Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen, Fristen und Widerspruchsrecht des Mieters

Eine Eigenbedarfskündigung ist die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter mit der Begründung, dass der Vermieter selbst, ein Familienangehöriger oder ein Mitglied seines Haushalts die Wohnung tatsächlich benötigt. Sie ist einer der wenigen Wege, ein ansonsten unauffälliges Mietverhältnis zu beenden, und das deutsche Recht umgibt sie mit mehr verfahrensrechtlichen Details als fast jeden anderen Kündigungsgrund.

Diese Seite behandelt, wer die Wohnung tatsächlich benötigen muss, wie die Kündigung formuliert und terminiert sein muss, das Widerspruchsrecht des Mieters, die zusätzliche Beschränkung nach Umwandlung eines Gebäudes in Wohnungseigentum, sowie die Folgen, wenn sich der geltend gemachte Bedarf im Nachhinein als nicht echt erweist.

Informationen zuletzt geprüft am 19. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Die Grundvoraussetzung: ein echter, konkreter Bedarf

§ 573 Abs. 1 BGB verlangt, dass der Vermieter überhaupt ein berechtigtes Interesse hat, um ein gewöhnliches Wohnraummietverhältnis zu beenden. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB konkretisiert eine bestimmte Form dieses Interesses: Der Vermieter benötigt die Räume als Wohnung für sich selbst, für einen Angehörigen seiner Familie oder für ein Mitglied seines Haushalts.

Der Bedarf muss zum Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestehen, nicht nur bequem oder hypothetisch sein. § 573 Abs. 3 BGB verlangt, dass die Kündigung selbst die Gründe für die Beendigung angibt, und die darauf aufbauende Rechtsprechung verlangt Konkretes: welche Person die Wohnung benötigt, in welchem Verhältnis sie zum Vermieter steht, und warum gerade diese Wohnung und nicht eine andere, die der Vermieter besitzen oder anbieten könnte. Eine Kündigung, die lediglich den Gesetzeswortlaut wiederholt, ohne Person und Grund zu benennen, genügt diesem Maßstab nicht.

Wer als Familienangehöriger oder Haushaltsmitglied zählt

Zum eindeutig erfassten Personenkreis gehören Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner, Kinder, Eltern, Großeltern, Enkelkinder und Geschwister. Diese engen Beziehungen gelten als selbstverständlich von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erfasst, ohne dass die konkreten Umstände der Beziehung näher geprüft werden müssten.

Entferntere Verwandte, etwa Nichten, Neffen oder Cousins, sowie Personen, die gar nicht verwandt sind, aber in familienähnlicher Weise den Haushalt des Vermieters teilen, etwa ein langjähriger Lebensgefährte, sind nicht automatisch ausgeschlossen, aber auch nicht automatisch eingeschlossen. Gerichte prüfen, wie eng die tatsächliche persönliche Bindung ist, statt einen festen Stammbaum anzuwenden. Ein Vermieter, der sich auf einen entfernteren Verwandten beruft, sollte damit rechnen, dass diese Beziehung genauer geprüft wird als ein Fall mit einem erwachsenen Kind oder einem Elternteil.

Die Kündigungsfristen

Eine Eigenbedarfskündigung ist eine ordentliche Kündigung mit Frist, keine fristlose, und richtet sich nach den allgemeinen Kündigungsfristen in § 573c BGB.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zugehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats zu wirken. Die tatsächliche Wirkung dieser Fristen kann daher je nach genauem Zugangszeitpunkt im Monat etwas länger ausfallen als die genannte Zahl.

Der Härtefallwiderspruch des Mieters

§ 574 BGB erlaubt einem Mieter, einer ansonsten wirksamen Eigenbedarfskündigung zu widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder ein anderes Mitglied seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung des berechtigten Interesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Gerichte wägen Faktoren wie Alter und Gesundheit des Mieters, die Dauer des bisherigen Wohnens, die örtliche Verfügbarkeit vergleichbaren Wohnraums und die Stärke des Bedarfs des Vermieters gegeneinander ab. § 574a BGB regelt anschließend, wie lange das Mietverhältnis fortgesetzt wird, wenn der Widerspruch Erfolg hat. Das kann je nach den festgestellten Umständen befristet oder unbefristet sein.

Der Widerspruch erfolgt nicht automatisch und unterliegt strengen Formvorschriften nach § 574b BGB. Er muss in Textform erklärt werden, also in einer dauerhaften schriftlichen Form wie einem Brief oder einer E-Mail, und muss dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses laut Kündigung zugehen. Hat der Vermieter den Mieter nicht rechtzeitig über Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs belehrt, kann der Mieter ihn noch bis zum ersten Termin eines Räumungsrechtsstreits geltend machen.

Die Sperrfrist bei Wohnungsumwandlung

§ 577a BGB fügt eine eigenständige Beschränkung hinzu, die greift, wenn ein vermietetes Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt und eine Einheit anschließend an einen neuen Eigentümer verkauft wird, der selbst einziehen möchte. In diesem Fall kann der neue Eigentümer erst dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn seit dem Verkauf mindestens drei Jahre vergangen sind.

Hat eine Landesregierung ein Gebiet als Gebiet mit angespannter Wohnungslage bestimmt, kann diese dreijährige Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert werden. Der Sinn der verlängerten Sperrfrist ist es, zu verhindern, dass eine Welle von Umwandlungen in stark nachgefragten Städten bestehende Mieter schneller verdrängt, als es die dreijährige Grundregel zuließe.

Rechenbeispiel

Ein Mieter wohnt seit sechs Jahren in einer Wohnung und zahlt die Miete monatlich. Die erwachsene Tochter des Vermieters hat eine Stelle in der Stadt angenommen und benötigt in acht Monaten eine Unterkunft. Weil das Mietverhältnis mehr als fünf, aber noch keine acht Jahre läuft, beträgt die anwendbare Kündigungsfrist nach § 573c BGB sechs Monate.

Der Vermieter übersendet eine schriftliche Kündigung, die die Tochter namentlich benennt, das Stellenangebot und den geplanten Beginn beschreibt und erläutert, warum gerade diese Wohnung in Größe und Lage für sie angemessen ist. Sechs Monate nach ordnungsgemäßem Zugang der Kündigung soll das Mietverhältnis enden. Der Mieter, 71 Jahre alt und ohne vergleichbaren Wohnraum in der Nähe gefunden zu haben, legt in Textform Widerspruch nach § 574 BGB ein, der mehr als zwei Monate vor dem genannten Beendigungstermin zugeht, und verweist auf Alter, Wohndauer und den angespannten örtlichen Markt. Ein Gericht würde diese Faktoren dann gegen den Bedarf der Tochter an gerade dieser Wohnung abwägen, statt die Kündigung einfach wie beantragt durchzusetzen.

Wenn der geltend gemachte Bedarf nie echt war

Ein Vermieter, der wegen Eigenbedarfs kündigt, die benannte Person aber nie tatsächlich einziehen lässt, oder dessen Bedarf sich als erfunden herausstellt, um einen unerwünschten Mieter loszuwerden, ist mehr ausgesetzt als nur einer unwirksamen Kündigung. Deutsche Gerichte haben wiederholt einen Schadensersatzanspruch nach § 280 BGB anerkannt, der allgemeinen Vorschrift über den Schadensersatz wegen Pflichtverletzung, wenn der geltend gemachte Bedarf des Vermieters zum Zeitpunkt der Kündigung nicht echt war oder unmittelbar nach dem Auszug des Mieters wieder entfiel.

Zu dem Schaden, den ein verdrängter Mieter geltend machen kann, gehören typischerweise die angemessenen Umzugskosten sowie die Differenz zwischen der alten Miete und einer höheren Miete, die der Mieter nun anderswo zahlen muss, berechnet für den Zeitraum, für den der Mieter glaubhaft machen kann, dass er das ursprüngliche Mietverhältnis realistischerweise fortgesetzt hätte. Ein Mieter, der vermutet, dass der geltend gemachte Bedarf vorgeschoben war, etwa weil die Wohnung kurz nach seinem Auszug neu vermietet wird oder weil der benannte Familienangehörige nie tatsächlich einzieht, sollte den Umzug, die neue Miete und jede Kommunikation dokumentieren, die darauf hindeutet, dass der ursprüngliche Bedarf nicht echt war.

Wenn der Mieter einfach nicht auszieht

Eine wirksame Eigenbedarfskündigung, selbst eine, die einen Härtefallwiderspruch übersteht oder gegen die kein Widerspruch erhoben wurde, verschafft dem Vermieter für sich genommen noch keinen Besitz. Bleibt der Mieter über den Kündigungstermin hinaus, bleibt dem Vermieter nur der Weg über eine Räumungsklage, gefolgt von einer gerichtlich überwachten Zwangsvollstreckung nach Erlangung eines Urteils. Ein Vermieter darf nicht die Schlösser austauschen, die Sachen des Mieters entfernen oder Versorgungsleistungen abstellen, um einen Auszug zu erzwingen, gleichgültig wie eindeutig die Kündigung gerechtfertigt war. Der vollständige Ablauf einschließlich der Vollstreckungsphase wird auf der Seite zur Räumungsklage behandelt.

Das ist für beide Seiten eines Eigenbedarfsstreits von Bedeutung. Ein Mieter, der eine Kündigung erhält, die er für unwirksam hält, muss die Wohnung zum genannten Termin nicht verlassen, um seine Position zu wahren, da der Vermieter vor jeder rechtmäßigen Räumung ein Gerichtsurteil erwirken muss. Ein Vermieter, dessen Mieter die Kündigung bestreitet, sollte davon ausgehen, dass die Angelegenheit, sofern keine Einigung erzielt wird, genau auf diese Klage zusteuert und nicht auf eine Selbsthilfemaßnahme.

Nachweise für beide Seiten

Weil bei einem Eigenbedarfsstreit so viel davon abhängt, ob der geltend gemachte Bedarf echt und konkret war, profitieren beide Seiten davon, Unterlagen aufzubewahren. Ein Vermieter, der sich auf ein Stellenangebot, eine Heirat oder eine veränderte Lebenssituation eines Familienangehörigen beruft, sollte in der Lage sein, mehr als die bloße Behauptung vorzulegen, etwa den Schriftverkehr oder die Unterlagen, die dieser Veränderung zugrunde liegen. Ein Mieter, der die Kündigung anfechten will, sei es durch einen Härtefallwiderspruch oder durch die spätere Behauptung, der Bedarf sei vorgetäuscht gewesen, sollte die Kündigung selbst, die vorherige Kommunikation mit dem Vermieter und spätere Nachweise darüber aufbewahren, was tatsächlich mit der Wohnung geschah, nachdem er ausgezogen ist.

Zu dem, was am Ende eines Mietverhältnisses allgemein geschieht, siehe Beendigung des Mietverhältnisses, und zur Kaution, die dabei oft ebenfalls im Streit steht, siehe die Mietkaution. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht erklärt.