Contrato de alquiler: duración, prórrogas, fianza y cláusulas clave (2026)

El contrato de alquiler español se apoya en mínimos legales que las partes no pueden rebajar, aunque el contrato escrito diga otra cosa. La duración, la fianza y quién paga la agencia tienen una regla imperativa en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y esa regla prevalece sobre cualquier cláusula que intente decir algo distinto. Esta página recorre lo que realmente rige el contrato, desde la firma hasta que termina.

Información verificada por última vez el 23 de julio de 2026. Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto.

Duración: el mínimo de 5 o 7 años

Las partes son libres de pactar el plazo que quieran, pero la LAU establece un mínimo por debajo del cual no se puede bajar. Si el plazo pactado es inferior a 5 años, o a 7 años cuando el arrendador es una persona jurídica (una empresa, no un particular), el contrato se prorroga automáticamente, año a año, al llegar a su fecha de vencimiento, hasta que la duración total alcance ese mínimo (art. 9 LAU). La única forma de evitar esta prórroga automática es que el arrendatario notifique al arrendador, con al menos 30 días de antelación, que no quiere renovar, al final del plazo o de cualquiera de las prórrogas anuales. El mínimo protege al arrendatario, no al arrendador: nada impide que el arrendatario se marche avisando con tiempo, pero nada permite al arrendador terminar el arrendamiento antes de tiempo solo porque el plazo escrito fuera más corto.

Después del mínimo: los tres años adicionales

Una vez que el contrato ha cumplido efectivamente el mínimo de 5 o 7 años, entra en juego un segundo mecanismo. Si ninguna de las partes ha avisado debidamente de que no quiere renovar, el contrato sigue prorrogándose, año a año, hasta 3 años más (art. 10 LAU). Los plazos de preaviso aquí son asimétricos: el arrendador necesita 4 meses de antelación antes de la fecha correspondiente, y el arrendatario necesita 2 meses. Si el arrendatario no quiere una prórroga anual concreta dentro de ese periodo, basta con avisar con 1 mes de antelación al final de ese año.

Junto a esta prórroga ordinaria conviven dos prórrogas extraordinarias, ambas introducidas por la Ley de Vivienda de 2023. Un inquilino vulnerable puede solicitar un año más allá del plazo del contrato, respaldado por un certificado de servicios sociales, obligatorio para el arrendador cuando este sea gran tenedor (véase la página sobre la Ley de Vivienda). Y en una zona de mercado residencial tensionado declarada, el inquilino puede en general solicitar una prórroga extraordinaria adicional de hasta 3 años más, que el arrendador debe aceptar salvo que se aplique una excepción concreta, como un nuevo contrato en condiciones distintas o que el arrendador ya haya ejercido el derecho de recuperación para uso propio descrito a continuación.

Cuándo puede el arrendador recuperar la vivienda antes de tiempo

La LAU permite al arrendador terminar el arrendamiento antes de que expire el plazo mínimo en un único supuesto: recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar cercano. Deben cumplirse las cuatro condiciones siguientes (art. 9.3 LAU):

• El derecho a recuperar para uso propio debe haberse hecho constar en el contrato en el momento de la firma. No se puede invocar más adelante si nunca se mencionó.
• El arrendador debe avisar al arrendatario con al menos 2 meses de antelación.
• Debe haber transcurrido ya al menos el primer año del contrato.
• El arrendador debe ser una persona física, no una empresa. Un arrendador que sea persona jurídica no tiene un derecho equivalente conforme a este artículo.

Si el arrendador recupera la vivienda por esta vía pero después no se instala realmente en el plazo que la ley espera, el arrendatario tiene un remedio: puede elegir entre volver a ocupar la vivienda hasta por 5 años más, o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quedara para completar el plazo original de 5 años. La excepción es deliberadamente estrecha; no es un derecho general de terminación anticipada para el arrendador.

La fianza y cualquier garantía adicional

Al firmar, la ley hace obligatoria una fianza en metálico: una mensualidad de renta para vivienda, dos mensualidades para un uso distinto de la vivienda (art. 36 LAU). Las partes también pueden pactar una garantía adicional sobre la fianza en metálico, habitualmente un aval bancario o un depósito de un tercero, pero esa garantía extra tiene un límite: para contratos de hasta 5 años (hasta 7 años cuando el arrendador es una empresa), no puede superar dos mensualidades más. Fianza más garantía adicional limitada es, en conjunto, el techo de lo que un arrendador puede exigir como garantía al inicio del arrendamiento.

Quién paga a la agencia

Desde la reforma del art. 20 LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son responsabilidad del arrendador, no del arrendatario, con independencia de lo que las partes intenten pactar en contrario. Esto es distinto de los gastos corrientes de la propia vivienda (gastos generales), que las partes pueden seguir pactando que asuma el arrendatario, siempre que ese pacto conste por escrito e indique el importe anual a la fecha del contrato.

La renta, las actualizaciones y el fin del contrato

Esta página cubre las condiciones estructurales del contrato: duración, fianza y el derecho estrecho del arrendador a recuperar la vivienda antes de tiempo. Cómo y cuándo se puede subir la renta durante el contrato es un conjunto de reglas independiente, que se explica en la página sobre la subida del alquiler. Qué ocurre cuando el inquilino deja de pagar, o cuando el plazo termina de verdad y el inquilino no se marcha, se explica en la página sobre el desahucio.

Esta página ofrece información jurídica general sobre el derecho español y no constituye asesoramiento legal en un caso concreto. El texto de referencia es la versión vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos publicada en el BOE.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler en España?

No hay un mínimo fijo que las partes deban pactar, pero si el plazo acordado es inferior a 5 años (7 años cuando el arrendador es una empresa), la ley prorroga el contrato año a año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el arrendatario avise con 30 días de antelación de que no quiere renovar. Una vez alcanzado ese mínimo, el contrato puede seguir prorrogándose hasta 3 años más salvo que se dé el preaviso correspondiente.

¿Puede el arrendador terminar mi contrato antes de tiempo para instalarse en la vivienda?

Solo si ese derecho se hizo constar en el contrato al firmarlo, ya ha transcurrido al menos el primer año, el arrendador avisa con al menos 2 meses de antelación, y el arrendador es una persona física y no una empresa (art. 9.3 LAU). Si el arrendador después no ocupa realmente la vivienda, el arrendatario puede exigir volver a ocuparla o una indemnización.

¿Cuánta fianza puede exigir un arrendador en un alquiler en España?

Por ley, una mensualidad de renta como fianza en metálico para un arrendamiento de vivienda. Las partes también pueden pactar una garantía adicional, pero en los contratos de hasta 5 años no puede superar dos mensualidades más, de modo que fianza más garantía adicional queda limitada, en la mayoría de los casos, a tres mensualidades en conjunto.

¿Quién paga a la inmobiliaria en un contrato de alquiler en España?

El arrendador. Desde la reforma del art. 20 LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato son por ley a cargo del arrendador, no del arrendatario.

¿Con cuánta antelación debe avisar el inquilino para marcharse al final del contrato?

Durante las prórrogas iniciales hacia el mínimo de 5 o 7 años, 30 días de antelación. Una vez alcanzado ese mínimo y estando el contrato en su periodo de prórroga adicional, 2 meses de antelación, o 1 mes antes del final de cualquier prórroga anual concreta dentro de ese periodo.