Beendigung eines Mietverhältnisses in Österreich: Wie man einen Mietvertrag kündigt (Leitfaden 2026)

Die Beendigung eines österreichischen Mietverhältnisses funktioniert sehr unterschiedlich, je nachdem, wer kündigt und um welche Art von Mietvertrag es sich handelt. Ein Mieter in einer voll oder teilweise geregelten Wohnung kann in der Regel einfach durch Kündigung ausziehen. Ein Vermieter kann das in derselben Wohnung nicht: Das Mietrechtsgesetz (MRG) zwingt den Vermieter in ein bestimmtes Gerichtsverfahren und beschränkt die Kündigung auf eine abschließende Liste gesetzlicher Gründe.

Diese Seite behandelt, wie sich ein befristeter Mietvertrag von einem unbefristeten unterscheidet, wann ein Vermieter einen gesetzlichen Grund nach § 30 MRG nachweisen muss, wie das gerichtliche Kündigungsverfahren (gerichtliche Aufkündigung) nach § 33 MRG funktioniert, und was bei Mietzinsrückstand passiert. Zu den Mietzinsobergrenzen, die bestimmen, in welche Stufe Ihre Wohnung fällt, siehe Mietzinsbegrenzung nach dem MRG. Was nach einer rechtskräftigen Kündigung passiert, siehe Räumung in Österreich.

Zuletzt geprüft am 22. Juli 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Kündigung durch den Mieter versus Kündigung durch den Vermieter

Das österreichische Mietrecht behandelt den Auszug eines Mieters und die Kündigung durch einen Vermieter als grundverschiedene Vorgänge. Ein Mieter, der aus einer der Voll- oder Teilanwendung des MRG unterliegenden Wohnung auszieht, kann einen unbefristeten Mietvertrag im Allgemeinen schriftlich oder gerichtlich kündigen, vorbehaltlich der im Vertrag festgelegten Kündigungsfrist, oder der allgemeinen einmonatigen Frist zum Monatsletzten, wenn der Vertrag dazu schweigt.

Ein Vermieter in derselben Wohnung hat keine gleichwertige freie Wahl. § 33 Abs 1 MRG stellt klar fest, dass Mietverträge vom Mieter entweder gerichtlich oder schriftlich gekündigt werden können, «vom Vermieter jedoch nur gerichtlich». Der Vermieter muss zudem die geltend gemachten Gründe bereits in der Kündigung selbst angeben und kann später im Verfahren nicht auf einen anderen Grund wechseln.

Diese Asymmetrie besteht, weil das MRG geschaffen wurde, um bestehende Mieter davor zu schützen, formlos hinausgedrängt zu werden. Ein Vermieterbrief, der schlicht sagt, «bitte räumen Sie bis nächsten Monat», hat auf ein geregeltes österreichisches Mietverhältnis keine Rechtswirkung. Nur eine gerichtliche Kündigung, die einen gültigen Grund nach § 30 MRG angibt, kann den Mietvertrag gegen den Willen des Mieters beenden.

Wo ein Mietverhältnis zur Gänze vom MRG ausgenommen ist (Vollausnahme, § 1 Abs 2 MRG), etwa eine Vermietung in einem Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Einheiten, eine Dienstwohnung oder eine kurzfristige Ferienwohnung, verschwindet diese Asymmetrie. Dort gelten das ABGB und der einzelne Mietvertrag, und ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag im Allgemeinen mit gewöhnlicher Kündigung beenden, ohne einen gesetzlichen Grund nachweisen zu müssen.

Befristete versus unbefristete Mietverträge

Ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf seiner Vertragsdauer, aber nur, wenn zwei Voraussetzungen nach § 29 Abs 1 Z 3 MRG erfüllt sind. Erstens muss der Vertrag schriftlich festhalten, dass er mit Ablauf der vereinbarten Frist erlischt. Zweitens muss bei einem Wohnungsmietvertrag die vereinbarte Dauer, oder jede Verlängerung davon, eine gesetzliche Mindestdauer erreichen.

Diese Mindestdauer hat sich mit 1. Jänner 2026 geändert. Die aktuelle Fassung des § 29 MRG verlangt, dass die ursprüngliche Frist oder eine Verlängerung mindestens fünf Jahre läuft, oder mindestens drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt der Befristungsvereinbarung nicht als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes gehandelt hat. Das löst die frühere einheitliche Dreijahresmindestdauer ab, die nach der bis 31. Dezember 2025 geltenden Fassung des § 29 MRG galt. Wer sich auf einen vor diesem Datum unterzeichneten Vertrag beruft, sollte anhand des aktuellen Wortlauts des § 29 MRG oder mit rechtlicher Beratung klären, wie die Änderung mit der bestehenden Befristung zusammenwirkt, da diese Seite die derzeit geltende Regel behandelt und nicht jedes Übergangsszenario.

Ein Wohnungsmietvertrag, der die Mindestdauer unterschreitet oder nicht gültig schriftlich vereinbart wurde, wird dadurch nicht einfach unwirksam. Nach § 29 Abs 3 lit a MRG gilt er stattdessen als auf unbestimmte Zeit vereinbart, was dem Vermieter die Möglichkeit nimmt, die Frist einfach ablaufen zu lassen, und die Situation auf die unten behandelten § 30-Gründe zurückführt.

Ein befristeter Mietvertrag, der bei Ablauf weder verlängert noch beendet wird, ist ebenfalls nicht automatisch vorbei. Nach § 29 Abs 3 lit b MRG gilt er als einmalig um fünf Jahre verlängert, oder um drei Jahre nach demselben Unternehmer-Test. Erst wenn auch diese verlängerte Frist ohne Verlängerung oder Kündigung verstreicht, wird der Mietvertrag endgültig unbefristet.

Rechenbeispiel. Ein Mieter unterzeichnet mit einem privaten Vermieter einen befristeten Mietvertrag über drei Jahre ab Jänner 2026, schriftlich, mit der Klausel, dass er bei Ablauf erlischt. Weil der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist, erfüllen drei Jahre die aktuelle Mindestdauer, und die Befristung ist wirksam.

Wird bei Ablauf der drei Jahre von keiner Seite gehandelt, läuft der Mietvertrag nicht einfach monatsweise weiter. Er gilt nach § 29 Abs 3 lit b MRG als einmalig um weitere drei Jahre verlängert, und erst ein zweiter unbeachteter Ablauf macht ihn unbefristet.

Das unverzichtbare vorzeitige Ausstiegsrecht des Mieters

Unabhängig von der vereinbarten Frist hat ein Wohnungsmieter in einem befristeten MRG-Mietvertrag ein Recht nach § 29 Abs 2 MRG, das der Vertrag ihm nicht nehmen kann. Nach Ablauf des ersten Jahres der ursprünglichen oder verlängerten Frist kann der Mieter mit dreimonatiger schriftlicher oder gerichtlicher Kündigung zu jedem Monatsletzten kündigen. Das Gesetz nennt dies «das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht», was bedeutet, dass eine Klausel, die es blockieren oder verkürzen soll, keine Wirkung hat.

Ein unbefristeter Mietvertrag hat keine ablaufende Frist und endet nur durch Kündigung des Mieters, einvernehmliche Auflösung zwischen den Parteien, oder eine erfolgreiche gerichtliche Kündigung des Vermieters aus einem § 30-Grund. Es gibt keine vergleichbare automatische Umwandlung oder Mindestdauerproblematik, da keine feste Frist besteht, an der gemessen werden könnte.

Wann ein Vermieter einen gesetzlichen Grund braucht: § 30 MRG

In einem Voll- oder Teilanwendungs-Mietverhältnis darf ein Vermieter nur aus einem der wichtigen Gründe kündigen, die in § 30 Abs 2 MRG aufgezählt sind. § 30 Abs 1 stellt dies direkt fest: «Der Vermieter kann nur aus wichtigen Gründen den Mietvertrag kündigen.» Die Liste umfasst 16 nummerierte Gründe, und ein Vermieter kann sich auf keinen Grund außerhalb dieser Liste berufen.

Diese Tabelle fasst die Kategorien zusammen; das Gesetz selbst listet alle 16 Gründe einzeln auf, einschließlich engerer Bestimmungen für öffentliche Räumlichkeiten und Untermietstreitigkeiten. § 30 Abs 3 MRG blockiert zudem Vermieter davor, sich über diese Liste hinwegzusetzen: Jede Vertragsklausel, die dem Vermieter weitergehende Kündigungsrechte einräumt als § 30, ist unwirksam (rechtsunwirksam). Der Eigenbedarfsgrund ist zudem zehn Jahre lang gesperrt, nachdem der Vermieter die Liegenschaft während eines bestehenden Mietverhältnisses von einer anderen Person erworben hat, und ein Miteigentümer braucht mindestens die Hälfte des Eigentums, um mehrere dieser Gründe geltend zu machen.

Nichts davon gilt in einem Vollausnahme-Mietverhältnis. Dort kann ein Vermieter nach dem ABGB einen unbefristeten Mietvertrag mit gewöhnlicher Kündigung beenden, ohne einen dieser Gründe nachzuweisen, da § 30 MRG nur Mietverhältnisse in Voll- oder Teilanwendung erfasst.

Das Gerichtsverfahren: Gerichtliche Aufkündigung

Weil ein geregelter Vermieter nicht per Brief kündigen kann, bedeutet die Beendigung des Mietvertrags, eine gerichtliche Aufkündigung nach § 33 MRG einzubringen, einen formellen gerichtlichen Kündigungsantrag. Die Eingabe muss den oder die geltend gemachten Gründe kurz angeben, und der Vermieter kann in demselben Verfahren später keinen anderen Grund geltend machen, wenn der angegebene scheitert.

Nach Einbringung kann der Mieter Einwendungen gegen die Kündigung erheben. Erhebt der Mieter Einwendungen, trägt der Vermieter die Beweislast dafür, dass der Grund tatsächlich zutrifft. Wird rechtzeitig keine Einwendung erhoben, oder scheitert eine Einwendung, wird die Kündigung rechtskräftig und der Fall geht in Richtung des auf der Räumungsseite beschriebenen Räumungsverfahrens weiter.

Die genaue Länge der Einwendungsfrist ist in den Bestimmungen der Zivilprozessordnung zum Aufkündigungsverfahren geregelt, nicht im MRG selbst. Ein Mieter, der eine gerichtliche Kündigung erhält, sollte daher die aktuelle Frist umgehend klären, statt einen Wert anzunehmen, da das Versäumen der Frist bedeuten kann, die Möglichkeit zu verlieren, den Grund überhaupt zu bestreiten.

Rückstand und das Recht auf Heilung

Mietzinsrückstand ist der am häufigsten verwendete Kündigungsgrund, und er kommt mit einem eigenen Sicherheitsventil. Nach § 33 Abs 2 MRG kann ein wegen Rückstands nach § 30 Abs 2 Z 1 MRG gekündigter Mieter, den kein grobes Verschulden am Rückstand trifft, die Kündigung dadurch abwenden, dass er den vollen geschuldeten Betrag vor Schluss der Verhandlung erster Instanz bezahlt. Der Mieter trägt dennoch die Kosten des Verfahrens, auch wenn die Kündigung aufgehoben wird.

Dieses Heilungsrecht ist nicht unbegrenzt. Es setzt voraus, dass den Mieter tatsächlich kein grobes Verschulden trifft, sodass ein Mieter, der die Miete absichtlich als Druckmittel in einem anderen Streit zurückgehalten hat, möglicherweise nicht in gleicher Weise begünstigt wird wie einer, der schlicht wegen eines vorübergehenden finanziellen Engpasses in Rückstand geraten ist. § 33 Abs 3 MRG erweitert einen ähnlichen Heilungsmechanismus, mit Anpassungen, auf Rückstandsklagen nach § 1118 ABGB, dem allgemeinen zivilrechtlichen Grund, den ein Vermieter außerhalb der Kündigungsliste des MRG geltend machen kann, am relevantesten für erheblich nachteiligen Gebrauch der Liegenschaft oder Rückstand in einem Vollausnahme-Mietverhältnis.

Ein Mieter, der aus eigenem Antrieb vorzeitig aus seinem befristeten Mietvertrag aussteigen will, unabhängig von einer Vermieteraktion, stützt sich stattdessen auf § 1117 ABGB, der einem Mieter erlaubt, vor Ablauf der Frist zurückzutreten, wenn die Mietsache nicht zu dem bedungenen Gebrauch verwendet werden kann, neben dem eigenen vorzeitigen Ausstiegsrecht nach § 29 Abs 2 MRG, das oben behandelt wurde.

Praktische Hinweise vor einer Kündigung

Eine Kündigung, egal ob eine gewöhnliche Kündigung eines Mieters oder eine gerichtliche Kündigung eines Vermieters, sollte stets in einer später beweisbaren Form erfolgen. Für die schriftliche Kündigung eines Mieters ist ein eingeschriebener Brief mit Zustellnachweis die gängige Praxis, da die Kündigungsfrist im Allgemeinen ab dem Tag läuft, an dem der Vermieter das Schreiben tatsächlich erhält, nicht ab dem Absendedatum.

Wer sich nicht sicher ist, in welche Stufe sein Mietverhältnis fällt, Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme, sollte das zuerst klären, da es fast alles andere auf dieser Seite verändert. Die Stufe hängt vor allem von der Größe des Gebäudes und dem Datum seiner Baubewilligung ab. Siehe Mietzinsbegrenzung nach dem MRG, wie diese Einordnung funktioniert und was sie für die Miete selbst bedeutet.