Condominio: parti comuni, millesimi e gestione dell'edificio

Il condominio è l'istituto giuridico italiano che disciplina un edificio, o un complesso di edifici, in cui le singole unità immobiliari appartengono a proprietari diversi mentre alcune parti, il tetto, le scale, la struttura dell'edificio, appartengono a tutti insieme. La maggior parte dei condomini italiani rientra in questo regime giuridico, che gli abitanti ne siano consapevoli o meno.

Acquistare un appartamento in Italia significa di norma entrare automaticamente a far parte di un condominio, con una quota proporzionale sulle parti comuni e sulle relative spese di gestione. Questa pagina offre un quadro d'insieme: cosa rientra tra le parti comuni, come si misura la quota di ciascun proprietario, e i tre organi, l'assemblea, l'amministratore e il regolamento, che gestiscono concretamente l'edificio giorno per giorno. I due argomenti più cercati, il quorum esatto dell'assemblea e chi paga cosa, hanno pagine dedicate, indicate più avanti.

Informazioni verificate il 20 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.

Cosa rientra tra le parti comuni del condominio

L'art. 1117 c.c. elenca ciò che appartiene a tutti i proprietari insieme, salvo che il titolo di un'unità immobiliare disponga diversamente. L'elenco si divide in tre gruppi.

La proprietà di queste parti non è suddivisa in parti uguali tra i condomini, ma è proporzionale al valore di ciascuna unità: un'unità più grande o di maggior valore detiene quindi una quota maggiore del tetto, del vano scale e della facciata rispetto a una più piccola (art. 1118 c.c.).

Chi acquista un appartamento di 90 metri quadrati al terzo piano di un edificio di nove unità diventa comproprietario del tetto, del vano scale, della facciata e delle colonne montanti idriche ed elettriche nel momento stesso in cui firma l'atto di acquisto, in una proporzione fissata dai millesimi di quell'appartamento, senza dover sottoscrivere nulla oltre l'atto stesso.

Tabelle millesimali: come si misura la quota di ciascun proprietario

Le tabelle millesimali esprimono il valore dell'intero edificio in 1.000 (mille) millesimi. A ogni unità viene assegnato un numero di millesimi che ne riflette il valore rispetto all'intero edificio, calcolato in genere in base a dimensione, piano, esposizione e qualità delle finiture, e stabilito con una perizia tecnica al momento della prima redazione delle tabelle o di una loro successiva revisione.

Questo valore svolge due funzioni allo stesso tempo. Determina il peso di voto del proprietario quando l'assemblea verifica se una riunione è validamente costituita e se una delibera ha ottenuto il sostegno necessario, argomento approfondito nella pagina sull'assemblea di condominio, e costituisce il criterio di base per la ripartizione delle spese ordinarie di gestione, trattato nella pagina sulle spese condominiali.

Solo a titolo illustrativo, si consideri un piccolo edificio con quattro unità e questi millesimi ipotetici: 300, 250, 250 e 200 (per un totale di 1.000). Per una spesa ordinaria di conservazione di 10.000 euro, ripartita per valore ai sensi dell'art. 1123 c.c., il proprietario titolare di 300 millesimi paga 300 su 1.000, cioè 3.000 euro, mentre i due proprietari titolari di 250 millesimi pagano 2.500 euro ciascuno. I meccanismi previsti per le altre categorie di spesa, che non seguono tutte questa semplice regola proporzionale, sono trattati nella pagina dedicata alle spese condominiali.

Quando il complesso comprende più edifici

Le regole sopra descritte non si limitano a un singolo edificio con un solo ingresso e un solo vano scale. L'art. 1117-bis c.c. estende l'intero regime condominiale, in quanto compatibile, a ogni situazione in cui più unità, più edifici o più condomini distinti condividono parti rientranti nell'art. 1117, situazione comunemente chiamata supercondominio. Un complesso residenziale recintato composto da cinque palazzine separate che condividono una strada d'accesso, un giardino e una conduttura idrica comune ne è un esempio tipico: ogni palazzina può tenere la propria assemblea ordinaria per il proprio edificio, mentre le decisioni sulla strada, sul giardino e sulla conduttura comuni vengono prese da un'assemblea congiunta, di norma tramite un rappresentante designato da ciascuna palazzina una volta che il complesso nel suo insieme supera i sessanta partecipanti (art. 67 disp. att. c.c.).

I tre organi che gestiscono il condominio

Assemblea

L'assemblea è la riunione di tutti i proprietari e l'organo deliberativo del condominio. Si riunisce almeno una volta all'anno per approvare il preventivo e il rendiconto annuale dell'amministratore (art. 1135 c.c.), e decide su riparazioni, bilancio annuale, nomina o revoca dell'amministratore e qualsiasi innovazione sulle parti comuni, seguendo le soglie costitutive e deliberative fissate dall'art. 1136 c.c. Queste soglie, i quorum di prima e seconda convocazione, sono precise e sono l'argomento della pagina dedicata: assemblea di condominio, le regole sul quorum.

Amministratore

L'amministratore è il gestore del condominio. Viene nominato direttamente dall'assemblea oppure, quando il condominio supera gli otto condomini, dal tribunale su richiesta, se l'assemblea non provvede (art. 1129 c.c.). I suoi compiti comprendono eseguire le delibere assembleari, convocare la riunione annuale, riscuotere i contributi e pagare le spese comuni, curare gli adempimenti fiscali, tenere diversi registri obbligatori (anagrafe dei condomini, verbali delle riunioni, contabilità) e predisporre il rendiconto annuale per l'approvazione dell'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio contabile (art. 1130 c.c.). Su questo sito è prevista una guida dedicata che approfondirà la nomina, i poteri e la revoca dell'amministratore.

Regolamento di condominio

Il regolamento è il regolamento scritto dell'edificio: come possono essere usate le parti comuni, i criteri di ripartizione delle spese (nei limiti fissati dal codice), le regole a tutela del decoro dell'edificio e la procedura amministrativa. Diventa obbligatorio quando il condominio supera i dieci condomini (art. 1138 c.c.), e l'assemblea lo approva o lo modifica con la stessa maggioranza qualificata usata per le decisioni più rilevanti del condominio, trattata nella pagina sull'assemblea. Il regolamento non può togliere un diritto che un proprietario già detiene in base al proprio atto di acquisto o a un accordo esistente, non può derogare a diversi articoli del codice che la legge considera inderogabili, e non può vietare di tenere animali domestici.

Due argomenti che questa pagina rinvia altrove

Due tra gli argomenti più cercati sul condominio hanno una pagina dedicata, perché i meccanismi meritano lo spazio necessario. Quanti proprietari, e quanto valore, servono esattamente per tenere un'assemblea valida e approvare una delibera è trattato in assemblea di condominio: le regole sul quorum. Come viene esattamente ripartita una determinata spesa tra i proprietari, inclusa la regola diversa che si applica a scale e ascensori, è trattato in spese condominiali: chi paga cosa.

Cosa non tratta questa pagina

Due argomenti collegati hanno un proprio regime giuridico specifico e non sono trattati qui. Installare una telecamera puntata sulle parti comuni richiede una specifica delibera assembleare e una conformità privacy propria, ai sensi dell'art. 1122-ter c.c. e delle indicazioni del Garante. Una controversia con un vicino rumoroso ha proprie strade civili e penali, che passano per l'art. 844 c.c. e l'art. 659 c.p. Entrambi meritano una trattazione dedicata piuttosto che una sintesi in questa pagina.

Per un quadro più ampio della normativa italiana su registrazioni, sorveglianza e privacy, si veda la nostra panoramica sulle leggi italiane sulla registrazione.