Mieterhöhung in Deutschland: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete und Modernisierungsumlage

Ein deutscher Vermieter, der die Miete eines bestehenden Mietverhältnisses erhöhen möchte, muss sich innerhalb eines von zwei getrennten rechtlichen Rahmen bewegen, und die beiden zu verwechseln gehört zu den häufigsten Fehlern, die sowohl Mietern als auch Vermietern unterlaufen. Der eine Rahmen hebt die Miete an das an, was vergleichbare Wohnungen in der Umgebung bereits kosten. Der andere erlaubt dem Vermieter, einen Teil der Kosten einer echten Verbesserung des Gebäudes umzulegen. Beide haben unterschiedliche Fristen, unterschiedliche Obergrenzen und unterschiedliche Formvorgaben, und ein Erhöhungsverlangen, das beides vermischt, ist angreifbar.

Diese Seite arbeitet beide Wege durch: die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB mit ihrer Kappungsgrenze, und die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB mit ihren eigenen, gesonderten Obergrenzen pro Quadratmeter. Außerdem geht sie auf die Form ein, die ein Erhöhungsverlangen haben muss, die Antwortfrist des Mieters, was passiert, wenn der Mieter ablehnt, und das besondere Sonderkündigungsrecht nach einer Modernisierungsankündigung.

Informationen zuletzt geprüft am 20. Juli 2026. Diese Seite enthält allgemeine rechtliche Informationen und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.

Zwei Vorschriften, zwei verschiedene Obergrenzen

Der Weg über die Vergleichsmiete nach § 558 BGB beantwortet eine Frage: Liegt die aktuelle Miete unter dem, was vergleichbare Wohnungen in derselben Gegend bereits erzielen. Falls ja, darf der Vermieter die Miete bis zu diesem Niveau anheben, vorbehaltlich der Kappungsgrenze.

Die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB beantwortet eine völlig andere Frage: Hat der Vermieter tatsächlich Geld in eine echte Verbesserung des Gebäudes investiert, im Unterschied zu bloßer Instandhaltung. Falls ja, kann ein Teil dieser Ausgaben in eine dauerhafte Mieterhöhung umgewandelt werden, vorbehaltlich eigener, gesonderter Obergrenzen pro Quadratmeter.

Beide können im selben Jahr auf dasselbe Gebäude angewendet werden, und § 558 Abs. 2 lässt Erhöhungen nach § 559 bei der Berechnung, wie lange die Miete unverändert war, ausdrücklich außer Betracht. Doch sie werden völlig getrennt geprüft, belegt und begrenzt, und ein Vermieter darf die Unterlagen für die eine Erhöhung nicht zur Begründung der anderen verwenden.

Der Weg über die Vergleichsmiete: § 558 BGB

Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 hat eine eingebaute Wartezeit. Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die neue Miete gelten soll, bereits mindestens 15 Monate unverändert gewesen sein, und das Verlangen selbst darf frühestens 12 Monate nach dem Wirksamwerden der letzten Erhöhung gestellt werden. In der Praxis bedeutet das: Ein Vermieter, der die Miete im Januar erhöht hat, kann frühestens im folgenden Januar ein neues Verlangen nach § 558 stellen, und die Erhöhung greift dann frühestens etwa drei Monate später.

Die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ergibt sich nach § 558 Abs. 2 aus dem, was in den vergangenen sechs Jahren für vergleichbare Wohnungen in derselben oder einer vergleichbaren Gemeinde tatsächlich vereinbart oder geändert wurde, beurteilt nach Art, Größe, Ausstattung, Zustand, Lage und energetischer Beschaffenheit. Sozial gebundener Wohnraum mit gesetzlich festgelegter Miete bleibt beim Vergleich vollständig außer Betracht.

Die Kappungsgrenze

Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, verhindert § 558 Abs. 3, dass die Erhöhung auf einen Schlag greift. Die Kappungsgrenze begrenzt eine Erhöhung nach § 558 auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. In einem Gebiet, das eine Landesregierung per Rechtsverordnung als von besonders angespanntem Wohnungsangebot betroffen ausgewiesen hat, sinkt diese Grenze auf 15 Prozent, und die Ausweisung selbst gilt jeweils höchstens fünf Jahre, bevor sie erneuert werden muss oder ausläuft.

Diese Gebietsausweisung ist der eine Teil dieses Themas, der tatsächlich vom Ort abhängt, und es lohnt sich, ehrlich zu sagen, was das für eine Seite wie diese bedeutet. Eine feste Liste, welche Städte gerade in einer 15-Prozent-Zone liegen, wäre binnen weniger Monate veraltet, da diese Verordnungen regelmäßig neu erlassen, geändert und gelegentlich auslaufen gelassen werden. Der verlässliche Weg, eine konkrete Adresse zu prüfen, ist, beim zuständigen Landesministerium für Wohnungswesen nachzusehen, ob für die betreffende Gemeinde eine aktive Kappungsgrenzenverordnung besteht, oder einen örtlichen Mieterverein zu fragen, statt sich auf eine anderswo veröffentlichte Liste zu verlassen, auch nicht auf diese hier.

Rechenbeispiel

Nehmen wir eine 70 Quadratmeter große Wohnung, die für 700 Euro monatlich vermietet ist, und einen Vermieter, der durch einen qualifizierten Mietspiegel belegen kann, dass vergleichbare Wohnungen vor Ort 900 Euro erzielen. Die Lücke sieht nach 200 Euro aus, doch die Kappungsgrenze greift, bevor der Vergleich das tut.

In einem gewöhnlichen Gebiet erlaubt die 20-Prozent-Grenze in dieser Runde eine Erhöhung auf höchstens 840 Euro, obwohl der Vergleichswert 900 Euro hergeben würde. Die verbleibende Lücke lässt sich nur durch eine spätere Erhöhung schließen, die wiederum denselben 15-Monats- und 12-Monats-Fristen und demselben Dreijahresfenster für die Kappungsgrenze unterliegt. In einem für die reduzierte Grenze ausgewiesenen Gebiet sinkt die Obergrenze für diese Runde weiter, auf 805 Euro.

Form und Begründung: § 558a BGB

Das Erhöhungsverlangen selbst muss in Textform erfolgen, das heißt, es kann ein Brief, eine E-Mail oder ein vergleichbarer dauerhafter Text sein, ohne dass eine eigenhändige Unterschrift nötig wäre. Es muss außerdem begründet sein, und § 558a beschränkt die zulässigen Begründungsformen auf vier: einen Mietspiegel, ob einfach oder qualifiziert; Daten aus einer zertifizierten Mietdatenbank; ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen; oder den Verweis auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen.

Existiert ein qualifizierter Mietspiegel und enthält er Daten für die konkrete Wohnung, muss der Vermieter diese Daten offenlegen, selbst wenn er sich auf eine der drei anderen Methoden stützt. Weist ein Mietspiegel die Vergleichsmiete als Spanne statt als Einzelwert aus, genügt eine verlangte Miete, die irgendwo innerhalb dieser Spanne liegt.

Die Antwort des Mieters: § 558b BGB

Sobald ein wirksames Erhöhungsverlangen zugeht, hat der Mieter ab Zugang zwei Kalendermonate Zeit, um zuzustimmen. Stimmt der Mieter zu, wird die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens fällig, nicht sofort.

Stimmt der Mieter nicht zu, ob durch eine ausdrückliche Ablehnung oder schlicht durch Nichtreagieren, verschiebt sich die Beweislast auf den Vermieter. Der Vermieter kann auf Zustimmung des Mieters klagen (Zustimmungsklage), aber nur innerhalb von drei weiteren Monaten, nachdem die eigene Zweimonatsfrist des Mieters abgelaufen ist. Versäumt er diese Klagefrist, muss der Vermieter den Vorgang mit einem neuen Verlangen von vorn beginnen, statt einfach dieselbe Klage erneut einzureichen.

Ein Verlangen, das die Form- und Begründungsanforderungen des § 558a nicht erfüllt hat, kann noch während eines laufenden Verfahrens nachgebessert werden, doch der Mieter behält die volle, ungekürzte Zweimonatsfrist zur Antwort, unabhängig davon, wann die Nachbesserung erfolgt. Die eigene Schutzklausel des § 558b erklärt jede Vereinbarung für unwirksam, die diese Fristen zulasten des Mieters verkürzt.

Die Modernisierungsumlage: § 559 BGB

Hat ein Vermieter eine umlagefähige Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, erlaubt § 559 Abs. 1 eine jährliche Mieterhöhung um 8 Prozent der auf die konkrete Wohnung entfallenden umlagefähigen Kosten. Umlagefähige Maßnahmen nach § 555b umfassen typischerweise energetische Verbesserungen, wassersparende Einrichtungen, Änderungen, die den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöhen, und Änderungen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben, neben weiteren dort aufgeführten Kategorien.

Nicht jeder ausgegebene Euro zählt in diese 8 Prozent hinein. § 559 Abs. 2 schließt denjenigen Kostenanteil aus, der ohnehin für ordentliche Instandhaltung angefallen wäre, und verlangt, diesen Anteil unter Berücksichtigung des bisherigen Verschleißzustands der betroffenen Bauteile zu schätzen. Betrifft die Maßnahme mehrere Einheiten desselben Gebäudes, verlangt § 559 Abs. 3, die Gesamtkosten angemessen auf sie zu verteilen.

Die Kappungsgrenzen nach Abs. 3a

Was auch immer die 8-Prozent-Berechnung ergibt, setzt § 559 Abs. 3a eine feste Obergrenze für das monatliche Ergebnis. Die allgemeine Obergrenze liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche über sechs Jahre. Lag die Miete vor der Erhöhung bereits unter 7 Euro pro Quadratmeter, sinkt die Obergrenze auf 2 Euro pro Quadratmeter über denselben Zeitraum von sechs Jahren.

Das Gesetz fügt eine weitere, engere Begrenzung hinzu, die es besonders zu kennen lohnt: Handelt es sich bei der Modernisierung um den Einbau einer neuen Heizungsanlage, die zugleich die gesetzlichen Effizienzanforderungen nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a erfüllt, ist genau dieser Anteil der Erhöhung noch enger begrenzt, auf 0,50 Euro pro Quadratmeter über sechs Jahre, und diese Begrenzung liegt zusätzlich innerhalb der allgemeinen Obergrenzen, statt sie zu ersetzen.

Rechenbeispiel: die Obergrenze kappt die Berechnung

Nehmen wir eine 50 Quadratmeter große Wohnung, bei der die umlagefähigen Modernisierungskosten nach Abzug des Instandhaltungsanteils bei 25.000 Euro liegen, die dieser Wohnung zugeordnet werden. Acht Prozent davon sind 2.000 Euro jährlich, also etwa 166,67 Euro monatlich.

Die allgemeine Obergrenze für 50 Quadratmeter liegt bei 3 Euro pro Quadratmeter bei 150 Euro monatlich. Da die reine 8-Prozent-Berechnung mehr ergibt, als die Obergrenze erlaubt, ist der Vermieter auf den gekappten Betrag von 150 Euro beschränkt, nicht auf den höheren Betrag, den die reine Prozentrechnung nahelegen würde.

Wann eine Modernisierungserhöhung ausgeschlossen oder verringert werden kann

§ 559 Abs. 4 schließt die Erhöhung ganz oder teilweise aus, wenn sie für den Mieter eine Härte bedeuten würde, selbst nach Abwägung der berechtigten Interessen des Vermieters, wobei auch die künftig zu erwartenden Betriebskosten zu berücksichtigen sind. Diese Härteabwägung gilt überhaupt nicht, wenn die Maßnahme die Wohnung lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt hat, oder wenn der Vermieter die Umstände, die die Maßnahme erforderlich machten, nicht zu vertreten hat.

Ein Härteeinwand zählt nur, wenn er in der Form und innerhalb der Frist erhoben wurde, die § 555d vorsieht, was in der Regel bedeutet, dass er bereits auf die Modernisierungsankündigung selbst hin erhoben werden muss, statt bis zum Zugang des Erhöhungsverlangens zu warten.

Die Modernisierungsankündigung und das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Bevor eine unter § 559 fallende Modernisierungsmaßnahme beginnt, verlangt § 555c vom Vermieter, sie mindestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss Art und voraussichtlichen Umfang der Maßnahme, ihren voraussichtlichen Beginn und ihre voraussichtliche Dauer beschreiben, sowie, wenn eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c beabsichtigt ist, die voraussichtliche Höhe dieser Erhöhung samt der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Der Zugang dieser Ankündigung gibt dem Mieter einen eigenständigen Ausweg. Nach § 555e kann der Mieter das Mietverhältnis zum Ablauf des auf den Zugang der Ankündigung folgenden Kalendermonats kündigen, wobei das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Das setzt die ordentlichen Kündigungsfristen vollständig außer Kraft und erlaubt einem Mieter, der eine Renovierung oder die daraus folgende Mieterhöhung nicht hinnehmen möchte, auf einem festen und vergleichsweise kurzen Zeitplan auszuziehen. Es gilt nicht, wenn die angekündigte Maßnahme so geringfügig ist, dass sie nur eine unerhebliche Störung und nur eine unerhebliche Mieterhöhung verursachen würde.

Für die allgemeinen Regeln zur Beendigung eines Mietverhältnisses außerhalb dieser besonderen Situation siehe Beendigung eines Mietverhältnisses. Eine gesonderte Obergrenze gilt speziell für die Miete bei Beginn eines neuen Mietverhältnisses in manchen Städten, behandelt unter Mietpreisbremse, ein anderer Mechanismus als die beiden hier beschriebenen Erhöhungswege. Allgemeine Hintergründe zum deutschen Mietrecht finden Sie unter Deutsches Recht erklärt.