Betriebskosten in Österreich: Was Vermieter Mietern rechtlich verrechnen dürfen

Betriebskosten ist der österreichische Rechtsbegriff für die Kosten, die ein Vermieter zusätzlich zur Hauptmiete in einem Wohn- oder Geschäftsmietverhältnis verrechnen darf. Wer in Wien, Graz oder anderswo in Österreich eine Wohnung mietet, findet auf der monatlichen Abrechnung üblicherweise eine Betriebskosten-Position, meist als fixe monatliche Pauschale verrechnet und einmal jährlich mit den tatsächlichen Ausgaben des Vermieters abgeglichen.

Was das österreichische Recht hier besonders macht, ist § 21 Abs 1 des Mietrechtsgesetzes (MRG). Dieser Paragraf listet genau auf, welche Kosten als Betriebskosten gelten, und diese Liste ist abschließend (taxativ). Steht eine Kostenposition nicht auf dieser Liste, handelt es sich nicht um eine gültige Betriebskostenposition, egal wie üblich oder angemessen sie auf einer Rechnung erscheinen mag.

Zuletzt geprüft am 22. Juli 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Was in Österreich als Betriebskosten gilt

Betriebskosten decken die laufenden Kosten des Betriebs eines vermieteten Gebäudes ab, nicht die Kosten der Wohnung selbst. Sie sind von der Hauptmiete zu unterscheiden und auch von einem gesonderten, gedeckelten Verwaltungshonorar, das zusätzlich dazu verrechnet wird.

§ 21 Abs 1 MRG nennt die Kategorien verrechenbarer Kosten, durchnummeriert von Z 1 bis Z 8 mit einer eingeschobenen Z 1a. Weil die Liste abschließend ist, kann ein Vermieter keine neunte Kategorie erfinden, so vernünftig sie auch klingen mag. Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung (jährliche Betriebskostenaufstellung) prüfen, sollten jede Position daraufhin kontrollieren, ob sie einem dieser acht Einträge entspricht.

Die Liste des § 21 Abs 1 MRG: Was ein Vermieter verrechnen darf

Die folgende Tabelle zeigt jede der Ziffern (Positionen, abgekürzt Z) in § 21 Abs 1 MRG, in der Reihenfolge, in der das Gesetz sie anführt.

Z 6 verdient einen genaueren Blick, weil sie anders funktioniert als der Rest der Liste. Eine Glasbruch- und Sturmschadenversicherung ist nicht automatisch verrechenbar. Sie wird erst dann zu einer gültigen Betriebskostenposition, wenn die Mehrheit der Hauptmieter im Haus der Versicherung zugestimmt hat. Ohne diese Zustimmung kann ein Vermieter, der die Versicherung trotzdem abschließt, sie den Mietern nicht als Betriebskosten verrechnen.

Z 7 und Z 8 funktionieren über einen Verweis statt über eine konkrete Summe. Z 7 verweist auf § 22 MRG für das Verwaltungshonorar, und Z 8 verweist auf § 23 MRG für die Hausbetreuungskosten. Beide Kategorien sind also grundsätzlich verrechenbar, aber durch diese eigenen Paragrafen gedeckelt oder definiert.

Grundsteuer: Zulässig, aber unter einem anderen Paragrafen

Die Grundsteuer ist eine Kostenposition, die Mieter häufig auf einer Betriebskostenabrechnung sehen, und sie ist eine zulässige Verrechnungsposition, stammt aber überhaupt nicht aus der Liste des § 21 Abs 1. Sie steht in § 21 Abs 2, der die laufenden öffentlichen Abgaben regelt, also die wiederkehrenden öffentlichen Lasten auf der Liegenschaft, vorbehaltlich landesrechtlicher Bestimmungen, die eine bestimmte Abgabe ausdrücklich von der Überwälzung auf Mieter ausnehmen.

Diese Unterscheidung ist vor allem dafür relevant, wie eine Betriebskostenabrechnung gelesen werden sollte. Eine Position für Grundsteuer ist rechtmäßig, gehört aber zu einer anderen Kategorie als die acht Betriebskostenpositionen in Abs 1, auch wenn beide Kategorien gemeinsam unter derselben Überschrift des § 21, «Betriebskosten und laufende öffentliche Abgaben», stehen.

Was Vermieter nicht als Betriebskosten verrechnen dürfen

Weil die Liste des § 21 Abs 1 abschließend ist, sind mehrere Kostenarten, die Vermieter mitunter verrechnen, überhaupt keine gültigen Betriebskosten.

Die größte Kategorie ist Erhaltung und Instandsetzung. Erhaltungs- und Instandhaltungskosten, also die bauliche Instandhaltung und Reparatur des Gebäudes, sind Sache des Vermieters selbst nach § 3 MRG. Sie sind keine Betriebskostenposition, und eine in eine jährliche Betriebskostenabrechnung eingerechnete Reparaturrechnung ist einer der häufigsten Fehler, den Mieter finden, wenn sie ihre Betriebskostenabrechnung Zeile für Zeile prüfen.

Sanierung, Verbesserung und Neuanschaffungen fallen in dieselbe nicht verrechenbare Kategorie, ebenso die eigenen Finanzierungs- oder Kreditkosten des Vermieters für das Gebäude. Ein über den Deckel des § 22 hinaus verrechnetes Verwaltungshonorar, dazu unten mehr, ist ebenfalls unzulässig, und eine Glasbruch- oder Sturmversicherung, die ohne die erforderliche Mehrheitszustimmung der Mieter verrechnet wird, fällt aus demselben Grund außerhalb von § 21 Abs 1 Z 6.

Aufzugs- und Heizkosten: Ein eigenes Regime

Zwei der am häufigsten verrechneten Positionen, Aufzugskosten und anteilige Heiz- oder Warmwasserkosten, tauchen im Katalog des § 21 Abs 1 überhaupt nicht auf. Das macht sie nicht zu unrechtmäßigen Positionen, es bedeutet, dass für sie völlig andere Regeln gelten.

Aufzüge und andere Gemeinschaftseinrichtungen werden in § 24 MRG geregelt, der sie als eigene Kategorie behandelt, die nur den Mietern verrechnet wird, die die betreffende Einrichtung tatsächlich nutzen, auf einer anderen rechtlichen Grundlage als die allgemeine Betriebskostenliste. Anteilige Heiz- und Warmwasserkosten werden wiederum gesondert geregelt, im Heizkostenabrechnungsgesetz (HeizKG), Österreichs eigenem Gesetz zur Abrechnung von Heizkosten.

Für Mieter, die eine Betriebskostenabrechnung lesen, ist der praktische Punkt, diese beiden sehr häufigen Positionen nicht mit einem Verweis auf § 21 zu rechtfertigen. Sie beruhen auf einer eigenen gesetzlichen Grundlage, und eine vollständige Beurteilung, wie sie verrechnet werden müssen, erfordert einen direkten Blick in § 24 MRG und das HeizKG, nicht in den auf dieser Seite behandelten Betriebskostenkatalog.

Das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG

Getrennt von der achtteiligen Betriebskostenliste darf ein Vermieter ein gedeckeltes Verwaltungshonorar nach § 22 MRG verrechnen. Das Gesetz legt den Deckel pro Quadratmeter Nutzfläche des Gebäudes und Kalenderjahr fest, aufgeteilt in zwölf gleiche Monatsraten.

Der Deckel ist an dieselbe valorisierte Größe gekoppelt, die auch für die Mietzinsobergrenze der Ausstattungskategorie A nach § 15a Abs 3 Z 1 MRG gilt, wird aber jährlich statt monatlich verrechnet. Ab 1. April 2026 beträgt dieser Betrag 4,51 Euro pro Quadratmeter und Jahr, gegenüber 4,47 Euro in der davorliegenden Periode. Er wird bei jeder künftigen Valorisierung neu geprüft und angepasst, weshalb der Betrag vor Verwendung für eine konkrete Abrechnungsperiode gegen die aktuelle Veröffentlichung von Statistik Austria abgeglichen werden sollte.

Auf zwölf Monate umgelegt ergeben 4,51 Euro pro Jahr rund 0,38 Euro pro Quadratmeter und Monat. Für eine Wohnung mit 70 Quadratmetern beträgt das jährliche Verwaltungshonorar 4,51 Euro multipliziert mit 70, also rund 315,70 Euro, was über zwölf Monate verteilt rund 26,31 Euro pro Monat ergibt. Ein Vermieter, der mehr als den gedeckelten Betrag für die Verwaltung verrechnet, überhöht die Abrechnung, unabhängig von den tatsächlichen Kosten der Hausverwaltung.

Wie die jährliche Betriebskostenabrechnung funktioniert

Die meisten Vermieter verrechnen Betriebskosten als Jahrespauschalverrechnung, eine fixe Monatsrate, berechnet aus den tatsächlichen Kosten des vorangegangenen Kalenderjahres. Der Vermieter darf die Rate um bis zu 10 Prozent über die Kosten des Vorjahres anheben, ohne vorher die Zustimmung der Mieter einholen zu müssen.

Nach Ablauf des Jahres muss der Vermieter die vollständige Jahresabrechnung bis 30. Juni des Folgejahres legen und den Mietern die zugrundeliegenden Belege und Rechnungen zur Einsicht zur Verfügung stellen. Haben die während des Jahres eingehobenen Raten nicht mit den tatsächlichen Kosten übereingestimmt, wird die Differenz nach Feststellung der Abrechnung ausgeglichen.

Es gibt auch eine zeitliche Grenze dafür, was ein Vermieter geltend machen kann. Eine Kostenposition, die mehr als ein Jahr vor der Abrechnung fällig geworden ist, darf nicht mehr aufgenommen werden, sodass eine alte Rechnung nicht in einer viel später gelegten Betriebskostenabrechnung wieder auftauchen kann.

Wo diese Regeln gelten

Die Betriebskostenregeln der §§ 21 bis 23 MRG gelten für Mietverhältnisse, die unter die Vollanwendung des MRG fallen, im Wesentlichen mehrgeschoßige Gebäude mit Baubewilligung am oder vor dem 30. Juni 1953, sowie bestimmte öffentlich geförderte Wohnbauten. § 1 MRG legt die vollständige Anwendungsstruktur fest.

Eine Wohnung, die zur Gänze vom MRG ausgenommen ist, etwa ein Haus mit höchstens zwei selbständigen Einheiten oder eine kurzfristige Freizeitwohnung, unterliegt stattdessen dem ABGB, wo Vermieter und Mieter die Betriebskostenbedingungen frei vereinbaren können. Mieter, die sich nicht sicher sind, welcher Kategorie ihr Mietverhältnis zuzuordnen ist, sollten ihren Mietvertrag und das Baubewilligungsdatum prüfen, bevor sie annehmen, dass die Liste des § 21 auf ihre Situation zutrifft.

Die eigene Betriebskostenabrechnung überprüfen

Eine sinnvolle Methode, eine Betriebskostenabrechnung zu lesen, ist, Zeile für Zeile durchzugehen und zu prüfen, ob jede Position einer der acht Positionen des § 21 Abs 1 entspricht, korrekt unter § 21 Abs 2 als öffentliche Abgabe einzuordnen ist, oder unter das gesondert gedeckelte Verwaltungshonorar nach § 22 oder die Hausbetreuungsbestimmung nach § 23 fällt. Alles andere, meist eine Erhaltungs-, Sanierungs- oder Finanzierungsposition, gehört überhaupt nicht auf die Abrechnung.

Das Werkzeug Betriebskosten-Checkliste auf dieser Website führt genau durch diese Prüfung, Position für Position. Zur separaten Frage, wie hoch die Miete selbst sein darf und wann sie steigen kann, siehe Mietzinsbegrenzung nach dem MRG.