Mietkaution in Deutschland: Obergrenze nach § 551 BGB, Verwahrung und Rückzahlung

Nahezu jeder deutsche Wohnraummietvertrag verlangt vom Mieter eine Kaution, bevor die Schlüssel übergeben werden. Wie hoch sie ausfallen darf, wie sie gezahlt werden muss und wie sie während der Mietzeit verwahrt werden muss, überlässt das Gesetz nicht dem Mietvertrag. § 551 BGB legt alle drei Punkte fest, und jeder Teil dieser Vorschrift dient dem Schutz des Mieters, nicht dem des Vermieters.

Diese Seite behandelt die Obergrenze für die Höhe der Kaution, das Recht auf Ratenzahlung, die Pflicht zur getrennten Anlage und den Verbleib der Zinsen, was ein Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses einbehalten darf und was nicht, sowie die Folgen, wenn der Vermieter die Kaution nicht getrennt verwahrt oder insolvent wird.

Informationen zuletzt geprüft am 20. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Die Obergrenze: drei Monatsmieten Nettokaltmiete

§ 551 Abs. 1 BGB begrenzt eine Mietkaution für Wohnraum auf höchstens das Dreifache der Monatsmiete, und die Vorschrift legt genau fest, welche Miete gemeint ist: die Nettokaltmiete, die Grundmiete vor Hinzurechnung einer Pauschale oder Vorauszahlung für Betriebskosten. Ein Mietvertrag, der die Obergrenze anhand der Warmmiete berechnet, der Gesamtsumme einschließlich Nebenkosten, rechnet mit der falschen Zahl.

Diese Obergrenze gilt unabhängig davon, wie die Sicherheit ausgestaltet ist. Ob der Mietvertrag sie als in bar gezahlte Kaution, als Bürgschaft, als verpfändetes Sparkonto oder in einer anderen Form der Sicherheit bezeichnet: § 551 Abs. 1 begrenzt den Gesamtwert jeder vom Vermieter geforderten Sicherheit auf drei Monatsmieten Nettokaltmiete.

Rechenbeispiel

Ein Mieter zahlt für eine Wohnung 900 Euro Nettokaltmiete monatlich, dazu weitere 200 Euro Betriebskostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 Euro. Die Obergrenze der Kaution bemisst sich allein nach den 900 Euro. Die höchstzulässige Kaution beträgt damit 2.700 Euro, nicht 3.300 Euro. Ein Mietvertrag, der die Kaution anhand der vollen 1.100 Euro Warmmiete berechnet, verlangt für diesen Teil der Forderung mehr, als § 551 zulässt.

Das Recht auf Ratenzahlung in drei Teilbeträgen

Wird die Kaution als Barzahlung geleistet, gibt § 551 Abs. 2 BGB dem Mieter ein Recht, das viele Mietverträge nicht erwähnen: Er kann sie in drei gleichen monatlichen Raten zahlen statt als Einmalbetrag bei Vertragsschluss. Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, jede weitere Rate zusammen mit der Miete der beiden folgenden Monate.

Am obigen Beispiel: Eine Kaution von 2.700 Euro könnte in drei Raten zu je 900 Euro gezahlt werden, die erste zusammen mit der ersten Monatsmiete, die beiden übrigen mit den folgenden beiden Monatsmieten, statt als einmalige Zahlung von 2.700 Euro vor Einzug. Eine Vertragsklausel, die die vollständige Kaution vor Einzug verlangt, widerspricht diesem Recht und kann es nicht verdrängen.

Alternativen zur Barkaution

Bargeld ist die häufigste Form der Kaution, § 551 schreibt sie jedoch nicht vor. Mieter und Vermieter können stattdessen eine Bürgschaft vereinbaren, bei der eine Bank verspricht, dem Vermieter bis zur vereinbarten Höhe zu zahlen, falls ein Anspruch entsteht, oder ein verpfändetes Sparkonto auf den Namen des Mieters, auf das der Vermieter nur unter vereinbarten Bedingungen zugreifen kann. Manche Mieter nutzen auch eine kommerzielle Kautionsversicherung, die statt eines gebundenen Einmalbetrags eine laufende Prämie kostet.

Welche Form auch gewählt wird: Für ihren Wert gilt dieselbe Obergrenze von drei Monatsmieten Nettokaltmiete, und das Recht auf Ratenzahlung nach § 551 Abs. 2 betrifft ausdrücklich die Barkaution. Ein Mieter, der sich stattdessen für eine Bürgschaft oder eine Versicherungslösung entscheidet, verhandelt eine andere Vereinbarung, statt dieses konkrete gesetzliche Recht auszuüben.

Wie die Kaution verwahrt werden muss

§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, eine Barkaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen, sofern nicht eine andere Anlageform vereinbart wird. Unabhängig von der gewählten Form muss die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters gehalten werden, und die daraus entstehenden Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution selbst mit der Zeit.

Eine Ausnahme schränkt dies ein: Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim ist der Vermieter nicht verpflichtet, überhaupt Zinsen auf die Kaution zu zahlen. Außerhalb dieser engen Kategorie genügt ein Mietvertrag nicht dem gesetzlichen Maßstab, der dem Vermieter erlaubt, die Kaution einfach auf einem allgemeinen Geschäftskonto zu belassen, vermischt mit anderen Mitteln und ohne gesonderte Verzinsung für den Mieter.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht trennt oder insolvent wird

Ein Vermieter, der das Geld auf ein gewöhnliches statt ein getrenntes Konto einzahlt, hat bereits gegen § 551 Abs. 3 verstoßen, selbst wenn während der Mietzeit sonst nichts schiefgeht. Ein Mieter, der dies bemerkt, kann verlangen, dass der Fehler korrigiert und das Geld auf ein ordnungsgemäß getrenntes Konto verschoben wird.

Die eigentliche Gefahr eines vermischten Kontos zeigt sich, wenn der Vermieter insolvent wird. Eine Kaution, die tatsächlich getrennt vom Vermögen des Vermieters gehalten wurde, ist im Allgemeinen als Eigentum des Mieters herauszuverlangen, statt lediglich eine weitere Forderung gegen die Insolvenzmasse zu sein. Eine Kaution, die niemals getrennt angelegt wurde, ist dagegen deutlich schwerer unbeschadet zurückzuerlangen, da sie faktisch mit den allgemeinen Mitteln des Vermieters verschmolzen ist und der Mieter am Ende mit den übrigen Gläubigern des Vermieters um das Verbleibende konkurrieren kann. Das ist einer der klarsten praktischen Gründe, Belege darüber aufzubewahren, wo eine Kaution tatsächlich angelegt wurde, statt sich darauf zu verlassen, dass sich das Gesetz von selbst durchsetzt.

Die Rückzahlung der Kaution: keine feste Frist, aber auch keine unbegrenzte

Anders als die zwölfmonatige Frist, die für die jährliche Betriebskostenabrechnung gilt, setzt § 551 BGB keine feste Anzahl von Tagen oder Monaten für die Rückzahlung der Kaution nach Ende eines Mietverhältnisses fest. Diese Lücke wird durch Rechtsprechung gefüllt, nicht durch ein Gesetz, und es ist ehrlicher, das offen zu sagen, statt eine genaue Zahl zu erfinden, die das Gesetz gar nicht vorgibt.

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt entschieden, dass dem Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zusteht, um zu prüfen, ob Ansprüche gegen die Kaution bestehen, bevor der Rückzahlungsanspruch des Mieters überhaupt fällig wird. In der Praxis beschreiben Gerichte und Kommentatoren diese angemessene Prüfungsfrist bei einem unkomplizierten Mietverhältnis ohne offene Streitpunkte häufig als etwa drei bis sechs Monate. Steht die Abrechnung der Betriebskosten des letzten Jahres noch aus, darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution rechtmäßig deutlich länger einbehalten, bis diese Abrechnung erstellt ist, statt den vollen Betrag sofort auszahlen zu müssen. Der Bundesgerichtshof hat dieses konkrete Zusammenspiel zwischen der Kaution und einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung in seiner Entscheidung vom 18. Januar 2006, Aktenzeichen VIII ZR 71/05, behandelt.

In der Praxis bedeutet das, dass es keine einzelne Zahl gibt, die als Frist zu nennen wäre. Ein Mieter ohne offene Streitigkeiten und ohne ausstehende Betriebskostenabrechnung kann vernünftigerweise erwarten, die Kaution deutlich innerhalb von sechs Monaten zurückzuerhalten. Ein Mieter, dessen letzte Nebenkostenabrechnung noch nicht erstellt wurde, sollte damit rechnen, dass der Vermieter einen anteiligen Betrag, der konkret an diese ausstehende Abrechnung geknüpft ist, länger zurückbehält.

Was abgezogen werden darf und was nicht

Ein Vermieter darf von der Kaution für echte, nachweisbare Schäden über die normale Abnutzung hinaus, für rückständige Miete und für eine angemessene Rücklage wegen einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung abziehen. Was ein Vermieter nicht abziehen darf, ist die normale Abnutzung.

§ 538 BGB stellt das unmissverständlich klar: Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstehen, hat der Mieter nicht zu vertreten. Abgenutzte Farbe nach Jahren gewöhnlichen Wohnens, ein abgelaufener Teppich in einem stark genutzten Flur oder kleine Spuren von Möbeln, die dort standen, wo Möbel eben stehen sollen, fallen auf die Seite des Vermieters, nicht auf die des Mieters. Ein Vermieter, der dafür etwas abzieht, für diese Art gewöhnlicher Alterung der Wohnung statt für tatsächlich vom Mieter verursachten Schaden, zieht für etwas ab, das § 538 bereits dem Vermieter zuweist.

Ein brauchbarer Test ist, ob die Veränderung oder Abnutzung ohnehin durch den vorgesehenen, alltäglichen Gebrauch der Wohnung über die Mietdauer entstanden wäre. Wenn ja, ist sie nicht abzugsfähig. Echter Schaden, Löcher in Wänden, die über das hinausgehen, was das Aufhängen von Bildern verursachen würde, Brandflecken, Bruchschäden oder fehlende Einrichtungsgegenstände, liegt außerhalb dieses Schutzes und darf der Kaution belastet werden.

Was ein Mieter tun kann, wenn eine Kaution zu Unrecht einbehalten wird

Ein Mieter, der einen Abzug für ungerechtfertigt hält, sei es, weil es sich tatsächlich um normale Abnutzung handelt, oder weil der Vermieter die Kaution einfach über eine angemessene Prüfungsfrist hinaus zurückhält, kann eine förmliche, aufgeschlüsselte Abrechnung und eine Frist zur Rückzahlung verlangen, bevor er weiter vorgeht. Da der Rückzahlungsanspruch ein gewöhnlicher zivilrechtlicher Anspruch ist, unterliegt er auch der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, eine andere Frage als die, wie lange der Vermieter die Fälligkeit dieses Anspruchs vernünftigerweise hinauszögern darf.

Für die Regeln zur jährlichen Nebenkostenabrechnung, die oft erklärt, warum ein Vermieter einen Teil der Kaution zurückbehält, siehe die Betriebskostenabrechnung. Für die Regeln zur Beendigung des Mietverhältnisses selbst siehe Beendigung eines Mietverhältnisses. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht im Überblick.