Assemblea di condominio: il quorum esatto per una riunione valida

L'assemblea di condominio è il luogo in cui vengono prese tutte le decisioni su un edificio condiviso, dall'approvazione del preventivo per l'anno successivo alla revoca dell'amministratore. Quasi ogni controversia che arriva in tribunale nasce dalla stessa domanda: la riunione è stata tenuta validamente, e la delibera ha avuto davvero il sostegno necessario?

Il diritto italiano risponde a entrambe le domande con numeri precisi, fissati dall'art. 1136 c.c., ed è proprio questo il contenuto di questa pagina. Il quorum richiesto dipende da due elementi distinti che contano allo stesso tempo, quanti proprietari sono presenti e quanto valore dell'edificio rappresentano, e cambia ulteriormente a seconda dell'oggetto della delibera.

Informazioni verificate il 20 luglio 2026. Questa pagina fornisce informazioni legali di carattere generale e non costituisce consulenza legale per una situazione individuale.

Come viene convocata l'assemblea

L'assemblea ordinaria viene convocata almeno una volta all'anno, principalmente per approvare il preventivo e il rendiconto annuale dell'amministratore. Un'assemblea straordinaria può essere convocata ogni volta che l'amministratore lo ritenga necessario, oppure quando almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell'edificio ne facciano richiesta; se l'amministratore non provvede entro dieci giorni da tale richiesta, quei condomini possono convocare la riunione autonomamente (art. 66 disp. att. c.c.).

L'avviso di convocazione deve indicare l'ordine del giorno e raggiungere ogni proprietario almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, tramite raccomandata, posta elettronica certificata (PEC), fax o consegna a mano, e deve indicare il luogo e l'orario della riunione, oppure la piattaforma di videoconferenza se la riunione si tiene a distanza. La seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno di calendario della prima. Se l'avviso a un solo proprietario viene omesso, ritardato o incompleto, la delibera che ne risulta è annullabile su richiesta di quel proprietario, non automaticamente nulla.

La tabella del quorum: prima e seconda convocazione

L'art. 1136 c.c. stabilisce due verifiche distinte per ciascuna convocazione: se la riunione è validamente tenuta (quorum costitutivo) e se una determinata delibera ordinaria ha ottenuto il sostegno sufficiente per essere approvata (quorum deliberativo). Contano sia il numero dei proprietari sia il valore che rappresentano, ed entrambe le soglie di ogni riga devono essere soddisfatte insieme.

Se la prima convocazione non può procedere per mancanza di quorum, la seconda convocazione deve tenersi in un giorno successivo, e in ogni caso non oltre dieci giorni dopo la prima.

Un esempio pratico

Si consideri un edificio con nove proprietari e un valore totale di 1.000 millesimi (cifre a titolo illustrativo). In prima convocazione sono presenti sei proprietari, che rappresentano insieme 720 millesimi. La riunione è validamente costituita: sei proprietari sono la maggioranza di nove, e 720 supera i due terzi richiesti (667). L'assemblea vota quindi sul bilancio annuale. Cinque dei sei proprietari presenti, che rappresentano 640 millesimi, votano a favore. La delibera è approvata: cinque su sei presenti sono la maggioranza degli intervenuti, e 640 supera la metà richiesta del valore dell'edificio (500).

Si cambino ora i numeri. Alla prima convocazione sono presenti solo quattro proprietari, che rappresentano 700 millesimi. Anche se il valore presente (700) supera da solo la soglia dei due terzi di 667, la riunione non si costituisce comunque validamente, perché quattro proprietari non sono la maggioranza di nove. Entrambe le verifiche costitutive devono essere soddisfatte, e il valore da solo non basta a validare una riunione. L'assemblea deve essere riconvocata in seconda convocazione, da tenersi tra uno e dieci giorni dopo.

In quella sede sono di nuovo presenti quattro proprietari, che rappresentano 400 millesimi; questa volta la riunione è validamente costituita, poiché quattro proprietari superano un terzo di nove e 400 supera un terzo del valore dell'edificio (334). Una delibera richiede quindi la maggioranza dei quattro presenti (almeno tre) e almeno 334 millesimi favorevoli; tre proprietari che rappresentano 350 millesimi votano a favore, e la delibera è approvata.

Maggioranze più elevate per decisioni specifiche

Alcune decisioni richiedono sempre la maggioranza deliberativa di prima convocazione, cioè la maggioranza degli intervenuti più almeno la metà del valore totale dell'edificio, indipendentemente dalla convocazione in cui avviene effettivamente il voto. L'art. 1136 c.c. le elenca:

• Nomina o revoca dell'amministratore
• Avviare o resistere in giudizio su questioni che eccedono i poteri ordinari dell'amministratore
• Ricostruzione dell'edificio, o riparazioni straordinarie di notevole entità
• Cessazione di attività che arrecano grave pregiudizio alla destinazione d'uso delle parti comuni (art. 1117-quater c.c.)
• Realizzazione di opere volte alla sicurezza dell'edificio o degli impianti, all'eliminazione delle barriere architettoniche, al contenimento dei consumi energetici, alla realizzazione di parcheggi, o all'installazione di impianti centralizzati di ricezione televisiva o dati (art. 1120, secondo comma, c.c.)
• Installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122-ter c.c.)
• Autorizzazione dell'amministratore a partecipare a programmi di recupero edilizio o di riqualificazione urbana (art. 1135, terzo comma, c.c.)

Una categoria più ristretta richiede una soglia ancora più alta: la maggioranza degli intervenuti più almeno due terzi dell'intero valore dell'edificio. Questo vale per le innovazioni ordinarie volte a migliorare, rendere più comodo o accrescere il rendimento delle parti comuni (art. 1120, primo comma, c.c.), e per gli impianti individuali non centralizzati di ricezione televisiva o di produzione di energia da fonti rinnovabili che richiedono modifiche alle parti comuni (art. 1122-bis, terzo comma, c.c.).

Questo crea una trappola reale in seconda convocazione. Poiché la maggioranza qualificata richiede almeno la metà, o due terzi, dell'intero valore dell'edificio, e non la metà o due terzi di chi si trova casualmente in sala, una riunione di seconda convocazione che raggiunge solo la propria soglia più bassa di un terzo di presenza può risultare matematicamente incapace di approvare una di queste decisioni. Se sono presenti proprietari per soli 400 millesimi, una delibera che richiede almeno 500 millesimi favorevoli non può essere approvata quel giorno, indipendentemente da come vota chi è presente in sala.

Chi può partecipare, votare e delegare

Ogni proprietario può partecipare di persona o tramite un rappresentante munito di delega scritta. Quando il condominio supera i venti condomini, un singolo delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e un quinto del valore dell'edificio, regola pensata per impedire che un ristretto numero di delegati controlli il voto negli edifici più grandi. L'amministratore non può mai accettare una delega per votare in nessuna assemblea (art. 67 disp. att. c.c.).

Quando un'unità è in comproprietà tra più persone, esse hanno diritto a un solo rappresentante in assemblea. Quando un'unità è gravata da usufrutto, l'usufruttuario vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e sul semplice godimento delle parti e dei servizi comuni, mentre il nudo proprietario e l'usufruttuario sono obbligati in solido per i contributi condominiali dovuti su quell'unità.

Come impugnare una delibera: l'art. 1137 c.c.

Una delibera approvata dall'assemblea vincola tutti i proprietari, compreso chi era assente o ha votato contro. Un proprietario assente, dissenziente o astenuto può comunque chiedere al giudice di annullarla entro un termine perentorio di trenta giorni, decorrente dalla data della delibera per chi era dissenziente o astenuto, e dalla data di comunicazione della delibera per chi era assente.

Presentare l'impugnazione non sospende di per sé l'esecuzione della delibera; occorre un provvedimento giudiziale separato di sospensione perché ciò avvenga. La giurisprudenza consolidata della Cassazione (Cass. civ., Sez. Unite, 7 marzo 2005, n. 4806) distingue due categorie di vizi che si comportano in modo molto diverso. Una delibera affetta da un vizio procedurale, un quorum irregolare, un avviso di convocazione difettoso, o una maggioranza inferiore a quella richiesta dalla legge, è annullabile: resta valida se non impugnata entro il termine di trenta giorni. Una delibera priva di un elemento essenziale, che riguarda una materia del tutto estranea ai poteri dell'assemblea, o che incide direttamente sui diritti di proprietà individuali di un condomino anziché sulla gestione collettiva dell'edificio, è considerata nulla, e il termine di trenta giorni previsto per le delibere annullabili non vincola questa categoria allo stesso modo.

Vedi anche

Per sapere cosa rientra tra le parti comuni e come le tabelle millesimali stabiliscono la quota di ciascun proprietario, si veda la nostra panoramica sul condominio. Per sapere esattamente come viene ripartita una spesa una volta approvata dall'assemblea, si veda spese condominiali: chi paga cosa.

Domande frequenti

Qual è il quorum per un'assemblea di condominio?

Dipende da se la riunione è in prima o in seconda convocazione, e da se ci si riferisce alla costituzione della riunione o all'approvazione di una specifica delibera. L'art. 1136 c.c. fissa quattro soglie distinte, trattate per intero nella tabella di questa pagina: due per la prima convocazione (costituzione della riunione, poi approvazione di una delibera ordinaria) e due per la seconda convocazione.

Qual è la differenza tra prima e seconda convocazione?

La prima convocazione è la prima data fissata per la riunione e richiede una partecipazione molto più alta per essere validamente tenuta: proprietari che rappresentano due terzi del valore dell'edificio e la maggioranza di tutti i condomini. Se questa soglia non viene raggiunta, la seconda convocazione si tiene in un giorno successivo, non oltre dieci giorni dopo, con una soglia molto più bassa: un terzo del valore e un terzo dei condomini.

Quanti proprietari servono per una riunione condominiale valida?

Non esiste un numero fisso considerato da solo. In prima convocazione servono proprietari che rappresentano la maggioranza di tutti i condomini dell'edificio E due terzi del suo valore totale, contemporaneamente. In seconda convocazione la soglia scende a un terzo dei condomini e un terzo del valore, sempre richiesti insieme.

Quale maggioranza serve per nominare o revocare l'amministratore?

La nomina o la revoca dell'amministratore richiede sempre la maggioranza fissata dal secondo comma dell'art. 1136 c.c., cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno la metà del valore totale dell'edificio, indipendentemente dal fatto che il voto avvenga in prima o in seconda convocazione.

Qualcun altro può votare al posto mio in assemblea?

Sì, tramite una delega scritta a un rappresentante, in genere un altro condomino o un familiare. Negli edifici più grandi, quando i condomini superano i venti, un singolo delegato non può detenere deleghe che rappresentino più di un quinto dei condomini o un quinto del valore dell'edificio, e all'amministratore è vietato accettare qualsiasi delega.

Quanto tempo ho per impugnare una delibera condominiale?

Per una delibera semplicemente annullabile, contraria alla legge o al regolamento, il termine è di trenta giorni ai sensi dell'art. 1137 c.c., decorrente dalla data della delibera per chi era presente e dissenziente o astenuto, e dalla data di comunicazione della delibera per chi era assente. Una delibera che incide sui diritti di proprietà individuali di un condomino, anziché presentare un vizio procedurale o di maggioranza, è considerata dalla giurisprudenza consolidata nulla anziché annullabile, e tale categoria non è soggetta allo stesso termine di trenta giorni.

Impugnare una delibera ne blocca l'esecuzione?

No, non automaticamente. L'art. 1137 c.c. prevede che la proposizione dell'azione di annullamento non sospende di per sé l'esecuzione della delibera. Il giudice può disporre la sospensione separatamente, ma la sola presentazione dell'impugnazione non è sufficiente da sola.