Mietzinsbegrenzung in Österreich: Die drei Stufen des MRG und der Richtwertmietzins erklärt

Österreichs Mietrechtsgesetz, das MRG, gilt nicht für jede vermietete Wohnung im Land in gleicher Weise. Ob ein Vermieter nur eine gedeckelte Miete verlangen darf, oder ob die Miete frei verhandelbar ist, hängt davon ab, in welche der drei gesetzlichen Stufen das Mietverhältnis fällt. Die richtige Stufe zu bestimmen ist der wichtigste Schritt, bevor man irgendeine Mietzinsangabe prüft, denn jede weitere Frage, die Mietzinsobergrenze, der Kündigungsschutz, die Kündigungsregeln, folgt daraus.

Diese Seite stellt die drei Stufen nach § 1 MRG dar, das Richtwertmietzinssystem, das die Miete innerhalb der strengsten Stufe deckelt, die aktuellen Richtwerte für jedes Bundesland, und die gesetzlichen Gründe, die ein Vermieter braucht, um ein geschütztes Mietverhältnis nach § 30 MRG zu beenden.

Zuletzt geprüft am 22. Juli 2026. Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Die drei MRG-Stufen: warum die Stufe alles entscheidet

§ 1 MRG listet die erfassten Gebäude nicht als positive Liste auf. Stattdessen legt er in Abs 1 einen allgemeinen Anwendungsbereich fest und schneidet dann in Abs 2 (volle Ausnahme), Abs 4 (Teilanwendung) und Abs 5 (eine enge Ausnahme für Betriebsgebiete) Ausnahmen davon heraus. Was nach diesen Ausnahmen übrig bleibt, ist die Vollanwendung.

Vollanwendung: die strengste Stufe

Ein Mietverhältnis fällt in die Vollanwendung, wenn es sich um die Vermietung einer Wohnung oder eines Geschäftsraums in einem Gebäude mit drei oder mehr selbständigen Einheiten handelt und die Baubewilligung des Gebäudes am oder vor dem 30. Juni 1953 erteilt wurde. Erfasst ist auch geförderter Wohnbau, unabhängig vom Bewilligungsdatum, weil die unten beschriebene Teilanwendungs-Ausnahme nur Gebäude erfasst, die «ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel» errichtet wurden.

Innerhalb der Vollanwendung gelten sowohl die Mietzinsobergrenze (Richtwertmietzins oder Kategoriemietzins, siehe unten) als auch der volle Kündigungsschutz nach § 30. Das ist die Stufe, die die meisten Menschen meinen, wenn sie von österreichischer Mietpreisbindung sprechen.

Teilanwendung: Schutz ohne Preisdeckel

§ 1 Abs 4 MRG nimmt mehrere Gebäudekategorien in die Teilanwendung aus. Die mit Abstand größte davon ist jedes neu errichtete Gebäude ohne öffentliche Förderung mit einer Baubewilligung nach dem 30. Juni 1953. Das Gesetz stellt ausdrücklich klar, dass die Grenze ein Datum ist, kein Kalenderjahr: Es verwendet die Formulierung «nach dem 30. Juni 1953». Eine Bewilligung mit Datum genau 30. Juni 1953 oder früher belässt das Gebäude in Vollanwendung; eine Bewilligung mit Datum 1. Juli 1953 oder später ordnet ein ungefördertes Gebäude der Teilanwendung zu.

Weitere Teilanwendungskategorien umfassen einen Dachgeschoßausbau, der nach dem 31. Dezember 2001 fertiggestellt wurde, einen Zubau, der nach dem 30. September 2006 fertiggestellt wurde, sowie die meisten frei finanzierten Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum), errichtet mit einer Bewilligung nach dem 8. Mai 1945.

In der Teilanwendung gilt nur eine bestimmte Liste von MRG-Bestimmungen: §§ 14, 16b, 29 bis 36, 45, 46 und 49. Entscheidend ist, dass die mietzinsbegrenzenden Bestimmungen, §§ 15a, 16 und 16a, nicht dazugehören. Das bedeutet, ein Vermieter in Teilanwendung kann die Miete frei festsetzen und bei Neuvermietung anheben, kann aber trotzdem einen unbefristeten Mietvertrag nicht ohne gesetzlichen Grund beenden, weil die §§ 29 bis 36, die Kündigungs- und Befristungsregeln, weiterhin gelten.

Vollausnahme: Das ABGB gilt stattdessen

§ 1 Abs 2 MRG nimmt mehrere Kategorien zur Gänze vom MRG aus. Die beiden häufigsten sind ein Gebäude mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen (ein später zugebauter Dachraum zählt dabei nicht mit), und eine an ein Dienstverhältnis gebundene Wohnung, eine Dienst-, Natural- oder Werkswohnung.

Ebenfalls ausgenommen sind kurzfristige Mietverhältnisse: ein Mietvertrag, der durch Zeitablauf endet und sechs Monate nicht übersteigt, meist bei Wohnungen der Kategorie A oder B als Zweitwohnsitz für Erholungs- oder Freizeitzwecke vermietet. Hotels, Garagen, Transport- und Lagereinrichtungen, an Personal gebundene Wohnheime und bestimmte gemeinnützige sozialpädagogische Wohnformen runden die Ausnahmeliste ab.

Wo das MRG zur Gänze ausgenommen ist, gelten stattdessen die allgemeinen Bestandvertragsbestimmungen des ABGB, §§ 1090 ff. Es gibt keine gesetzliche Mietzinsobergrenze, und ein Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag mit gewöhnlicher Kündigung beenden, ohne einen der § 30-Gründe nachweisen zu müssen.

Eine vierte, hybride Kategorie besteht außerhalb dieser drei: Wohnungen, die von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurden, folgen dem MRG nur «nach Maßgabe des § 20 WGG», also nach den Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes. Das ist ein eigenes Regime und sollte nicht als eine der drei obigen Stufen behandelt werden.

Richtwertmietzins und Kategoriemietzins: die zwei Mietzinsobergrenzen-Systeme

Innerhalb der Vollanwendung betreibt Österreich zwei getrennte Mietzinsobergrenzen-Systeme, abhängig davon, wann das Mietverhältnis begonnen hat.

Der Richtwertmietzins gilt für ein Vollanwendungs-Mietverhältnis, das am oder nach dem 1. März 1994 vermietet wurde. Der Richtwert ist ein Grundbetrag, in Euro pro Quadratmeter und Monat, für jedes der neun Bundesländer gesondert festgelegt, für eine mietrechtliche Normwohnung der Kategorie A in durchschnittlichem Zustand. Die tatsächlich zulässige Miete ergibt sich aus dem Richtwert, angepasst durch Zu- und Abschläge für Faktoren wie Lage, Stockwerk, Zustand und Ausstattung.

Der Kategoriemietzins ist das ältere System und gilt weiterhin für Verträge, die vor der Einführung des Richtwertsystems liegen, also vor dem 1. März 1994. Er legt einen fixen Eurobetrag pro Quadratmeter und Monat nach Ausstattungskategorie fest, den vier Kategorien A bis D, ohne Lageanpassung.

Aktuelle Kategoriebeträge (pro Quadratmeter und Monat, ab 1. April 2026)

Diese Beträge sind mit 1. April 2026 um 1 Prozent gestiegen, im Rahmen des Valorisierungsmechanismus nach § 5 RichtWG, der für dieses Datum jede Erhöhung mit 1 Prozent gedeckelt hat. Die vorherigen Beträge, gültig bis 31. März 2026, betrugen 4,47 (A), 3,35 (B), 2,23 (C) und 1,12 (D) Euro.

Aktuelle Richtwerte nach Bundesland (pro Quadratmeter und Monat, gültig ab 1. April 2026)

Die Werte vom 1. April 2023 waren durch eine Novelle zu § 5 Abs 2 RichtWG, eine Mietpreisbremse, für eine ungewöhnlich lange Zeit auf diesem Niveau eingefroren. Die erste Neuvalorisierung seit diesem Einfrieren trat mit 1. April 2026 in Kraft, und das Gesetz selbst hat diese konkrete Erhöhung mit höchstens 1 Prozent gedeckelt. Eine weitere Erhöhung, gedeckelt mit 2 Prozent, ist für 1. April 2027 vorgesehen. Weil sich diese Beträge nach einem festen Zeitplan bewegen, sollte eine Leserin oder ein Leser stets das Inkrafttretensdatum jedes angegebenen Betrags prüfen, und diese Seite wurde zuletzt gegen Statistik Austria, die vom RichtWG selbst als Herausgeberin der valorisierten Beträge genannte Stelle, zum Datum des obigen Hinweises geprüft.

Rechenbeispiel

Nehmen wir eine 60 Quadratmeter große Kategorie-A-Wohnung in Wien, in einem Vollanwendungsgebäude, vermietet nach dem 1. März 1994, ohne besonderen Lagezu- oder -abschlag. Die Basismiete nach dem Richtwertmietzins wäre der Wiener Richtwert von 6,74 Euro multipliziert mit 60 Quadratmetern, also 404,40 Euro netto pro Monat, vor Betriebskosten und etwaigen Zuschlägen für besonders gute Lage oder besonderen Zustand. Dieselbe Wohnung in Vorarlberg, bei einem Richtwert von 10,35 Euro pro Quadratmeter, würde bei gleicher Größe und Kategorie eine Basismiete von 621 Euro pro Monat tragen, allein wegen des Bundeslands, in dem sie liegt.

§ 30 MRG: die gesetzlichen Kündigungsgründe

Sowohl in Vollanwendung als auch in Teilanwendung kann ein Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag nicht einfach durch Kündigung beenden. § 30 Abs 1 MRG legt fest, dass der Vermieter den Mietvertrag «nur aus wichtigen Gründen» kündigen kann, und § 33 MRG verlangt, dass der Vermieter dies über eine gerichtliche Aufkündigung tut, niemals per Brief.

Das Gesetz listet 16 konkrete Gründe in § 30 Abs 2 auf. Die am häufigsten geltend gemachten sind:

• Mietzinsrückstand von mindestens acht Tagen nach Mahnung
• Erheblich nachteiliger Gebrauch der Wohnung, einschließlich unleidlichen Verhaltens gegenüber anderen Bewohnern oder strafbarer Handlungen gegen den Vermieter oder andere Mieter
• Weitergabe der ganzen Wohnung an einen Dritten ohne eigenen Bedarf, oder zu einem unverhältnismäßig hohen Mietzins
• Die Wohnung wird nicht mehr regelmäßig zur Befriedigung eines dringenden Wohnbedürfnisses des Mieters verwendet, vorbehaltlich Ausnahmen für Abwesenheit wegen Krankheit, Studium oder Beruf
• Der dringende Eigenbedarf des Vermieters an den Räumlichkeiten für sich selbst oder Nachkommen, abgewogen gegen die Interessen des Mieters (Eigenbedarf), oder derselbe Bedarf, wenn der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung zur Verfügung stellt
• Das Gebäude kann aus den erzielten Mietzinsen nicht mehr angemessen erhalten werden, es liegt eine Abbruchbewilligung vor, und ein Ersatz wird zur Verfügung gestellt

Eine Vertragsklausel, die dem Vermieter weitergehende Kündigungsrechte einräumt als diese Liste, ist nach § 30 Abs 3 unwirksam. Der Eigenbedarfsgrund ist zudem zehn Jahre lang gesperrt, nachdem der Vermieter das Gebäude von einer anderen Person erworben hat, und ein Miteigentümer braucht mindestens die Hälfte des Eigentums, um mehrere dieser Gründe geltend zu machen.

Weil ein Vermieter ein Vollanwendungs- oder Teilanwendungs-Mietverhältnis nicht mit einfacher Kündigung beenden kann, sollte ein Mieter, der einen Brief mit einer angeblichen Kündigung außerhalb einer gerichtlichen Aufkündigung erhält, diesen als unwirksam behandeln und nicht als gültige Aufforderung zum Auszug. Zu den vollständigen Mechanismen der Beendigung eines Mietverhältnisses, einschließlich befristeter Mietverträge und der eigenen Ausstiegsrechte des Mieters, siehe Beendigung eines Mietverhältnisses.

Warum die Stufe wichtiger ist als die Richtwerttabelle

Ein Mieter, der nur den Richtwert für sein Bundesland nachschlägt, ohne vorher zu klären, ob er in Vollanwendung ist, kann zu einem völlig falschen Ergebnis kommen. Eine Wohnung in einem 1960 ohne öffentliche Förderung bewilligten Gebäude fällt in die Teilanwendung: Der Vermieter kann verlangen, was der Markt hergibt, und die obige Richtwerttabelle gilt schlicht nicht dafür, auch wenn derselbe Mieter weiterhin den Kündigungsschutz nach § 30 gegen eine Kündigung ohne gesetzlichen Grund genießt. Die Baubewilligung und die Förderungsgeschichte des Gebäudes zu klären ist der notwendige erste Schritt, kein Nebenaspekt.

Betriebskosten, die gesonderten Kosten, die ein Vermieter zusätzlich zur Miete selbst verrechnen darf, folgen ihrer eigenen abschließenden Liste nach § 21 MRG, unabhängig davon, in welcher Stufe die Mietzinsobergrenze liegt. Siehe Betriebskosten für diese Aufschlüsselung.