Schönheitsreparaturen: Welche Klauseln zur Renovierung bei Auszug tatsächlich unwirksam sind

Streichen, Tapezieren und die übrige kosmetische Instandhaltung einer deutschen Mietwohnung, die Schönheitsreparaturen, werden vom Mietvertrag üblicherweise dem Mieter auferlegt. Die meisten Mietverträge tun genau das, und lange Zeit haben die meisten Mieter beim Auszug einfach dafür bezahlt. Sehr viele dieser Klauseln sind jedoch unwirksam, und der Mieter schuldet am Ende nichts oder nur die Hälfte dessen, was der Vermieter verlangt hat.

Zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, eine aus dem Jahr 2015 und eine aus dem Jahr 2020, bilden das Rückgrat der aktuellen Rechtslage. Diese Seite arbeitet beide durch, dazu die ältere Regel zu starren Renovierungsfristen, was überhaupt als Schönheitsreparatur gilt, und wie eine wirksame Klausel tatsächlich aussehen muss. Jede Klausel hängt letztlich von ihrem genauen Wortlaut ab, verstehen Sie diese Seite also als Prüfrahmen für einen konkreten Mietvertrag, nicht als Urteil über jeden Mietvertrag.

Informationen zuletzt geprüft am 20. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Was Schönheitsreparaturen tatsächlich umfassen

Bevor man fragt, ob eine Klausel wirksam ist, hilft es zu wissen, was sie überhaupt regeln darf. Schönheitsreparaturen sind eine klar definierte, engere Kategorie, als es der Alltagsbegriff Renovierung im Deutschen nahelegen könnte.

§ 28 Abs. 4 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), der Verordnung, die die im gesamten deutschen Mietrecht verwendete gesetzliche Definition liefert, zählt genau auf, was dazugehört: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, sowie das Streichen der Innentüren zusammen mit den Innenseiten der Fenster und Außentüren. Das ist die vollständige Liste.

Was außerhalb dieser Liste liegt, zählt genauso. Bauliche Reparaturen, das Auswechseln von Bodenbelägen statt deren Streichen, die Instandsetzung von Sanitär- oder Elektroinstallationen und die Reparatur der Bausubstanz selbst sind keine Schönheitsreparaturen, wie auch immer ein Mietvertrag sie bezeichnet. Eine Klausel, die bauliche Instandhaltung in die kosmetische Renovierungspflicht des Mieters einbezieht, geht über das hinaus, was diese Kategorie rechtlich überhaupt bedeuten darf, unabhängig von jeder Frage zum Wortlaut der Klausel.

Das Urteil von 2015: die unrenoviert übergebene Wohnung

BGH VIII ZR 185/14 vom 18. März 2015 befasste sich mit dem in der Praxis häufigsten Problem dieser Klauseln. Viele Mieter ziehen in eine Wohnung, die vom Vormieter oder vom Vermieter nie ordentlich renoviert wurde, verblasste Farbe, fleckige Wände und all das, und der Mietvertrag legt dem Mieter trotzdem die volle Verantwortung dafür auf, die Wohnung künftig in dekoriertem Zustand zu halten.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine Formularklausel, die die Schönheitsreparaturpflicht auf den Mieter überträgt, unwirksam ist, wenn der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, es sei denn, er hat für die Übernahme einer Wohnung in diesem Zustand einen angemessenen Ausgleich erhalten. Ohne einen solchen Ausgleich zwingt die Klausel den Mieter, letztlich Abnutzung zu beseitigen, die schon vor Beginn des Mietverhältnisses bestand, was das Gericht als unangemessene Benachteiligung im Rahmen der allgemeinen Inhaltskontrolle von Formularklauseln einstufte.

Rechenbeispiel

Ein Mieter unterschreibt einen Mietvertrag für eine Wohnung mit sichtbar abgenutzten, unrenovierten Wänden, die vom Vormieter übrig geblieben sind. Nichts im Mietvertrag gleicht dem einziehenden Mieter die Übernahme dieses Zustands aus, keine reduzierte erste Monatsmiete, kein Zuschuss für Farbe, nichts Vergleichbares. Der Mietvertrag verlangt trotzdem, dass der Mieter beim Auszug die gesamte Wohnung neu streicht.

Nach VIII ZR 185/14 ist diese Klausel unwirksam. Der Mieter schuldet beim Auszug nicht automatisch einen vollständigen Neuanstrich, nur weil der Mietvertrag das so vorsieht, gerade weil die Wohnung von Anfang an nie in dekoriertem Zustand übergeben wurde und dafür nichts im Gegenzug gewährt wurde.

Das Urteil von 2020: was geschieht, wenn die Klausel unwirksam ist

Eine unwirksame Klausel bedeutet nicht, dass der Mieter einfach in einer Wohnung weiterlebt, die tatsächlich Arbeit braucht, und dafür nichts schuldet. BGH VIII ZR 163/18 vom 8. Juli 2020 hat geklärt, was als Nächstes geschieht.

Ist die Schönheitsreparaturklausel aus dem oben genannten Grund unwirksam und hat sich der dekorative Zustand der Wohnung seit Einzug des Mieters erheblich verschlechtert, kann der Mieter vom Vermieter verlangen, die notwendigen Arbeiten durchzuführen. Das Gericht entschied jedoch, dass sich der Mieter dabei in der Regel an den Kosten beteiligen muss, typischerweise etwa zur Hälfte, weil der Mieter sonst besser stünde, wenn die Arbeiten vollständig auf Kosten des Vermieters erfolgten, als bei einer wirksamen Klausel, unter der er selbst einen Anteil der Last getragen hätte. Die genaue Aufteilung hängt vom Einzelfall ab, eine hälftige Teilung ist jedoch der übliche Bezugspunkt des Gerichts.

Zusammengenommen bedeuten die beiden Urteile, dass ein Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung eingezogen ist, nicht einfach von jeder Verantwortung befreit ist. Er ist davor geschützt, dass eine Klausel ihn für alles zahlen lässt, einschließlich Abnutzung, die bereits vor dem Mietverhältnis bestand, muss stattdessen aber einen angemessenen Anteil beitragen, sobald der Vermieter aufgefordert wird, die Arbeiten tatsächlich auszuführen.

Starre Renovierungsfristen sind eigenständig unwirksam

Selbst wenn eine Wohnung frisch renoviert übergeben wurde, kann ein anderer Mangel die Klausel zu Fall bringen. Viele Mietverträge legen einen festen Renovierungsfahrplan fest, Küche und Bad alle drei Jahre neu streichen, andere Räume alle fünf Jahre, unabhängig davon, wie der Raum tatsächlich aussieht.

Der Bundesgerichtshof behandelt einen wirklich starren Fristenplan dieser Art seit einem Urteil aus dem Jahr 2004 als unwirksam nach § 307 BGB, weil er eine Renovierungspflicht nach einem festen Kalender statt nach dem tatsächlichen Zustand des Raums auferlegt, und das eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne der Transparenz- und Angemessenheitsanforderungen an Formularklauseln darstellt. Ein Fristenplan kann nur bestehen bleiben, wenn er als unverbindliche Richtlinie formuliert ist, üblicherweise erkennbar an Formulierungen wie im Allgemeinen oder in der Regel, von der ein Mieter in einem gut erhaltenen Raum erkennbar abweichen kann. Ein Fristenplan ohne eine solche abschwächende Formulierung, als starre Pflicht formuliert, ist der Typ, der scheitert.

Die Quotenabgeltungsklausel ist als Formularklausel unwirksam

Ein verwandter Klauseltyp verlangt von einem ausziehenden Mieter, der den Zeitpunkt einer vollständigen Renovierung nach dem eigenen Fristenplan des Mietvertrags noch nicht erreicht hat, trotzdem einen anteiligen Betrag der geschätzten Kosten, berechnet danach, wie viel vom Renovierungszyklus bereits verstrichen ist. Das ist die Quotenabgeltungsklausel.

Dieselbe Entscheidung aus dem Jahr 2015, die auch das Problem der unrenoviert übergebenen Wohnung behandelte, bestätigte, dass eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel, also eine als vorformulierte Standardklausel und nicht individuell ausgehandelte Klausel, unwirksam ist. Die Begründung des Gerichts stellte darauf ab, dass die Klausel den Mieter bereits bei Vertragsschluss dazu verpflichtet, einem künftigen Kostenbetrag zuzustimmen, der zu diesem Zeitpunkt noch gar nicht bekannt sein kann, eine für eine Formularklausel unangemessene Unsicherheit.

Wie eine wirksame Klausel aussieht

Fasst man die Urteile zusammen, hat eine Schönheitsreparaturklausel eine echte Chance, wirksam zu sein, wenn Folgendes zusammen zutrifft. Die Wohnung wurde tatsächlich frisch renoviert übergeben, oder der Mieter hat für die Übernahme einer unrenovierten Wohnung einen echten Ausgleich erhalten. Ein in der Klausel enthaltener Fristenplan ist als flexible Richtlinie formuliert statt als feste Frist, sodass er sich erkennbar nach dem tatsächlichen Zustand des Raums richtet. Die Klausel umfasst nur das, was § 28 Abs. 4 II. BV tatsächlich als Schönheitsreparatur definiert, keine als solche getarnten baulichen Arbeiten. Und es gibt keine Quotenabgeltungsklausel, die einen ausziehenden Mieter zwingt, einen anteiligen Schätzbetrag für nicht erreichte Zyklen zu zahlen.

Ein Mietvertrag, dem auch nur eines dieser Merkmale fehlt, ist an dieser konkreten Stelle ein starker Kandidat für eine unwirksame Klausel, wobei der genaue Wortlaut immer geprüft und nicht einfach unterstellt werden sollte.

Was bei einer strittigen Klausel tatsächlich zu tun ist

Ein Mieter, der eine Klausel für unwirksam hält, hat einen praktischen Ausgangspunkt statt einer abstrakten Rechtsfrage. Suchen Sie das Übergabeprotokoll oder Fotos vom Beginn des Mietverhältnisses, denn sie klären in der Regel, ob die Wohnung bei Übergabe tatsächlich renoviert war. Lesen Sie den genauen Wortlaut des Renovierungsfristenplans, denn ein einziges abschwächendes Wort kann den Unterschied zwischen einer Richtlinie und einer festen Frist ausmachen. Und trennen Sie, was der Mietvertrag als Schönheitsreparatur bezeichnet, von dem, was § 28 Abs. 4 II. BV tatsächlich definiert, denn Mietverträge greifen regelmäßig über diese engere Liste hinaus.

Behält ein Vermieter einen Teil der Mietkaution wegen kosmetischer Arbeiten ein, die auf einer solchen Grundlage fragwürdig erscheinen, ist genau das der Punkt, an dem die Wirksamkeit der Klausel infrage zu stellen ist, statt anzunehmen, der Abzug sei automatisch gerechtfertigt, nur weil der Mietvertrag Schönheitsreparaturen erwähnt.

Was sich dadurch nicht ändert

Nichts davon berührt die gewöhnliche Haftung für Schäden. Ein Mieter, der die Wohnung tatsächlich beschädigt, Löcher, die über das hinausgehen, was das Aufhängen von Bildern verursachen würde, Brandflecken oder kaputte Einrichtungsgegenstände, schuldet dafür weiterhin nach den allgemeinen Regeln über den Zustand, in dem die Mietsache zurückzugeben ist. Was diese Urteile kippen, ist speziell die formularmäßige Übertragung der routinemäßigen kosmetischen Instandhaltung auf den Mieter, soweit die Klausel selbst fehlerhaft ist, nicht die Haftung für tatsächlichen Schaden.

Für die gesonderten Regeln zur Mietkaution, auf die ein Vermieter bei solchen Streitigkeiten oft zurückgreift, siehe Mietkaution. Zu Kündigungsfristen und dem Ablauf der Beendigung eines Mietverhältnisses siehe Beendigung eines Mietverhältnisses. Für das größere Bild des deutschen Mietrechts siehe Deutsches Mietrecht.