Telecamere in condominio: le regole per la videosorveglianza sulle parti comuni

Una telecamera puntata sull'ingresso, sul cortile o sull'area parcheggio di un condominio è una richiesta comune negli edifici italiani, e le richieste in tal senso tendono ad aumentare anche dopo un solo furto. Installare quella telecamera, tuttavia, non è qualcosa che un singolo proprietario, o persino l'amministratore, può semplicemente decidere di fare da solo.

Il diritto italiano affida questa decisione all'assemblea, fissa per essa una maggioranza specifica, e attribuisce al Garante per la protezione dei dati personali il potere di sanzionare un amministratore che salta il voto. Questa guida riguarda esclusivamente le telecamere puntate sulle parti comuni. La telecamera di un singolo proprietario, puntata sulla propria porta o sul proprio balcone, segue regole diverse, trattate nella nostra guida alle telecamere di sicurezza domestiche in Italia.

Informazioni verificate il 20 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.

Tre domande spesso confuse tra loro, che vanno tenute separate

Le ricerche per «telecamere condominio» riguardano di solito una di tre questioni giuridiche distinte, e trattarle come se fossero una sola è l'errore più comune su questo tema: un condominio che installa una telecamera sulle proprie parti comuni (questa pagina); un singolo proprietario che installa una propria telecamera sulla propria proprietà, disciplinata dall'esenzione per uso domestico descritta nella nostra guida alle telecamere di sicurezza domestiche in Italia; e il reato previsto dall'art. 615-bis c.p., applicabile a entrambe le situazioni quando una telecamera riprende impropriamente la vita privata di qualcuno in un luogo protetto.

Questa pagina si concentra sulla prima questione, e tocca la terza solo quando è direttamente rilevante per una telecamera sulle parti comuni.

La delibera dell'art. 1122-ter: chi decide e come

L'art. 1122-ter c.c., introdotto dalla riforma del condominio del 2012 e in vigore dal 18 giugno 2013, è chiaro su questo punto. Le deliberazioni concernenti l'installazione, sulle parti comuni dell'edificio, di impianti che consentano la videosorveglianza su di esse devono essere approvate dall'assemblea, con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 c.c.

Per questo fine, le parti comuni comprendono l'atrio d'ingresso, il cortile, il vano scale, l'ascensore, il giardino, le aree parcheggio e spazi simili condivisi dai proprietari dell'edificio (art. 1117 c.c.), non l'appartamento, il balcone o il box auto privato di un singolo proprietario.

Nessun'altra strada sostituisce quel voto. Non una decisione dell'amministratore che agisce da solo, non un accordo informale tra alcuni residenti, e non un'email che informa tutti dopo che l'installazione è già avvenuta, uno schema che il caso di enforcement descritto più avanti mostra essere stato espressamente respinto dal Garante.

La maggioranza che l'assemblea deve raggiungere

Il secondo comma dell'art. 1136 c.c. fissa la soglia: una delibera è valida quando è approvata da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti alla riunione e almeno la metà del valore dell'edificio, una soglia significativamente più alta di quella richiesta per molte decisioni condominiali ordinarie.

Il quarto comma dell'art. 1136 c.c. include espressamente l'art. 1122-ter tra un ristretto elenco di decisioni che devono sempre superare questa maggioranza, per cui il requisito resta valido anche in seconda convocazione, dove la maggior parte delle questioni ordinarie passa con una soglia più bassa.

Un voto valido per questioni ordinarie in seconda convocazione non è automaticamente valido per una delibera sulle telecamere.

Scenario: un condòmino può installare da solo una telecamera nell'ingresso?

Un proprietario al piano terra, preoccupato per il furto di pacchi, installa due telecamere che riprendono l'atrio d'ingresso e le cassette postali senza sollevare la questione in assemblea. Questo non è di per sé lecito: le parti comuni appartengono a tutti i proprietari insieme, e l'art. 1122-ter c.c. affida la decisione all'assemblea, non a un singolo proprietario che agisce di propria iniziativa.

Il caso di enforcement descritto più avanti riguarda un amministratore, che ha un potere di gestione quotidiana ben maggiore rispetto a un singolo proprietario, e il Garante ha comunque ritenuto l'installazione illecita in assenza di delibera. Un proprietario che agisce da solo si trova su un terreno ancora più debole.

Il caso di enforcement del Garante: 1.000 euro per aver saltato il voto

Il provvedimento del Garante del 26 ottobre 2023 (doc. web n. 9960920) è l'esempio più chiaro di come questa regola venga fatta rispettare. Un amministratore ha installato due telecamere esterne che riprendevano un'area parcheggio e un cancello d'ingresso, con una visuale parziale sulla strada pubblica, nel novembre 2020, informando i residenti solo via email dopo che le telecamere erano già attive. Non era mai stata adottata alcuna delibera assembleare ai sensi dell'art. 1122-ter c.c., e la cartellonistica in loco non identificava il titolare del trattamento, un difetto ulteriore che il Garante ha segnalato insieme alla delibera mancante.

A seguito di un reclamo, di una richiesta di informazioni rimasta senza risposta e di un'ispezione sul posto condotta dal nucleo privacy della Guardia di Finanza nel novembre 2021, il Garante ha ritenuto illecito il trattamento, ne ha ordinato la cessazione (un divieto del trattamento) fino all'adozione di una regolare delibera, e ha sanzionato personalmente l'amministratore con 1.000 euro.

Chi è il titolare del trattamento, e quali obblighi ne derivano

Una volta che l'assemblea ha validamente autorizzato una telecamera sulle parti comuni, è il condominio stesso, tramite l'amministratore, a essere il titolare del trattamento. Tale status comporta gli ordinari obblighi previsti dal GDPR e dal Codice Privacy (D.Lgs. 196/2003): un'informativa, una base giuridica, la proporzionalità di quanto effettivamente ripreso dalla telecamera, e un periodo di conservazione definito.

In assenza di una delibera valida, chi ha materialmente installato e gestisce l'impianto può essere considerato titolare a titolo proprio e ritenuto personalmente responsabile, esattamente come nel caso descritto sopra. I compiti ordinari dell'amministratore sono elencati all'art. 1130 c.c., e un potere autonomo di installare la videosorveglianza non rientra tra essi; viene attribuito soltanto dal voto dell'assemblea.

Cartellonistica e conservazione delle immagini

Una telecamera che riprende le parti comuni necessita di un'informativa, spesso un semplice cartello, posizionata prima dell'area monitorata, che identifichi il titolare del trattamento e la finalità del trattamento stesso. Nel caso del 2023, il cartello esposto ometteva l'identità del titolare, un difetto segnalato separatamente rispetto alla delibera mancante.

Il diritto italiano non fissa un unico numero di giorni per legge per le immagini delle parti comuni; il principio di responsabilizzazione del GDPR lascia al titolare il compito di stabilire e giustificare un periodo di conservazione non superiore al necessario. Le indicazioni del Garante orientano generalmente verso una conservazione breve, spesso dell'ordine di giorni, con circa una settimana proposta come parametro di riferimento (una norma di legge separata per le telecamere comunali di sicurezza urbana fissa sette giorni). Va considerata come buona prassi, non come un limite rigido scritto nell'art. 1122-ter c.c. stesso.

Scenario: l'assemblea approva le telecamere ma non discute mai di conservazione o di accesso

Un'assemblea vota, con la maggioranza richiesta, l'installazione di due telecamere che riprendono l'area parcheggio. Il verbale registra il voto e la posizione delle telecamere, ma nessuno solleva la questione di quanto tempo conservare le immagini o chi possa visualizzarle, e l'amministratore lascia l'impianto sull'impostazione predefinita di fabbrica di tre mesi, dando a ogni proprietario le credenziali di accesso.

Questa lacuna non esonera il condominio dai propri obblighi. L'amministratore dovrebbe stabilire un periodo di conservazione definito, coerente con le indicazioni del Garante, tipicamente più vicino ai giorni che ai mesi, e limitare l'accesso alle immagini dal vivo o registrate a sé stesso o a una persona designata dall'assemblea, con una consultazione legata a un episodio specifico anziché a una visione di routine, anziché lasciare che le impostazioni di fabbrica di un sistema commerciale determinino per default la conformità del condominio.

Quando una telecamera sulle parti comuni integra anche il reato

L'art. 615-bis c.p. (interferenze illecite nella vita privata) punisce chiunque, mediante l'uso di strumenti di ripresa, si procuri indebitamente immagini o notizie attinenti alla vita privata altrui svolgentesi in un luogo protetto, con la reclusione da sei mesi a quattro anni. Il reato base procede solo su querela della persona offesa. Una pena più severa e la procedibilità d'ufficio si applicano quando il fatto è commesso da un pubblico ufficiale che abusa dei poteri, o da chi esercita la professione di investigatore privato.

Una telecamera autorizzata dall'assemblea e correttamente limitata alle parti comuni, un ingresso, un cortile, un'area parcheggio, resta in genere entro il perimetro dell'art. 1122-ter c.c. e del GDPR e non integra questo reato. Il quadro cambia quando il campo di ripresa effettivo della telecamera si estende oltre le parti comuni autorizzate dall'assemblea, per esempio verso una finestra, un balcone o una terrazza che appartiene all'unità privata di uno specifico proprietario.

Scenario: un vicino ritiene che una telecamera sulle parti comuni riprenda anche il suo balcone

Un condominio installa una telecamera sopra l'ingresso principale, correttamente autorizzata da una delibera assembleare, puntata sulla porta e sul percorso circostante. Un residente al primo piano nota in seguito che l'angolo effettivo della telecamera riprende anche il proprio balcone ogni volta che qualcuno vi passa davanti.

Questa situazione merita due risposte. Sul piano della protezione dei dati, la telecamera ha superato l'ambito autorizzato e il principio di proporzionalità che avrebbe dovuto rispettare, questione che il residente può sollevare con l'amministratore e, se non risolta, con il Garante. Separatamente, poiché le immagini riprendono la vita privata di una persona specifica in quello che può essere considerato un luogo protetto, i fatti potrebbero riguardare anche l'art. 615-bis c.p., una questione dipendente dai fatti concreti che una denuncia del residente stesso alla polizia o alla Procura dovrebbe accertare.

Cosa può fare un condomino, e cosa dovrebbe registrare la delibera

Un residente che ritiene che una telecamera sulle parti comuni ecceda i propri limiti ha diverse opzioni non esclusive tra loro: segnalarlo per iscritto all'amministratore e chiedere di vedere la delibera e il suo ambito autorizzato, richiedere l'informativa, o presentare un reclamo al Garante per la protezione dei dati personali. Quando le immagini riprendono plausibilmente la vita privata in un luogo protetto, può inoltre denunciare separatamente il fatto ai sensi dell'art. 615-bis c.p.

Gran parte di tutto questo si può evitare fin dall'origine. Una delibera che si limita a dire che l'assemblea approva l'installazione di telecamere lascia l'amministratore, e il condominio, esposti in seguito. Una delibera che registra la base giuridica, le aree riprese ed escluse, il periodo di conservazione e chi gestisce l'accesso è ciò che distingue un condominio in grado di rispondere in modo chiaro a una richiesta del Garante da uno che finisce personalmente esposto, come l'amministratore nel caso del 2023, per una decisione che l'assemblea in realtà non ha mai preso. Per la copertura completa dell'Italia su questo sito, si veda l'hub Italia.