Spese condominiali: chi paga cosa in un condominio italiano

Le spese condominiali sono la voce più contesa nella vita di un edificio italiano: chi paga la riparazione del tetto, chi paga l'ascensore, e quanto ricade su ciascun proprietario. La risposta di default è proporzionale ai millesimi di ciascun proprietario, ma questa regola ha eccezioni concrete, ed è proprio nell'applicazione sbagliata di un'eccezione che nascono la maggior parte delle controversie.

Questa pagina esamina le regole di ripartizione effettive, gli artt. 1123 e 1124 c.c., con cifre concrete anziché una semplice riformulazione astratta della norma. Affronta poi le domande pratiche più cercate dai proprietari: cosa succede quando un appartamento viene affittato, cosa succede quando viene venduto, e cosa può effettivamente fare l'amministratore nei confronti di un proprietario che smette di pagare.

Informazioni verificate il 20 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.

La regola di default: proporzionale ai millesimi

L'art. 1123, primo comma, c.c. fissa la regola di base: le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi condivisi e per le innovazioni approvate dall'assemblea sono sostenute dai proprietari in proporzione al valore della rispettiva proprietà, salvo diverso accordo. Tale quota corrisponde ai millesimi dell'unità, risultanti dalle tabelle millesimali.

Solo a titolo illustrativo, si consideri un edificio con quattro unità titolari rispettivamente di 300, 250, 250 e 200 millesimi su 1.000. Una riparazione della facciata dal costo di 40.000 euro, spesa ordinaria di conservazione ripartita per valore, viene suddivisa rispettivamente in 12.000 euro, 10.000 euro, 10.000 euro e 8.000 euro, seguendo esattamente la quota di ciascun proprietario.

Due eccezioni interne all'art. 1123

La regola proporzionale non esaurisce l'articolo. Due eccezioni previste da altrettanti commi modificano la ripartizione in situazioni specifiche, e ignorarne anche una sola è il modo in cui nasce una cifra sbagliata.

Quando un bene comune serve i proprietari in misura diseguale, per esempio un cortile usato molto di più dalle unità al piano terra rispetto a quelle superiori, la spesa è ripartita in base all'uso che ciascun proprietario può effettivamente farne, non con una ripartizione proporzionale uniforme (art. 1123, secondo comma, c.c.).

Quando un edificio più grande ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti che servono ciascuno solo una parte dell'intero complesso, il costo di manutenzione di ciascuno di essi ricade solo sul gruppo di proprietari che ne beneficia effettivamente, non su tutti i proprietari dell'edificio (art. 1123, terzo comma, c.c.). Un edificio con due corpi scala separati non ripartisce la spesa di riparazione di un corpo scala tra i proprietari serviti dall'altro.

Scale e ascensori: la regola delle due metà

Scale e ascensori non seguono affatto la regola proporzionale generale. L'art. 1124 c.c. fissa una formula specifica: il costo di manutenzione e sostituzione è suddiviso in due metà uguali.

Una metà è ripartita in base al valore di ciascuna unità (i suoi millesimi). L'altra metà è ripartita rigorosamente in proporzione all'altezza di ciascun piano dal suolo. È importante notare a quale metà si riferisce la precisazione della norma stessa: l'art. 1124, secondo comma, stabilisce che, ai fini del concorso nella metà ripartita per valore, cantine, palchi morti, soffitte e lastrici solari sono equiparati ai piani quando non sono di proprietà comune.

Entrambe le metà contano, e presentare questa regola come un'unica formula fusa, anziché come due componenti effettivamente distinte del 50 per cento ciascuna, è un errore reale e frequente.

Un esempio pratico

Solo a titolo illustrativo, si considerino tre appartamenti serviti dallo stesso ascensore, al primo, secondo e terzo piano, ciascuno titolare di 100 millesimi in parti uguali all'interno di quel gruppo (300 complessivi). La manutenzione annuale dell'ascensore costa 3.000 euro.

La prima metà del costo, 1.500 euro, è ripartita per valore: poiché tutte e tre le unità hanno millesimi uguali all'interno del gruppo, ciascuna paga 500 euro. La seconda metà, gli altri 1.500 euro, è ripartita in base all'altezza del piano. Sommando i tre numeri di piano si ottiene 1 più 2 più 3, cioè 6. Il proprietario del primo piano paga un sesto di 1.500 euro (250 euro), quello del secondo piano paga due sesti (500 euro), e quello del terzo piano paga tre sesti (750 euro).

Sommando le due metà: il proprietario del primo piano paga in totale 750 euro, quello del secondo piano paga 1.000 euro, e quello del terzo piano paga 1.250 euro. I piani più alti pagano complessivamente di più, riflettendo il maggior beneficio che traggono da un ascensore che altrimenti dovrebbero raggiungere percorrendo più rampe di scale.

Chi paga quando l'appartamento è affittato

La controparte contrattuale del condominio è sempre il proprietario, mai l'inquilino, qualunque cosa dica il contratto di locazione tra le parti. L'amministratore addebita il proprietario e, in caso di ritardo nel pagamento, agisce contro il proprietario, non contro chi vive effettivamente nell'unità.

Separatamente, la disciplina delle locazioni abitative consente al locatore di traslare alcune spese ordinarie di gestione sul conduttore tramite lo stesso contratto: pulizia delle parti comuni, spese di esercizio e manutenzione ordinaria dell'ascensore, acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento degli impianti condivisi, e altri servizi comuni, oltre al 90 per cento delle spese per il portiere, salvo diverso accordo tra le parti per una quota inferiore (art. 9, L. 27 luglio 1978, n. 392, tuttora applicabile nell'ambito della disciplina delle locazioni abitative). Le opere straordinarie, e qualsiasi spesa che non rientri tra queste voci ordinarie, restano a carico del proprietario. Il conduttore a cui viene chiesto il pagamento ha diritto a un rendiconto dettagliato degli addebiti e a consultare la documentazione giustificativa prima di pagare, e il pagamento è dovuto entro due mesi dalla richiesta del locatore.

Chi paga quando l'unità viene venduta

La vendita divide la responsabilità tra acquirente e venditore, anziché trasferirla interamente a una sola parte. L'acquirente diventa obbligato in solido con il venditore per i contributi relativi all'esercizio in corso e a quello immediatamente precedente, a prescindere da chi li abbia effettivamente causati. Il venditore, dal canto suo, resta obbligato in solido con l'acquirente per i contributi maturati fino alla consegna all'amministratore di una copia autentica dell'atto di trasferimento dell'unità (art. 63 disp. att. c.c.). Nella pratica, questo rende la regolarizzazione degli arretrati condominiali e la comunicazione formale del trasferimento all'amministratore una parte standard della chiusura di una compravendita immobiliare in Italia.

Morosità e recupero del credito

Se un proprietario non paga, l'amministratore non ha bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea per agire. Sulla base della ripartizione dei costi approvata, l'amministratore può ottenere un decreto ingiuntivo, un provvedimento di pagamento immediatamente esecutivo, anche se il proprietario si oppone (art. 63 disp. att. c.c.). Una volta che la morosità sui contributi di un proprietario dura da sei mesi, l'amministratore può sospenderlo dai servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La legge tutela anche i proprietari in regola con i pagamenti: un creditore del condominio, per esempio un'impresa che vanta un credito per lavori di riparazione, non può rivalersi su un proprietario che ha pagato la propria quota finché non ha prima tentato di recuperare il credito dai proprietari morosi (il beneficio di preventiva escussione).

Vedi anche

Per sapere cos'è un condominio e come vengono stabilite le tabelle millesimali, si veda la nostra panoramica sul condominio. Per il quorum esatto necessario per approvare il bilancio annuale, una riparazione straordinaria o un'innovazione il cui costo viene poi ripartito secondo queste regole, si veda assemblea di condominio: le regole sul quorum.