Räumungsklage in Österreich: Wie die Räumung eines Mieters tatsächlich abläuft

Eine Räumungsklage ist die Klage, die ein Vermieter in Österreich einbringt, um einen Mieter oder Bewohner zu entfernen, der kein Recht mehr hat zu bleiben. Das ist nicht dasselbe wie ein Kündigungsschreiben oder eine gerichtliche Aufkündigung, auch wenn beide eng miteinander verknüpft sind: Eine erfolgreiche Aufkündigung ist einer von zwei Wegen zu dem Gerichtsurteil, das eine Räumung überhaupt erst möglich macht.

Bei einer Räumung in Österreich passiert nichts von selbst oder durch die eigene Hand des Vermieters. Ein Mieter kann nicht rechtmäßig ausgesperrt werden, seine Sachen können nicht entfernt werden, und ihm kann nicht gesagt werden, er müsse ohne Gerichtsverfahren ausziehen. Diese Seite erklärt, wie dieses Verfahren abläuft, welchen Schutz ein Mieter im Rückstand tatsächlich nach § 33 MRG hat, wie viel zusätzliche Zeit ein Gericht für den Auszug gewähren kann, und was in der letzten Vollstreckungsphase tatsächlich noch offensteht.

Zuletzt geprüft am 22. Juli 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Von der Kündigung zur Räumung: der Räumungstitel

Bevor eine Räumungsexekution, die tatsächliche Vollstreckungsphase, überhaupt stattfinden kann, braucht der Vermieter einen Räumungstitel, eine vollstreckbare gerichtliche Entscheidung, die den Bewohner zum Auszug verpflichtet. Dafür gibt es keine Abkürzung. Ein Vermieter, der Schlösser austauscht, Sachen eines Mieters entfernt oder eine Person auf andere Weise ohne Titel zum Auszug zwingt, handelt außerhalb des Gesetzes, unabhängig davon, wie viel Miete geschuldet wird oder wie schwerwiegend das Verhalten des Mieters war.

Ob ein Mietverhältnis überhaupt den Kündigungsschutz des MRG genießt, hängt davon ab, in welche § 1 MRG-Stufe die Wohnung fällt. In einem Voll- oder Teilanwendungs-Mietverhältnis braucht der Vermieter einen der 16 in § 30 MRG aufgezählten Gründe und kann nur über Gericht kündigen. In einem Vollausnahme-Mietverhältnis, etwa einem Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder einer an ein Dienstverhältnis gebundenen Wohnung, gelten diese Gründe und das Gerichtszwangserfordernis nicht, und stattdessen gelten die allgemeinen ABGB-Regeln zur Beendigung eines Mietvertrags und zur Auflösung nach § 1118 ABGB.

Die zwei Wege zu einem Räumungstitel

Ein Vermieter in einem geschützten Mietverhältnis erreicht einen Räumungstitel auf einem von zwei Wegen.

Der erste ist eine gerichtliche Aufkündigung nach § 33 MRG. Der Vermieter kündigt den Mietvertrag über das Gericht und gibt den geltend gemachten § 30 MRG-Grund an. Erhebt der Mieter keine Einwendung, oder scheitert die Einwendung, wird die Aufkündigung rechtskräftig und vollstreckbar und wirkt als Räumungstitel.

Der zweite ist eine Räumungsklage im engeren Sinn, eine eigenständige Räumungsklage. Dies ist der Weg für eine Auflösung nach § 1118 ABGB, meist wegen schweren Mietzinsrückstands oder erheblich schädigender Nutzung der Liegenschaft, und so geht ein Vermieter auch gegen einen Bewohner vor, der nie ein ordentlicher Mieter war, etwa jemand, der nach Ablauf eines Mietvertrags einfach geblieben ist. Beide Wege enden am selben Punkt: einem Urteil, das der Vermieter vollstrecken kann.

Weil der Mieter gegen eine gerichtliche Aufkündigung Einwendungen erheben kann, muss der Vermieter dann beweisen, dass der Grund tatsächlich zutrifft. Ein bestrittener Fall löst sich in keinem der beiden Wege schnell oder automatisch.

Die Rückstandsheilung nach § 33 MRG: der stärkste Schutz eines Mieters

Der wichtigste Schutz für einen Mieter, der wegen unbezahlter Miete von Räumung bedroht ist, steht in § 33 Abs 2 MRG. Hat ein Vermieter wegen Mietzinsrückstands nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG gekündigt, und trifft den Mieter kein grobes Verschulden am Rückstand, kann der Mieter das Mietverhältnis dennoch retten, indem er alles Geschuldete vor Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt. Wird der volle Betrag rechtzeitig bezahlt, wird die Kündigung aufgehoben und der Mietvertrag läuft weiter, wobei der Mieter dennoch die Kosten des Verfahrens tragen muss.

Nach § 33 Abs 3 MRG gilt dieselbe Heilung sinngemäß auch für eine Räumungsklage nach § 1118 ABGB wegen Rückstands, nicht nur für eine Aufkündigung nach § 33 MRG. In der Praxis bedeutet das, dass ein wegen unbezahlter Miete auf Räumung geklagter Mieter, über welchen Weg auch immer, eine echte Chance hat, das Problem zu beheben, bevor der Fall entschieden wird, sofern der Rückstand nicht aus grobem Verschulden entstanden ist.

Zur Veranschaulichung, nicht als feste gesetzliche Zahl: Angenommen, ein Mieter gerät zwei Monate mit der Miete in Rückstand, erhält eine Mahnung, und der Vermieter bringt eine gerichtliche Aufkündigung ein, sobald der Rückstand acht Tage nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG überschreitet. Zahlt der Mieter den vollen ausstehenden Betrag vor Schluss der Verhandlung, und beruhte der Rückstand etwa auf einer verspäteten Gehaltszahlung statt auf absichtlicher Nichtzahlung, hebt das Gericht die Kündigung auf. Der Mieter behält die Wohnung, trägt aber die durch das Verfahren entstandenen Gerichtskosten.

Diese Heilung ist nicht unbegrenzt. Sie setzt die Zahlung des gesamten Rückstands voraus, nicht eines Teilbetrags, und steht nicht zur Verfügung, wenn der Rückstand auf grobem Verschulden des Mieters beruht. Ein Mieter, der diese Heilung einmal genutzt hat, sollte nicht annehmen, dass sie bei wiederholten Rückständen unbegrenzt verfügbar ist.

Die Räumungsfrist: bis zu neun Monate für den Auszug

Den Fall zu verlieren ist nicht automatisch das Ende des Zeitplans. Nach § 34 MRG kann ein Gericht eine Räumungsfrist gewähren, einen verlängerten Zeitraum vor der eigentlichen Räumung, über die gewöhnliche gesetzliche Frist hinaus, wenn der Mieter dies beantragt, einen wichtigen Grund aufzeigt, und die Verlängerung dem Vermieter keinen unverhältnismäßigen Nachteil bringt. Die maximale Verlängerung, die das Gericht gewähren kann, beträgt neun Monate.

Das ist eine im Einzelfall zu beurteilende, ermessensabhängige Verlängerung, entschieden nach den Umständen des Mieters und dem gegenläufigen Interesse des Vermieters, kein automatisches Recht auf die vollen neun Monate in jedem Fall. Ein Mieter, der mehr Zeit braucht, um eine andere Wohnung zu finden, etwa wegen Alters, gesundheitlicher Gründe oder schulpflichtiger Kinder, ist die Art von Situation, für die diese Bestimmung gedacht ist, aber das Ergebnis hängt weiterhin davon ab, was das Gericht angesichts der Position des Vermieters für angemessen hält.

Räumungsexekution: die Vollstreckung des Räumungstitels

Sobald der Räumungstitel vollstreckbar ist und eine etwaige Räumungsfrist abgelaufen ist, und der Bewohner immer noch nicht freiwillig ausgezogen ist, vollstreckt der Vermieter das Urteil über die Exekutionsordnung, Österreichs Vollstreckungsgesetz, in einem als Räumungsexekution bekannten Verfahren. Diese Phase wird vom Vollstreckungsgericht und seinen Organen abgewickelt, nicht direkt vom Vermieter.

Die genauen verfahrensrechtlichen Details einer Räumungsexekution, einschließlich der Terminplanung und einer etwaigen Ankündigung vor dem Vollstreckungstermin, sind eine Angelegenheit des Vollstreckungsrechts, die diese Seite nicht vollständig darstellt, da sich derartige Verfahrensregeln ändern können und vor einer Verlässlichkeit gegen die aktuelle Exekutionsordnung oder mit einem Rechtsanwalt abgeglichen werden sollten. Feststehend ist die Abfolge: zuerst ein Räumungstitel, dann die Räumungsfrist, dann die Vollstreckung, falls der Bewohner immer noch nicht ausgezogen ist.

Es gibt keine feste gesetzliche Zahl dafür, wie lange der gesamte Vorgang, von der Aufkündigung oder Räumungsklage bis zum tatsächlichen freien Besitz, in der Praxis dauert. Es hängt davon ab, ob der Mieter Einwendungen erhebt oder sich gegen die Klage verteidigt, wie lange das jeweilige Gericht für seine Entscheidung braucht, ob eine Räumungsfrist gewährt wird und für wie lange, und wie die Vollstreckungsphase anschließend terminisiert wird. Wer sich auf einer der beiden Seiten einer Räumung befindet, sollte jeden genannten konkreten Zeitrahmen als Schätzung für den eigenen Fall behandeln, nicht als gesetzlich garantierten Wert.

Was ein von Räumung betroffener Mieter tun kann

Ein Mieter, dem eine Aufkündigung oder eine Räumungsklage zugestellt wurde, hat echte Handlungsmöglichkeiten, und der Zeitpunkt jeder einzelnen zählt.

• Prüfen Sie zuerst die § 1 MRG-Stufe der Wohnung. Ob § 30 und § 33 MRG überhaupt gelten, hängt davon ab, und ein Vollausnahme-Mietverhältnis wird auf anderer Grundlage verteidigt als ein geschütztes.
• Ist der Grund Mietzinsrückstand, zahlen Sie den vollen geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz, wo immer das möglich ist. Das ist die Heilung nach § 33 Abs 2 MRG, und sie kann den Fall vollständig beenden.
• Erheben Sie Einwendungen gegen eine gerichtliche Aufkündigung innerhalb der im gerichtlichen Hinweis gesetzten Frist, statt sie unwidersprochen rechtskräftig werden zu lassen.
• Wird der Fall verloren, beantragen Sie eine Räumungsfrist nach § 34 MRG und legen Sie den konkreten Grund dar, warum mehr Zeit benötigt wird.
• Holen Sie frühzeitig Rat bei einem Rechtsanwalt, der Mietervereinigung oder der Arbeiterkammer ein, da sowohl die Rückstandsheilung als auch die Einwendungsfrist davon abhängen, vor und nicht nach dem Verhandlungstermin zu handeln.

Wie ein Mietverhältnis überhaupt beendet werden kann, siehe Beendigung eines Mietverhältnisses in Österreich. Ob die Miete einer Wohnung gedeckelt ist und in welche MRG-Stufe sie fällt, siehe Mietzinsbegrenzung in Österreich nach dem MRG.