Amministratore di condominio: quando è obbligatorio e cosa prevede la legge

L'amministratore di condominio gestisce l'amministrazione quotidiana di un edificio condiviso per conto di tutti i proprietari: riscuote le spese condominiali, paga le utenze comuni, tiene i registri obbligatori e convoca l'assemblea. Chiunque acquisti, erediti o prenda in affitto un'unità in un condominio italiano ha a che fare direttamente con questa figura, sia che stia esaminando il rendiconto annuale sia che stia contestando una decisione.

Il ruolo e i suoi limiti sono disciplinati principalmente dagli artt. 1129, 1130 e 1131 c.c., sostanzialmente riscritti dalla riforma del condominio del 2012, la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013. Questa pagina illustra quando un amministratore è obbligatorio per legge, chi può ricoprire l'incarico, cosa deve fare ogni anno e come viene nominato, rinnovato e revocato.

Informazioni verificate il 21 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.

Quando la legge richiede un amministratore

Il primo comma dell'art. 1129 c.c. fissa la soglia con precisione: quando un condominio conta più di otto condomini e l'assemblea non nomina un amministratore, il giudice ne nomina uno su ricorso di uno o più condomini, o dell'amministratore dimissionario. Al di sotto di questa soglia di otto proprietari, la legge non impone la nomina; un edificio più piccolo può gestirsi in modo informale, anche se l'assemblea resta comunque libera di nominare un amministratore, e nella pratica la maggior parte lo fa non appena entrano in gioco spese comuni o parti condivise.

La regola opera tramite questo intervento giudiziale di riserva, non per effetto automatico della legge: superata la soglia degli otto proprietari, nessun meccanismo nomina automaticamente un amministratore, ma qualsiasi condomino, o l'amministratore uscente, può portare la questione davanti al giudice se l'assemblea non agisce.

Chi può svolgere l'incarico

L'art. 71-bis delle disposizioni per l'attuazione del Codice Civile stabilisce chi può ricoprire l'incarico. Il candidato deve godere del pieno esercizio dei diritti civili, non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica o il patrimonio, o per qualsiasi altro delitto non colposo per il quale la legge preveda una pena minima non inferiore a due anni e una pena massima non inferiore a cinque, non deve essere sottoposto a una misura di prevenzione definitiva (salvo riabilitazione), non deve essere interdetto o inabilitato, e non deve essere annotato nel registro dei protesti cambiari.

Oltre a questi requisiti, il candidato deve possedere un diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver completato la formazione iniziale e la formazione periodica continua in materia di amministrazione condominiale. Questi ultimi due requisiti non si applicano quando l'amministratore viene scelto tra i condomini dello stesso edificio anziché tra i professionisti esterni. L'incarico può essere svolto anche da una società, nel qual caso i requisiti si applicano ai soci illimitatamente responsabili, agli amministratori della società e ai dipendenti che svolgono effettivamente l'attività di amministrazione.

La perdita di uno qualsiasi dei requisiti soggettivi durante l'incarico ne determina la cessazione automatica, e a quel punto qualsiasi condomino può convocare informalmente l'assemblea per nominare un sostituto.

Nomina, comunicazioni obbligatorie e la polizza assicurativa facoltativa

All'atto dell'accettazione dell'incarico, e a ogni rinnovo, l'amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il proprio codice fiscale e, per le società, la sede legale e la denominazione, oltre a indicare dove sono conservati i registri obbligatori e quando un interessato può consultarli gratuitamente od ottenerne copia firmata previo rimborso della spesa.

Una polizza assicurativa non è automaticamente obbligatoria, ma l'assemblea può subordinare la nomina alla presentazione, da parte dell'amministratore, di una polizza individuale di responsabilità civile che copra gli atti compiuti nell'esercizio dell'incarico. Se l'assemblea approva successivamente lavori straordinari nel corso dello stesso incarico, tale polizza deve essere adeguata di conseguenza, e l'adeguamento deve decorrere dall'inizio dei lavori. L'edificio deve inoltre esporre il nome, l'indirizzo e i recapiti dell'amministratore, compreso un numero di telefono, all'ingresso dello stabile o nel principale punto di accesso comune; se al momento non c'è un amministratore, lo stesso cartello indica chi svolge la funzione equivalente.

I compiti dell'amministratore ai sensi dell'art. 1130 c.c.

Oltre a quanto già richiesto dall'art. 1129 c.c., l'art. 1130 c.c. elenca i compiti dell'amministratore. In sintesi, deve: eseguire le delibere dell'assemblea, convocare ogni anno l'assemblea per l'approvazione del rendiconto e vigilare sull'osservanza del regolamento di condominio; disciplinare l'uso delle parti comuni e dei servizi condivisi in modo che ogni proprietario ne tragga il miglior godimento; riscuotere i contributi ed erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e dei servizi comuni; compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni; curare gli adempimenti fiscali del condominio; tenere il registro dell'anagrafe condominiale, con i dati di ogni proprietario e titolare di diritti reali o personali di godimento, compresi codice fiscale, residenza, dati catastali e ogni informazione rilevante ai fini della sicurezza delle parti comuni; tenere il registro dei verbali delle assemblee, il registro di nomina e revoca dell'amministratore e il registro di contabilità; conservare tutta la documentazione relativa sia ai rapporti con i condomini sia alla condizione tecnico-amministrativa dell'edificio; rilasciare a qualsiasi condomino, su richiesta, un certificato sulla sua posizione di pagamento e sulle eventuali liti in corso; e redigere il rendiconto annuale, convocando l'assemblea per la sua approvazione entro centottanta giorni.

Il rendiconto annuale e il termine di centottanta giorni

L'art. 1130-bis c.c. stabilisce cosa deve contenere il rendiconto: le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato rilevante per la situazione patrimoniale del condominio, la sua liquidità disponibile e le eventuali riserve, presentati in modo da poter essere verificati immediatamente. È composto da tre parti: un registro di contabilità, un riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa, un breve testo che deve menzionare anche i rapporti in corso e le questioni pendenti. Ogni condomino, e chiunque altro sia titolare di un diritto reale o personale di godimento su un'unità, può in qualsiasi momento consultare i documenti giustificativi e copiarli a proprie spese, e le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data di registrazione di ciascuno.

L'assemblea può, in qualsiasi momento o per specifiche annualità, nominare un revisore per verificare la contabilità del condominio, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina dell'amministratore, e il relativo costo viene ripartito tra tutti i condomini in base ai millesimi. Negli edifici di almeno dodici unità, l'assemblea può inoltre nominare un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini accanto all'amministratore, anche se il suo ruolo è consultivo e di controllo e non condivide i compiti propri dell'amministratore.

Si consideri un condominio il cui esercizio si chiude il 31 dicembre. L'art. 1130 c.c. concede all'amministratore centottanta giorni da quella data, per cui l'assemblea deve essere convocata e chiamata ad approvare il rendiconto entro circa il 29 giugno dell'anno successivo. Un termine distinto corre in parallelo: salvo che l'assemblea abbia espressamente dispensato l'amministratore dal farlo, l'art. 1129 c.c. gli impone di agire per la riscossione forzata dei contributi ancora non pagati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è maturato, per cui, con la stessa chiusura al 31 dicembre, tale azione di recupero deve avvenire entro circa il 30 giugno.

Il conto corrente dedicato e le regole sulla gestione del denaro

L'art. 1129 c.c. impone che ogni somma ricevuta dall'amministratore, dai condomini o da terzi, e ogni somma versata per conto del condominio, transiti su uno specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio stesso. Ogni condomino può chiedere, tramite l'amministratore, di consultare e copiare a proprie spese gli estratti conto periodici. Confondere il denaro del condominio con i fondi personali dell'amministratore, o con quelli di un altro condominio, è una delle gravi irregolarità che possono portare alla revoca giudiziale dell'amministratore, trattata più avanti.

Durata dell'incarico, rinnovo e revoca

L'incarico ha durata annuale e si intende rinnovato per un ulteriore anno salvo diversa decisione dell'assemblea. L'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore totale dell'edificio ai sensi dell'art. 1136 c.c., oppure secondo la procedura di revoca eventualmente prevista dal regolamento di condominio.

Il giudice può revocare l'amministratore anche su ricorso di un singolo condomino, senza che l'assemblea debba prima agire o restare inerte, in tre ipotesi: quando l'amministratore, ai sensi del quarto comma dell'art. 1131 c.c., omette di comunicare senza indugio all'assemblea una citazione o un provvedimento amministrativo che esorbita dalle sue attribuzioni; quando non rende il conto della propria gestione; oppure quando commette una delle gravi irregolarità elencate dall'art. 1129 c.c., tra cui la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, il ripetuto rifiuto di convocare un'assemblea richiesta per la sua stessa revoca e sostituzione, il mancato adempimento di provvedimenti giudiziari o amministrativi o delle delibere della stessa assemblea, la mancata apertura o utilizzo del conto dedicato, una gestione dei fondi che rischia di confondere il denaro del condominio con quello dell'amministratore o di un altro condominio, il consenso alla cancellazione di un'iscrizione a tutela di un credito non soddisfatto, oppure la mancata diligente prosecuzione di un'azione di recupero già avviata. Quando la revoca è disposta dal giudice, l'assemblea non può in seguito rinominare la stessa persona.

All'atto dell'accettazione dell'incarico, e a ogni rinnovo, l'amministratore deve specificare analiticamente il compenso dovuto per l'attività svolta; la mancata specificazione rende nulla la nomina stessa.

Vedi anche

Per i ruoli, le parti comuni e le tabelle millesimali che stanno alla base di questa pagina, si veda la nostra panoramica sul condominio. Per il quorum esatto necessario a nominare o revocare un amministratore, si veda assemblea di condominio: il quorum esatto. Per come vengono effettivamente ripartite tra i proprietari le spese riscosse dall'amministratore, si veda spese condominiali: chi paga cosa.