Distanze legali costruzioni: la regola dei tre metri, e quando si applicano i 10
Distanze legali costruzioni è la ricerca con cui in Italia si pone una domanda semplice: quanto vicino può costruire un vicino rispetto alla propria proprietà, o a un edificio già esistente? A rispondere sono due regole distinte, e la confusione in cui incorre la maggior parte di chi cerca è trattarle come se fossero una sola regola invece di due.
Il codice civile fissa una soglia minima generale di tre metri tra edifici non uniti tra loro. Una distinta regola urbanistica nazionale fissa un minimo più severo e inderogabile di 10 metri in una situazione più circoscritta: una nuova costruzione posta di fronte a una parete finestrata. Questa pagina illustra entrambe le regole, e cosa un comune può e non può modificare.
Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.
La regola generale: tre metri tra edifici non aderenti
L'art. 873 c.c. lo dice direttamente: le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri, e i regolamenti locali possono stabilire una distanza maggiore. La regola corre tra le due costruzioni stesse, su fondi fronteggianti, ed è una soglia minima piuttosto che un obiettivo: il regolamento edilizio del comune è libero di richiedere di più, per esempio una distanza misurata dal confine di proprietà anziché dall'altro edificio, ma non può validamente consentire una distanza inferiore ai tre metri del codice.
La regola riguarda soltanto gli edifici che non sono uniti o aderenti tra loro. Quando due edifici vengono deliberatamente costruiti uniti o aderenti lungo un confine comune, l'art. 873 c.c. non si applica affatto a quel muro condiviso; a disciplinare quella situazione sono invece diverse disposizioni del codice civile sui muri comuni e sulla comunione forzosa.
Perché si sente parlare anche di 10 metri
Una seconda regola, distinta, si affianca all'art. 873 c.c. e risponde a una domanda più circoscritta. Il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, il decreto nazionale che fissa i limiti inderogabili di densità edilizia, altezza e distanza per la pianificazione urbanistica locale, richiede all'art. 9 una distanza minima assoluta di 10 metri tra una parete finestrata, cioè una parete dotata di finestra, e la parete dell'edificio antistante, per le nuove costruzioni al di fuori di una zona A di centro storico. La giurisprudenza costante la considera una soglia che un piano comunale non può ridurre, e si applica quando anche una sola delle due pareti fronteggianti è finestrata, non solo quando lo sono entrambe.
Poiché le due regole rispondono a domande diverse, un proprietario che confronti il progetto di un vicino soltanto con l'art. 873 c.c. può arrivare a una conclusione sbagliata. Quando una nuova costruzione si trova di fronte a una parete finestrata già esistente, a prevalere è in genere il minimo urbanistico di 10 metri, che si applica in aggiunta alla misura di tre metri del codice. Quale regola governi in definitiva un progetto specifico dipende anche dalla classificazione della zona e dal piano regolatore locale, per cui il regolamento dello stesso comune è la fonte da consultare per un sito specifico, più che l'una o l'altra regola nazionale considerata isolatamente.
Cosa succede se una costruzione viola la distanza legale
Il proprietario il cui vicino costruisce in violazione della distanza applicabile, sia il minimo di tre metri del codice civile sia una misura locale o urbanistica più severa, non è limitato a una richiesta di risarcimento del danno. Il rimedio applicato dai giudici italiani consiste nell'ordinare l'arretramento o la demolizione della costruzione, o della parte di essa che invade la distanza protetta, così da ripristinare la distanza legale. Poiché queste controversie dipendono in genere dalla regola e dal regolamento locale in vigore al momento della costruzione, è la data della costruzione, non quella della controversia, a determinare generalmente quale misura si applichi.
Vedi anche
Per le parti comuni e i ruoli che disciplinano in generale un edificio condiviso, si veda la nostra panoramica sul condominio.
Domande frequenti
Qual è la distanza legale tra due edifici in Italia?
Il minimo generale del codice civile è di tre metri tra edifici su fondi finitimi non uniti tra loro, ai sensi dell'art. 873 c.c. Il regolamento edilizio di un comune può richiedere una distanza maggiore, e per le nuove costruzioni di fronte a una parete finestrata già esistente al di fuori di un centro storico, una distinta regola urbanistica nazionale fissa un minimo assoluto di 10 metri.
La regola dei tre metri si applica agli edifici aderenti?
No. L'art. 873 c.c. si applica solo quando gli edifici non sono uniti o aderenti tra loro. Gli edifici costruiti l'uno contro l'altro ricadono in regole distinte sui muri comuni, non in questo requisito di distanza.
Perché alcune fonti indicano una distanza minima di 10 metri e non di tre?
Perché esistono due regole distinte che operano in parallelo. L'art. 873 c.c. fissa il minimo generale del codice civile di tre metri tra edifici. Separatamente, la normativa urbanistica nazionale, il D.M. 2 aprile 1968, n. 1444, art. 9, richiede un minimo assoluto di 10 metri tra una parete finestrata e l'edificio antistante per le nuove costruzioni al di fuori dei centri storici, e questa regola urbanistica più severa prevale di norma dove è applicabile.
Un comune può stabilire una distanza inferiore a tre metri?
No. L'art. 873 c.c. consente a un regolamento locale di fissare una distanza maggiore di tre metri, mai inferiore. La misura di tre metri è una soglia minima che un comune non può ridurre.
Cosa posso fare se il mio vicino ha costruito troppo vicino alla mia proprietà?
Il proprietario leso da una costruzione che viola la distanza legale applicabile può chiedere al giudice di ordinare l'arretramento o la demolizione della parte di edificio in violazione, per riportarla entro la distanza legale, anziché essere limitato a una richiesta di risarcimento del danno.
Una regola sulle distanze successiva e più severa si applica a un edificio già esistente?
In genere no. Una controversia sulle distanze legali viene decisa in base alla regola e al regolamento edilizio locale in vigore al momento della costruzione dell'edificio, per cui un edificio già esistente non diventa automaticamente illegittimo per effetto di una regola adottata successivamente.