Räumungsklage in Deutschland: Ablauf von der Kündigung bis zur Zwangsräumung

Eine Räumungsklage ist die Klage, die ein Vermieter erheben muss, um einen Mieter, der nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht auszieht, rechtmäßig aus der Wohnung zu entfernen. Sie ist nicht optional im Sinne einer von mehreren Möglichkeiten. In Deutschland darf ein Vermieter einen Mieter nicht rechtmäßig aus einer Wohnung setzen, ohne dieses Verfahren zu durchlaufen und anschließend ein Gerichtsurteil durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken zu lassen.

Diese Seite stellt das für beide Seiten dieses Verfahrens geltende Recht dar: den Ablauf von der Kündigung über das Urteil bis zur Vollstreckung, die Frist, die ein Gericht einem Mieter vor der Vollstreckung einräumen kann, die Beschränkungen bei einem vorgezogenen Weg über eine einstweilige Verfügung, eine kostengünstigere Vollstreckungsvariante namens Berliner Räumung sowie den Vollstreckungsschutz, der in der Vollstreckungsphase selbst zur Verfügung steht.

Informationen zuletzt geprüft am 19. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Selbsthilfe bei der Räumung ist unzulässig, ohne Ausnahme

Das deutsche Recht schützt den Besitz eines Mieters an einer gemieteten Wohnung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses vor Eingriffen, sofern und solange kein Gericht etwas anderes angeordnet hat und diese Anordnung ordnungsgemäß vollstreckt wurde. § 858 BGB definiert verbotene Eigenmacht als die Störung des Besitzes eines anderen ohne dessen Willen und ohne gesetzliche Befugnis dazu.

Ein Vermieter, der die Schlösser austauscht, während der Mieter abwesend ist, die Sachen des Mieters entfernt oder Strom, Heizung oder Wasser abstellt, um einen Mieter zum Auszug zu drängen, begeht genau diese Art unzulässiger Störung, selbst wenn die zugrunde liegende Kündigung des Mietverhältnisses vollkommen wirksam war. Der Rechtsbehelf des Mieters in dieser Situation besteht nicht darin, über die Kündigung zu streiten, sondern schlicht darin, den Besitz wiederherzustellen, weil die Art der Räumung unzulässig war, unabhängig von der zugrunde liegenden Berechtigung.

Schritt eins: eine wirksame Kündigung

Bevor eine Klage überhaupt Erfolg haben kann, muss das Mietverhältnis tatsächlich beendet worden sein. Das bedeutet üblicherweise eine ordentliche Kündigung mit Frist nach § 573 BGB, etwa wegen Eigenbedarfs des Vermieters, oder eine außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 BGB, am häufigsten wegen erheblicher Mietrückstände. Ein Vermieter, der ohne wirksame zugrunde liegende Kündigung auf Herausgabe klagt, verliert den Rechtsstreit, unabhängig davon, wie unkooperativ der Mieter war, weil das Gericht zunächst feststellen muss, dass das Mietverhältnis tatsächlich beendet wurde.

Schritt zwei: die Räumungsklage selbst

Zieht der Mieter nach Wirksamwerden der Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter als einziger rechtmäßiger Weg, Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht zu erheben. Die Klage verlangt vom Gericht, den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung zu verurteilen. Dem Mieter wird die Klage zugestellt, und er kann sich dagegen verteidigen, typischerweise indem er die Wirksamkeit der Kündigung bestreitet, einen Härtefallwiderspruch erhebt, sofern einschlägig, oder den zugrunde liegenden Sachverhalt bestreitet, etwa dass die geltend gemachten Rückstände gar nicht bestehen.

Wie lange dieser Verfahrensabschnitt dauert, hängt stark vom jeweiligen Gericht und davon ab, ob der Fall tatsächlich streitig ist, läuft aber regelmäßig auf mehrere Monate von der Klageerhebung bis zum Urteil hinaus, und deutlich länger, wenn der Fall wirklich bestritten wird statt im Wesentlichen unstreitig zu sein.

Schritt drei: das Urteil wird zum Räumungstitel

Ein Urteil, das den Mieter zur Räumung verurteilt, ist der Räumungstitel, der die Vollstreckung nach § 794 ZPO erst ermöglicht. Ohne diesen Titel, oder ein gleichwertiges vollstreckbares Instrument wie einen gerichtlich gebilligten Vergleich, gibt es für den Gerichtsvollzieher nichts, worauf er tätig werden könnte. Das Bestehen eines wirksamen Titels, nicht die eigene Einschätzung des Vermieters, dass der Mieter längst hätte ausziehen müssen, eröffnet die Vollstreckungsphase.

Schritt vier: die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher

§ 885 ZPO regelt die Vollstreckung eines Urteils, das die Herausgabe einer Wohnung anordnet: Der Gerichtsvollzieher entsetzt die durch das Urteil verpflichtete Partei aus dem Besitz und setzt die berechtigte Partei, üblicherweise den Vermieter, wieder ein. Das wird von einem gerichtlich bestellten Vollstreckungsbeamten durchgeführt, nicht vom Vermieter selbst oder von jemandem, den der Vermieter privat beauftragt, und folgt einem eigenen Ankündigungs- und Terminierungsverfahren, getrennt vom eigentlichen Rechtsstreit.

Die Räumungsfrist: zusätzliche Zeit vor der Vollstreckung

Selbst wenn bereits ein Räumungstitel besteht, erlaubt § 721 ZPO dem Gericht, dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen eine Räumungsfrist zu gewähren, eine zusätzliche Frist vor der tatsächlichen Vollstreckung des Urteils, unter Berücksichtigung der Umstände des Mieters. Diese Frist ist gedeckelt: Die gesamte Räumungsfrist darf ein Jahr nicht überschreiten, gerechnet entweder ab dem Zeitpunkt der Rechtskraft des Urteils oder, wenn das Urteil einen künftigen Räumungstermin bestimmt, ab diesem Termin. Sie steht getrennt von und zeitlich nach der Kündigungsfrist, die für die ursprüngliche Kündigung galt.

Der schnellere Weg: die Grenzen der einstweiligen Verfügung

Eine vollständige Räumungsklage mit eigener Zustellung, Verhandlung und Rechtsmittelfrist ist nicht immer schnell. § 940a ZPO erlaubt einem Vermieter, die Räumung im Wege der einstweiligen Verfügung zu erwirken, schneller und ohne vollständige Hauptverhandlung, aber nur unter engen Voraussetzungen: wenn der Mieter selbst unzulässige Eigenmacht begangen hat, etwa durch erneuten Einzug nach bereits erfolgtem Auszug oder durch Einzug ohne jegliches Recht an der Wohnung, oder wenn eine konkrete Gefahr für Leib oder Leben besteht.

Die Vorschrift erlaubt auch eine einstweilige Räumungsanordnung gegen einen Dritten, der die Räume unzulässig besetzt hält, wenn der Vermieter zuvor keine Gelegenheit hatte, den Dritten in das ursprüngliche Verfahren einzubeziehen, sowie gegen einen Mieter in erheblichem Mietrückstand, der eine gerichtlich angeordnete Sicherheitsleistung ignoriert. Auch in diesen Fällen muss das Gericht grundsätzlich die Gegenseite zuvor anhören. Ein gewöhnlicher Streit darüber, ob eine Kündigung wirksam war, oder wie viel Miete geschuldet wird, genügt für diesen schnelleren Weg nicht und muss die vollständige Räumungsklage durchlaufen.

Die Berliner Räumung: eine günstigere Vollstreckungsvariante

Eine herkömmliche Räumungsvollstreckung verlangt vom Gerichtsvollzieher, jeden Gegenstand des Mieters aus der Wohnung zu entfernen und einzulagern, wobei der Vermieter die oft erheblichen Kosten dieser Entfernung und Einlagerung typischerweise vorschießen muss, bevor die Vollstreckung fortgesetzt wird. Die Berliner Räumung, inzwischen in § 885a ZPO kodifiziert, ist eine Variante, die die Vollstreckung darauf beschränkt, den Vermieter wieder in den Besitz der Räume selbst zu setzen, im Effekt also die Schlösser auszutauschen, während die beweglichen Sachen des Mieters in der Wohnung verbleiben und dabei den Rechten des Vermieters daran unterliegen.

Bei dieser beschränkten Form der Vollstreckung darf der Vermieter Gegenstände entfernen und einlagern, wo das sinnvoll erscheint, darf Gegenstände ohne erkennbaren Einlagerungswert entsorgen, und darf nach Ablauf eines Monats, wenn der Mieter verbliebene Sachen nicht abgeholt hat, diese nach den allgemeinen Regeln der Verwertung von Pfandgut verkaufen, ohne öffentliche Versteigerungsankündigung. Nicht pfändbare Gegenstände oder solche ohne erkennbaren Verkaufswert müssen dem Mieter auf Verlangen jederzeit herausgegeben werden. Weil der Vermieter keine vollständige Entfernungs- und Einlagerungsaktion vorab finanzieren muss, ist diese Variante insgesamt schneller und erheblich günstiger durchzuführen als eine herkömmliche vollständige Räumung.

Was mit den Sachen des Mieters geschieht

Unabhängig davon, welche Vollstreckungsvariante angewendet wird, verliert der Mieter seine Sachen nicht einfach. Entfernte und eingelagerte Gegenstände müssen dem Mieter auf Verlangen zurückgegeben werden, und der Gerichtsvollzieher dokumentiert, was zum Zeitpunkt der Vollstreckung in der Wohnung vorgefunden wurde, auch fotografisch, wo sinnvoll, gerade damit ein späterer Streit darüber, was mit bestimmten Gegenständen geschehen ist, geklärt werden kann. Ein Mieter, der mit einer Vollstreckung rechnet, sollte alles Wichtige besser vorher entfernen, statt sich darauf zu verlassen, dass die Vollstreckung es schützt, da die Haftung des Vermieters für während der Vollstreckung verlorene oder beschädigte Gegenstände in der Regel auf Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit beschränkt ist.

Vollstreckungsschutz in der Vollstreckungsphase

§ 765a ZPO ist eine allgemeine Vorschrift, die es einem Gericht erlaubt, eine Vollstreckungsmaßnahme auszusetzen, zu beschränken oder vorübergehend zu untersagen, wenn die Durchführung, abgewogen gegen das berechtigte Interesse des Gläubigers, eine Härte bedeuten würde, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist. Für Wohnraumräumungen im Besonderen muss ein entsprechender Antrag grundsätzlich mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Räumungstermin gestellt werden, es sei denn, die Härte ist erst danach entstanden oder der Mieter war ohne eigenes Verschulden daran gehindert, früher einen Antrag zu stellen.

Dieser Schutz wird eng ausgelegt und ist kein routinemäßiges Verzögerungsmittel. Gerichte haben ihn in wirklich extremen Fällen gewährt, etwa bei einer akuten Suizidgefahr oder einer vergleichbar schweren medizinischen oder sicherheitsrelevanten Krise, die unmittelbar mit der Räumung zusammenhängt, abgewogen gegen die bereits verstrichene Wartezeit des Vermieters und dessen eigene Interessen. Ein Mieter, der diesen Weg erwägt, sollte damit rechnen, dass echte, dokumentierte Nachweise der konkret geltend gemachten Härte verlangt werden, nicht eine allgemeine Abneigung gegen den Umzug.

Rechenbeispiel für den gesamten Ablauf

Ein Vermieter kündigt ein Mietverhältnis wirksam nach § 573 BGB wegen Eigenbedarfs, unter Einhaltung der erforderlichen Kündigungsfrist nach § 573c BGB. Der Mieter zieht zum genannten Termin nicht aus. Der Vermieter erhebt Räumungsklage, die angesichts des bestrittenen Härtefallwiderspruchs des Mieters etwa fünf Monate bis zum Urteil benötigt. Das Gericht stellt fest, dass der Widerspruch den Bedarf des Vermieters nicht überwiegt, gewährt aber angesichts der Umstände des Mieters eine dreimonatige Räumungsfrist nach § 721 ZPO.

Nachdem diese Räumungsfrist abgelaufen ist und der Mieter immer noch nicht ausgezogen ist, beantragt der Vermieter einen Gerichtsvollziehertermin zur Vollstreckung im Wege der Berliner Räumung, bei der die Schlösser ausgetauscht und die zurückgelassenen Sachen dokumentiert werden, statt alles in ein Lager zu bringen. Dem Mieter wird die übliche Frist eingeräumt, verbliebene Sachen abzuholen, bevor der Vermieter nach § 885a ZPO darüber verfügen darf. An keiner Stelle dieses Ablaufs handelt der Vermieter allein. Jeder Schritt nach der ursprünglichen Kündigung läuft über das Gericht und den Gerichtsvollzieher.

Zur Beendigung eines Mietverhältnisses siehe Beendigung des Mietverhältnisses und Eigenbedarfskündigung. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht erklärt.

Häufig gestellte Fragen

Darf ein Vermieter in Deutschland die Schlösser austauschen, um einen Mieter zu räumen?

Nein. Das ist unzulässige Selbsthilfe, verbotene Eigenmacht, unabhängig davon, ob die zugrunde liegende Kündigung wirksam war. Ein Vermieter muss ein Gerichtsurteil erwirken und es durch einen Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen.

Was ist ein Räumungstitel?

Das ist das vollstreckbare Urteil, das den Mieter zur Räumung verpflichtet. Eine Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher ist erst möglich, wenn dieser Titel besteht und ordnungsgemäß zugestellt wurde.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Das hängt vom Gericht und davon ab, ob der Fall streitig ist, läuft aber häufig auf mehrere Monate von der Klageerhebung bis zum Urteil hinaus und kann deutlich länger dauern, wenn der Mieter den zugrunde liegenden Sachverhalt bestreitet.

Was ist eine Räumungsfrist?

Eine zusätzliche Frist, die ein Gericht dem Mieter nach § 721 ZPO vor der Vollstreckung eines Räumungsurteils gewähren kann, gedeckelt auf insgesamt ein Jahr und getrennt von einer etwaigen früheren Kündigungsfrist.

Kann ein Vermieter eine Räumung durch eine einstweilige Verfügung beschleunigen?

Nur in engen Situationen nach § 940a ZPO, etwa bei unzulässiger Eigenmacht des Mieters oder einer unmittelbaren Gefahr für Leib oder Leben. Ein gewöhnlicher Streit über Miete oder die Wirksamkeit einer Kündigung muss die vollständige Räumungsklage durchlaufen.

Was ist eine Berliner Räumung?

Eine in § 885a ZPO kodifizierte Vollstreckungsvariante, die die Aufgabe des Gerichtsvollziehers darauf beschränkt, den Vermieter wieder in den Besitz der Räume zu setzen, statt alles einzulagern, was für den Vermieter insgesamt schneller und günstiger ist als eine herkömmliche vollständige Räumung.

Was geschieht mit meinen Sachen während einer Räumung?

Sie müssen Ihnen auf Verlangen zurückgegeben werden, und der Gerichtsvollzieher dokumentiert, was zum Zeitpunkt der Vollstreckung vorgefunden wurde. Nicht abgeholte Gegenstände können nach einem Monat unter Umständen nach § 885a ZPO verkauft oder entsorgt werden, weshalb es sicherer ist, Wichtiges vorher zu entfernen.

Kann ein Mieter eine Räumung im letzten Moment aus Härtegründen stoppen?

§ 765a ZPO erlaubt einem Gericht, die Vollstreckung in wirklich extremen Fällen auszusetzen, doch ein Antrag muss grundsätzlich mindestens zwei Wochen vor dem geplanten Räumungstermin gestellt werden, und Gerichte wenden diesen Schutz eng an.