Betriebskosten-Checkliste Österreich (2026)
Prüfen Sie, welche Positionen Ihrer Betriebskostenabrechnung der Vermieter nach § 21 MRG auf die Mieter umlegen darf. Der Katalog des Gesetzes ist abschließend: was nicht darin steht, ist keine Betriebskost.
- Wasserversorgung (Wassergebühren, vorgeschriebene Leitungsprüfungen)§ 21 Abs 1 Z 1 MRG
Kosten der Wasserversorgung aus öffentlicher Leitung oder Erhaltung eines Hausbrunnens.
- Eichung, Wartung und Ablesung der Messgeräte§ 21 Abs 1 Z 1a MRG
Kosten der Verbrauchsmessgeräte nach § 17 Abs 1a MRG.
- Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr, Schädlingsbekämpfung§ 21 Abs 1 Z 2 MRG
Regelmäßig anfallende Reinigungs- und Entsorgungskosten.
- Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile des Hauses§ 21 Abs 1 Z 3 MRG
Strom für Stiegenhaus, Hof und Durchgänge.
- Feuerversicherung (Brandschaden)§ 21 Abs 1 Z 4 MRG
Angemessene Versicherung des Hauses gegen Brandschaden.
- Haftpflicht- und Leitungswasserschadenversicherung§ 21 Abs 1 Z 5 MRG
Inklusive Korrosionsschäden.
- Verwaltungshonorar§ 21 Abs 1 Z 7 MRG (§ 22)
Gedeckelt mit €4,51 je m² Nutzfläche und Jahr (ab 1. April 2026), auf zwölf Monatsbeträge verteilt. Mehr ist unzulässig.
- Hausbetreuung (Hausbesorger, Reinigung)§ 21 Abs 1 Z 8 MRG (§ 23)
Angemessene Aufwendungen für die Hausbetreuung.
- Glasbruch- und Sturmschadenversicherung§ 21 Abs 1 Z 6 MRG
Nur weiterverrechenbar, wenn die Mehrheit der Hauptmieter der Versicherung zugestimmt hat. Ohne diese Zustimmung nicht zulässig.
- Grundsteuer§ 21 Abs 2 MRG
Als laufende öffentliche Abgabe weiterverrechenbar, aber nicht Teil des Betriebskostenkatalogs des Abs 1 (vorbehaltlich landesgesetzlicher Regelungen).
- Aufzug / Lift (laufende Kosten)§ 24 MRG
Eigenes Regime: als besondere Aufwendung nur den nutzenden Mietern, nicht Teil der § 21 Betriebskosten. Abrechnung gesondert prüfen.
- Zentralheizung und WarmwasserHeizKG
Eigenes Regime nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz, nicht Teil der § 21 Betriebskosten.
- Reparaturen und Erhaltung des Hauses§ 3, § 21 MRG
Die Erhaltung ist Sache des Vermieters und keine Betriebskost. Nicht auf die Mieter umlegbar.
- Verwaltungshonorar über dem Höchstbetrag§ 22 MRG
Ein Verwaltungshonorar über €4,51 je m² Nutzfläche und Jahr ist eine Überschreitung des gesetzlichen Höchstbetrags.
- Sanierung, Verbesserung, Investitionen§ 21 MRG
Wertsteigernde Maßnahmen sind keine laufenden Betriebskosten.
Diese Checkliste bildet den Betriebskostenkatalog des § 21 MRG ab und gilt für Mietverhältnisse in der Vollanwendung des MRG. Sie stellt allgemeine Informationen dar und ersetzt keine Prüfung der konkreten Abrechnung.
Der abschließende Katalog des § 21 MRG
§ 21 Abs 1 MRG zählt die Betriebskosten abschließend auf. Dazu gehören die Wasserversorgung, die Eichung und Ablesung der Messgeräte, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müllabfuhr und Schädlingsbekämpfung, die Beleuchtung der allgemeinen Teile, die Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, das Verwaltungshonorar und die Hausbetreuung. Steht eine Position nicht auf dieser Liste, darf sie nicht als Betriebskost verrechnet werden.
Zwei Positionen brauchen einen genaueren Blick. Die Glasbruch- und Sturmschadenversicherung (Z 6) ist nur dann zulässig, wenn die Mehrheit der Hauptmieter zugestimmt hat. Das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG ist mit €4,51 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr gedeckelt (ab 1. April 2026), aufgeteilt auf zwölf Monatsbeträge. Den vollen Rahmen erklärt unser Leitfaden zu den Betriebskosten.
Was nicht hineingehört
Die Grundsteuer ist zwar umlegbar, gehört aber als laufende öffentliche Abgabe in § 21 Abs 2, nicht in den Betriebskostenkatalog des Abs 1. Aufzug und Zentralheizung folgen eigenen Regeln: die Liftkosten nach § 24 MRG und die Heizkosten nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz, nicht nach § 21.
Nicht umlegbar sind Reparaturen und die Erhaltung des Hauses, die Sache des Vermieters sind, wertsteigernde Investitionen und jedes Verwaltungshonorar über dem gesetzlichen Höchstbetrag. Die Checkliste beurteilt keinen Einzelfall und ersetzt keine Prüfung der konkreten Abrechnung.
Frequently Asked Questions
Welche Betriebskosten darf der Vermieter in Österreich verrechnen?
Nur die in § 21 Abs 1 MRG abschließend aufgezählten Positionen: Wasser, Messgeräte, Rauchfangkehrung, Kanalräumung, Müll, Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Feuer-, Haftpflicht- und Leitungswasserversicherung, das Verwaltungshonorar und die Hausbetreuung. Was nicht auf der Liste steht, ist keine Betriebskost.
Sind Reparaturen Betriebskosten?
Nein. Die Erhaltung und Reparatur des Hauses ist Sache des Vermieters und keine Betriebskost. Solche Kosten dürfen nicht über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden.
Darf die Grundsteuer verrechnet werden?
Ja, aber als laufende öffentliche Abgabe nach § 21 Abs 2 MRG, nicht als Betriebskost des Abs 1. Landesgesetzliche Regelungen können die Umlage einschränken.
Wie hoch darf das Verwaltungshonorar sein?
Das Verwaltungshonorar nach § 22 MRG ist mit €4,51 je Quadratmeter Nutzfläche und Jahr gedeckelt (ab 1. April 2026), aufgeteilt auf zwölf gleiche Monatsbeträge. Ein höherer Betrag überschreitet den gesetzlichen Höchstbetrag.
Sind Aufzug und Heizung Betriebskosten nach § 21 MRG?
Nein. Die laufenden Liftkosten folgen § 24 MRG und werden als besondere Aufwendung nur den nutzenden Mietern verrechnet; die Heizkosten folgen dem Heizkostenabrechnungsgesetz. Beide sind ein eigenes Regime, nicht Teil der § 21 Betriebskosten.
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Diese Checkliste bildet den Betriebskostenkatalog des § 21 MRG ab. Sie stellt allgemeine Informationen dar, keine Rechtsberatung, und RecordingLaw.com ist mit keiner österreichischen Behörde verbunden. Ziehen Sie für Ihren konkreten Fall eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt bei.
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