Österreichisches Mietrecht: Das MRG Erklärt

Das Mietrecht in Österreich wird in erster Linie durch das Mietrechtsgesetz, das MRG, geregelt, ergänzt durch die allgemeinen Bestandvertragsbestimmungen des ABGB. Es handelt sich um eine eigenständige Rechtsmaterie, getrennt vom deutschen Mietrecht nach dem BGB, und die beiden gleichzusetzen ist einer der häufigsten Fehler, den englischsprachige Mieterinnen oder Vermieter in Österreich machen können.

Diese Seite ist der Ausgangspunkt für den Themenbereich. Sie legt zunächst die Grundtatsache dar, die fast jede andere Regel bestimmt, die dreistufige Struktur des § 1 MRG, und orientiert dann zu den Betriebskostenregeln, den Mietzinsbeschränkungen und dazu, wie ein Mietverhältnis tatsächlich endet, jeweils auf einer eigenen Seite ausführlich behandelt.

Zuletzt geprüft am 22. Juli 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Warum Österreich Hier Nicht Deutschland Ist

Deutschsprachige Suchergebnisse zum Mietrecht werden vom deutschen Recht dominiert, verfasst für ein deutsches Publikum nach dem BGB. Österreichs Zivilgesetzbuch ist das ABGB, und sein Mietgesetz ist das MRG, ein eigenständiges Gesetz mit eigener Stufenstruktur, eigenen Mietzinsbeschränkungssystemen und einer eigenen Liste von Kündigungsgründen.

Eine österreichische Wohnung unterliegt nie dem BGB, und eine Regel, die für eine deutsche Miete zutrifft, etwa eine Kündigungsfrist oder ein Mietindex, lässt sich nicht übertragen. Wer eine Mietsituation in Wien, Graz, Linz oder anderswo in Österreich recherchiert, sollte sich vergewissern, österreichische und nicht deutsche Quellen zu lesen, bevor eine Zahl übernommen wird.

Die Grundtatsache: Die Drei MRG-Stufen Nach § 1

§ 1 MRG listet erfasste Gebäude nicht direkt auf. Das Gesetz legt einen allgemeinen Anwendungsbereich fest und nimmt dann Ausnahmen heraus, und was nach den Ausnahmen übrig bleibt, fällt in eine von drei Stufen. Welche Stufe für eine Wohnung gilt, entscheidet, ob es eine Mietzinsobergrenze gibt, und getrennt davon, ob der Vermieter einen gesetzlichen Grund braucht, um den Mietvertrag zu beenden.

Das Datum, das die Vollanwendung von der Teilanwendung trennt, ist ein bestimmtes: Eine Baubewilligung am oder vor dem 30. Juni 1953 hält ein nicht gefördertes Mehrparteienhaus in der Vollanwendung, während eine Bewilligung vom 1. Juli 1953 oder später es in die Teilanwendung verschiebt. Geförderter Wohnbau bleibt unabhängig vom Bewilligungsdatum in der Vollanwendung, weil die Ausnahme für die Teilanwendung nur nicht öffentlich geförderte Bauten erfasst.

Diese Stufe falsch zu bestimmen, macht jede andere Zahl falsch. Eine Mieterin in der Teilanwendung, die einen Richtwert für ihr Bundesland nachschlägt, erhält eine Zahl, die für ihre Wohnung schlicht nicht gilt, da die Teilanwendung überhaupt keine Mietzinsobergrenze mit sich bringt. Die Stufe zu bestätigen, anhand der Wohnungsanzahl des Gebäudes und des Bewilligungsdatums, ist der notwendige erste Schritt, bevor eine Mietzinszahl oder eine Kündigungsregel geprüft wird.

Betriebskosten Im Überblick

Getrennt von der Frage der Mietzinsobergrenze legt das österreichische Mietrecht genau fest, welche laufenden Kosten eines Gebäudes ein Vermieter an Mieterinnen weitergeben darf. § 21 MRG listet eine feste Reihe von Kategorien auf, von der Wasserversorgung und der Beleuchtung allgemeiner Teile bis zur Feuerversicherung und einem gedeckelten Verwaltungshonorar, und die Liste ist abschließend: Eine Kostenposition, die nicht darauf steht, meist eine Reparatur oder Sanierung, ist keine gültige Betriebskostenposition, ganz gleich wie sie verrechnet wird.

Das gilt für Mietverhältnisse in der Vollanwendung und funktioniert unabhängig davon, ob der Mietzins selbst gedeckelt ist. Die vollständige Aufschlüsselung, einschließlich welche Positionen von der Zustimmung der Mieterin abhängen und welche gemeinsamen Kosten wie Aufzug und Heizung ganz außerhalb von § 21 stehen, findet sich auf der Seite Betriebskosten. Mit dem Tool Betriebskosten-Checkliste auf dieser Website kann eine Mieterin eine einzelne Position aus der eigenen Betriebskostenabrechnung gegen diese Liste prüfen.

Mietzinsobergrenzen Im Überblick

Innerhalb der Vollanwendung kennt Österreich zwei getrennte Mietzinsbeschränkungssysteme. Der Richtwertmietzins gilt für Mietverhältnisse, die am oder nach dem 1. März 1994 abgeschlossen wurden, und geht von einem eigenen Grundbetrag für jedes der neun Bundesländer aus, der dann nach Lage und Zustand angepasst wird. Der ältere Kategoriemietzins gilt weiterhin für frühere Verträge, ein fixer Eurobetrag pro Quadratmeter nach Ausstattungskategorie.

Beide Beträge werden nach einem festen Schema valorisiert, und die aktuellen Werte traten am 1. April 2026 in Kraft, nachdem eine Mietpreisbremse die vorherigen Beträge für eine ungewöhnlich lange Zeit eingefroren hatte. Teilanwendung und Vollausnahme kennen überhaupt keine vergleichbare Obergrenze, sodass sich der Mietzins nach dem Markt oder dem einzelnen Vertrag richtet. Die vollständige Aufschlüsselung nach Stufen, die aktuellen Richtwerte für jedes Bundesland und eine durchgerechnete Mietzinsberechnung stehen auf der Seite Mietzinsbeschränkung nach dem MRG.

Beendigung Eines Mietverhältnisses Und Delogierung Im Überblick

Eine Mieterin in einem Mietverhältnis der Vollanwendung oder Teilanwendung kann einen unbefristeten Mietvertrag im Allgemeinen mit gewöhnlicher Kündigung beenden. Ein Vermieter im selben Mietverhältnis kann das nicht: Die Kündigung ist auf einen von 16 gesetzlichen Gründen in § 30 MRG beschränkt, und sie kann nur über ein Gerichtsverfahren erfolgen, eine gerichtliche Aufkündigung nach § 33 MRG, niemals durch einfaches Schreiben.

Befristete Mietverträge haben eigene Regeln, einschließlich einer Mindestlaufzeit, die sich am 1. Jänner 2026 geändert hat, und eines unverzichtbaren Rechts der Mieterin, nach dem ersten Jahr vorzeitig auszusteigen. Nichts davon gilt in einem Mietverhältnis der Vollausnahme, wo das ABGB gilt und ein Vermieter ohne gesetzlichen Grund mit gewöhnlicher Kündigung beenden kann. Der Ablauf beider Wege, einschließlich der Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückstand, die eine auf Rückstand gestützte Kündigung stoppen kann, ist auf der Seite Beendigung eines Mietverhältnisses dargestellt.

Auch der Gewinn eines gerichtlichen Kündigungsverfahrens ist nicht das Ende des Vorgangs. Der Vermieter braucht weiterhin einen vollstreckbaren Räumungstitel, das Gericht kann der Mieterin nach § 34 MRG eine zusätzliche Räumungsfrist einräumen, und erst nach deren Ablauf folgt die tatsächliche Vollstreckung nach der Exekutionsordnung. Der vollständige Ablauf, einschließlich derselben Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückstand, angewandt auf eine Räumungsklage, ist auf der Seite Delogierung dargestellt.

Wo Ein Mietverhältnis Außerhalb Des MRG Liegt

Nicht jede Vermietung in Österreich unterliegt überhaupt dem MRG. Ein Haus mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen, eine dienstnehmereigene Wohnung, und eine kurze Vermietung von sechs Monaten oder weniger zu Erholungs- oder Freizeitzwecken fallen alle in die Vollausnahme nach § 1 Abs 2 MRG.

In diesem Fall gelten stattdessen die allgemeinen Bestandvertragsbestimmungen des ABGB, der Mietzins ist Vertragssache, und ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag mit gewöhnlicher Kündigung beenden, ohne einen der Gründe nach § 30 zu benötigen. Wer unsicher ist, ob die eigene Vermietung innerhalb oder außerhalb des MRG liegt, sollte die Wohnungsanzahl des Gebäudes und die eigenen Vertragsbedingungen prüfen, bevor angenommen wird, dass das eine oder das andere Regelwerk gilt.

Wie Dieser Themenbereich Aufgebaut Ist

Jede der unten verlinkten Seiten geht in eine Tiefe, die dieser Überblick nicht leisten kann.

• Betriebskosten: die abschließende Liste nach § 21 MRG, was ein Vermieter nicht verrechnen darf, und die aktuelle Höhe des Verwaltungshonorars.
• Mietzinsbeschränkung nach dem MRG: die dreistufige Struktur im Detail, die Systeme Richtwertmietzins und Kategoriemietzins, und die aktuellen Richtwerte nach Bundesland.
• Beendigung eines Mietverhältnisses: befristete gegenüber unbefristeten Mietverträgen, die Änderung der Mindestbefristung 2026, und die gesetzlichen Kündigungsgründe.
• Delogierung: wie ein Räumungstitel erlangt wird, die Heilungsmöglichkeit bei Zahlungsrückstand, die Räumungsfrist, und was die Vollstreckung tatsächlich bedeutet.

Für das weitere österreichische Rechtssystem, einschließlich der Gerichte und der Funktionsweise österreichischer Zitierungen, siehe die Österreich-Übersicht.

Häufig gestellte Fragen

Ist das österreichische Mietrecht dasselbe wie das deutsche Mietrecht?

Nein. Österreich hat sein eigenes Mietgesetz, das Mietrechtsgesetz, neben dem ABGB, und keines von beiden ist mit dem deutschen BGB identisch. Ein für das deutsche Mietrecht verfasstes Suchergebnis nennt für ein österreichisches Mietverhältnis oft die falschen Kündigungsfristen, das falsche Mietzinsbeschränkungssystem und die falschen Kündigungsgründe.

Woher weiß ich, ob meine gemietete Wohnung in Österreich eine Mietzinsobergrenze hat?

Das hängt davon ab, in welche der drei MRG-Stufen die Wohnung fällt. Nur die Vollanwendung bringt eine Mietzinsobergrenze mit sich. Eine Wohnung in der Teilanwendung hat keine Mietzinsobergrenze, obwohl sie weiterhin Kündigungsschutz genießt, und eine Wohnung in der Vollausnahme hat weder das eine noch das andere. Das Bewilligungsdatum und die Wohnungsanzahl des Gebäudes sind meist der schnellste Weg, das herauszufinden.

Was sind Betriebskosten, und stehen sie getrennt vom Mietzins?

Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Gebäudebetriebs, die zusätzlich zum Hauptmietzins nach einer abschließenden Liste in § 21 MRG verrechnet werden. Sie sind eine eigenständige rechtliche Kategorie, getrennt von den Regeln zur Mietzinsobergrenze, und die Liste dessen, was verrechnet werden darf, ist unabhängig von der MRG-Stufe des Mietverhältnisses gleich.

Kann ein Vermieter in Österreich meinen Mietvertrag einfach durch Kündigung beenden?

Nur bei einem Mietverhältnis der Vollausnahme, wo das MRG überhaupt nicht gilt. Bei einem Mietverhältnis der Vollanwendung oder Teilanwendung braucht der Vermieter einen der gesetzlichen Gründe nach § 30 MRG und muss ein Gerichtsverfahren durchlaufen, niemals ein einfaches Schreiben.

Wie lange darf ein befristeter Mietvertrag in Österreich jetzt sein?

Seit 1. Jänner 2026 beträgt die durchsetzbare Mindestlaufzeit für einen schriftlichen befristeten Wohnungsmietvertrag fünf Jahre, oder drei Jahre, wenn der Vermieter nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes handelt. Eine kürzere Laufzeit, oder eine nicht wirksam schriftlich vereinbarte Befristung, wird stattdessen als unbefristeter Mietvertrag behandelt.

Was passiert, wenn ich mit der Miete in Österreich in Rückstand gerate?

Mietzinsrückstand ist der am häufigsten genutzte Kündigungsgrund, doch eine Mieterin, die kein grobes Verschulden trifft, kann die Kündigung im Allgemeinen abwenden, indem sie den gesamten geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt. Die Einzelheiten dieses Heilungsrechts, und des Delogierungsverfahrens, das folgt, wenn es nicht genutzt wird, sind auf den unten verlinkten Seiten dargestellt.

Geht eine Delogierung schnell, sobald ein Vermieter vor Gericht gewinnt?

Nicht unbedingt. Ein Gericht kann eine zusätzliche Räumungsfrist über den gewöhnlichen Zeitraum hinaus gewähren, und erst nach deren Ablauf, wenn die betroffene Person immer noch nicht ausgezogen ist, folgt die Vollstreckung nach der Exekutionsordnung. Es gibt keine fixe gesetzliche Wochenzahl für den gesamten Vorgang.