L'Indivision en France : La Majorité des 2/3 et Quand une Vente Peut Être Forcée

Un bien détenu en commun en France, en indivision, ne peut pas toujours être vendu sur simple vote à la majorité des deux tiers, mais il n'est pas non plus toujours bloqué par l'exigence d'unanimité. L'article 815-3 donne à une majorité des deux tiers un pouvoir limité aux actes d'administration. L'article 815-5-1 permet à cette même majorité de demander à un tribunal d'autoriser la vente du bien lui-même, sous certaines conditions précises.

Informations vérifiées pour la dernière fois le 19 juillet 2026. Cet article présente des informations juridiques générales, non un avis juridique.

Champ d'application territorial : Cet article décrit l'indivision selon le droit français interne des biens et des successions, le Code civil, tel qu'il s'applique en France. Il ne traite pas du droit d'un autre pays, et les lecteurs possédant des biens en indivision en dehors de la France ne devraient pas présumer que ces règles s'y appliquent.

Qu'est-ce que l'Indivision et Comment Survient-elle ?

L'indivision est une caractéristique courante du droit des biens et des successions en France : la situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent des droits indivis sur un même bien, plutôt que chacune possédant une partie physiquement distincte de celui-ci. Chaque indivisaire détient une part fractionnaire de l'ensemble, exprimée sous forme de proportion telle que la moitié ou le tiers, plutôt qu'une pièce, un étage, ou une parcelle déterminée.

L'indivision survient le plus souvent dans deux situations. La première est une succession : lorsque plusieurs héritiers héritent d'un même bien, qu'il s'agisse d'une maison, d'un appartement, ou d'un compte bancaire, ils le détiennent généralement en indivision depuis l'ouverture de la succession jusqu'au partage formel de la succession entre eux, et le bien reste soumis à la réserve héréditaire décrite sur la page consacrée à la réserve héréditaire même pendant qu'il demeure indivis. La seconde est un achat conjoint : un couple, marié sous certains régimes matrimoniaux, pacsé, ou simplement en concubinage, ou un groupe d'amis ou de proches, peut acheter un bien ensemble en dehors du mariage, et devient ainsi copropriétaire en indivision plutôt que sous un régime matrimonial.

Les règles présentées sur cette page s'appliquent aux deux situations, puisque les dispositions du Code civil relatives à l'indivision ne se limitent pas aux biens hérités. Les lecteurs confrontés à un bien hérité en particulier pourront également trouver utiles la page consacrée à l'héritage en France et la page sur la rédaction d'un testament en France, puisque c'est souvent un testament, ou son absence, qui place les héritiers en indivision en premier lieu.

L'indivision est, par nature, censée être un état transitoire plutôt qu'un mode de détention permanent des biens. Le Code civil donne aux indivisaires des outils pour gérer le bien pendant la durée de l'indivision, et il offre à chaque indivisaire plusieurs voies pour y mettre fin, y compris, depuis 2020, une voie permettant à une majorité des deux tiers de demander à un tribunal d'autoriser la vente du bien lui-même. Ces voies sont détaillées ci-dessous. Le fait qu'une indivision dure quelques mois ou de nombreuses années dépend largement du fait que les indivisaires choisissent, ou non, de les utiliser, et de la manière dont ils le font.

Le Principe Fondamental : Nul ne Peut Être Contraint de Rester en Indivision (Art. 815)

L'article 815 du Code civil énonce un principe qui traverse l'ensemble du droit français de l'indivision : nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf s'il a été suspendu par une décision de justice ou par une convention entre les indivisaires, appelée convention d'indivision.

En pratique, cela signifie que le Code civil traite l'indivision comme une situation destinée à être résolue plutôt que comme une situation appelée à se poursuivre indéfiniment par défaut. Tout indivisaire, même celui ne détenant qu'une faible part minoritaire, peut en principe déclencher le processus mettant fin à l'indivision en demandant le partage, sous réserve des exceptions prévues par l'article.

Une convention d'indivision est un moyen reconnu de déroger à ce principe par défaut. Les indivisaires peuvent convenir à l'avance de maintenir le bien indivis pendant une période donnée, et de fixer des règles de gestion pendant cette période, mais un tel accord constitue une exception au principe général selon lequel le partage peut toujours être demandé, et non une renonciation permanente au droit de demander éventuellement le partage.

L'article 815 oriente lui-même vers la voie du partage, amiable ou judiciaire, et vers la licitation qui suit lorsqu'un bien ne peut pas être concrètement divisé. Une autre voie, ajoutée au Code civil en 2020 et détaillée ci-dessous, permet à une majorité des deux tiers des indivisaires de demander à un tribunal d'autoriser directement la vente du bien, sans passer par un partage complet. Chacune de ces voies donne effet au même principe sous-jacent : l'indivision n'est pas destinée à se poursuivre indéfiniment contre la volonté d'un indivisaire.

Ce Qu'une Majorité des Deux Tiers Peut Décider en Vertu de l'Article 815-3

L'article 815-3 du Code civil permet aux indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits indivis de prendre certaines décisions sans avoir besoin de l'accord de chaque indivisaire. Plus précisément, cette majorité des deux tiers peut accomplir les actes d'administration relatifs au bien indivis, donner à un ou plusieurs indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration, vendre les biens meubles détenus en indivision afin de payer les dettes et charges de l'indivision, et conclure ou renouveler les baux autres que les baux ruraux, commerciaux, industriels ou artisanaux. Les indivisaires agissant en vertu de ce pouvoir majoritaire doivent informer les autres indivisaires de leur intention ; un indivisaire ne faisant pas partie de la majorité n'est pas tenu d'y participer, mais ne peut pas non plus faire obstacle à ces actes précis.

L'article 815-3 lui-même ne donne pas à la majorité des deux tiers le pouvoir de vendre le bien immobilier indivis directement. Vendre une maison ou un appartement détenu en indivision n'est pas un acte d'administration et ne figure pas parmi les quatre pouvoirs énumérés. De nombreux résumés de la copropriété française s'arrêtent là et concluent que la vente du bien immobilier nécessite donc toujours l'unanimité. Cette conclusion est incomplète : un article distinct, décrit dans la section suivante, donne à cette même majorité des deux tiers une autre voie pour atteindre le bien immobilier, par l'intermédiaire d'un tribunal.

La Voie Distincte Permettant d'Atteindre le Bien Immobilier : L'Article 815-5-1

Depuis le 1er janvier 2020, l'article 815-5-1 du Code civil, introduit par l'ordonnance n. 2019-964 du 18 septembre 2019, ouvre aux indivisaires détenant au moins les deux tiers des droits indivis une voie que le pouvoir majoritaire de l'article 815-3 ne prévoit pas : la possibilité de demander au tribunal judiciaire d'autoriser la vente d'un bien détenu en indivision, y compris le bien immobilier, malgré l'opposition ou le silence d'un indivisaire minoritaire.

La procédure débute en dehors du tribunal. La majorité déclare son intention de vendre devant un notaire, qui notifie ensuite les autres indivisaires. Ceux-ci disposent de trois mois à compter de cette notification pour répondre ou pour s'opposer formellement à la vente. Le notaire consigne le résultat, qu'il s'agisse d'un accord, d'un silence, ou d'une opposition, dans un procès-verbal, et ce n'est qu'après cette étape que l'affaire peut être portée devant le tribunal judiciaire.

Saisir le tribunal judiciaire ne garantit pas une autorisation. Le tribunal ne peut autoriser la vente que si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, un critère que le Code civil énonce directement et que le tribunal applique aux faits précis de l'espèce. Un tribunal peut refuser, et refuse effectivement, d'autoriser une vente lorsque l'atteinte à un indivisaire minoritaire est jugée excessive, de sorte que l'issue d'une affaire donnée ne peut pas être présumée à l'avance.

Lorsque le tribunal autorise la vente, celle-ci procède par licitation, le même mécanisme de vente publique sous contrôle judiciaire utilisé pour mettre fin à une indivision par le partage judiciaire. Le produit d'une vente réalisée de cette manière ne peut être affecté qu'au paiement des dettes et charges de l'indivision, et non librement distribué, avant que le solde ne soit partagé entre les indivisaires selon leurs droits.

Deux situations échappent entièrement à l'article 815-5-1. Il ne s'applique pas lorsque la propriété du bien a été démembrée, c'est-à-dire répartie entre un usufruit, le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les revenus, et une nue-propriété, la propriété sous-jacente privée de ce droit. Il ne s'applique pas non plus lorsqu'un indivisaire relève des situations protégées visées par l'article 836 du Code civil, lequel couvre un indivisaire présumé absent ou hors d'état de manifester sa volonté par suite d'éloignement, ou soumis à un régime de protection légale tel que la tutelle ou la curatelle. Dans l'une ou l'autre situation, la majorité des deux tiers ne peut pas emprunter cette voie, quelle que soit l'importance de sa part.

Article 815-3 et Article 815-5-1 : Deux Pouvoirs Distincts, Pas Un Seul

En plaçant les deux articles côte à côte, la réponse honnête à une question fréquente, celle de savoir si une majorité des deux tiers peut forcer la vente d'une maison détenue en indivision, n'est ni un oui franc ni un non franc. En vertu de l'article 815-3, la majorité ne peut pas décider seule de vendre le bien immobilier ; ce pouvoir s'arrête véritablement aux actes d'administration, aux biens meubles, et à la plupart des baux. En vertu de l'article 815-5-1, cette même majorité peut demander à un tribunal d'autoriser la vente, mais l'issue n'est pas automatique. Elle dépend de la procédure de notification menée par le notaire, du délai de trois mois laissé aux autres indivisaires pour répondre, de l'appréciation par le tribunal de l'atteinte excessive, et de la question de savoir si la situation relève des exclusions liées au démembrement ou à l'article 836.

C'est cette distinction qui détermine ce qui se passe réellement lorsque des indivisaires sont en désaccord sur la vente d'un bien immobilier commun en France. Un simple vote à la majorité des deux tiers, pris entre les indivisaires eux-mêmes, règle les questions d'administration mais ne vend pas la maison. Une majorité des deux tiers qui emprunte la voie du notaire puis du tribunal judiciaire en vertu de l'article 815-5-1 peut aboutir à une vente autorisée par le tribunal, sous réserve du pouvoir d'appréciation du tribunal et des exclusions décrites ci-dessus. Les deux articles fonctionnent ensemble plutôt qu'en opposition, mais ils répondent à des questions différentes.

Quand un Indivisaire Peut Agir Seul : L'Article 815-5

Une disposition distincte, l'article 815-5 du Code civil, traite une situation encore différente : celle d'un indivisaire seul, plutôt qu'une majorité des deux tiers, demandant à un tribunal l'autorisation d'agir seul. L'article 815-5 permet à un indivisaire de demander au tribunal d'être autorisé à accomplir un acte que le refus d'un autre indivisaire bloquerait autrement, lorsque ce refus risque de compromettre l'intérêt commun de l'indivision. Ce même article empêche spécifiquement un nu-propriétaire d'utiliser cette voie pour forcer la vente de la pleine propriété contre la volonté d'une personne titulaire d'un usufruit sur celle-ci. L'article 815-5 est un outil destiné à sortir d'une impasse causée par un indivisaire non coopératif ou injoignable, distinct du mécanisme de vote majoritaire de l'article 815-3 et du mécanisme combinant majorité et tribunal de l'article 815-5-1.

Sortir de l'Indivision : Partage Amiable, Partage Judiciaire, et Licitation

Parce que l'article 815 garantit que le partage peut toujours être demandé, le droit français prévoit plusieurs voies pour effectivement mettre fin à une indivision. Outre la vente autorisée par le tribunal en vertu de l'article 815-5-1 décrite ci-dessus, trois autres voies sont disponibles.

Lorsque tous les indivisaires sont d'accord, l'indivision prend fin par un partage amiable. Les indivisaires conviennent entre eux de la manière dont le bien, ou sa valeur, sera partagé, et un notaire formalise généralement l'accord, en particulier lorsqu'un bien immobilier est concerné.

Lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s'accorder, l'un d'eux peut demander à un tribunal d'ordonner un partage judiciaire. Le tribunal supervise le partage du bien entre les indivisaires selon leurs parts respectives, en désignant au besoin un notaire ou un autre professionnel pour accomplir les démarches pratiques.

Lorsque le bien lui-même ne peut raisonnablement pas être divisé en nature, par exemple une maison unique qui ne peut pas être répartie entre les indivisaires, le tribunal peut ordonner une licitation, une vente publique du bien ordonnée par le tribunal. Le produit de cette vente est ensuite partagé entre les indivisaires selon leurs parts, après déduction des dettes de l'indivision et de toute indemnité d'occupation due, décrite ci-dessous.

Ces voies s'inscrivent sur un spectre selon le degré d'accord qu'elles requièrent. Un partage amiable nécessite que chacun s'accorde sur le résultat. Un partage judiciaire ne nécessite l'accord de personne au-delà de la décision d'un indivisaire de saisir le tribunal, puisque le tribunal détermine lui-même les modalités. Une licitation est souvent ce que devient un partage judiciaire lorsque le bien ne peut pas être divisé autrement. L'article 815-5-1 se situe aux côtés de ces voies comme une option plus ciblée, destinée spécifiquement à une majorité qui souhaite vendre plutôt que partager, sans devoir engager d'abord une procédure de partage complète. Chaque voie donne finalement effet au même principe sous-jacent de l'article 815, selon lequel aucun indivisaire ne peut être enfermé indéfiniment dans l'indivision contre sa volonté.

L'Indemnité d'Occupation Lorsqu'un Indivisaire Occupe Seul le Bien

Il est fréquent, en particulier après un décès, qu'un indivisaire occupe le bien indivis pendant que les autres ne l'occupent pas. L'article 815-9 du Code civil traite directement cette situation : un indivisaire qui use ou jouit du bien indivis de manière exclusive est, sauf convention contraire entre les indivisaires, redevable d'une indemnité.

Cette indemnité d'occupation est due à l'indivision elle-même, en tant que masse commune, plutôt que versée directement, personne à personne, à chacun des autres indivisaires individuellement. Elle compense l'indivision pour la valeur que les autres indivisaires auraient autrement perçue, que ce soit sous forme de revenus locatifs ou de possibilité d'utiliser eux-mêmes le bien, si celui-ci n'avait pas été occupé de manière exclusive par un seul indivisaire.

En pratique, l'indemnité d'occupation s'accumule généralement pendant la période d'occupation exclusive et est réglée au moment du partage définitif de l'indivision, généralement en étant déduite de la part finale de l'indivisaire occupant, plutôt que d'être versée séparément au fur et à mesure. Les indivisaires peuvent également convenir entre eux de renoncer à cette indemnité ou de l'ajuster, la disposition du Code civil ne s'appliquant qu'à défaut de convention contraire.

Comment les Charges et les Revenus Sont Partagés

Outre l'indemnité d'occupation, le Code civil traite des frais courants et des revenus que produit éventuellement le bien indivis. Les charges liées au bien, telles que les frais d'entretien, les impôts et les assurances, ainsi que tout revenu produit par le bien, tel qu'un loyer perçu d'un locataire, sont partagés entre les indivisaires proportionnellement à la part de chacun dans l'indivision.

Ce partage proportionnel s'applique que l'indivision résulte d'une succession, où les parts reflètent généralement les droits successoraux de chaque héritier, ou d'un achat conjoint, où les parts reflètent généralement la contribution financière de chaque indivisaire au moment de l'achat. Un indivisaire qui avance plus que sa part proportionnelle d'une charge pour le compte de l'indivision dispose généralement d'une créance lui permettant d'être remboursé par les autres indivisaires, ou de voir cette avance prise en compte lors du partage définitif de l'indivision.

Pris ensemble, l'indemnité d'occupation et le partage proportionnel des charges et des revenus permettent à une indivision de fonctionner équitablement dans le temps, même lorsqu'elle dure plus longtemps que ne le souhaiteraient certains indivisaires. Rien de tout cela ne modifie les droits fondamentaux décrits plus haut dans cet article : tout indivisaire peut toujours demander le partage à tout moment, et une majorité des deux tiers peut toujours poursuivre une vente autorisée par le tribunal en vertu de l'article 815-5-1, quelle que soit la manière dont l'indivision a été gérée jusque-là.

Avertissement

Cet article fournit des informations générales sur l'indivision en droit français des biens et des successions, à la date de vérification indiquée ci-dessus. Il ne constitue pas un avis juridique, fiscal ou financier et ne crée aucune relation avocat-client ou autre relation professionnelle. Les règles applicables à une indivision précise, y compris toute convention entre indivisaires, des donations antérieures, ou la nature et la valeur du bien concerné, dépendent étroitement des faits. Toute personne confrontée à une indivision réelle devrait consulter un notaire ou un avocat qualifié.