Kündigungsfrist Mietvertrag: Wie Sie in Deutschland richtig kündigen

Das deutsche Wohnraummietrecht geht von einem Ausgangspunkt aus, der viele Menschen überrascht, die aus einem englischsprachigen Mietmarkt kommen: Ein Vermieter kann einen Mietvertrag am Ende einer Laufzeit nicht einfach nicht verlängern, denn die meisten deutschen Wohnraummietverhältnisse laufen auf unbestimmte Zeit, und der Vermieter braucht einen anerkannten gesetzlichen Grund, ein berechtigtes Interesse, um überhaupt zu kündigen. Ein Mieter dagegen kann ein unbefristetes Mietverhältnis jederzeit ohne Grund kündigen, mit einer Kündigungsfrist, die sich nie ändert, egal wie lange er schon dort wohnt.

Diese Seite arbeitet beide Seiten dieser Asymmetrie durch: die feste dreimonatige Frist, die ein Mieter einhält, die Frist, die sich nur auf Vermieterseite mit der Wohndauer verlängert, die Gründe, die ein Vermieter nach § 573 BGB braucht, den gesonderten und schnelleren Weg bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen wie Mietrückständen, und den Härtefallwiderspruch des Mieters. Außerdem geht sie auf das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2024 ein, das klärt, was eine verspätete Zahlung von Mietrückständen heilt und was nicht.

Informationen zuletzt geprüft am 20. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Die Asymmetrie, die alles Weitere prägt

Die meisten deutschen Wohnraummietverhältnisse sind unbefristet, und ein unbefristetes Mietverhältnis läuft nicht einfach aus. Um es zu beenden, braucht es eine aktive Kündigung von einer der beiden Seiten, und beide Seiten stehen dabei nicht auf gleicher Stufe.

Ein Mieter kann aus jedem Grund oder ganz ohne Grund kündigen und muss die Entscheidung nicht begründen. Ein Vermieter kann das nicht. § 573 Abs. 1 BGB formuliert die Regel unmittelbar: Der Vermieter darf nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat, und der bloße Wunsch, von einem neuen Mieter eine höhere Miete zu verlangen, zählt ausdrücklich nicht dazu.

Die Kündigungsfrist des Mieters: fest bei drei Monaten

§ 573c Abs. 1 BGB legt die ordentliche Kündigungsfrist fest, und ihr erster Satz gilt für beide Seiten gleichermaßen: Eine bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zugegangene Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats. Für den Mieter ist das die gesamte Regel. Sie verlängert sich nicht damit, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt, egal ob das ein Jahr oder zwanzig Jahre sind.

Ein Mieter, der am dritten Werktag im März kündigt, beendet das Mietverhältnis beispielsweise mit Ablauf Mai. Eine auch nur einen Tag später zugegangene Kündigung verschiebt den Beendigungstermin um einen weiteren Kalendermonat, denn die Frist läuft nach vollen Kalendermonaten, und es gibt keine anteilige Anrechnung für ein knapp verpasstes Schreiben.

Die Kündigungsfrist des Vermieters: sie steigt, und nur sie steigt

Der zweite Satz von § 573c Abs. 1 BGB ist die Stelle, an der sich die beiden Seiten unterscheiden, und er gilt allein für den Vermieter. Die Kündigungsfrist des Vermieters verlängert sich um drei Monate, sobald der Mieter die Wohnung länger als fünf Jahre bewohnt hat, und um weitere drei Monate, sobald er sie länger als acht Jahre bewohnt hat.

Daraus ergibt sich eine dreistufige Staffelung, die nur für den Vermieter gilt:

Ein Mieter dagegen kündigt unabhängig von seiner Wohndauer immer mit drei Monaten Frist. Ein Rechner oder ein Ratgeber, der die Kündigungsfrist des Mieters selbst mit der Wohndauer verlängert, hat die Vorschrift falsch verstanden. Die Verlängerung in § 573c Abs. 1 soll einen langjährigen Mieter vor einer plötzlichen Kündigung des Vermieters schützen, nicht ihm den Auszug aus dem eigenen Mietvertrag erschweren.

Rechenbeispiel

Ein Mieter, der vor sieben Jahren eingezogen ist, kündigt am dritten Werktag im April. Da die eigene Frist des Mieters unabhängig von der Wohndauer stets drei Monate beträgt, endet das Mietverhältnis mit Ablauf Juni, genauso wie bei einem Mieter, der erst ein Jahr dort wohnt.

Spricht stattdessen der Vermieter gegenüber demselben Mieter am dritten Werktag im April die Kündigung aus, ergibt sich eine andere Rechnung. Sieben Jahre Wohndauer fallen in die Stufe über fünf bis acht Jahre, sodass die Kündigungsfrist des Vermieters sechs Monate beträgt, und das Mietverhältnis würde erst mit Ablauf Oktober enden, vier volle Monate später, als wenn der Mieter selbst gekündigt hätte.

Was der Vermieter tatsächlich braucht: die Gründe nach § 573 BGB

§ 573 Abs. 2 BGB nennt die anerkannten Gründe, und eine ordentliche Kündigung des Vermieters muss auf einen davon passen:

• Nr. 1, Vertragsverletzung: Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht nur unerheblich verletzt, nicht ein bloßer, einmaliger Ausrutscher.
• Nr. 2, Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung tatsächlich für sich selbst, einen Familienangehörigen oder ein Mitglied seines Haushalts.
• Nr. 3, wirtschaftliche Blockade: Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindern und dem Vermieter dadurch erhebliche Nachteile bringen, wobei die Vorschrift ausdrücklich den bloßen Wunsch nach einer höheren Miete bei einem neuen Mieter ausschließt und auch die Umwandlung in Eigentumswohnungen zum Verkauf allein nicht als ausreichenden Grund gelten lässt.

§ 573 Abs. 3 BGB verlangt anschließend, dass der Grund bereits im Kündigungsschreiben selbst angegeben wird. Ein Grund, der zwar bestand, aber damals nicht offengelegt wurde, kann in aller Regel nur nachgeschoben werden, wenn er erst später entstanden ist, nicht als nachträgliche Reparatur einer mangelhaften Kündigung.

Form: immer schriftlich

§ 568 Abs. 1 BGB verlangt für jede Kündigung eines Mietverhältnisses, von beiden Seiten, die Schriftform, einen strengeren Maßstab als die Textform, die für manche andere mietrechtliche Erklärungen genügt. § 568 Abs. 2 verpflichtet den Vermieter außerdem, den Mieter rechtzeitig über die Möglichkeit, Form und Frist eines Härtewiderspruchs nach §§ 574 bis 574b zu informieren, auf den weiter unten eingegangen wird.

Der schnelle Weg: fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Unabhängig von den oben genannten ordentlichen Kündigungsfristen erlaubt § 543 BGB beiden Seiten, ein Mietverhältnis fristlos, also ohne jede Kündigungsfrist, zu beenden, wenn ein wichtiger Grund die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Für Wohnraummietverhältnisse im Besonderen konkretisiert § 569 BGB, was das für die häufigsten Auslöser bedeutet.

Der häufigste Auslöser sind Mietrückstände. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB definiert die Schwelle: Der Mieter befindet sich für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem Betrag in Verzug, der eine Monatsmiete erreicht, oder über einen längeren Zeitraum von mehr als zwei Terminen mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB ergänzt, dass für Zahlungsverzug im Besonderen bereits ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete die maßgebliche Schwelle ist, außer bei kurzfristigen Mietverhältnissen.

§ 569 Abs. 2a BGB fügt einen gesonderten Auslöser hinzu, der an die Kaution selbst anknüpft: Gerät der Mieter mit der Kaution um einen Betrag in Verzug, der das Zweifache der Monatsmiete erreicht, kann bereits das allein eine fristlose Kündigung tragen, ohne dass zuvor eine Abmahnung oder Nachfrist erforderlich wäre. Über Zahlungsverzug hinaus erfasst § 569 Abs. 1 BGB eine erhebliche Gesundheitsgefährdung in der Wohnung, und § 569 Abs. 2 BGB erfasst eine nachhaltige, erhebliche Störung des Hausfriedens durch eine der beiden Seiten.

Auch eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund muss nach § 569 Abs. 4 BGB ihre Gründe angeben, und § 569 Abs. 5 BGB erklärt jede Vereinbarung für unwirksam, die diese Mieterschutzrechte einschränken oder zusätzliche, im Gesetz nicht vorgesehene Gründe erfinden würde.

Die Schonfristzahlung, und das Urteil von 2024 dazu, was sie nicht heilt

Kündigt ein Vermieter fristlos wegen Mietrückständen, gibt § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB dem Mieter eine weitere Chance. Zahlt der Mieter die ausstehenden Rückstände nach, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle, sie zu übernehmen, innerhalb von zwei Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese Nachzahlung innerhalb der Schonfrist, die Schonfristzahlung, steht demselben Mieter für dasselbe Mietverhältnis nur alle zwei Jahre einmal zu.

Vermieter, die mit erheblichen Rückständen konfrontiert sind, sprechen im selben Schreiben häufig zwei Kündigungen aus: eine fristlose Kündigung nach §§ 543 und 569, und hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 wegen derselben zugrunde liegenden Pflichtverletzung. Diese Kombination warf eine echte Frage auf, was eine Schonfristzahlung tatsächlich heilt, und der Bundesgerichtshof hat sie in einem Urteil vom 23. Oktober 2024, Aktenzeichen VIII ZR 106/23, beantwortet: Eine Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Sie hat keine Wirkung auf eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen derselben Rückstände, auch wenn beide durch dieselben versäumten Zahlungen ausgelöst wurden. Ein Mieter, der die Rückstände fristgerecht nach dieser Regel begleicht, kann das Mietverhältnis trotzdem über die ordentliche Kündigung verlieren, mit der ordentlichen Kündigungsfrist, sofern nicht auch gegen diese Kündigung eine gesonderte Einwendung greift.

Der Härtewiderspruch des Mieters: § 574 BGB

Selbst wenn eine ordentliche Kündigung des Vermieters ansonsten wirksam ist, steht der Mieter nicht automatisch ohne Verteidigung da. § 574 BGB erlaubt dem Mieter, zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung für den Mieter, seine Familie oder seinen Haushalt eine Härte bedeuten würde, die auch unter Abwägung des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung nicht zu rechtfertigen ist. Eine Härte kann auch schlicht darin liegen, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zur Verfügung steht.

Dieser Härteweg steht überhaupt nicht gegenüber einer wirksamen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund zur Verfügung, sondern nur gegenüber einer ordentlichen Kündigung. Wenn ein Gericht die Seite des Vermieters abwägt, beschränkt § 574 es auf die im ursprünglichen Kündigungsschreiben tatsächlich genannten Gründe, es sei denn, ein neuer Grund ist erst danach entstanden.

§ 574b BGB regelt das Verfahren: Der Widerspruch muss in Textform erfolgen, und der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter ihn zeitnah begründet. Der Mieter muss den Widerspruch grundsätzlich mindestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Hat der Vermieter es versäumt, den Mieter wie in § 568 Abs. 2 verlangt über dieses Recht, seine Form und seine Frist zu informieren, kann der Mieter den Widerspruch auch noch später erklären, spätestens im ersten Termin, falls die Sache als Räumungsklage vor Gericht landet.

Was passiert, wenn ein Vermieter speziell kündigt, um selbst in die Wohnung einzuziehen, regeln die gesonderten Vorschriften zur Eigenbedarfskündigung. Was mit einer Kaution passiert, sobald ein Mietverhältnis tatsächlich endet, erfahren Sie unter Mietkaution. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht erklärt.