Mietpreisbremse einfach erklärt: Die 10 Prozent Grenze nach § 556d BGB

Die Mietpreisbremse begrenzt, wie viel ein Vermieter bei einer Neuvermietung in einer Gemeinde verlangen darf, die eine Landesregierung förmlich als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Sie begrenzt Mieten nicht generell, und sie gilt nicht in jeder Stadt. Ob sie für eine bestimmte Adresse gilt, hängt allein von dieser Ausweisung ab.

Diese Seite erklärt die 10 Prozent Grenze selbst, die beiden wichtigsten Ausnahmen, die einem Vermieter eine höhere Miete erlauben, die Auskunftspflicht des Vermieters vor Vertragsschluss und wie ein zu viel zahlender Mieter das Geld tatsächlich zurückbekommt.

Informationen zuletzt geprüft am 20. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Was die Grenze tatsächlich begrenzt

§ 556d Abs. 1 BGB bestimmt, dass die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarte Miete in einem durch Landesverordnung ausgewiesenen Gebiet die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen um höchstens 10 Prozent übersteigen darf. Die Vergleichsmiete selbst stammt in der Regel aus dem Mietspiegel einer Gemeinde oder, wo kein Mietspiegel existiert, aus vergleichbaren Objekten.

Die Grenze gilt nur für die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses festgelegte Miete. Sie begrenzt nicht, wie stark die Miete eines bestehenden Mieters während eines laufenden Mietverhältnisses später erhöht werden darf, das ist eine gesonderte Regel nach § 558 BGB, die Kappungsgrenze, die auf der Seite zu Mieterhöhungen behandelt wird. Ein Mieter, der neu einzieht, und ein Mieter, der bereits irgendwo wohnt, werden durch zwei unterschiedliche Mechanismen geschützt.

Ob sie für Ihre Adresse überhaupt gilt

Die Mietpreisbremse ist keine bundesweite Pauschalregel. § 556d Abs. 2 BGB verpflichtet jede Landesregierung, durch eigene Rechtsverordnung festzulegen, welche Gemeinden oder Gemeindeteile als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten, und jede solche Landesverordnung muss spätestens zum 31. Dezember 2029 außer Kraft treten, unabhängig davon, wann sie erlassen wurde. Eine gesonderte Fünf-Jahres-Grenze innerhalb des § 556d BGB gibt es nicht. Die gelegentlich hier zitierte fünfjährige Ausweisungsdauer gehört zu einem anderen Mechanismus, der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 BGB.

Das bedeutet, die ehrliche Antwort auf die Frage, ob die Grenze für eine bestimmte Wohnung gilt, lautet, dass es davon abhängt, wo diese Wohnung liegt, und dass sich diese Antwort ändert, wenn Länder Ausweisungen erneuern, einschränken oder aufheben. Eine auf dieser Seite veröffentlichte Liste aktuell ausgewiesener Städte wäre innerhalb weniger Monate veraltet, deshalb ist die verlässliche Prüfung die aktuelle Landesverordnung des jeweiligen Landes oder das zuständige Wohnungsamt der Gemeinde, nicht eine allgemeine Liste.

Die Verlängerung bis 2029

Die Mietpreisbremse selbst sollte ursprünglich auslaufen, aber ein Gesetz zur Verlängerung bis zum 31. Dezember 2029 wurde am 22. Juli 2025 verkündet und ist am 23. Juli 2025 in Kraft getreten. Die 10 Prozent Grenze, die Vormiete-Regel und der Stichtag 1. Oktober 2014 für Neubauten wurden dabei unverändert fortgeführt. Inhaltlich hat sich an der Regel nichts geändert, nur ihr Auslaufdatum.

Die Vormiete-Ausnahme

§ 556e BGB ist die in der Praxis am häufigsten relevante Ausnahme. Hat der Vormieter derselben Wohnung bereits eine Miete oberhalb der Grenze gezahlt, darf der Vermieter dem neuen Mieter diesen gleichen höheren Betrag berechnen, sofern er dem neuen Mieter die Vormiete vor Vertragsschluss offenlegt.

Das bedeutet, die Grenze setzt eine bereits über die Vergleichsmiete hinausgegangene Miete für ein früheres Mietverhältnis nicht wieder herab. Sie verhindert nur, dass der Vermieter die Miete über den vom Vormieter gezahlten Betrag hinaus weiter anhebt, sofern nicht eine der anderen Ausnahmen greift, etwa eine zwischen den Mietverhältnissen durchgeführte qualifizierende Modernisierung.

Die Neubau- und Modernisierungsausnahmen

§ 556f BGB hebt die Grenze für zwei Kategorien von Wohnungen vollständig auf. Die erste ist jede Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, unabhängig davon, wann das aktuelle Mietverhältnis begonnen hat, mit der Begründung, dass Neubauten einen Anreiz brauchen, den eine künstlich gedrückte Miete untergraben würde. Die zweite ist eine Wohnung, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals vermietet wird, wobei die Verbesserungen so umfangreich sein müssen, dass sie funktional einem Neubau gleichgestellt werden können, und nicht bloß eine routinemäßige Instandsetzung oder ein einzelnes aufgewertetes Gerät.

Beide Ausnahmen setzen voraus, dass der Vermieter die anspruchsbegründenden Tatsachen im Streitfall belegen kann. Ein Vermieter, der sich auf die Neubau-Ausnahme beruft, muss das Fertigstellungsdatum 2014 nachweisen können, ein Vermieter, der sich auf die Modernisierungs-Ausnahme beruft, muss den tatsächlichen Umfang der durchgeführten Arbeiten belegen können.

Die Auskunftspflicht vor Vertragsschluss

§ 556g BGB verpflichtet einen Vermieter, der sich auf die Vormiete-Ausnahme, eine kurz vor dem neuen Mietverhältnis durchgeführte Modernisierung oder die Neubau-Ausnahme berufen will, dem Mieter die konkreten anspruchsbegründenden Tatsachen in Textform mitzuteilen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt, also bevor er unterschreibt.

Ein Vermieter, der diese Auskunft unterlässt, kann sich später nicht auf die Ausnahme berufen, um eine Miete oberhalb der Grenze zu rechtfertigen, selbst wenn die zugrunde liegenden Tatsachen tatsächlich vorlägen. Holt der Vermieter die fehlende Auskunft später nach, kann er sich auf die Ausnahme trotzdem erst zwei Jahre nach dieser Nachholung berufen, eine verspätete Korrektur stellt die höhere Miete also nicht sofort wieder her.

Wie die Rüge funktioniert und wie zu viel gezahlte Miete zurückgefordert wird

Eine gegen § 556d BGB verstoßende Miete wird nicht automatisch erstattet. § 556g Abs. 1 BGB macht die vereinbarte Miete insoweit unwirksam, als sie die Grenze übersteigt, und der Vermieter muss den zu viel gezahlten Betrag nach den allgemeinen Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung herausgeben, jedoch erst, nachdem der Mieter eine Rüge erhoben hat, eine förmliche Beanstandung, mit der er darlegt, dass die Miete die Grenze übersteigt.

Das Timing spielt hier eine erhebliche Rolle. Erhebt der Mieter die Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, reicht die Rückforderung bis zum Beginn des Mietverhältnisses zurück. Erfolgt die Rüge später, oder erst nach Beendigung des Mietverhältnisses, kann der Mieter nur den Betrag zurückfordern, der nach Zugang der Rüge beim Vermieter überzahlt wurde, nicht die zuvor gezahlten Beträge. Ein Mieter, der eine Überzahlung vermutet, ist besser beraten, sie umgehend zu rügen, statt abzuwarten.

Rechenbeispiel

Eine Wohnung liegt in einer Gemeinde, die aktuell durch eine Landesverordnung ausgewiesen ist, und der örtliche Mietspiegel setzt die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbare Wohnungen bei 10,00 Euro pro Quadratmeter an. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung liegt die Grenze nach § 556d BGB 10 Prozent über diesem Wert, also bei 11,00 Euro pro Quadratmeter, was eine höchstzulässige Miete von 880 Euro monatlich ergibt, sofern keine Ausnahme greift.

Der Vermieter verlangt stattdessen 950 Euro monatlich und hat vor Vertragsschluss keine Vormiete-, Modernisierungs- oder Neubautatsachen offengelegt. Der Mieter ist vor 14 Monaten eingezogen. Weil 14 Monate innerhalb des 30-Monats-Zeitraums liegen, reicht eine jetzt erhobene Rüge bis zum Beginn des Mietverhältnisses zurück: Die Überzahlung beträgt 70 Euro monatlich über 14 Monate, insgesamt 980 Euro, die der Vermieter nach ordnungsgemäßer Rüge zurückzahlen muss.

Hätte derselbe Mieter stattdessen 34 Monate mit der Rüge gewartet, ändert sich die Berechnung. Die Rückforderung würde dann nur die Überzahlung ab dem Zeitpunkt erfassen, an dem der Vermieter die Rüge erhalten hat, nicht die ersten 34 Monate der Überzahlung, weil dieses Zeitfenster nach § 556g Abs. 1 Satz 2 BGB bereits geschlossen ist.

Was die Rüge enthalten sollte

Eine Rüge muss keine Klage sein. Üblich ist eine schriftliche Mitteilung, idealerweise in einer Form, deren Zugang der Mieter nachweisen kann, in der dargelegt wird, dass die Miete die Grenze nach § 556d BGB übersteigt, die eigene Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete und der 10-Prozent-Marge angegeben wird, und der Vermieter aufgefordert wird, die künftig korrekte Miete zu bestätigen und die bereits überzahlten Beträge zurückzuzahlen. Konkrete Zahlen zu benennen, statt lediglich zu behaupten, die Miete sei zu hoch, gibt dem Vermieter etwas Greifbares, worauf er antworten oder das er bestreiten kann.

Ein Vermieter, der widerspricht, kann sich auf eine der oben genannten Ausnahmen berufen. Ob diese Ausnahme tatsächlich greift und ob sie rechtzeitig offengelegt wurde, ist meist der Punkt, an dem ein echter Streit entschieden wird.

Wenn der Vermieter die Überzahlung nicht zurückzahlt

Die Rüge löst die Rückforderung aus, ersetzt aber kein Gerichtsurteil, ein Vermieter, der sie ignoriert oder die Berechnung bestreitet, hat damit noch keine Frist verletzt, sondern lediglich zurückgewiesen. Der nächste Schritt für den Mieter ist in der Regel das örtlich zuständige Amtsgericht, das für Wohnraummietstreitigkeiten zuständige Gericht, bei dem der Mieter eine Klage auf Rückzahlung des in der Rüge bereits konkret bezifferten überzahlten Betrags erhebt.

Weil der Streit meist auf eine Tatsachenfrage hinausläuft, nämlich was die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung tatsächlich ist, benötigt ein Gericht dafür häufig den örtlichen Mietspiegel oder ein Sachverständigengutachten. Ein Mieter, der den Mietvertrag, die Mietzahlungsbelege und jede Korrespondenz zur Vormiete- oder Modernisierungsausnahme aufbewahrt hat, steht deutlich besser da als einer, der sich allein auf die Höhe der Miete beruft.

Wie das mit späteren Mieterhöhungen zusammenhängt

Die Mietpreisbremse legt nur die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses fest. Sobald das Mietverhältnis läuft, kann der Vermieter die Miete weiterhin bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB anheben, vorbehaltlich der Kappungsgrenze, die begrenzt, wie stark eine einzelne Erhöhung ausfallen darf, ein gesondertes Regelwerk, das auf der Seite zu Mieterhöhungen behandelt wird. Ein Mieter, der zu Beginn eines Mietverhältnisses erfolgreich eine Überzahlung zurückfordert, ist damit nicht dauerhaft vor jeder späteren Erhöhung geschützt, sondern nur vor einer rechtswidrigen Anfangsmiete.

Was bei Beendigung eines Mietverhältnisses aus anderen Gründen geschieht, erfahren Sie unter Eigenbedarfskündigung und Beendigung eines Mietverhältnisses. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht im Überblick.