imprecisa, por ejemplo si se refiere a la «actualización del valor monetario» sin nombrar un índice o metodología concretos, la ley no deja esa laguna abierta. La cubre vinculando la actualización anual a la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) de ese año.

El techo del IPC recogido en el propio artículo

El art. 18.1 también establece, en su propio texto, que la subida resultante de una actualización no puede superar la variación porcentual del Índice de Precios al Consumo (IPC) medida en la fecha de la actualización. Ese techo es texto literal del propio artículo. Para los contratos anteriores a la reforma de vivienda de 2023 que no queden sujetos al nuevo índice descrito más abajo, ese techo del IPC sigue siendo el límite aplicable.

El IRAV: un índice más nuevo y más estrecho para los contratos recientes

La Ley de Vivienda de 2023 añadió una instrucción independiente, ya incorporada a la LAU como disposición adicional undécima, que obliga al INE, el instituto nacional de estadística, a definir un índice de referencia específico para las actualizaciones anuales de renta, pensado como límite para el art. 18 y diseñado específicamente para evitar subidas desproporcionadas de la renta. El INE ha definido y publicado efectivamente ese índice, llamado Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), publicando sus primeros resultados en enero de 2025 y cifras mensuales desde entonces, en el mismo calendario de publicación que las estadísticas generales del IPC.

Según las propias indicaciones publicadas por el INE, los contratos de arrendamiento firmados después del 26 de mayo de 2023, fecha en que entró en vigor la Ley de Vivienda de 2023, se actualizan por referencia al IRAV en lugar del IPC general. Los contratos firmados antes de esa fecha no cambian automáticamente; siguen rigiéndose por lo que disponga la propia cláusula del contrato, o por las reglas por defecto del IPC/IGC descritas arriba.

El propio IRAV está construido para ser conservador por diseño: el INE lo define como el más bajo de tres cifras distintas, la variación anual del IPC general, la variación anual del IPC subyacente y una tasa de variación media ajustada recogida en el propio anexo metodológico del índice. Tomar el mínimo de tres indicadores es la razón por la que el IRAV suele situarse igual o por debajo de la inflación general, en lugar de seguirla directamente.

El valor publicado actualmente

El último valor publicado en el momento de escribir esto (junio de 2026) fue del 2,44 %, publicado por el INE el 15 de julio de 2026. Como el IRAV es una estadística mensual viva y no una cifra legal fija, ese valor cambia cada mes según el propio calendario de publicación del INE. Quien vaya a calcular una actualización real de renta debe comprobar la cifra publicada actual del INE para el mes concreto en que caiga el aniversario de su contrato, en lugar de dar por permanente un único porcentaje. El INE publica la serie directamente, y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ofrece además una calculadora ligada al mismo índice para calcular una actualización concreta.

Qué significa esto para una actualización concreta

Uniendo las piezas: primero hay que comprobar si el contrato tiene siquiera una cláusula de actualización. Si no la tiene, no hay subida anual, punto final. Si la tiene, hay que comprobar cuándo se firmó el contrato: después del 26 de mayo de 2023, la actualización queda limitada por referencia al valor actualmente publicado del IRAV; antes de esa fecha, salvo que se haya pactado un índice distinto, se aplica el IGC o el techo del IPC del art. 18.1. En todo caso, la subida solo puede aplicarse una vez al año, en el aniversario del propio contrato, nunca a mitad de plazo.

Para el resto de lo que rige el contrato, la duración, la fianza y cómo puede terminar el arrendamiento, véase la página sobre el contrato de alquiler. Para la Ley de Vivienda de 2023 en su conjunto, que creó el IRAV, véase la página sobre la Ley de Vivienda.

Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto. Los textos de referencia son las versiones vigentes publicadas en el BOE y las estadísticas publicadas por el INE.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi arrendador subirme la renta cada año automáticamente?

Solo si el contrato tiene una cláusula expresa que lo permita. Conforme al art. 18 LAU, una actualización solo puede producirse una vez al año, en el aniversario del contrato, y solo en los términos que las partes realmente pactaron. Un contrato sin cláusula de actualización no se actualiza en absoluto.

¿Qué índice limita ahora mismo las subidas de alquiler en España?

Depende de cuándo se firmó el contrato. Los contratos firmados después del 26 de mayo de 2023 quedan limitados por referencia al IRAV, un nuevo índice publicado mensualmente por el INE. Los contratos más antiguos, o los que tienen una cláusula imprecisa, recurren en general al Índice de Garantía de Competitividad o al techo del IPC recogido en el art. 18.1 LAU.

¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?

El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda es un índice de referencia que la Ley de Vivienda de 2023 obligó al INE a crear, pensado para evitar que las actualizaciones de renta se adelanten a los ingresos de los hogares. Se define como el más bajo de tres cifras: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada fijada en la propia metodología del índice, y se publica mensualmente.

¿Cuál es el porcentaje actual del IRAV?

El último valor publicado en el momento de escribir esto, para junio de 2026, fue del 2,44 %, publicado por el INE el 15 de julio de 2026. El IRAV es una estadística mensual viva, así que conviene comprobar siempre la cifra publicada actual del INE para el mes que corresponda a tu contrato, en lugar de fiarse de una cifra anterior.

¿Se aplica el IRAV a un contrato firmado antes de 2023?

No automáticamente. Según las propias indicaciones publicadas por el INE, el IRAV se aplica a los contratos de arrendamiento firmados después del 26 de mayo de 2023. Los contratos más antiguos siguen rigiéndose por la cláusula de actualización que contengan, o por las reglas por defecto del IGC y el IPC del art. 18 LAU si la cláusula es imprecisa o no dice nada.