Untervermietung in Deutschland: Wann Sie ein Recht auf Erlaubnis haben

Ein Mieter in Deutschland kann nicht einfach ein Zimmer oder die ganze Wohnung an jemand anderen weitergeben. Die Untervermietung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, und die wichtigste Regel ist eine, die viele Sekundärquellen falsch wiedergeben: Es gibt kein eigenständiges gesetzliches Recht des Vermieters, allein deshalb einen Untermietzuschlag zu verlangen, weil der Mieter untervermietet. Was der Vermieter tatsächlich verlangen kann, ist enger gefasst, und diese Seite arbeitet genau heraus, worum es sich dabei handelt.

Diese Seite behandelt, wann ein Mieter überhaupt die Zustimmung des Vermieters benötigt, wann ein Mieter diese Zustimmung tatsächlich verlangen kann, die konkreten Gründe, aus denen ein Vermieter dennoch ablehnen darf, was ein Vermieter im Gegenzug verlangen darf und was nicht, den Unterschied zwischen der Untervermietung eines Teils der Wohnung und der gesamten Wohnung, sowie das Zusammenspiel der allgemeinen Regeln mit kurzfristigen Plattformen wie Airbnb und mit kommunalen Zweckentfremdungsregeln.

Informationen zuletzt geprüft am 19. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Warum die Zustimmung zuerst kommt

§ 540 Abs. 1 BGB geht von einem einfachen Grundsatz aus. Ein Mieter ist nicht berechtigt, die Nutzung der gemieteten Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters einem Dritten zu überlassen, und insbesondere nicht berechtigt, sie unterzuvermieten. Dieser Grundsatz gilt unabhängig davon, ob der Mieter ein einzelnes Zimmer an einen Mitbewohner untervermieten, die ganze Wohnung für einige Monate einem Freund überlassen oder sie auf einer Kurzzeitvermietungsplattform anbieten möchte.

Dieselbe Vorschrift regelt auch, was geschieht, wenn der Mieter die Nutzung mit Erlaubnis tatsächlich an einen Dritten überlässt. Nach § 540 Abs. 2 BGB bleibt der Mieter für ein Verschulden verantwortlich, das der Dritte bei der Nutzung der Wohnung begeht, ebenso wie der Mieter für eigenes Verhalten verantwortlich wäre. Die Einbeziehung eines Untermieters verschiebt diese Verantwortung nicht weg vom ursprünglichen Mieter.

Das Recht des Mieters, die Zustimmung zu verlangen, für einen Teil der Wohnung

Um Erlaubnis zu bitten ist eine Sache. Einen Anspruch darauf zu haben, ist eine andere, und das deutsche Recht garantiert Letzteres nur in einer engeren Situation, als die meisten Mieter erwarten.

§ 553 Abs. 1 BGB gibt einem Mieter einen Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters, aber drei Voraussetzungen müssen gemeinsam vorliegen. Das Interesse an der Untervermietung muss berechtigt sein, es muss erst nach Abschluss des Mietvertrags entstanden sein, und es darf sich nur auf einen Teil der Wohnung beziehen, nicht auf die gesamte. Ein Mieter, der ein freies Zimmer untervermieten möchte, um während eines Auslandsaufenthalts die Miete zu decken, oder um einen einziehenden Partner unterzubringen, befindet sich genau in der Situation, für die dieser Anspruch geschaffen wurde.

Rechenbeispiel

Ein Mieter wohnt seit Jahren in einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin, seit Unterzeichnung des Mietvertrags. Mitten in der Mietzeit ergibt sich eine vorübergehende Entsendung ins Ausland, etwas, das beim Abschluss des Mietvertrags nicht geplant war. Weil der Mieter die Wohnung lieber behalten als aufgeben möchte, bittet er den Vermieter um Erlaubnis, einem Freund während seiner Abwesenheit das zweite Zimmer zu überlassen.

Weil das Interesse an der Untervermietung erst nach Beginn des Mietverhältnisses entstanden ist und nur ein Teil der Wohnung betroffen ist, ist dies genau die Situation, für die § 553 Abs. 1 BGB geschaffen wurde. Sofern keiner der unten genannten Ablehnungsgründe vorliegt, muss der Vermieter zustimmen.

Die Gründe, aus denen der Vermieter dennoch ablehnen kann

Der Anspruch auf Zustimmung gilt nicht bedingungslos. § 553 Abs. 1 BGB selbst nennt die Gründe, auf die sich ein Vermieter berufen kann, um trotz eines berechtigten, erst nach Vertragsschluss entstandenen Interesses an einer teilweisen Untervermietung dennoch abzulehnen: einen in der Person des Dritten liegenden wichtigen Grund, eine Überbelegung der Wohnung durch die zusätzliche Person, oder sonstige Gründe, die die Vereinbarung für den Vermieter tatsächlich unzumutbar machen.

Ein wichtiger Grund in der Person des Dritten ist eine hohe Hürde. Er verlangt in der Regel etwas Konkretes und Ernsthaftes zu genau dieser Person, nicht bloß die allgemeine Vorliebe des Vermieters, die Wohnung einem einzigen Haushalt vorzubehalten. Überbelegung wird an der Größe der Wohnung und der Zahl der Personen gemessen, die dort am Ende leben würden. Der dritte, allgemeine Auffanggrund erfasst Fälle, die nicht sauber in die ersten beiden passen, die Vereinbarung für den Vermieter aber dennoch tatsächlich unzumutbar machen.

Gibt es einen Mietzuschlag, den der Vermieter einfach verlangen kann?

Hier liegen viele Sekundärquellen falsch und beschreiben einen Untermietzuschlag, als sei er ein eigenständiges Recht, das der Vermieter immer dann geltend machen kann, wenn eine Untervermietung stattfindet. Das ist nicht der Fall.

§ 553 Abs. 2 BGB greift nur dort, wo die Zustimmung des Vermieters selbst an eine Bedingung geknüpft ist. Die Vorschrift besagt, dass der Vermieter die Zustimmung von einer entsprechenden Erhöhung der Miete abhängig machen kann, wenn ihm die Überlassung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten ist. Mit anderen Worten ist die Erhöhung an den konkreten Umstand geknüpft, der die Vereinbarung für den Vermieter sonst unzumutbar macht, üblicherweise einen echten Anstieg gemeinsam getragener Kosten durch eine zusätzliche Person, nicht eine freistehende Gebühr für das Privileg der Untervermietung an sich.

§ 553 Abs. 3 BGB verschließt anschließend jeden Versuch, sich um diese Regeln herumzuvertraglichen. Jede Vereinbarung, die den Mieter schlechter stellt, als es diese Regeln vorsehen, ist unwirksam, wie auch immer sie im Mietvertrag formuliert ist.

Untervermietung eines Teils der Wohnung gegenüber der gesamten Wohnung

Der Anspruch nach § 553 erstreckt sich nur auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Die gesamte Wohnung an jemand anderen weiterzugeben, sodass der ursprüngliche Mieter selbst gar nicht mehr dort wohnt, fällt aus dieser Vorschrift heraus.

Das bedeutet nicht, dass die Untervermietung der gesamten Wohnung automatisch verboten ist. Sie unterliegt weiterhin dem allgemeinen Erlaubnisvorbehalt nach § 540 Abs. 1 BGB, und ein Vermieter kann ihr zustimmen. Was sich ändert, ist, dass der Mieter keinen gesetzlichen Anspruch hat, diese Zustimmung zu erzwingen, wie es § 553 für eine teilweise Untervermietung mit einem echten, nach Vertragsschluss entstandenen Interesse vorsieht. Ein Vermieter, der um Zustimmung zur Untervermietung der gesamten Wohnung gebeten wird, hat erheblich mehr Ermessen, dies abzulehnen.

Wenn der Vermieter ohne triftigen Grund ablehnt

§ 540 Abs. 1 BGB gibt dem Mieter ein besonderes Mittel gegen eine unberechtigte Ablehnung. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ohne dass ein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt, kann der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig kündigen, im Wege einer außerordentlichen Kündigung, die dennoch mit der gesetzlichen Frist statt sofort wirkt.

Das ist ein engeres Instrument als eine gewöhnliche Kündigung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Es soll speziell verhindern, dass ein Mieter in einem Mietverhältnis gefangen bleibt, das er nicht mehr möchte, nachdem ein angemessenes Untervermietungsersuchen ohne triftigen Grund abgelehnt wurde, nicht die Kündigungsfrist selbst verkürzen.

Airbnb und kurzfristige Vermietung: eine verwandte, aber andere Frage

Einem Mitbewohner über Monate hinweg ein freies Zimmer zu überlassen und eine Wohnung auf einer Buchungsplattform einem wechselnden Strom von Touristen anzubieten, sind nach deutschem Recht nicht dieselbe Frage, auch wenn beide vom selben Erlaubnisvorbehalt nach § 540 ausgehen.

Der Bundesgerichtshof hat genau diese Abgrenzung in einer Entscheidung vom 28. Januar 2026 behandelt. Ein Berliner Mieter hatte eine von ihm für 460 Euro monatlich gemietete Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters während eines Auslandsaufenthalts an zwei Untermieter für zusammen 1.100 Euro untervermietet. Der Bundesgerichtshof entschied, dass das Interesse eines Mieters an einer Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB dazu dient, dem Mieter die Erhaltung seiner Wohnung bei einer echten Veränderung der persönlichen Verhältnisse zu ermöglichen, nicht dazu, eine Gewinnspanne zwischen der eigenen Miete und dem vom Untermieter verlangten Betrag zu erzielen. Eine Untervermietung, die hauptsächlich der Gewinnerzielung statt der Erhaltung des Mietverhältnisses diente, stellte kein berechtigtes Interesse dar, und die unerlaubte, nicht genehmigte Vereinbarung rechtfertigte die Kündigung durch den Vermieter.

Dieselbe zugrunde liegende Frage, ob es bei der Vereinbarung wirklich um die Erhaltung der Wohnung des Mieters oder um den Betrieb eines Vermietungsgeschäfts daraus geht, stellt sich bei kurzfristigen touristischen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb tendenziell noch schärfer, wo die häufig wechselnde Belegung und der geschäftliche Charakter von einer gewöhnlichen Untermiete wegweisen. Ein Mieter, der diesen Weg erwägt, sollte damit rechnen, dass der Vermieter eine stärkere Grundlage hat, die Zustimmung zu verweigern, und dass genau geprüft wird, ob es sich überhaupt um die Art von Interesse handelt, die § 553 schützt.

Kommunale Zweckentfremdungsregeln können zusätzlich gelten

Selbst wenn ein Vermieter zustimmen möchte, kann eine gesonderte Rechtsebene eine kurzfristige touristische Vermietung dennoch blockieren. Viele deutsche Städte und manche ganzen Länder beschränken die Zweckentfremdung, also die Nutzung von Wohnraum zu einem anderen als dem gewöhnlichen Wohnzweck, und behandeln wiederholte kurzfristige touristische Vermietungen genau als eine solche Zweckentfremdung.

Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz ist ein häufig zitiertes Beispiel. Es verlangt die Genehmigung des Bezirksamts, bevor Wohnraum für einen wesentlich anderen Zweck genutzt wird, einschließlich touristischer Unterkünfte, und die Durchsetzung liegt bei der zuständigen Behörde, nicht beim Vermieter. Andere Städte und Länder betreiben vergleichbare Regelungen mit eigenen Anmeldepflichten und eigenen Sanktionen. Ein Mieter, der eine Kurzzeitvermietungsplattform in Betracht zieht, muss die örtliche Regelung am Standort der Wohnung prüfen, unabhängig von dem, was mit dem Vermieter nach dem BGB vereinbart wurde.

Zu den Regeln über Kündigungsfristen und die Beendigung eines Mietverhältnisses allgemein siehe Beendigung des Mietverhältnisses. Zum größeren Bild des deutschen Mietrechts siehe Deutsches Mietrecht.